ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-9929/2021

г. ФИО6

16 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя истца по первоначальному иску ФИО3, действующего на основании доверенности от 01.07.2021, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО4, действующей на основании доверенности от 24.03.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города ФИО6 а

на решение Арбитражного суда ФИО6 ской области от 02.02.2022 по делу № А28-9929/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Трактор-Комплект ФИО6» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО6 а (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании недействительным решения о расторжении договора,

и по встречному иску Департамента муниципальной собственности администрации города ФИО6 а

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Трактор-Комплект ФИО6»

о взыскании, освобождении помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Трактор-Комплект ФИО6» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд ФИО6 ской области с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО6 а (далее – ответчик, Департамент) о признании незаконным решения о наложении штрафа и расторжении договора аренды, выраженного в уведомлении от 01.06.2021 № 4426-01-06ДМС.

Департамент обратился в арбитражный суд со встречным иском к Обществу о взыскании 659 806 рублей штрафа и освобождении в течение 7 дней со дня вступления в законную силу решения суда нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 94,3 кв. м, целевое назначение - под офис, с кадастровым номером 43:406000306:208, передаче его по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда ФИО6 ской области от 02.02.2022 заявление Департамента об одностороннем отказе от договора аренды от 17.04.2003, выраженное в уведомлении от 01.06.2021 № 4426-01-06ДМС о наложении штрафа и расторжении договора аренды, признано недействительным, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что решение Арбитражного суда ФИО6 ской области по делу № А28-16062/2018 не является судебным актом, принятым в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, так как в нем не решен вопрос о сроке и размере платежей, резолютивная часть решения не содержит всех существенных условий договора. Кроме того, по мнению ответчика, все действия истца говорят о том, что он считал договор аренды действующим.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 30.03.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 31.03.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда ФИО6 ской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.05.2021 право собственности на нежилое помещение № 1009, кадастровый номер 43:40:000306:208, площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 26.12.2008 за муниципальным образованием «город ФИО6».

17.04.2003 между Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения № 4335 (далее – договор аренды), предметом которого являлась аренда нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 99,5 кв. м, относящееся к муниципальной собственности, цель использования - под офис. Начало срока действия договора с 20.03.2003 (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды).

Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 4.1.3 договора аренды за нарушение пункта 2.2.11 (арендатор обязался не сдавать помещение (здание) как в целом, так и части в субаренду без письменного разрешения арендодателя) виновная сторона обязана выплатить штраф в объеме 2-х кратного размера годовой арендной платы.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения договора, когда арендатор: использует помещение (здание) не по прямому назначению; имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы; передает часть или все помещение (здание) в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Согласно акту от 05.03.2021 №129 о проверке использования муниципального имущества, переданного по договору аренды нежилого помещения от 17.04.2003 № 4335 (далее - акт проверки), выявлены следующие нарушения: наличие сторонних пользователей (ИП ФИО5), наличие перепланировки в виде установки сквозной раздвижной перегородки, не указанной в плане приложения № 4 к договору аренды.

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 19.05.2021 № 1182 принято решение за нарушение условий договора аренды в части использования помещения не по прямому назначению (пункт 2.2.3 договора аренды) и предоставления помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.11 договора аренды) на основании пункта 4.1.3 договора аренды наложить на Общество штраф в 2-кратном размере годовой арендной платы без учета НДС - 659 806 рублей 94 копейки, а также расторгнуть договор на основании пункта 5.2 договора аренды.

Уведомлением от 01.06.2021 № 4426-01-06ДМС Департамент сообщил Обществу о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании упомянутого решения комиссии по использованию муниципальной собственности, потребовав оплатить 659 806 рублей 94 копейки штрафа и освободить нежилое помещение.

Полагая, что арендные отношения сторон прекращены, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения Департамента, выраженного в уведомлении от 01.06.2021 №4426-01-06ДМС, обосновывая его следующим.

Общество на основании договора аренды от 17.04.2003 № 4335 являлось арендатором нежилого помещения 1009, кадастровый номер 43:40:000306:208, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ленина, 79, предоставленного с целью использования под помещение офиса.

03.10.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о даче согласия на проведение ремонтных работ помещения.

Протоколом заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 28.04.2018 № 2544-01-05ДМС истцу дано разрешение провести капитальный ремонт в арендуемом помещении за счет средств арендатора.

28.06.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, установленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

21.08.2018 в соответствии с Законом № 159-ФЗ администрацией города ФИО6 а вынесено постановление № 2225-п «Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения офиса с кадастровым номером 43:40:000306:208 по адресу: 

<

...>», согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по рыночной стоимости в размере 3 338 983 рублей 05 копеек (без учета НДС).

Проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 9, подписанный со стороны ответчика, был передан истцу для подписания.

Стоимость выкупаемого имущества определена Департаментом на основании экспертного заключения ИП ФИО7 от 01.08.2018 № 090118Ц-1658/Ю-01М/126.

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, Общество подписало и направило Департаменту протокол разногласий от 31.08.2018, в котором сообщило о намерении заключить предложенный договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 2 555 975 (два миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек, без учета НДС (стоимость продажи имущества определена в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Стоимость имущества подлежит уменьшению на сумму неотделимых улучшений в размере 1 013 598 (один миллион тринадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 76 копеек. Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 542 376 (один миллион пятьсот сорок две тысячи триста семьдесят шесть) рублей 24 копейки, без учета НДС».

Цена, указанная в протоколе разногласий определена Обществом на основании заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 18.09.2018 № О-086-КО/2018.

Письмом от 11.10.2018 № 6186-01-05ДМС Департамент известил Общество о том, что отклонил протокол разногласий, предложенный истцом.

Решением Арбитражного суда ФИО6 ской области от 12.04.2019 по делу №А28-16062/2018 признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Общества об обязании Департамента заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 43:40:000306:208, на условиях договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, условия пункта 2.1 договора изложены в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 021 425 (два миллиона двадцать одна тысяча четыреста двадцать пять) рублей (без НДС)».

Данное решение суда не было обжаловано, вступило в законную силу 13.05.2019.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Из положений статьи 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Предметом первоначального иска явилось признание недействительной односторонней сделки по отказу от договора аренды от 17.04.2003, выраженной в уведомлении от 01.06.2021 № 4426-01-06ДМС о наложении штрафа и расторжении договора аренды.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда ФИО6 ской области от 12.04.2019 по делу № А28-16062/2018 урегулированы разногласия Общества и Департамента в части пункта 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 43:40:000306:208, являвшегося предметом договора аренды от 17.04.2003 № 4335.

Руководствуясь статьями 445, 446 ГК РФ, пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа считается заключенным с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда ФИО6 ской области от 12.04.2019 по делу № А28-16062/2018.

Департаментом заявлен довод о том, что решение Арбитражного суда ФИО6 ской области по делу № А28-16062/2018 не является судебным актом, принятым в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, так как в нем не решен вопрос о сроке и размере платежей, резолютивная часть решения не содержит всех существенных условий договора.

При рассмотрении указанного довода суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В деле № А28-16062/2018 спорным являлось условие о цене продажи имущества (пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа), в связи с чем в резолютивной части решения по делу № А28-16062/2018 указан вывод только по спорному условию договора. Оснований для разрешения вопроса о сроке и размере платежей по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа у Арбитражного суда ФИО6 ской области в рамках дела № А28-16062/2018 не имелось.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа считается заключенным с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда ФИО6 ской области от 12.04.2019 по делу № А28-16062/2018, является правомерным, довод ответчика подлежит отклонению.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что после вступления в законную силу решения Арбитражного суда ФИО6 ской области по делу № А28-16062/2018 Департамент с сопроводительным письмом от 30.05.2019 № 3809-01-05ДМС направил Обществу проект договора купли-продажи с бланком заявления о предоставлении рассрочки платежа. Получение письма подтверждается соответствующей отметкой за подписью представителя Общества ФИО3 03.06.2019 и не опровергнуто истцом.

Истец в свою очередь направил в адрес Департамента проект договора с графиком платежей на условиях, предусмотренных решением по делу № А28-16062/2018, что подтверждается заявлением от 11.06.2019. Получение Департаментом заявления подтверждается оттиском штампа Департамента, удостоверенным подписью эксперта 1 категории ФИО8 13.06.2019. Достоверность данного доказательства Департаментом не опровергнута.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания договора  купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 43:40:000306:208, незаключенным.

В пункте 5  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

Следовательно, перечисление истцом ответчику денежных средств с назначением платежа «за аренду помещения по договору № 4335», направление истцом ответчику письма о предоставлении отсрочки ежемесячных платежей за аренду за апрель и май 2020 года, вопреки мнению Департамента, не являются основаниями для признания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа незаключенным.

Приняв во внимание, что обязательства из договора аренды прекратили действие одновременно с заключением договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное уведомление воплотило односторонний отказ от уже не действующего договора, в связи с чем признал одностороннюю сделку по расторжению договору аренды недействительной, как противоречащую действующему законодательству, не предполагающему возможность отказа от договора в таком случае.

Повторно исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для опровержения данного вывода суда первой инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что, разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Принимая во внимание, что 05.03.2021 договор аренды не действовал, к этой дате обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.11, были прекращены, поскольку по своей правовой природе не предполагают продолжения действия после прекращения договора аренды, основания для наложения на Общества штрафа за нарушение его условий отсутствовали.

Кроме того, отсутствовали основания для освобождения истцом нежилого помещения, поскольку Общество является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда ФИО6 ской области.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда ФИО6 ской области от 02.02.2022 по делу № А28-9929/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются, в связи с чем государственная пошлина с ответчика не взыскивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда ФИО6 ской области от 02.02.2022 по делу № А28-9929/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города ФИО6 а – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд ФИО6 ской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                                                   С.С. Волкова

Судьи                                                                                              Г.Г. Ившина

                                                                                                         ФИО1