Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар      № А32–33558/2023

23 октября 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2023 г. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кауфман И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>) 

к ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>) 

к ФИО3 (ИНН 

<

***>) 

третье лицо: ФИО4

о взыскании солидарно 3 000 000 руб. авансового платежа по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022 г., а также 3 000 000 руб. штрафа

при участии:

от истца: ФИО5, ФИО6 (посредством онлайн-заседания)

от ответчиков: ФИО2

от ФИО3: ФИО7 (без юридического образования)

от третьего лица: не явился

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ИП ФИО2, к ФИО3 с требованиями о взыскании солидарно 3 000 000 руб. авансового платежа по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022 г., а также 3 000 000 руб. штрафа.

Определением суда от 05.09.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчики в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Ходатайство ответчиков о привлечении третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аякс» судом рассмотрено и отклонено, поскольку доказательств того, что договор на консультационные услуги был заключен с ООО «Аякс» ответчиками не представлено, в связи с чем, суд не усматривает каким образом судебный акт по настоящему спору может повлиять на права или обязанности данного лица по отношению к одной из сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.05.2022 г. между ответчиками - ФИО2, ФИО3 и третьим лицом – ФИО4 (исполнитель) был заключен договор № 2022/12.2/459 на оказание возмездных информационных (консультационных и маркетинговых) услуг при отчуждении объекта недвижимости, по условиям которого исполнитель обязался осуществить информационные (консультационные) услуги, способствующие поиску потенциального покупателя на объект – нежилые помещения, кадастровый номер 23:43:0302004:911, принадлежащие ответчикам на праве общей долевой собственности.

30.05.2022 г. между истцом (покупатель) и ответчиками (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1 которого продавец обязуется заключить в будущем с покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будут выступать нежилые помещения общей площадью 344,9 кв.м., этаж № 1, кадастровый номер 23:43:0302004:911, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Гаврилова, дом 117, пом. 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 8, 10, 11, принадлежащие продавцам – ФИО2 (434/1000 доли), ФИО3, (566/1000 доли).

В силу п. 2 предварительного договора продавец обязуется продать покупателю помещения за сумму в размере 30 000 000 руб.

В соответствии с п. 3 предварительного договора расчет с продавцом производится на следующих условиях:

- сумма в размере 3 000 000 руб. передается в качестве аванса в день подписания настоящего договора посредством перевода на р/счет продавца;

- окончательный расчет в размере 27 000 000 руб. будет произведен посредством перевода на р/счет продавца в день подписания договора купли-продажи, но до подачи документов на регистрацию в Росреестр по КК.

Продавец и покупатель обязуются подписать договор купли-продажи в срок до 30.07.2022 г. включительно. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по настоящему договору (п. 4 предварительного договора).

Согласно п. 6 предварительного договора продавец обязуется к 25.07.2022 г. предоставить следующие документы:

- документы основания: решение об образовании нежилых помещений от 10.11.2020г., договор дарения от 28.04.2015 г., договор уступки доли от 28.02.2007 г., акт о распределении результатов совместной деятельности от 06.03.2007 г.;

- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам + последние оплаченные квитанции;

- согласие супруги на продажу (нотариальное);

- выписка из ЕГРН на земельные участки, на которых расположено здание;

- согласие администрации на долгосрочную аренду земельных участков.

Существенным условием настоящего договора является обязательное исполнение настоящего пункта до подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п. 14 предварительного договора в целях обеспечения исполнения настоящего договора и заключаемого в будущем договора купли-продажи стороны заключают соглашение об авансе, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

В п. 1 соглашения об авансе от 30.05.2022 г. стороны предусмотрели, что истец (авансодатель) передает посредством перевода на расчетный счет ответчиков (авансополучатель) в качестве аванса денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, в счет причитающейся суммы в размере 30 000 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022 г.

Согласно п. 2 соглашения об авансе, в случае отказа авансополучателя от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, указанных в п. 1 настоящего соглашения, авансовый платеж возвращается авансодателю и дополнительно оплачивается штраф в размере авансового платежа.

Во исполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022 г. и соглашению об авансе от 30.05.2022 г. истец перечислил ответчику – ФИО2 аванс в размере 3 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 565 от 30.05.2022 г.

28.07.2022 г. истец направил в адрес ответчиков оферту на заключение основного договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 344,9 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0302004:911, с указанием, что данное предложение действительно до 04.08.2022 г. (л.д. 14, Т.1).

При этом, как указывает истец, ответа на оферту от ответчиков не поступило, основной договор в установленный срок сторонами не заключен. Кроме того, ответчиками не направлены в адрес истца в полном объеме документы, предусмотренные пунктом 6 предварительного договора от 30.05.2022 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании с ответчиков оплаченного аванса и штрафа за отказ от заключения договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики ссылаются на то, что отказ от заключения основного договора истцу не направлялся, истец сам уклонился от присутствия в агентстве недвижимости и подписания договора купли-продажи 30.07.2022 г. 

Как указывают ответчики, к моменту заключения основного договора - к 30.07.2022 г. все обязательства со стороны продавцов по предварительному договору были исполнены, в том числе по интересующей покупателя информации о долгосрочной аренде земельных участков в виде справочной информации от имени администрации города Краснодара, о чем истцу было сообщено письмом от 03.09.2022 г. (л.д. 103-104, Т.2).

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что основной договор подлежал заключению не позднее 30.07.2022 г. (п. 4 предварительного договора от 30.05.2022 г.).

При этом, как установлено судом и не оспаривается сторонами, до указанного срока основной договор купли-продажи спорных помещений сторонами заключен не был.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.07.2023 г. спорные помещения в настоящее время принадлежат на праве собственности ФИО8 (дата и номер государственной регистрации права - № 23:43:0302004:911-23/226/2022-19 от 12.10.2022 г.).

На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, по истечении установленного срока для заключения основного договора – 30.07.2022 г., обязательства сторон по его заключению прекратились.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В подтверждение перечисления аванса по предварительному договору от 30.05.2022г. и соглашению об авансе от 30.05.2022 г. в сумме 3 000 000 руб. истцом в материалы дела представлено платежное поручение № 565 от 30.05.2022 г.

Истец просит взыскать указанную сумму аванса с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в солидарном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае материалами дела установлено, что денежные средства в счет оплаты аванса в сумме 3 000 000 руб. были перечислены истцом в полном объеме одному из ответчиков – ФИО2, в связи с чем, указанная сумма составляет неосновательное обогащение последнего и подлежит взысканию непосредственно с данного ответчика.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ИП ФИО2 в пользу истца 3 000 000 руб. перечисленного аванса.

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 о взыскании суммы аванса с ответчика – ИП ФИО3 следует отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании солидарно с ответчиков 3 000 000 руб. штрафа за отказ от заключения договора, предусмотренного пунктом 2 соглашения об авансе от 30.05.2022 г.

Взыскание неустойки (штрафа) как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 2 соглашения об авансе от 30.05.2022 г. стороны предусмотрели оплату авансополучателем (ответчиками) штрафа в размере авансового платежа (3 000 000 руб.) в случае отказа авансополучателя от заключения основного договора купли-продажи.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие отказ ответчиков от заключения основного договора.

Доводы истца об отказе ответчиков в связи с отсутствием ответа на направленную истцом в адрес ответчиков оферту с предложением заключить основной договор купли-продажи в срок до 04.08.2023 г. отклоняются судом, поскольку явно выраженного отказа в заключении основного договора ни одна из сторон не заявила и основной договор просто не был заключен в обусловленный срок.

Предварительный договор от 30.05.2022 г., как и соглашение об авансе не содержат условия о начислении штрафных санкций в случае не заключения основного договора по вине какой-либо из сторон.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из буквального толкования пункта 2.1 соглашения об авансе от 30.05.2022 г. штраф в размере авансового платежа подлежит начислению только в случае непосредственного отказа авансополучателя от заключения основного договора купли-продажи, который в рассматриваемом случае отсутствовал.

Кроме того, согласно сведениям официального сайта Почты России (https://www.pochta.ru/tracking) оферта истца была вручена ответчику – ФИО2 04.08.2023 г. (письмо с идентификатором 19660364004816), ответчику – ФИО3 03.08.2023 г., то есть после истечения срока заключения основного договора купли-продажи, предусмотренного пунктом 4 предварительного договора (30.07.2022 г.).

Ссылки истца на непредставление ответчиками в установленный срок документов, предусмотренных в п. 6 предварительного договора, в частности согласия администрации на долгосрочную аренду земельных участков, отклоняются судом, поскольку данное обстоятельство в любом случае не является основанием для начисления спорного штрафа.

Как пояснили ответчики, к моменту заключения основного договора к 30.07.2022 г. все обязательства со стороны продавцов по предварительному договору были исполнены, в том числе по интересующей покупателя информации о долгосрочной аренде земельных участков в виде справочной информации от имени администрации города Краснодара, о чем истцу было сообщено письмом от 03.09.2022 г.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 о взыскании с ответчиков 3 000 000 руб. штрафа следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчиков о привлечении третьим лицом ООО «Аякс» отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) 3 000 000 руб. задолженности, а также 11 700 руб. расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 800 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                          Н.А. Ермолова