Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-162573/2018

28 апреля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  28 апреля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной  А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КООПЕРАТИВА "КАВГОЛОВСКОЕ ОЗЕРО" (адрес:  Россия 197110, Санкт-Петербург, ВЯЗОВАЯ ДОМ/10, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 8Н; Россия 195248, Санкт-Петербург, Б.Пороховская 47, ОГРН:  1129847020808; 1129847020808);

об обязании 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ 78 ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ" (адрес:  Россия 190000, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, наб АДМИРАЛТЕЙСКАЯ д. 6 ЛИТ А/, офис 16Н, ОГРН:  1107847299702);

о обязании исполнить обязательства по договору

при участии

представителя истца: ФИО3 (представитель по доверенности от 07.09.2018)

представителя ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 01.01.2019)

установил:

потребительский кооператив «Кавголовское озеро» (далее по тексту именуемый - истец) обратился в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» (далее по тексту именуемое - ответчик) исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016 года, а именно:

- подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв. м., 

- обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на Земельный участок от Общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» к Потребительскому кооперативу «Кавголовское озеро» в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, 

- присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива «Кавголовское озеро» в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения суда по настоящему иску.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, представитель ответчика выражал против удовлетворения исковых требований. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным  рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016 года (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора предметом аренды и выкупа является земельный участок № 6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования (далее - земельный участок).

Земельный участок передан Арендатору по Акту приема-передачи (приложение № 1 к Договору).

Согласно пункту 4.7. Договора выкупная цена земельного участка сторонами была установлена в размере 859 713,96 рублей. 

Земельный участок относится к дорожной сети котеджного поселка «Кавголовское озеро».

Согласно пункту 3.3.5 Договора Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству или иных понесенных затрат по настоящему Договору в счет оплаты выкупной цены земельного участка.

Согласно пункту 3.4.2 Договора Арендатор обязан содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии.

Согласно пункту 3.4.6. Договора Арендатор обязан самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельного участка.

Согласно пунктам 4.9., 4.10.1. Договора затраты на неотделимые улучшения, понесенные Арендатором, в виде асфальтового покрытия на земельном участке, благоустройство и иные затраты учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка.

Согласно пункту 4.12. Договора после полной оплаты выкупной цены Стороны подписывают Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной Сторонами в Приложении № 2 к Договору.

Согласно пункту 8.2. Договора в течение 30 календарных дней после внесения Арендатором всей выкупной цены Стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от Арендодателя к Арендатору.

В соответствии с пунктом 4.12. Договора после полной оплаты выкупной цены истец составил акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок и направил его ответчику, но ответчик от подписания данного акта уклонился.

Ответчик не оспаривает факт заключения Договора и передачу земельного участка в аренду истцу. Возражая против исковых требований, ответчик указывает, что проект благоустройства не согласован с ответчиком, обязанность Арендатора содержать земельный участок в надлежащем санитарном состоянии, нести расходы по регистрации Договора возложены на истца, следовательно, расходы на уборку снега, ремонт и обслуживание участка, расходы на регистрацию Договора не должны учитываться в выкупной цене земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что предъявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно абзаца 1 статьи  431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания Договора следует, что ответчик предоставил истцу в аренду земельный участок с правом выкупа при условии уплаты выкупной цены, указанной в п. 4.7 Договора, в размере 859 713 руб. 96 коп. в срок, установленный п. 4.8 Договора, до 01 ноября 2021 года.

Из пунктов 3.3.5, 4.10.1. Договора следует, что сторонами согласовано условие, позволяющее истцу включать в уплату выкупной стоимости все без исключения затраты по Договору.

Пунктом 3.4.2 Договора на истца возложена обязанность содержать земельный участок в надлежащем санитарном состоянии, из пункта 3.4.6 Договора следует обязанность истца самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельного участка, пунктом 8.3 Договора расходы по государственной регистрации Договора отнесены на истца, то есть, исходя из совокупности условий Договора, затраты истца на исполнение обязательств по Договору должны засчитываться в оплату выкупной стоимости земельного участка. Затраты истца на неотделимые улучшения в виде асфальтового покрытия на земельном участке учитываются в выкупной стоимости земельного участка на основании пункта 4.9 Договора.

Истцом произведены расходы по асфальтированию дороги на земельном участке в размере 450 000,00р., что подтверждается Договором строительного подряда №01/11/-16 от 01.11.16, актом выполненных работ от 01.09.17, платежным поручением №59 от 25.1.16; расходы по регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.16 в размере 22 000,00р., что подтверждается платежным поручением №22 от 03.05.17 на уплату гос. пошлины; расходы по аренде комбайна для уборки снега в размере 65 000,00р., что подтверждается Договором аренды оборудования от 20.11.17, актами сдачи-приемки работ №28 от 30.11.17, №29 от 31.12.17, №1 от 31.01.18, №2 от 28.02.18, №3 от 31.03.18, №4 от 20.04.18, платежным поручением №165 от 29.11.17; расходы по ремонту и обслуживанию дороги на земельном участке в размере 310 700,00р., что подтверждается Договором возмездного оказания услуг от 11.05.2017 года, Договором возмездного оказания услуг от 16.04.2018 года, платежными поручениями №45 от 01.06.17, №97 от 24.08.17, №114 от 06.09.17,№113 от 06.09.17, №115 от 08.09.17, №116 от 08.09.17, №120 от 14.09.17, №122 от 14.09.17, №121 от 14.09.17, №127 от 19.10.17, №155 от 03.11.17, №161 от 22.11.17, №173 от 14.12.17, №175 от 18.12.17, №40 от 14.03.18, №39 от 14.03.18, универсальными передаточными документами №424 от 13.10.17, №426 от 16.10.17, №440 от 25.10.17, №462 от 31.10.17, №489 от 22.11.17, №500 от 30.11.17, №513 от 13.12.17, №516 от 15.12.17, №348 от 12.09.17, №353 от 13.09.17, №356 от 14.09.17, №360 от 14.09.17, №343 от 07.09.17, №333 от 06.09.17, №330 от 05.09.17, №316 от 28.08.17, №311 от 23.08.17, №226 от 27.06.17, №196 от 08.06.17; в оплату выкупной стоимости земельного участка уплачено 18 083,33р. платежными поручениями № 86 от 10.05.2018, №202 от 19.09.2018.

Всего истцом произведено расходов на сумму 865783,33 рублей, что превышает выкупную стоимость земельного участка, составляющую 859713,96 рублей.

В период рассмотрения данного дела истец оплатил арендную плату в размере 15 500 руб. платежным поручением от 02.02.2019, что подтверждается ответчиком.

Истцом представлен в дело составленный им в соответствии с типовой формой, установленной Приложением № 2 к Договору, Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок № 6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222.

Ответчику 06.10.2018 года направлялась претензия с приложением указанного акта, на которую ответчик не ответил.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств.

Доводы ответчика о том, что истец неверно истолковал п.3.3.5 договора относительно права истца учитывать абсолютно любые затраты в счет выкупной цены арендованного земельного участка, что расходы по ремонту и обслуживанию должны быть согласованы с арендодателем, что в состав выкупной цены не могут входить работы, результаты которых не стали неотделимым улучшением земельного участка, суд считает безосновательными. Представитель ответчика в судебном заседании утверждал, что проект договора готовил ответчик, о чем поставил свою подпись в протоколе судебного заседания от 16.04.2019.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Проанализировав условия договора аренды земельных участков, суд считает, что позиция истца является верной, требования являются законными и обоснованными, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению. Вместе с тем, суд полагает необходимым снизить астрент до 100,00 рублей. 

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями ПО, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016 года, а именно подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв. м., обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,  для регистрации перехода права собственности на Земельный участок от Общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» к Потребительскому кооперативу «Кавголовское озеро» в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива «Кавголовское озеро» в размере 100 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения суда по настоящему иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загороднаянедвижимость» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении требований в оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Сайфуллина А.Г.