Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-129001/23-85-1025

г. Москва

10 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2024 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рупчевым К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕЛФРИЧ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить договор

при участии:

от истца - ФИО1 по дов. от 26.02.2023 №б/н

от ответчика - ФИО2 по дов. от 05.12.2023 №ДГИ-Д-1528/23

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СЕЛФРИЧ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 56,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый у номер 77:09:0003013:2488, в редакции предложенной истцом.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 16.05.2024 по 21.05.2024.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил устное ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению.

Представитель истца возражал против вызова экспертов в судебное заседание.

Ходатайство ответчика судом рассмотрено и отклонено, ввиду следующего. 

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не возникло, а противоречий и неясностей в выводах эксперта выявлено не было, лицами, участвующими в деле, на названные обстоятельства суду также не указано, доводы заявителя о необходимости вызова эксперта в судебное заседание мотивированы несогласием с выводами, изложенными в представленном заключении, а не наличием сомнений в недостаточной ясности или полноте заключения экспертов, его обоснованности.

Оценив представленное в дело заключение эксперта в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что изложенные в нем выводы мотивированы, обоснованы и понятны, в связи с чем, необходимость в вызове в судебное заседание эксперта в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует.

Протокольным определением от 16.05.2024 в порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты уточненные исковые требования по результатам проведенной экспертизы, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые полностью изложили и поддержали свою позицию по делу, суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Как следует из материалов дела, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Селфрич» (ранее - Общество с ограниченной ответственностью «Мосинвест») (далее – Истец, Заявитель, Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Департамент, Ответчик, Арендодатель) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 16.08.2019 г. № 00-01147/19, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 56,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), c кадастровый номер 77:09:0003013:2488 (далее - Объект). 

ООО «Селфрич» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

13.07.2022 г. (вх. № 33-5-69520/22-(0)-0) Истец в порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), c кадастровый номер 77:09:0003013:2488.

Письмом от 20.07.2022 № 33-5-69520/22-(0)-1 Департамент отказал в реализации преимущественного права выкупа, ссылаясь на часть 2.1статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и указав, что данное помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 27.03.2019 № 11639, в связи с чем в настоящее время предоставление государственной услуги ООО «Селфрич» не представляется возможным. 

ООО «Селфрич» повторно 31.08.2022 г. (вх. № 33-5-85764/22-(0)-0) обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного помещения. Заинтересованное лицо в ответе от 31.08.2022 № 33-5-85764/22-(0)-2 отказало в реализации преимущественного права выкупа, ссылаясь на то, что срок нахождения арендуемого имущества в Перечне составляет менее пяти лет, соответственно право на реализацию выкупа наступает не ранее 26.03.2024.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023 по делу № А40-228343/2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023, удовлетворены исковые требования ООО «Селфрич» о признании недействительным распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 27.03.2019 № 11639 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11 сентября 2017 г. № 29626» в части включения в перечень государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488, общей площадью 56,6 кв.м.; о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права, выраженного в письмах от 20.07.2022 № 33-6-69520/22-(0)-1; от 08.09.2022 № 33-6-85764/22-(0)-2, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Селфрич» путем исключения объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 56,6 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488 из перечня государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, утвержденного распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 № 43582.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений. 

В связи с тем, что Департамент городского имущества города Москвы уклонился от заключения договора купли-продажи, в то время, когда заключение договора купли-продажи для Департамента городского имущества города Москвы является обязательным, ООО «Селфрич» 31.03.2023 направило в Департамент претензию (оферту) с предложением заключить договор с приложением проекта договора купли-продажи и графика платежей, Отчетом об оценке указанного нежилого помещения, выполненного ООО «АМР Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость Объекта недвижимости по состоянию на 13.07.2022 составляет 2 784 167 руб.

Департамент письмом от 26.04.2023 № ДГИ- 1-18659/23-1 ответил отказом на претензию истца, в связи с чем последний обратился в суд за защитой нарушенных прав.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009. 

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. 

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства). 

Площадь выкупаемого нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы». 

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. Суд первой инстанции данную обязанность не выполнил.

В статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

В связи с этим, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд обязан их рассмотреть.

Поскольку реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.), а поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Истцом в порядке статьи 82 АПК РФ заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

С учетом ходатайства истца о назначении экспертизы, учитывая, что требуются специальные познания, в связи с чем определение суда от 21.11.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ».

Перед экспертами поставлен следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488, по состоянию на 13.07.2022 г. без учета НДС?

2. Определить объем произведенных ООО "Селфрич" работ, приведших к созданию неотделимых улучшений и стоимость таких неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488, по состоянию на 13.07.2022 г.?

По результатам проведенной экспертизы заключением эксперта № 080/04/2023 от 19.04.2024 установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение общей площадью 56,6 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003013:2488, расположенное по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, 40 (этаж 1, пом. III, комн. 1-7) по состоянию на 13.07.2022 без учета НДС составляет 5 571 000 (Пять миллионов пятьсот семьдесят одна тысяча) руб.

Отвечая на второй вопрос, эксперты установили, что к неотделимым улучшениям, непосредственно на объекте исследования относятся вновь устроенные перегородки (ГКЛ, стеклянные), инженерные коммуникации, смонтированное сантехническое оборудование. Стоимость произведенных ООО "Селфрич" работ, приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488, по состоянию на 13.07.2022 г. составляет 405 890 руб. 90 коп.. 

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным. 

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (ч. 3 ст. 131 АПК РФ).

Доводы ответчика, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, судом отклоняются, поскольку из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

На основании ст. 1 Закона города Москвы от 29 сентября 2021 года N 18 "О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» ООО "Селфрич" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ, ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Письмом от 10.06.2022 Департамента уведомил истца о том, что не возражает против мероприятий по внутренней перепланировке и переустройству нежилых помещений в габаритах договора аренды, за счет средств Арендатора.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. 

Оснований считать условия прилагаемого проекта договора не соответствующим закону судом при рассмотрении дела не установлено. 

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Освобождение от уплаты госпошлины по основанию, предусмотренному подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не влияет на порядок распределения судебных расходов, установленный частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на Департамент подлежит возложению обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине за подачу иска и расходов по оплате судебной экспертизы. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 8, 12, 217, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 4, 8, 49, 65, 75, 86, 102, 106, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 163, 167, 170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Селфрич» (ОГРН: 1217700147939, ИНН: 7743357660) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 56,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ш. Ленинградское, д. 40 (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488, на условиях прилагаемого истцом договора купли-продажи.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

г. Москва             «     »  20 года

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП в лице _________________________________________________________, действующего на основании __________________________, одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Селфрич», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем. 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью общей площадью 56,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ш. Ленинградское, д. 40 (этаж 1, пом. III, комн. 1-7), кадастровый номер 77:09:0003013:2488 (далее ‒ Объект), а Покупатель принять и оплатить это имущество. 

1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога. 

1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта. 

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.5. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора, но не ранее исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной в пункте 2.2.2 Договора, а также поступления первого платежа в соответствии с п. 3.4 Договора, направить в орган регистрации прав заявления и документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.2.2. Не позднее одного рабочего дня с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу.

2.2.3. В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта:

2.2.3.1. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

2.2.3.2. Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. 

2.2.4. В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство Покупателя по внесению арендной платы за пользование Объектом прекращается с даты заключения Договора. При этом обязательства Покупателя, по которым предоставлена отсрочка по внесению арендной платы, сроки исполнения которых не наступили на дату заключения Договора, сохраняются в неизменном виде вплоть до полного их исполнения.

2.2.5. Если Договор аренды был зарегистрирован, любая из сторон Договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении Договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о Договоре аренды не означает, что Договор аренды не прекратился, что установлено пунктами 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

2.2.6. Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2.2.7. Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (п. 1.1 Договора), регламентируются пп. 3, 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

2.3. В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 5 571 000 (Пять миллионов пятьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 405 890 (Четыреста пять тысяч восемьсот девяносто) рублей 90 копеек.

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена объекта составляет 5 165 109 (Пять миллионов сто шестьдесят пять тысяч сто девять) рублей 10 копеек, является окончательной и изменению не подлежит

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 61 489 (шестьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят девять) руб. 39 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 

<

***>)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК 004525988

Счет банка получателя – 40102810545370000003

Счет получателя – 03100643000000017300

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав. 

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. 

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в п. 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Все споры между Сторонами подлежат рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации и по праву России (применимое право).

6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора;

- в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru. 

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора. 

7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

7.3. Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и (или) ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации Объекта.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

8.2. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что сертификаты ключей электронных подписей Сторон являются валидными (целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являться таковыми на день государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество.

8.3. При переходе от Продавца к Покупателю права собственности на Объект одновременно к Покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от ее регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

8.4. Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, 

<

...>

Адрес электронной почты: dgi@mos.ru

ИНН 

<

***>, КПП 770301001, ОГРН 

<

***>, Дата внесения записи: 08.02.2003

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 39 по г. Москве

Покупатель: Общество с ограниченной ответственностью «Селфрич»

Адрес: 125212, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Войковский, Ленинградское ш., д. 40, этаж 1, помещ. III, комната 1-7

Адрес электронной почты: maurizio@bk.ru

ИНН 

<

***>, КПП 774301001, ОГРН 

<

***>, Дата внесения записи: 31.03.2021

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 46 по г. Москве

ПОДПИСИ СТОРОН

От Продавца: От Покупателя:

Генеральный директор ФИО3

_____________________________________________________________

   (подпись, М.П.)(подпись, М.П.)

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕЛФРИЧ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 65 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

        Судья:

Д.Н. Федорова