АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19431/2016

г. Краснодар

14 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Коржинек Е.Л. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Элияр» (ИНН 2308004019, ОГРН 1032307155242), ответчика – Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская оценочная компания», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элияр» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2018 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-19431/2016, установил следующее.

ООО «Элияр» (далее – общество) обратилось в суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи путем установления цены выкупаемого имущества в размере, равной его рыночной стоимости, установленной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 28.11.2016 № 119-03/2016 в размере 5 188 275 рублей (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) и ООО «Краснодарская оценочная компания» (далее – компания).

Решением суда первой инстанции от 24.01.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.07.2018, в иске отказано.

В кассационной жалобе общество просит решение от 24.01.2018и постановление от 25.07.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что установление выкупной стоимости арендуемого имущества в размере 20 млн рублей существенно нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. В отчете от 31.03.2016 № П-04-03-16/1 не указаны данные оценщика, а именно номер контактного телефона и адрес электронной почты обоих оценщиков, принимавших участие в составлении отчета об оценке, не указаны ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости в разделе основные факты и выводы, документы заказчика не заверены в установленном порядке, анализ рынка и ценообразующих факторов проведен формально, не приведено обоснование применения сравнительного и доходного подходов и методов. Гнездилов К.Н. не обладает специальными знаниями по основному вопросу поставленному перед экспертом, в представленном в суд заключении нет сведений о сдачи им квалификационного экзамена и избрании его в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков. Корректировка на площадь объекта недвижимости в части расчета коэффициента торможения не обоснована, не проверена на соответствие рыночным данным. 

Отзывы на жалобу не поступили.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью явиться в судебное заседание его директора ввиду  болезни, и прекращения сотрудничества с юридической компанией, ранее представлявшей интересы общества в судах, по причине трудного финансового положения истца. 

В силу части 4 статьи 158 Кодекса суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса (часть 5 статьи 158 Кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Податель кассационной жалобы извещен о времени и месте судебного заседания, что, в частности, подтверждается содержанием его ходатайства. Доводы, по которым заявитель не согласен с судебными актами, изложены в тексте жалобы. Обязательное личное участие представителя общества в судебном заседании кассационной инстанции не требуется, поскольку окружной суд проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права, а также соответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Кодекса). Представление в суд кассационный инстанции новых доказательств нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

При таких обстоятельствах суд округа считает, что ходатайство общества об отложении рассмотрения кассационной жалобы удовлетворению не подлежит.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество, являясь субъектом малого (или среднего) предпринимательства, а также арендатором муниципального имущества – нежилых помещений № 17, 17/5, 18, 19 общей площадью 117,2 кв. м, расположенных на 1-м этаже (литера К) здания № 105 по ул. Ставропольской в г. Краснодаре, обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 27.04.2016 департамент направил обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого определена выкупная цена имущества в размере 20 млн рублей; цена определена на основании отчета об оценке имущества от 31.03.2016 № П-04-03-16\1, выполненного компанией.

Общество 20.05.2016 направило в департамент письмо с несогласием с размером выкупной цены по причине ее несоответствия рыночной стоимости и выражением воли на заключение договора купли-продажи при условии установления ответчиком реальной стоимости выкупаемого обществом имущества.

Общество 26.05.2016 получило ответ департамента, в котором отказано в пересмотре выкупной стоимости арендуемого имущества. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с иском в суд.

В силу статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

При рассмотрении дела суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в департамент).

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного им государственного или муниципального имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичное толкование вытекает из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

В силу указанного подхода, преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп государственного или муниципального имущества обусловлено наличием действующего договора аренды такого имущества на день принятия уполномоченным органом решения о приватизации данного имущества.

При оценке наличия указанного условия возникновения у общества преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного муниципального имущества – нежилых помещений № 17, 17/5, 18, 19 общей площадью 117,2 кв. м, расположенных на 1-м этаже (литер К) здания № 105 по ул. Ставропольской в г. Краснодаре – суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды помещений заключен обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) 28.11.2011.

Пунктом 2.1 договора срок аренды определен с 27.11.2011 по 25.11.2012.

В обоснование того, что договор действовал по состоянию на 01.07.2015, а также на день принятия департаментом решения о приватизации данных помещений (письмо департамента от 27.04.2016 № 12225/26) общество ссылается на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 02.07.2008, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Данная норма введена в действие 02.07.2008.

Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

Из материалов дела не следует, что договор аренды спорных объектов от 28.11.2011 заключен по результатам торгов; довод об обратном сторонами не приводился. Ранее действовавший договор аренды спорных объектов от 28.11.2010 также заключен не по результатам торгов.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, утратившей силу с 01.07.2013. Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрено.

Преимущественное право на приватизацию находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений общество основывает на договоре аренды от 28.11.2011 аренды нежилых помещений, после 25.11.2012 возобновленном на неопределенный срок. 

Суд апелляционной инстанции верно указал, что установленный частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов – до 01.07.2015 – является пресекательным, то есть возобновленный после 25.11.2012 договор аренды от 28.11.2011 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты. Иное толкование вышеприведенных нормативных положений могло повлечь выводы о допустимости обхода установленных законом публичных процедур, создания преимущества одних субъектов предпринимательской деятельности относительно других и ограничения конкуренции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что договор аренды от 28.11.2011, возобновленный после 25.11.2012 на неопределенный срок, прекращен на основании пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса с 01.07.2015 в связи с истечением предельного срока, доказательства существования иного договора аренды спорного имущества, заключенного после 01.07.2015 по результатам торгов, действовавшего по состоянию на 27.04.2016 в деле отсутствуют, суды пришли к верному выводу, что на день принятия департаментом решения о приватизации спорного имущества у общества отсутствовал действующий договор аренды, что свидетельствует об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений по основанию статьи 3 Закона № 159-ФЗ и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы, направленные на обоснование реальной рыночной стоимости спорного имущества, верно отклонены судом апелляционной инстанции, как не имеющие юридического значения для разрешения настоящего спора.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Элияр» об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 по делу № А32-19431/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							    Е.В. Улько

Судьи										    Е.Л. Коржинек

										    А.В. Садовников