ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-108981/17

03 мая 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 мая 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района: не явились, извещены;от ООО «Рантект-МФД»: ФИО2, по доверенности от 02.02.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 13 февраля 2018 года по делу А41-108981/17, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО «Рантект-МФД» о взыскании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» с требованиями: о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.03.2011 года №3878 за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года в размере 1 925 692 руб. 52 коп и пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 01.07.2017 года по 30.06.2017 года в размере 1 204 737 руб. 87 коп.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 13 февраля 2018 года по делу А41-108981/17 в удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Истец своих представителей в судебное заседание не направил. 

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Рантект-МФД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3878 от 24.03.2011, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 для строительства жилого дома корпус №15/2. 

Размер, срок и порядок внесения арендной платы предусмотрен разделом 3 договора аренды.

 Сторонами договора 24.03.2011 подписан передаточный акт.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и размере за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Как следует из экспертно-технического заключения кадастрового инженера ФИО3 от 29.11.2017  установлено расположение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 общей площадью 5 822 кв.м придомовой территории многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 площадь которой составляет 4 212 кв.м; части многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь которой составляет 477 кв.м; территория в границах строительного ограждения с расположенным объектом незавершенного строительства, площадь которой составляет 945 кв.м; территория общего пользования, площадь которой составляет 188 кв.м. 

Кроме того, согласно представленной в материалы дела копии постановления главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 года №2362 дома по адресам: ул. Маршала Жукова: д.д.1, 3, 5, 13, 15, 17, ул. Северная: д.д. 36,38,40,42,44, бульвар Л. Новоселовой, д.12, ул. Садовая: д.д.16, 18, 20 признаны подлежащими сносу в связи с комплексной реконструкцией микрорайона №2 г. Одинцово Московской области и строительством объектов жилищно-социального назначения (пункт 1).

Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено зарезервировать за ООО «Рантект-МФД» всю свободную для застройки «стартовых» домов площадь, а также площадь, освобождаемую после сноса пятиэтажного жилого фонда согласно пункту 1 постановления внутри границ микрорайона №2 г.Одинцово Московской области: ул.Маршала Жукова – бульвар Л.Новоселовой – ул.Северная – ул.Садовая. 

Выписками из ЕГРН подтверждается, что расположенные в здании многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 жилые помещения (квартиры) находятся в собственности физических лиц, в связи с чем, в соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 №73, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение спорным земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, из условий договора аренды и распорядительных документов Администрации Одинцовского муниципального района следует, что спорный земельный участок должен быть передан ответчику свободным от прав третьих лиц и объектов недвижимого имущества.

Однако из материалов дела следует, что фактически на спорном земельном участке расположен жилой дом  с придомовой территорией. 

Владение и пользование земельным участком осуществляется не ответчиком, а собственниками помещений в многоквартирном доме.

Указанное обстоятельство свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче земельного участка ответчику свободным от прав третьих лиц, а также невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, о том, что решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-59814/15 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате и пени за другие периоды времени по этому же договору аренды земельного участка о, отклонены арбитражным апелляционным судом. 

Как следует из содержания указанного судебного акта, при рассмотрении указанных споров судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства, связанные с нахождением на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома. Ни арендатор, ни арендодатель не сообщали арбитражному суду указанные сведения. Таким образом, арбитражные суды в рамках указанных дел не давали правовую оценку данному обстоятельству. 

Между тем, обстоятельства настоящего дела с учетом представленных доказательств являются иными и свидетельствуют о невозможности использования ответчиком земельного участка по его целевому назначению в спорный период времени.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований не имеется.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 февраля 2018 года по делу № А41-108981/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

 

Судьи

 

М.А. Немчинова

 

 В.Н. Семушкина