АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18790/2019

г. Тюмень

13 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 13.12.2019г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – истец)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик)

о взыскании денежных средств

при участии:

от истца: ФИО4, доверенность от 28.10.2019 №72/53-н/72-2019-6-411

от ответчика: ФИО3, паспорт

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 24.10.2019 поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании по договору аренды недвижимого имущества от 13.05.2019 №10-04/19:

- 88559,14 рублей долга по арендной плате,

- 10695,48 рублей пени с 06.07.2019 по 19.09.2019 года,

- 18743,20 рублей долга по коммунальным услугам,

а также 12000,00 рублей представительских расходов и 4540,00 рублей расходов по оплате госпошлины.

Ответчик с иском не согласен, о чем представлен отзыв.

Из материалов дела следует, что 13.05.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 И.Ф.М. оглы (далее – арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 10-04/19. Согласно п.1.1 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество общей площадью 58 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, 1 этаж, кадастровый номер помещения – 72:23:0427001:10282. Помещение принадлежит арендатору на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации №72/001/2017-10. Арендодатель гарантирует, что с момента передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами: электроснабжением, холодным, горячим водоснабжением, сезонным отоплением в соответствии с тепловыми нагрузками на здание, в котором расположено помещение, водоотведением (канализацией) (п.1.5 договора). Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим договором (п.2.2.2 договора). Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, направив арендатору письменное уведомление не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемого срока расторжения (п.2.2.8 договора). За владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату. Начисления части арендной платы начинается по истечении 2-х месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 40000,00 рублей (п.п.3.1, 3.2, 3.3 договора). Оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого числа оплачиваемого месяца аренды. В случае несоблюдение сроков оплаты арендатор оплачивается пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа (п.3.5 договора). Обязательства арендатора по уплате арендной платы начинаются с момента подписания акта приема-передачи помещения (п.3.8 договора). С даты подписания акта приема-передачи арендатор обязуется компенсировать арендодателю затраты последнего по обеспечению помещения электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением. Указанная компенсация электроэнергии осуществляется ежемесячно на основании показаний приборов учета, установленных в помещении. Компенсация тепловой энергии производится на основании счетов энергопоставляющей организации пропорционально арендуемой площади. Компенсация затрат арендодателя переменной части, осуществляется арендатором ежемесячно на основании выставленного арендодателем счета и акта выполненных работ в течении пяти банковских дней с момента получения счета и акта выполненных работ. В случае несоблюдения сроков оплаты, арендатор оплачивает пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа (п.3.9 договора). Обязанность арендатора по оплате арендной платы считается исполненной с даты поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п.3.10 договора). Срок аренды по договора устанавливается по 12.04.2020 (п.5.1 договора).

Арендуемое нежилое помещения было передано ответчику истцом по акту приема-передачи, подписанному в двустороннем порядке. Какие-либо сведения в графе состояние помещения на момент передачи, показания приборов учета электроэнергии, показания приборов водоснабжения отсутствуют.

Факт аренды помещения в спорный период ответчик не оспаривает.

Аренда помещения ответчиком подтверждается представленными в материалы дела счетами на оплату с указанием размера арендной платы, выставленные истцом ответчику и подписанными истцом в одностороннем порядке (счет №165 от 26.06.2019, счет №231 от 23.07.2019, счет №295 от 18.09.2019, №191 от 18.09.2019, счет №280 от 18.09.2019, счет №296 от 19.09.2019).

Расходы истца, связанные с использованием ответчиком в спорном нежилом помещении электроэнергии, подтверждаются представленными в материалы дела истцом: счетом на оплату: №296 от 19.09.2019, актом №276 от 19.09.2019, счетом №19063000605/02/501 от 30.06.2019, счет-фактурой №19063000605/02/501 от 30.06.2019, счетом №19073102752/02/501 от 31.07.2019, счет-фактурой №19073102752/02/501 от 31.07.2019, счетом №19083101408/02/501 от 31.08.2019, счет-фактурой №19083101408/02/501 от 31.08.2019, счетом №19093004713/02/501 от 30.09.2019, счет-фактурой №19093004713/02/501 от 30.09.2019, платежным поручением №252 от 17.07.2019, платежным поручением №320 от 19.08.2019, платежным поручением №359 от 16.09.2019, платежным поручением №411 от 17.10.2019 года.

19.09.2019 истцом в одностороннем порядке было подписано соглашение о расторжении договора №10-04/19 от 13.05.2019, согласно которому истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренда, а так же обязал ответчика исполнить ответчика о погашении имеющейся задолженности. Основанием для расторжения договора аренды послужило неисполнение предоставленных отсрочек исполнения обязательств по погашению задолженности истцом ответчику. 19.09.2019 также в одностороннем порядке со стороны истца был подписан акт возврата арендуемого помещения.

Согласно представленному в материалы дела акту сверки, подписанному истцом в одностороннем порядке, за период с 01.06.2019 по 22.10.2019 сумма основного долга ответчика составляет 117997,82 рублей.

19.09.2019 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении общей задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 177997,82 рублей.

Кроме того, уведомлением от 20.09.2019 истец уведомил ответчика о том, что является неотделимыми улучшениями и озвучил требованием об освобождении занимаемого им нежилого помещения в течении 3 дней с вывозом своего торгового оборудования.

Ответчик, возражая против заявленных исковых требований в полном объеме, представил письменный отзыв, согласно которому следует, что из-за нахождения арендуемого помещения в аварийном состоянии им по договорённости с арендодателем был произведен ремонт помещения на сумму в размере 200000,00 рублей. По мнению ответчика, в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, понесенные им затраты на производство улучшений нежилого помещения компенсируют имеющуюся у него задолженность перед истцом за аренду нежилого помещения. В подтверждении указанного, ответчиком представлен акт приема-передачи и оценки состоянии помещения на момент передачи от арендодателя арендатору в аварийном состоянии, подписанный в двустороннем порядке, скрепленный печатью и подписью сторон. Вместе с тем, ответчик также пояснил, что не получал от истца актов о возврате нежилого помещения, а так же каких-либо соглашений о досрочном расторжении договора аренды, следовательно, и не подписывал их.

Истец против доводов ответчика возражает в полном объеме, представил возражения на отзыв ответчика, в которых просит исковые требования удовлетворить в полном объеме, поясняет, что при подписании договора аренды и акта сдачи-приемки нежилого помещения замечаний у ответчика к помещению не имелось, в экземпляре акта истца в строке: «состояние помещения на момент передачи» - замечания ответчика отсутствуют.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ч.1, 2 ст. 611 ГК РФ).

Согласно ст.623 ГК РФ следует, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате в размере 88559,14 рублей, что подтверждается самим ответчиком. При этом ответчик факт владения арендованным имуществом не оспаривает. Акт возврата арендованного имущества арендодателю, подписанного в двустороннем порядке в материалы дела ответчик не представил.

Согласно п.38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенным этим договором.

При указанных обстоятельствах заявленные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 88559,14 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика относительно зачета суммы произведенных неотделимых улучшений в счет погашения арендной платы, суд считает несостоятельными, поскольку согласие на осуществление неотделимых улучшений ответчик у истца не получал, условия о производстве неотделимых улучшений  арендатором без согласия арендодателя в договоре отсутствуют, тем самым указанные доводы вступают в явное противоречие с ч.3 ст.623 ГК РФ.

Доказательств получения арендатором от арендодателя согласия на производство неотделимых улучшений в материалы дела не представлено.

Сторонами не заявлено ходатайств о проведении экспертизы в отношении произведенных неотделимых улучшений.

Встречный иск ответчиком не заявлен.

При указанных обстоятельствах, ответчик не лишается права обратиться в суд с самостоятельным иском в части взыскания с истца понесенных им расходов на производство неотделимых улучшений в арендуемом нежилом помещении.

В части взыскания задолженности с ответчика по коммунальным услугам в размере 18743,20 рублей, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Гражданским законодательством не запрещено перевыставление абонентом арендодателем счетов на оплату коммунальных услуг арендатору. Оказание таких услуг обусловлено наличием арендных отношений между собственником и арендатором, которые условиями договора аренды определили, что одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на обеспечение арендуемого имущества коммунальными ресурсами и энергией. Следовательно, указанные требования заявлены истцом правомерно.

Судом установлено, что требования арендодателя к арендатору о взыскании 18,743,20 рублей коммунальных платежей основаны на счетах, выставленных энергоснабжающей компанией. Несение указанных расходов арендодателем подтверждается представленными в материалы дела выставленными счетами энергоснабжающей организацией арендодателю как собственнику арендуемого нежилого помещения арендатором и платежными поручениями об оплате коммунальных расходов.

Из представленных счетов выставленных энергоснабжающей организацией невозможно установить, что электрический прибор установлен именно в нежилом помещении арендодателя по адресу указанному в договоре аренды нежилого помещения. Заключенный договор с энергоснабжающей организацией в отношении поставки электроэнергии в спорное нежилое помещение в материалы дела не представлен. Представитель истца пояснил, что указанные документы в качестве доказательств представить не представляется возможным.

Таким образом, достоверных и достаточных доказательств в части несения расходов по оплате коммунальных услуг в отношении спорного нежилого помещения арендодателем в материалы дела не представлено (ст.ст.9, 65 АПК РФ).

С учетом указанного, во взыскании 18749,20 рублей суд отказывает.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст.330 ГК РФ). При этом, согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Материалами дела установлена просрочка внесения арендной платы по договору, в связи с чем, требование истца о взыскание пени заявлено правомерно. Ответчик контр-расчет не представил, ходатайств о снижении суммы неустойки не заявил. Расчет пени, произведенный истцом, суд находит составленным арифметически верно. 

С учетом указанного требование истца о взыскании 10695,48 рублей пени за период с 06.07.2019 по 19.09.2019 подлежит удовлетворению.

Истцом также было заявлено требования о взыскании 12000,00 рублей юридических расходов, в обоснование которых представлены договор на оказание юридических услуг от 23.10.2019, заключенный истцом с ФИО4 об оказании юридические услуги для взыскания задолженности с ответчика, стоимость услуг была определена сторонами в размере 12000,00 рублей (изучение документов, подготовка документов, необходимых для досудебного взыскания задолженности и обращения в суд, представление интересов клиента в судах всех инстанций, представление интересов в исполнительном производстве, выполнение иных мероприятий). Получение денежных в сумме 12000,00 рублей подтверждается представленным в материалы дела расходным кассовым ордером.

Согласно ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в частности, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей). В соответствии с п.п.1 и 2 ст.110 этого же кодекса, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. 

Как указано в п.п.11, 12 и 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч.3 ст.111 АПК РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст.ст.2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.2 ст.110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. 

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Соответственно, поскольку по результатам рассмотрения дела требования истца были удовлетворены частично, в размере 99254,62 рублей, что составляет 84 % от заявленной суммы иска 117997,82 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, что составляет 10000,00 рублей. Во взыскании остальной части суд отказывает.

С учетом частичного удовлетворения иска, на основании ст.110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3813,60 рублей расходов по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить  частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 88559,14 рублей долга по арендной плате, 10695,48 рублей неустойки, 10000,00 рублей расходов на оплату услуг представителя, 3813,60 рублей расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.