АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2080/25 

Екатеринбург

06 августа 2025 г.

Дело № А60-28/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестлайн» (далее – общество «Инвестлайн»)  на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2024 по делу № А60-28/2024 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Инвестлайн» - ФИО1 (доверенность от 04.02.2025). 

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный    суд Свердловской области с иском к обществу «Инвестлайн» о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком в сумме 3 270 395 руб. 26 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 117 297 руб. 69 коп.

Общество «Инвестлайн» обратилось в Арбитражный      суд Свердловской области со встречным исковым заявлением к администрации о возложении обязанности произвести перерасчет платы за пользование земельным участком и произвести зачет суммы переплаты в размере 377 821 руб. 92 коп. за период с 18.08.2019 по 31.12.2020 с применением ставки 1,5%, за период с 01.01.2021 по 14.01.2021 с применением ставки 2%; о возложении обязанности перенести переплату, имеющуюся на лицевом счете № 

<

***>, в сумме 1 106 091 руб. 07 руб. на лицевой счет № 

<

***> и учесть ее в качестве платы за пользованием земельным участком; о взыскании 1 084 525 руб. 14 коп. (с учетом принятого судом уточнения встречных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С общества «Инвестлайн» в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 576 324 руб. 23 коп., в том числе основной долг в сумме 565 103 руб. 86 коп., проценты в сумме 11 220 руб. 37 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Инвестлайн» просит указанные судебные акты отменить, отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворить встречные требования в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. 

Заявитель жалобы полагает, что путем открытия отдельных лицевых счетов для договора аренды земельного участка и для начисления платы за фактическое пользование земельным участком администрация незаконно присвоила сумму переплаты по договору аренды посредством манипуляций денежными средствами на данных лицевых счетах. Срок исковой давности по требованию о переносе переплаты в счет платы за фактическое пользование земельным участком не истек, поскольку нарушение прав общества произошло не в момент осуществления им платежа в большем размере, чем предусмотрено по договору, а после прекращения договора аренды. Кроме того, частичный перенос переплаты со стороны администрации заявитель жалобы квалифицирует как злоупотребление администрацией правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Заявитель также не согласен с выводами судов в части  определения момента окончания фактического пользования земельным участком, поскольку, по его мнению, расчет платы можно производить только до момента вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства (14.01.2021). 

Как следует из материалов дела, общество «Инвестлайн» являлось собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0603901:64 степенью готовности 40 %, расположенного по адресу: 

<

...> регистрационная запись № 66-66/001-66/001/433/2016-1499/1 от 11.08.2016.   

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и обществом «Инвестлайн» (арендатор) 27.10.2016 заключен договор аренды земельного участка № Т-251, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду однократно для завершения строительства указанного объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:41:0603901:14, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - место размещения торгово-производственной базы, местоположение: 

<

...> (по кадастровому паспорту земельного участка: обл. Свердловская, г. Екатеринбург), площадью 6 319 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

Срок аренды участка установлен с 18.08.2016 по 17.08.2019 (пункт 2.1 договора).

Поскольку обществом «Инвестлайн» в установленный срок строительство объекта незавершенного строительства не было завершено,  то вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2020 по делу № А60-52186/2020 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0603901:64, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0603901:14, на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации был изъят у общества «Инвестлайн» путем его продажи с публичных торгов.

В результате проведения торгов и заключения договора купли-продажи право собственности общества Инвестлайн» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0603901:64, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0603901:14  прекращено 08.09.2021. 

Администрацией в адрес общества «Инвестлайн» направлено требование об оплате образовавшейся задолженности  за фактическое пользование земельным участком за период с декабря 2019 по 07.09.2021. Указанное требование до настоящего времени не исполнено.

Полагая, что обществом «Инвестлайн» необоснованно не произведена оплата за фактическое пользование земельным участком под объектом незавершенного строительства до даты перехода права собственности на него к другому лицу, администрация обратилась к нему с иском о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком в сумме 3 270 395 руб. 26 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 117 297 руб. 69 коп.

В свою очередь, считая, что по договору аренды земельного участка у арендатора имелась переплата, которая должна была учитываться за фактическое пользование земельным участком, общество «Инвестлайн» обратилось в арбитражный суд к администрации со встречным иском о возложении обязанности произвести перерасчет платы за пользование земельным участком и произвести зачет суммы переплаты в размере 377 821 руб. 92 коп. за период с 18.08.2019 по 31.12.2020 с применением ставки 1,5%, за период с 01.01.2021 по 14.01.2021 с применением ставки 2%; возложении обязанности перенести переплату, имеющуюся на лицевом счете № 

<

***>, в сумме 1 106 091 руб. 07 коп. на лицевой счет № 

<

***> и учесть ее в качестве платы за пользованием земельным участком; взыскании 1 084 525 руб. 14 коп. (с учетом принятого судом уточнения встречных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев первоначальные исковые требования о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1102 и 1105  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указав, что общество «Инвестлайн» за период с декабря 2019 по сентябрь 2021 года (07.09.2021) осуществляло фактическое пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему до 08.09.2021 объект незавершенного строительства, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика платы за фактическое пользование данным участком за период до даты государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем по результатам рассмотрения соответствующего заявления ответчика суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период с декабря 2019 до декабря 2020 года. Кроме того, рассматривая доводы ответчика о необходимости исчисления арендной платы по ставке 1,5% кадастровой стоимости в 2020 году и 2% кадастровой стоимости в 2021 году, суд признал их обоснованными. Произведя перерасчет платы за земельный участок на основании информационного расчета истца, суд взыскал с общества «Инвестлайн» в пользу администрации задолженность за фактическое пользование земельным участком в сумме 565 103 руб. 86 коп. Кроме того, выполнив перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пропуска срока исковой давности и расчета арендной платы по ставкам 1,5 и 2%, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в данной части в сумме 11 220 руб. 37 коп. 

Рассматривая встречные исковые требования о зачете переплаты и о возврате излишне уплаченной арендной платы, суд первой инстанции применив нормы о зачете (статья 411 Гражданского кодекса Российской Федерации), указал, что администрация правомерно из переплаты по договору аренды земельного участка в размере 1 483 912 руб. 99 коп., учтенной по лицевому счету № 

<

***>, перенесла на лицевой счет № 

<

***>, открытый для учета платы за фактическое пользование арендной платы, сумму в размере 377 821 руб. 92 коп, поскольку в отношении оставшейся суммы истек срок исковой давности, который необходимо исчислять с момента осуществления переплаты по договору аренды по платежным поручениям от 09.08.2013 № 28, от 10.09.2013 № 34, от 09.10.2013 № 35, от 08.11.2013 № 55, от 10.12.2013 № 71.   

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, дополнительно указав, что использование земельного участка по истечении срока договора аренды в данном случае является неосновательным обогащением общества «Инвестлайн». 

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В абзаце одиннадцатом пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, указано, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Таким образом, невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплачивать арендные платежи. 

Следовательно, поскольку после прекращения договора аренды от 27.10.2016 № Т-251 земельный участок не был возвращен арендодателю, то после 17.08.2019 и до 07.09.2021 у общества «Инвестлайн» сохранялась обязанность по внесению арендных платежей в размере и на условиях ранее согласованных в договоре аренды от 27.10.2016 № Т-251.

Вывод судов о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы права, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения, противоречит вышеуказанным статьям и разъяснениям. В свою очередь данный ошибочный вывод судов повлек за собой неправильное применение норм об исковой давности. 

Из письма администрации от 12.07.2022 № 23.5-01/001/2069 и акта сверки платежей за период с 29.10.2016 по 28.06.2022  (т. 1 л.д.102 - 103) следует, что кроме договора аренды от 27.10.2016 № Т-251 между администрацией и обществом «Инвестлайн» был заключен договор аренды от 07.11.2006 № 6-714, по которому у арендатора образовалась переплата.  

На основании заявления общества «Инвестлайн» от 09.11.2016 администрация решением от 09.11.2016 № 209 переплату по арендной плате и пени, образовавшуюся   по договору от 07.11.2006  № 6-714, на общую сумму в размере 1 853 948 руб. 36 коп. зачла в счет уплаты арендных платежей по договору аренды от 27.10.2016 № Т-251 на лицевой счет 

<

***>.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств, следует, что для зачета в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования. 

По смыслу статей 410, 315 Гражданского кодекса Российской Федерации для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно. 

Если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. 

Таким образом, поскольку администрация на основании заявления общества «Инвестлайн» от 09.11.2016 переплату на общую сумму в размере 1 853 948 руб. 36 коп. учла в счет оплаты будущих арендных платежей по договору аренды от 27.10.2016 № Т-251, а по истечении срока данного договора у общества «Инвестлайн» сохранилась обязанность по внесению арендных платежей в размере и на условиях ранее согласованных в нем, то при наступлении срока оплаты очередного арендного платежа по договору от 27.10.2016 № Т-251арендодатель должен был производить его погашение за счет указанной переплаты, поскольку в этот момент наступил срок исполнения части пассивного требования и обязательства стали способны к зачету в соответствующей части. 

Тот факт, что администрация учитывала платежи по договору аренды земельного участка и за фактическое пользование земельным участком после истечения срока договора аренды на разных лицевых счетах не имеет никакого правого значения, поскольку такое разделение учета является личной инициативой арендодателя и противоречит статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Выводы судов об истечении срока исковой давности по зачету  переплаты в размере 1 106 091 руб. по платежным поручениям 09.08.2013 № 28, от 10.09.2013 № 34, от 09.10.2013 № 35, от 08.11.2013 № 55, от 10.12.2013 № 71 противоречит вышеуказанным нормам права, поскольку заявление о зачете было сделано обществом «Инвестлайн» 09.11.2016, а обязанность по оплате арендных платежей по договору аренды от 27.10.2016 № Т-251 у  арендатора существовала до момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства и зачет в соответствующей части состоялся в момент наступления срока очередного арендного платежа. 

Поскольку судами при частичном удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска сумма имеющейся переплаты по договору аренды от 27.10.2016 № Т-251 не была проверена и учтена, а данное обстоятельство является значимым для разрешения спора, следует признать, что судебные акты по настоящему спору приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому суд округа в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает подлежащими отмене обжалуемые судебные акты, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Довод заявителя относительно выводов судов в части определения момента окончания фактического пользования земельным участком, судом кассационной инстанции отклоняется, на основании следующего. 

При изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной (либо неразграниченной) собственности, путем продажи с публичных торгов по решению суда на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник данного объекта по общему правилу, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан вносить плату за пользование земельным участком до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к иному лицу – приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка. 

Какие-либо доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, обществом «Инвестлайн» в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При изложенных обстоятельствах и вопреки доводам общества «Инвестлайн» суды правомерно признали обоснованным начисление платы за фактическое пользование земельным участком за период до даты государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику объекта незавершённого строительства.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2024 по делу    № А60-28/2024 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

                                                                                      И.А. Краснобаева