АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 июня 2025 года

Дело №

А21-708/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Нестерова С.А., Салтыковой С.С.,

при участии от Калининградского правозащитного регионального общественного движения «Наш Берег» – ФИО1 (доверенность от 21.06.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Залиум» - ФИО2 (доверенность от 27.01.2025),

рассмотрев 29.05.2025 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области и Калининградского правозащитного регионального общественного движения «Наш Берег» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2025 по делу № А21-708/2024,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Залиум» (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2018 № ФС-2018/12-57 (далее - Договор).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Калининградской области (далее - Росреестр), Калининградское правозащитное региональное общественное движение «Наш берег» (далее - Организация), Министерство градостроительной политики по Калининградской области (далее – Министерство), ФИО3.

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в дело вступил Прокурор Калининградской области.

Решением суда первой инстанции от 24.10.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.02.2025, в иске отказано.

В кассационных жалобах Управление и Организация, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просят решение и постановление отменить.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО3 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

Прокурор в письменных пояснениях поддержал позиции Управления и Организации.

В судебном заседании представитель Организации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 26.12.2018 Управление (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили Договор аренды земельного участка площадью 1394 кв. м, с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по адресу: 

<

...> занятого принадлежащими арендатору объектами недвижимости. Разрешенное использование земельного участка - общественное питание.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Договора арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для целей, указанных в пункте 1.1 Договора; изменение разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», а также с согласия арендодателя.

Приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее - Агентство) от 06.04.2020 № 41 ФИО3 предоставлено разрешение на использование участка в соответствии с условно разрешенным видом использования - гостиничное обслуживание.

18.08.2020 стороны заключили соглашение о внесении изменений в Договор, в том числе в части изменения разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

29.06.2021 Агентством ФИО3 выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по ул. Ленина в г. Светлогорске Калининградской области № 39-RU39329000-404-2021 на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010019:785. Затем срок действия разрешения на строительство был продлен до 29.06.2025.

После получения разрешения на строительство от 29.06.2021 № 39-RU39329000-404-2021 расположенные ранее на земельном участке объекты капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:117 и нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:120 - были снесены, что подтверждается уведомлениями от 24.08.2021, направленными в Администрацию МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области (далее - Администрация) (вх. № 1746 от 25.08.2021, вх. № 1747 от 25.08.2021). В связи со сносом нежилые здания сняты с кадастрового учета 13.09.2021 и 15.10.2021 соответственно.

На основании соглашения от 15.06.2023 права и обязанности арендатора по Договору переданы ФИО4, а впоследствии на основании соглашения от 21.08.2023 - Обществу. Указанные уступки согласованы арендодателем письмами № 39-04/3267 от 19.05.2023 и № 39-04/5339 от 15.08.2023, зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:17:010019:117 и 39:17:010019:120, прекративших свое существование, Управление обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.

Суд первой инстанции, признав исковые требования Управления необоснованными, отказал в их удовлетворении.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей Общества и Организации, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

По условиям Договора, земельный участок с кадастровым номером 39:17:010019:785, с разрешенным использованием - общественное питание передан арендатору на 49 лет.

При этом Договором не предусмотрены ни запрет на строительство, ни цель использования арендованного участка - для эксплуатации существующих объектов недвижимости.

Напротив, из буквального толкования условий Договора (статья 431 ГК РФ) следует, что земельный участок предоставлен в аренду для использования под размещение объекта общественного питания.

Таким образом, условия договора позволяют сделать вывод о том, что именно вид использования земельного участка являлся существенным условием договора, согласованным сторонами. 

Как установлено судами, в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:0100179:785 в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области 22.10.2019 поступило обращение ФИО3 по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. В числе документов, поступивших с заявлением от 22.01.2019, ФИО3 было представлено письмо Управления от 12.09.2019 исх. № 39-АК-04/4453 об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 на условно разрешенный вид использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). В соответствии с пунктом 4 Порядка деятельности комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области, утвержденного приказом от 03.04.2017 № 50 и действовавшего на момент рассмотрения обращения ФИО3, организационное, правовое, документационное и иное обеспечение деятельности комиссии осуществлялось Агентством.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск», утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22.12.2012 № 94, определено, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:010019:785 расположен в территориальной зоне Р - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом при максимальном сохранении природного ландшафта, экологической чистоты окружающей среды.

Градостроительным регламентом территориальной зоны рекреационного назначения (Р) к числу условно разрешенных видов использования земельных участков отнесены предпринимательство, включающее в себя гостиничное обслуживание, развлечения, отдых (рекреацию), охоту и рыбалку, причалы для маломерных судов, поля для гольфа или конных прогулок.

На основании постановления Администрации от 07.11.2019 № 886 «О проведении общественных обсуждений по вопросу предоставления ФИО3 разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по улице Ленина, 28-30 в городе Светлогорске» в период с 14.11.2019 по 12.12.2019 проведены общественные обсуждения по проекту соответствующего решения. Срок приема предложений и замечаний участников общественных обсуждений установлен с 21 ноября по 05 декабря 2019 года включительно.

В соответствии с протоколом от 09.12.2019 общественных обсуждений по вопросу предоставления ФИО3 разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785, заключением от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений предложения и замечания граждан, являвшихся участниками общественных обсуждений и постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения, не поступали.

Заключение от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений 18.12.2019 опубликовано в газете «Вестник Светлогорска» № 48 (697) от 12.12.2019 и на официальном сайте муниципального образования «Светлогорский городской округ» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

По итогам рассмотрения обращения ФИО3 от 22.10.2019 с учетом заключения Администрации о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019, рекомендаций комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05.02.2020 № 65 Агентством 06.04.2020 издан приказ № 141 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 «гостиничное обслуживание».

Сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка внесены в ЕГРН.

Управление, полагая, что действия Росреестра по внесению в ЕГРН сведений об измененном виде разрешенного использования земельного участка являются незаконными, ссылаясь на изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласия собственника (в лице Управления), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Росреестра по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание» (дело № А21-280/2024). 

Подобное поведение Управления свидетельствует о том, что Управление связывало нарушение его прав и законных интересов именно с изменением существенного условия договора, определяющего вид разрешенного использования арендованного земельного участка.  

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2024, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2024 по делу № А21-280/2024, в удовлетворении заявления Управления отказано.

В настоящем деле Управление ссылается на то, что Общество утратило право пользования арендованным земельным участком, поскольку нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:117 и нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:120, для обслуживания которых, по утверждению истца, был предоставлен земельный участок, снесены ответчиком. 

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1).

Правила этой статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 ГК РФ (пункт 4).

Согласно статье 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (пункт 1).

Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца (пункт 3).

Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 данной статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 данной статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 4).

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся том числе объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзацы первый и пятый пункта 38).

Из установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств следует, что Общество на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство № 39-RU39329000-404-2021 возвело на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 15.02.2024. 

Как пояснил в судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества строительство объекта практически завершено (строительная готовность в настоящее время составляет более 90 %), разрешение на строительство, а также зарегистрированное право на объект не оспорены.

В такой ситуации сам по себе снос ранее располагавшихся на арендованном земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:17:010019:117 и 39:17:010019:120, произведенный ответчиком в рамках реализации прав, предусмотренных статье 287.3 ГК РФ, не может свидетельствовать о прекращении права на использование земельного участка в целях эксплуатации принадлежащего арендатору объекта недвижимости, а следовательно, не является достаточным основанием для расторжения Договора.

Кассационная инстанция считает необходимым отметить, что если Управление усматривает нарушение своих прав именно в застройке земельного участка без согласия арендодателя, то истцом избран ненадлежащий способ защиты, несоответствующий характеру такого нарушения.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые решение и постановление являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2025 по делу № А21-708/2024 оставить без изменения, а кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области и Калининградского правозащитного регионального общественного движения «Наш Берег» – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

С.А. Нестеров

 С.С. Салтыкова