АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск                                                                                               Дело № А19-16222/2021

15.03.2022 года 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 09.03.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 15.03.2022.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ханафиной А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дугаржаповой Е.Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОМ ДОНСКОГО" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 664003 ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ 

<

...>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРОНС" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, адрес: 664003 ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ 

<

...>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664056, 

<

...>)

о признании расторгнутым договора субаренды, об обязании освободить; о взыскании 408 681 руб. 76 коп., 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность , паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

третье лицо: не явилось, извещено.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОМ ДОНСКОГО" (далее - истец) обратилось с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРОНС" (далее - ответчик) с учетом принятых уточнений, о расторжении договора субаренды от 01.10.2019 и обязании освободить и передать нежилые помещения по акту приема-передачи нежилые помещения в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда; о взыскании арендной платы за период с 01.01.2021 по 07.02.2022 в размере 408 681 руб. 76 коп.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился, направил ходатайство об отложении судебного заседания для представления отзыва на уточненное исковое заявление.

Истец возражал по ходатайству ответчика об отложении судебного заседания.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания, отказал в его удовлетворении, поскольку уточнение иска принято судом 16.02.2022, с 16.02.2022 ответчик мог заблаговременно ознакомиться с материалами дела, и представить свою правовую позицию, кроме того представлять интересы ответчика в суде может единоличный исполнительный орган, либо иные представители.

Истец не поддержал ходатайство о вызове свидетеля ФИО2

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилось, ранее направило отзыв, указало, что не является субъектом правоотношений, не имеет материального интереса по делу, решение суда не может повлиять на права или обязанности по отношению к сторонам, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком заявлено об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Истец возражал относительно оставления иска без рассмотрения.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения, отказал в его удовлетворении, истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка.

Истец исковые требования поддержал, дал пояснения.

Выслушав истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.10.2019, в соответствии с условиями которого истец передает ответчику в аренду, комплекс внутренних помещений, расположенный на 2 этаже административного здания, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000021:3261 общей площадью 626,5 кв. м. (номера 1,2,3,4,5,6,7,8,41,42,43,43а,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,56а,57,58,59,59а,59б,60,61,62,62а,62б,63,64,65,66,67,68,69,70,71,72,73,74 на поэтажном плане 2 этажа). Здание находится в пользовании и распоряжении истца на основе договора аренды, недвижимого имущества от 01.08.2019. Здание, являющееся предметом настоящего договора субаренды имеет охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры) регистрационный номер № 348/2007 от 7 июня 2007 г., ответчик ознакомлен с условиями и требованиями охранного свидетельства и обязуется соблюдать все требования и условия оговоренные в охранном обязательстве, копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3 договора срок аренды помещений устанавливается до 1 июля 2024 года (сроком на 4 года 8 месяцев с даты заключения договора).

Пунктом 5.1 договора установлено, что за аренду помещений, указанного в п. 1 ст. 1 договора, ответчик уплачивает истцу постоянную арендную плату в сумме 109 000 рублей за каждый месяц аренды. Постоянная арендная плата включает в себя компенсацию за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги, кроме оплаты электроэнергии.

Согласно пункту 5.2 договора постоянная арендная плата за каждый последующий месяц вносится до пятнадцатого числа оплачиваемого месяца. Арендная плата не может быть получена досрочно.

Пунктом 5.3 договора установлено, что переменная арендная плата включает в себя компенсацию затрат за электроэнергию в зависимости от объема потребленных услуг и производится ответчиком сверх постоянной арендной платы, согласно выставленным истцом к оплате счетам.

Согласно пункту 5.4 договора переменная арендная плата вносится до пятнадцатого числа месяца, следующего за периодом потребления электроэнергии.

Пунктом 5.5 договора установлено, что истец в одностороннем порядке может увеличить размер постоянной арендной платы на сумму, не превышающую 20% от размера арендной платы за предшествующий период, в связи с инфляционными процессами, ухудшением экономической обстановки, изменением конъюнктуры рынка, с письменным извещением ответчика о предстоящем изменении размера арендной платы, направляемом ответчику не менее чем за один месяц, до предстоящего увеличения арендной платы. Размеры переменной части арендной платы могут изменяться истцом в одностороннем порядке, в зависимости от изменения тарифов на электроэнергию. Стороны договорились, что на период 4 месяцев, начиная с 01.10.2019 до 01.02.2020, сумма постоянной арендной платы устанавливается в размере 50 000 рублей в месяц. ответчик вносит первый платеж постоянной арендной платы до 01.11.2019.

Согласно пункту 6.1 договора истец вправе - ограничить доступ ответчика, его работников и субарендаторов в арендуемые помещения без предварительного уведомления, либо расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке с предварительным извещением ответчика за пять рабочих дней без объяснения причины при условии наступления хотя бы одного из следующих обстоятельств:

a) если ответчик не исполнил требования истца в установленный последним срок , об устранении выявленных нарушений, либо нанес помещениям такие повреждения, вследствие которых помещения не могут использоваться в соответствии с их целевым назначением, определенном в настоящем договоре;

b) если ответчик использует помещения такими способами, которые ущемляют интересы других лиц, правомерно, использующих другие части здания;

c) если ответчик не вносит постоянную или переменную часть арендной платы в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, когда он был обязан это сделать в соответствии с условиями настоящего договора;

d) если ответчик будет объявлен банкротом.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2019 следует, что истец передал, а ответчик принял в аренду, комплекс внутренних помещений, расположенные на 2 этаже административного здания, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000021:3261 общей площадью 626,5 кв. м. (номера1,2,3,4,5,6,7,8,41,42,43,43а,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,56а,57,58,59,59а,59б,60,61,62,62а,62б,63,64,65,66,67,68,69,70,71,72,73,74 на поэтажном плане 2 этажа).

Уведомлением от 31.05.2021 истец уведомил ответчика об увеличении постоянной арендной платы с 01.07.2021. Размер постоянной арендной платы с 01.07.2021 составляет 130 800 руб. в месяц. Просил ответчика подписать и возвратить истцу дополнительное соглашение к договору субаренды от 01.10.2019.

Уведомление ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

Предупреждением от 26.07.2021 истец предложил ответчику расторгнуть договор субаренды от 01.10.2019 путем подписания дополнительного соглашения к договору субаренды в течение 5 рабочих дней, поскольку ответчиком получено уведомление об увеличении арендной платы с 01.07.2021 и дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, ответчик уклоняется от его подписания, и не исполняет обязательства по внесению арендной платы.

Предупреждение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

Повторным предупреждением от 03.08.2021 истец повторно предупредил ответчика о необходимости внесения арендной платы в сумме 201 637 руб. 98 коп. и предложил расторгнуть договор субаренды  путем подписания дополнительного соглашения в течение 5 рабочих дней.

Повторное предупреждение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

В судебном заседании генеральный директор истца ФИО3 16.02.2022 пояснил, что у ответчика не работают реквизиты и почта, почтовая корреспонденция возвращается обратно к истцу, истец идет на второй этаж и лично вручает ее генеральному директору ООО «Фронс» ФИО2, ФИО2 лично расписывается на документах истца; генеральный директор истца ФИО3 подтвердил подпись ФИО2, повторное предупреждение также вручено 03.08.2021 лично ФИО2

Ответчик, возражая относительно предъявленных исковых требований, указала на дополнительное соглашение от 01.01.2020 об  установлении на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 арендной платы в размере 36 550 руб. в месяц и оплату арендной платы за указанный период в размере 613 265 руб., указал на переплату в размере 174 665 руб.

Ответчик, возражая на довод истца, указал, что дополнительное соглашение заключено на период с 01.01.2020 по 31.12.2020, переплата составила 24 руб. 76 коп., что подтверждает акт сверки на 31.12.2020, подписанный со стороны истца и ответчика на сумму 24 руб. 76 коп., переплат в размере 174 665 руб. не имеется.

Как указывает истец в иске, ответчик ненадлежащим образом выполняет принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей в связи с чем, у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 07.02.2022 в размере 408 681 руб. 76 коп.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факты передачи истцом в рамках договора имущества и получение его ответчиком подтверждается актом приема-передачи; ответчиком не оспорены.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 5.1 договора установлено, что за аренду помещений, указанного в п. 1 ст. 1 договора, ответчик уплачивает истцу постоянную арендную плату в сумме 109 000 рублей за каждый месяц аренды. Постоянная арендная плата включает в себя компенсацию за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги, кроме оплаты электроэнергии.

Согласно пункту 5.2 договора постоянная арендная плата за каждый последующий месяц вносится до пятнадцатого числа оплачиваемого месяца. Арендная плата не может быть получена досрочно.

Пунктом 5.5 договора установлено, что истец в одностороннем порядке может увеличить размер постоянной арендной платы на сумму, не превышающую 20% от размера арендной платы за предшествующий период, в связи с инфляционными процессами, ухудшением экономической обстановки, изменением конъюнктуры рынка, с письменным извещением ответчика о предстоящем изменении размера арендной платы, направляемом ответчику не менее чем за один месяц, до предстоящего увеличения арендной платы. 

Уведомлением от 31.05.2021 истец уведомил ответчика об увеличении постоянной арендной платы с 01.07.2021. Размер постоянной арендной платы с 01.07.2021 составляет 130 800 руб. в месяц. Просил ответчика подписать и возвратить истцу дополнительное соглашение к договору субаренды от 01.10.2019.

Уведомление ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как указывает истец в иске, ответчик ненадлежащим образом выполняет принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей в связи с чем, у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 07.02.2022 в размере 408 681 руб. 76 коп.

Доказательства оплаты ответчиком истцу арендной платы за период с 01.01.2021 по 07.02.2022  в размере 408 681 руб. 76 коп. суду не представлены.

Истцом представлены копия договора субаренды от 04.10.2019 между ответчиком и ООО «Демократ Сибирь», платежные поручения от 07.02.2022 №№ 82,83, свидетельствующие о нахождении спорного имущества у ответчика, передавшего его в субаренду ООО «Демократ Сибирь», об уплате ООО «Демократ Сибирь» арендных платежей за ответчика. 

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 408 681 руб. 76 коп. обоснованы.

Согласно положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.

Предупреждением от 26.07.2021 истец предложил ответчику расторгнуть договор субаренды от 01.10.2019 путем подписания дополнительного соглашения к договору субаренды в течение 5 рабочих дней, поскольку ответчиком получено уведомление об увеличении арендной платы с 01.07.2021 и дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, ответчик уклоняется от его подписания, и не исполняет обязательства по внесению арендной платы.

Предупреждение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

Повторным предупреждением от 03.08.2021 истец повторно предупредил ответчика о необходимости внесения арендной платы в сумме 201 637 руб. 98 коп. и предложил расторгнуть договор субаренды  путем подписания дополнительного соглашения в течение 5 рабочих дней.

Повторное предупреждение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только  после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

На основании пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Как указывает истец в иске, ответчиком нарушаются условия договора субаренды в части принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей с 01.01.2021 по 07.02.2022.

Истец известил ответчика о нарушении им условий договора по внесению арендных платежей, предложил их уплатить,  уведомил о расторжении договора субаренды.

Между тем, указанное уведомление истца с изложенными выше требованиями, оставлено ответчиком без удовлетворения, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, ответчиком не подписано и не возвращено истцу. 

Учитывая, что арендная плата не оплачивается на протяжении длительного времени, истец не получает доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.

Указанные нарушения условий договора суд находит существенными, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное выше, учитывая, что истцом претензионный порядок в части расторжения договора соблюден, требования истца о расторжении договора субаренды от 01.10.2019, обязании возвратить указанное имущество подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения – в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. 

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов, к каковым в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится и государственная пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по иску в отношении требований имущественного характера составляет 5 549 руб. 14 коп., в отношении требований неимущественного характера о расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилые помещения составляет 6 000 руб.

Истцом при подаче иска в суд платежным поручением № 292 от 10.08.2021 уплачена государственная пошлина в размере 11 500 руб. 00 коп.

Впоследствии иск увеличен до 408 681 руб. 76 коп.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при уточненной цене имущественного характера составляет 11 173 руб. 64 коп., в отношении требований неимущественного характера о расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилые помещения составляет 6 000 руб., всего 17 173 руб. 64 коп.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 000 руб. 00 коп., государственная пошлина в доход федерального бюджета подлежит взысканию с  ответчика в размере 6 174 руб. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 01.10.2019 между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОМ ДОНСКОГО" и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРОНС" договор субаренды нежилых помещений.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРОНС" в течение 10 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу передать ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОМ ДОНСКОГО" по акту приема-передачи нежилые помещения, переданные по договору субаренды нежилых помещений от 01.10.2019.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРОНС" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОМ ДОНСКОГО" 408 681 руб. 76 коп. – основного долга, 11 000 руб. - судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРОНС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 174 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                              А.Ф. Ханафина