Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                                  

РЕШЕНИЕ

№ А32-10576/2020

г. Краснодар

08 июля 2020 г.

Резолютивная часть решения вынесена 02 июля 2020 г.

Текст решения в полном объеме изготовлен 08 июля 2020 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О. 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,

к Краснодарской краевой коллегии адвокатов,

об обязании возвратить нежилые помещения общей площадью 187,2 кв.м., расположенные по адресу 

<

...>, 

 

при участии: 

от истца: ФИО1 по доверенности. 

от ответчика: ФИО2 по доверенности.

 

после перерыва: 

от истца: ФИО1 по доверенности. 

от ответчика: ФИО2 по доверенности. 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Краснодарской краевой коллегии адвокатов об обязании возвратить нежилые помещения общей площадью 187,2 кв.м., расположенные по адресу 

<

...>. 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для мирного урегулирования спора. 

В судебном заседании 29.06.2020 объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин. 02.07.2020, по окончании которого судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Решением городской Думы Краснодара от 24.02.2005 № 63 п.8 «О Положении о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар» муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар уполномочен от имени администрации муниципального образования город Краснодар распоряжаться муниципальным имуществом, входящим в муниципальную казну муниципального образования город Краснодар, в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим решением.

Департамент предоставил Некоммерческой организации «Краснодарская краевая коллегия адвокатов Адвокатской палаты Краснодарского края» нежилые помещения № 1, 3-5, 14/3, 15-17, 17/1, 18, 19, 22, литер A, al, аЗ, 1 этаж, общей площадью 187,2 кв.м, расположенные по ул. им. Тургенева, 119/2 г. Краснодара, по договору аренды от 02.12.2009 № 120/4.

Срок действия договора установлен с 18.07.2009 по 16.07.2014.

По мнению истца, Договор не был возобновлен на тех же условиях на неопределённый срок, поскольку департамент счел срок договора истекшим и направил в адрес ответчика уведомления об отказе от вышеуказанного договора аренды Муниципального имущества от 15.01.2016 № 493.26, от 14.04.2016 № 10673.26.

В департамент от 12.02.2019 поступило заявление Краснодарской краевой коллегии адвокатов о заключении договора аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тургенева, 119/2.

На заседании комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества муниципального образования город Краснодар от 14.02.2019 рассмотрен вопрос о предоставлении Краснодарской краевой коллегии адвокатов в аренду муниципального имущества по указанному адресу.

Согласно протоколу от 14.02.2019       №208 Комиссией принято положительное решение о предоставлении Краснодарской краевой коллегии адвокатов в аренду муниципального имущества сроком на 5 лет.

На основании приказа департамента от 18.03.2019 № 3 в адрес Краснодарской краевой коллегии адвокатов направлено письмо от 27.03.2019 № 6287/26 о подписании договора аренды муниципального имущества с приложением проекта договора.

Типовая форма договора аренды утверждена постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 12.04.2013 № 2621 «Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы» условием которого установлено, что плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества (арендная плата рассчитывается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за землю).

Арендатор обязан ежеквартально в срок до десятого числа первого месяца соответствующего квартала вносить плату за пользование долей земельного участка, занимаемого имуществом.

В соответствии с пунктом 29.2 раздела III административного регламента предоставления администрацией муниципальной услуги «Предоставление муниципального имущества в аренду или безвозмездное пользование без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации от 21.06.2012 № 5101, установлен срок подписания заявителем проекта договора в 1 календарный день.

До настоящего времени договор аренды не подписан.

Как указывает истец, Краснодарская краевая коллегия адвокатов мотивирует свой отказ от согласования нового договора аренды муниципального имущества необходимостью внесения изменений в пункт 4.7 договора — изменением расчета арендной платы за земельный участок.

Департамент неоднократно направлял в адрес ответчика письма, в которых разъяснял, что площадь земельного участка под арендуемыми помещениями рассчитывается в установленном порядке, согласно доле занимаемого земельного участка от общей площади земельного участка, рассчитываемого ГУП КК «Крайтехинвентаризация».

Согласно сведениям о расчете долей выданным ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» отдел по городу Краснодару (письмо от 01.08.2019 № б/н) доля из расчета занимаемой площади по документам составляет 538/1000 долей от общей площади здания лит. А, фактическая площадь земельного участка 1420 кв.м.

В связи с чем, доля земельного участка рассчитана следующим образом: 1420х538/1000 = 764.0 кв.м, (с учетом округления).

На основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», постановления главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.05.2016 № 2183 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар, предоставленные в аренду без торгов», приказа директора департамента от 03.10.2018 № 135 департаментом произведен расчет арендной платы за пользование земельным участком под нежилыми помещениями, расположенными по адресу:

Вид объекта: Земли поселений (ул. Тургенева, 119/2— 1 420 кв.м.)

Назначение: Для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Использование площади: 764,08 кв.м.

Кадастровый квартал: 23:43:0137011

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Уп): 17 230,15 руб.

Арендная плата (Ап) - ((S3y * Уп* С*К)/4

АП - размер арендной платы за земельный участок в квартал, руб.;

Бзу - площадь земельного участка, кв.м;

УП - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб/кв.м;

С - ставка арендной платы: 2,5%

К - коэффициент уровня инфляции (1,04 на 2018 год, 1,043 на 2019 год).

Ап = ((764,08 * 17 230,15 * 2,5%*1,04*1,043)/4 = 89 253,56 руб.

Итого за квартал: 89 253,56 руб.

Всего за год: 357 014,24 руб.

Учитывая изложенное, расчет доли земельного участка под используемыми нежилыми помещениями в проекте договора аренды муниципального имущества произведен верно.

Однако, в адрес департамента от Краснодарской краевой коллегии адвокатов поступил протокол разногласий к проекту договора аренды муниципального имущества от 13.11.2019 № 15777 о несогласовании предмета договора в части установления площади земельного участка под нежилыми арендованными помещениями.

Также истец указал, что в ранее действовавшем договоре аренды муниципального имущества от 02.12.2009 № 120/4 (сроком с 18.07.2009 по 16.07.2014) Краснодарская краевая коллегия адвокатов не оспаривала пункт договора 4.7, которым устанавливалась оплата за пользование земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок площадью — 788,74 кв.м и на протяжении срока действия договора оплачивала арендную плату за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 18 раздела II административного регламента предоставления администрацией муниципальной услуги «Предоставление муниципального имущества в аренду или безвозмездное пользование без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации от 21.06.2012 № 5101 наличие у заявителя разногласий по содержанию или форме договора является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Исходящим письмом от 13.12.2019 № 26288/26 департамент сообщил Краснодарской краевой коллегии адвокатов, что в соответствии со статьей 8 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Отчет об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды в виде размера ежемесячной платы за право владения и пользования муниципальным имуществом: нежилые помещения № 1, 3-5, 14/3, 15-17, 17/1, 18, 19, 22, 1 этаж, общей площадью 187,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тургенева, 119/2 составлен 16.11.2018, в связи с чем по мнению истца, у департамента отсутствует возможность дальнейшего согласования проекта договора аренды муниципального имущества.

Поскольку договор аренды муниципального имущества ответчиком до настоящего времени не подписан, требования о возврате помещений не исполнены, указанные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 «54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

 Нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных выше прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

С прекращением действия договора аренды на арендаторе лежит обязанность по возврату имущества, являющегося объектом арендных отношений.

 Возврат вещи – обязанность арендатора, освобождение от которой возможно только в случае гибели вещи, приобретения права собственности на вещь.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать вещь арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в обоснование требований о возврате арендованного имущества ссылается на уведомления об отказе от продления договора аренды №120/4 от 02.12.2009, ранее заключенного с ответчиком по тому же предмету аренды, которые направлялись ответчику 15.01.2016 №493.26 и 14.04.2016 №10673.26.

Однако согласно преамбуле договора аренды от 02.12.2009, договор заключен Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар с НК «Краснодарской краевой коллегией адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края» в лице заведующей филиалом «Прикубанский» ФИО3 и принимала спорные помещения по акту от 02.12.2019 заведующая филиалом «Прикубанский» ФИО3

В то время как уведомление от 14.06.2016 №10673.26 направлено ФИО4 по адресу 

<

...>, а уведомление от 15.01.2016 №493.26 об отказе от договора направлено ФИО4 по адресу 

<

...>, которая по утверждению ответчика ни в 2016 году, ни впоследствии не являлась руководителем «Краснодарской краевой коллегии адвокатов».

В то же время суд учитывает, что согласно выписке из ЕГРЮЛ НК «Краснодарской краевой коллегией адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края» находится по адресу 

<

...> с 13.01.2015.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления , извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии со ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно п.7.3.4 договора аренды от 02.12.2009, договор прекращается по истечении срока действия договора, если за месяц до окончания срока действия договора арендодатель выразил возражение о заключении договора на новый срок.

Так как уведомления об отказе от договора были направлены не тем лицам и по неверным адресам, истец не доказал надлежащее уведомление ответчика о расторжении договора аренды спорных помещений от 02.12.2009, в связи с чем договор является пролонгированным на неопределённый срок.

Кроме того, судом установлено, что за весь период со 2 декабря 2009 года по настоящее время ответчиком своевременно производилась оплата по Договору аренды, что подтверждено истцом в исковом заявлении, а также подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями.

Таким образом, истец, принимая плату за фактическое пользование ответчиком спорных нежилых помещений, подтверждал правомерность пользования ответчиком этих помещений на основании ранее заключенного договора аренды, и при этом не направлял в адрес ответчика уведомления или соглашения о расторжении договора аренды от 02.12.2009 года.

Напротив, истец предпринимал меры к заключению нового договора аренды, как следует из самого искового заявления и представленных истцом писем в адрес ответчика о подписании проекта нового договора аренды спорных помещений.

Кроме того, ответчик в качестве арендатора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды спорных нежилых помещений на новый срок в силу ч.1 ст.621 ГК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорных нежилых помещений, имеется непогашенная запись от 25.03.2010 №23-23-01/186/2010-128 регистрации права аренды ответчика на спорные нежилые помещения, не оспоренная со стороны истца.

Также согласно акта №61 обследования муниципального имущества от 19 марта 2020 года, пользователем спорных нежилых помещений фактически является Некоммерческая организация «Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края» на основании договора аренды№120\4 от 02.12.2009.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истцом не представлено доказательств недобросовестности поведения ответчика.

Вместе с тем, суд учитывает, что согласно пояснений сторон, новый договор аренды сторонами не заключен по причине наличия разногласий сторон по условиям договора о размере арендных платежей.

Однако своим письмом, переданным в адрес истца почтой 12.05.2020, ответчик выразил согласие на заключение нового договора аренды спорных нежилых помещений на ранее предложенных истцом условиях.

Таким образом, так как основанием исковых требований явилось использование ответчиком помещений при отказе ответчика от подписания нового договора аренды на предложенных истцом условиях, в процессе рассмотрения настоящего дела судом установлены признаки утери истцом процессуального интереса.

Обращение департамента с настоящим иском является преждевременным и не защищает его права, так как в настоящее время у департамента отсутствует нарушенное право, подлежащее защите.

Правовая позиция истца по настоящему делу существенно противоречит его предшествующему поведению (принцип процессуального эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что недопустимо. 

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

 Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

На основании указанного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат, так как истец освобожден от уплаты госпошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                    В.А. Язвенко