ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-12457/2018

г. Саратов

23 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Камериловой В.А., 

судей – Клочковой Н.А., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании до перерыва

от общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» - ФИО2, доверенность от 05.04.2019 № 3, 

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания»,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 9 октября 2019 года  по делу № А06-12457/2018, судья  А.М. Соколова,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к обществу с ограниченной ответственностью  «Волго-Каспийский рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица - Управление Росреестра по АО, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань», Астраханское отделение № 8625 ПАО Сбербанк России,

о взыскании денежных средств в размере 8419590 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» (далее – истец, ООО «Астраханская жилищно-строительная компания») обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Волго-Каспийский рыбокомбинат» (далее – ответчик, ООО  «Волго-Каспийский рыбокомбинат») о взыскании денежных средств в размере 8419590 руб.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 9 октября 2019 года в иске отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 65098 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в размере денежных средств, полученных от участников долевого строительства, истец был вынужден расторгнуть договоры долевого участия и выплатить денежные средства участникам долевого строительства.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Астраханская жилищно-строительная компания» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от общества с ограниченной ответственностью  «Волго-Каспийский рыбокомбинат»  поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Согласно статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, в частности, по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Таким образом, суд удовлетворяет ходатайство об отложении судебного заседания только в том случае, если признает причины неявки уважительными.

При этом отложение судебного разбирательства по делу является правом суда, а не его обязанностью.

Заявленное обществом с ограниченной ответственностью  «Волго-Каспийский рыбокомбинат» ходатайство об отложении судебного разбирательства не содержит уважительных причин, по которым указанное лицо не может обеспечить в судебное заседание явку представителя. 

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации неявка представителя в судебное заседание не является основанием для безусловного отложения рассмотрения дела. Таким образом, отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью арбитражного суда.

Дело рассмотрено судебной коллегий в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка №1 от 30.03.2017 истец приобрел у ответчика в собственность земельный участок с кадастровым номером 30:12:030079:371, площадью 5 298 кв.м., с разрешенным использованием «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей», расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Брестская / пер. 1-й Таманский / ул. Автомобильная.

Как следует из содержания договора купли-продажи (пункт 3.1), на момент заключения договора он был обременен ипотекой в силу закона от 22.11.2016 в пользу участников долевого строительства, которым не переданы объекты долевого строительства.

Указанное обременение возникло в связи с заключением ООО «ВКРК» договоров долевого участия в строительстве 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани (далее - договоры ДДУ).

ООО «ВКРК» были заключены ДДУ в количестве 22 шт. соответствующие списку приложения № 1 к договору купли-продажи № 1 от 31.03.2019 ( т.4 л.д.65).

В том числе, судебными актами Ленинского районного суда и Астраханского областного суда установлено, что 28 ноября 2014 года между ООО «Волго – Каспийский рыбокомбинат» и ФИО3 был заключен договор №10/Т-1 долевого участия в строительстве 12-ти этажного 190-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани.

28 ноября 2014 года между ООО «Волго -Каспийский рыбокомбинат» и ФИО3 был заключен договор №10/Т-1 долевого участия в строительстве 12-ти этажного 190-квартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

29 апреля 2016 года сторонами вышеуказанного договора подписано дополнительное соглашение об изменении предмета договора, вместо квартиры №10 застройщик обязался передать дольщику квартиру №13.

08 июля 2016 года сторонами вышеуказанного договора подписано дополнительное соглашение, которым изменена цена договора с 1823220 руб. на 1845900 руб. Данным соглашением установлен следующий порядок оплаты:

- 300000 руб. - в течение 3-х дней после регистрации договора,

- по 220000 руб. - до 25 июня, 25 сентября, 25 декабря 2015 года, 25 марта, 25 июня, 25 сентября 2016 года,

- 225900 руб. - до 25 декабря 2016 года.

16 июня 2015 года ФИО3 в кассу ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» в качестве оплаты по договору долевого участия № 10/Т-1 от 28 ноября 2014 года внесено 375000 руб.

12 августа 2016 года между ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ФИО3 подписан договор №96/Т-2 долевого участия в строительстве 14-этажного 214- квартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик должен был передать дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по адресу: 

<

...> стоимостью 1614760 руб.

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен пунктом 3.1 договора как I квартал 2018 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства - II квартал 2018 года.

13 августа 2016 года ФИО3 и ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» подписано соглашение о расторжении договора долевого участия № 10/Т-1 от 28 ноября 2014 года, которым предусмотрен возврат денежных средств в размере 375 000 руб. путем зачета за договор долевого участия строительства 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани №96/Т-2.

13 августа 2016 года между ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ФИО3 подписано дополнительное соглашение к договору №96/Т-2 об изменении цены договора с 1614760 руб. на 1557090 руб.

Денежная сумма в размере 1182090 руб. была внесена ФИО3 в кассу ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» 14 января 2017 года.

01 февраля 2017 года ФИО3 уступила в полном объеме права и обязанности по договору долевого участия №96/Т-2 от 12 августа 2016 года ФИО4, подписав с ней договор уступки прав и обязанностей.

18 октября 2017 года между ФИО4 и ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» подписано дополнительное соглашение к договору №96/Т-2 от 12 августа 2016 года, в соответствии с которым стороны пришли к согласию преамбулу договора читать в иной редакции, указав в качестве застройщика' ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», а так же стороны пришли к соглашению о расторжении договора долевого участия № 96/Т-2 от 12 августа 2016 года

Все вышеуказанные договоры и дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в Управлении Росреестра по Астраханской области.

Платежными поручениями № 149 от 25 января 2018 года на 100000 руб., № 311 от 26 февраля 2018 года на 100000 руб., № 445 от 29 марта 2018 года на 300000 руб., № 480 от 5 апреля 2018 года на 300000 руб., № 655 от 28 мая 2018 года на 757090 руб. обязательства по возврату ФИО4 денежных средств по договору №96/Т-2 от 12 августа 2016 года ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» исполнило в полном объеме.

28 ноября 2014 года между ООО «Волго - Каспийский рыбокомбинат» и ФИО3 был заключен договор №11/Т-1 долевого участия в строительстве 12-ти этажного 190-квартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

29 апреля 2016 года сторонами вышеуказанного договора подписано дополнительное соглашение об изменении предмета договора, вместо квартиры №11 застройщик обязался передать дольщику квартиру №10также изменена цена договора с 1401750 руб. на 1382850 руб. 

16 июня 2015 года ФИО3 в кассу ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» в качестве оплаты по договору долевого участия № 11/Т-1 от 28 ноября 2014 года внесено 276750 руб.

12 августа 2016 года между ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ФИО3 подписан договор №93/Т-2 долевого участия в строительстве 14-этажного 214-квартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик должен был передать дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по адресу: 

<

...> стоимостью 1 246 000 руб.

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен пунктом 3.1 договора как I квартал 2018 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее II квартала 2018 года.

13 августа 2016 года ФИО3 и ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» подписано соглашение о расторжении договора долевого участия № 11/Т-1 от 28 ноября 2014 года, которым предусмотрен возврат денежных средств в размере 276750 руб. путем зачета за договор долевого участия строительства 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани №93/Т-2.

13 августа 2016 года между ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ФИО3 подписано дополнительное соглашение к договору №93/Т-2 об изменении цены договора с 1246000 руб. на 1201500 руб.

Денежная сумма в размере 924750 руб. была внесена ФИО3 в кассу ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» 17 января 2017 года.

01 февраля 2017 года ФИО3 уступила в полном объеме права и обязанности по договору долевого участия №93/Т-2 от 12 августа 2016 года ФИО4, подписав с ней договор уступки прав и обязанностей.

18 октября 2017 года между ФИО4 и ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» подписано дополнительное соглашение к договору №93/Т-2 от 12 августа 2016 года, в соответствии с которым стороне пришли к согласию преамбулу договора читать в иной редакции, указав в качестве застройщика ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», а так же стороны пришли к соглашению о расторжении договора долевого участия №93/Т-2 от 12 августа 2016 года,

Все вышеуказанные договора и дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в Управлении Росреестра по Астраханской области.

Платежными поручениями № 148 от 25 января 2018 года на 100 000 руб., № 284 от 14 февраля 2018 года на 99000 руб., № 312 от 26 февраля 2018 года на 201000 руб., № 411 от 23 марта 2018 года на 500000 руб., № 607 от 14 мая 2018 года на 301500 руб. обязательства по возврату ФИО4 денежных средств по договору №93/Т-2 от 12 августа 2016 года ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» исполнило в полном объеме.

01 июня 2016 года между ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» и ФИО5, ФИО6. был заключен договор №139/Т-2 долевого участия в строительстве 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани. Цена договора составила 1736400 рублей.

20 июня 2017 года между ФИО5, ФИО6., с одной стороны, и ФИО7, ФИО8, с другой стороны, заключен договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ФИО7, ФИО8 приняли переданные им права и обязанности в полном объеме по договору№139/Т-2 долевого участия в строительстве 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г.Астрахани в отношении объекта долевого строительства - квартиры, состоящей из двух комнат, на 3 этаже, в четвертом подъезде, общей площадью 52,88 кв.м., номер квартиры 139, расположенной по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул.Бресткая/пер. 1-й Таманский/ул.Автомобильная, 28/27/4. Стоимость объекта долевого строительства составляет 1736400 руб., из которых 750000 руб. переданы Стороне-1 при подписании договора, оставшаяся сумма 986400 руб. были оплачены застройщику согласно графика платежей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №299 от 20.08.2017.

18 октября 2017 года между ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» и ФИО7, ФИО8 подписано дополнительное соглашение к договору №139/Т-2 от 01.06.2016, в соответствии с которым стороны пришли к согласию преамбулу договора читать в иной редакции, указав в качестве застройщика ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», а также стороны пришли к соглашению о расторжении договора долевого участия №139/Т-2 от 01.06.2016, в соответствии с которым застройщик должен был передать участнику долевого строительства сумму в размере 1736400 руб.

Все вышеуказанные договоры и дополнительное соглашение зарегистрированы в Управлении Росреестра по Астраханской области.

Во исполнение дополнительного соглашения к договору №139/Т-2 от Ц октября 2017 года ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» перечислило на расчетные счета ФИО7., ФИО8 денежные средства в общей сумме 1350000 руб.

Остаток задолженности составил 386400 руб. взыскан решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 20.12.2018.

ФИО4 - Договор №93/Т-2 долевого участия в строительстве 214- квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 12.08.2016, расторгнут 18.10.2017.

Таким образом, истец констатирует, что:

ФИО4 - Договор №96/Т-2 долевого участия в строительстве 14-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 12.08.2016, расторгнут 18.10.2017;

ФИО9 - Договор №47/Т-2 долевого участия в строительстве 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 30.05.2016, расторгнут 28.09.2017;

ФИО10 - Договор №88/Т-2 долевого участия в строительстве 214-квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 08.08.2016, расторгнут 18.08.2017;

ФИО11 - Договор №100/Т-2 долевого участия в строительстве 214- квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 25.11.2016, расторгнут 29.03.2017;

ФИО12, ФИО13 - Договор №144/Т-2 долевого участия в строительстве 214- квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 12.05.2016, расторгнут 15.09.2017.

ФИО7, ФИО8 - Договор №139/Т-2 Долевого участия в строительстве 214- квартирного жилого дома по пер. 1-й Таманский в Советском районе г. Астрахани от 01.06.2010, расторгнут 18.10.2017.

Истец, как новый застройщик, обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании  денежных средств, полученных ответчиком по договорам долевого участия в строительстве от граждан.

Изучив доводы апелляционной жалобы, оценив представленные доказательства, в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в  силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Частью 2 статьи 9 Закона установлено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Из приведенной нормы следует, что односторонний отказ от исполнения договора на случай нарушения застройщиком срока строительства и возможность предъявления требования об уплате указанных процентов являются правом, а не обязанностью участника долевого строительства, т.е. участник по любым причинам, не связанным с пороком воли, может не воспользоваться указанным правом и расторгнуть договор не в одностороннем порядке, а по соглашению с застройщиком (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После такого расторжения сделки взаимные обязательства сторон и соответствующие им права прекращаются в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем дольщик уже не может предъявить застройщику требования, предусмотренные статьей 9 Закона № 214-ФЗ, либо передать право требования другому лицу.

Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Из содержания приведенного договорного условия и нормативного положения следует, что предусмотренное в них прекращение договорных отношений не связано с нарушением сторонами обязательств, и именно на эти положения вышеуказанные стороны сослались в соглашении о расторжении договор долевого строительства.

Таким образом, основанием для расторжения договоров долевого строительства с вышеуказанными лицами является обоюдное волеизъявлении и не связано с нарушением сторонами обязательств.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе: ФИО4 (ФИО3); ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12, ФИО13; ФИО7, ФИО8 (ФИО5).

Таким образом, истец приобрел объект незавершенного строительства по цене 24000000 руб. (дело № А06-3243/2018) с обременениями в виде залога перед дольщиками. 

Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласия на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений.

Как правомерно отмечено судом первой инстанции, истец обладал сведениями о наличии договоров долевого участия, заключенных участниками строительства с бывшим застройщиком.

Со всеми дольщиками, указанными в приложении № 1 к договору купли-продажи земельного участка ООО «АЖСК» заключило дополнительные соглашения и определило свой статус – «застройщика»

Из содержания договора купли-продажи от 30.03.2017 (пункты 1.2;3.1) следует, что покупатель осведомлен о том, что земельные участки предоставлены обществу для целей строительства многоквартирных домов, в том числе посредством привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия в строительстве. На момент купли-продажи участок обременены правами дольщиков.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному и правомерному выводу о том, что по соглашению с дольщиками ООО «АЖСК» принял на себя обязательств перед вышеуказанными дольщиками в силу фактического правопреемства.

Отсутствие указания в соглашениях и договоре от 30.03.2017 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО «ВКР» (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.08.2016 N Ф04-3434/2016 по делу N А45-7979/2015).

В рассматриваемом случае, застройщиком жилого дома на земельном участке является не ответчик по настоящему делу, а ООО «АЖСК», так как ООО «ВКР» не обладает правом собственности, аренды или субаренды на земельный участок, а также не обладает правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Индивидуальные дополнительные соглашения о смене застройщика конкретно по договору долевого участия истец заключал добровольно, в установленном порядке. 

На основании части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 года N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права возникает в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Руководствуясь положениями пункта 21.5 статьи 51 ГрК РФ, пункта 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договором купли-продажи земельного участка с обременением произведена замена собственника земельного участка на общество «АЖСК», фактически осуществлена смена застройщика (пункт 21.5 статьи 51 ГрК РФ), в связи, с чем к обществу «АЖСК» перешли права застройщика в отношении спорного объекта строительства.

Отсутствие соглашения о переводе долга между дольщиком, прежним и новым застройщиками является следствием недобросовестного поведения последних, но при наличии воли истца, ответчика, дольщиков на перевод долга выраженную в дополнительных соглашениях к договорам долевого строительства, учитывая правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10, по смыслу которой поручение строительства объекта новому застройщику не должно ущемлять прав дольщика, добросовестно исполнившего свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правомерно счел, что сама по себе смена застройщика не являлась обстоятельством, препятствующим проведению все вышеуказанных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения и размер неосновательного обогащения.

Как установлено выше, договора долевого участия в строительстве были расторгнуты сторонами по обоюдному согласию.

При этом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что истец, как новый застройщик, имеет возможность компенсировать свои понесенные затраты на завершение строительства дома за счет продажи нереализованных квартир и офисных помещений строящегося дома.

Установив, что в результате совершения оспариваемой сделки ООО «ВКР» передал ООО «АЖСК» не только обязанности, влекущие затраты на строительство жилого дома и на введение его в эксплуатацию, но и права на реализацию квартир, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о недоказанности истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факта неравноценности исполнения обязательств со стороны старого заказчика-застройщика, учитывая стоимость реализации земельного участка с обременением.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства.

Доводы апелляционной жалобы выражают своё несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является  законным и обоснованным, принято с  правильным применением норм материального и процессуального права,  изложенные в нем выводы соответствуют  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба  удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 9 октября 2019 года по делу № А06-12457/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.   

Председательствующий В.А. Камерилова

СудьиН.А. Клочкова

Т.Н. Телегина