ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-70740/2017

29 февраля 2024 года

г. Санкт-Петербург

/ход.1

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,  

 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

 

при участии конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» ФИО2 (по паспорту), от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области представителя ФИО3 (доверенность от 11.01.2024), от ФИО4 представителя ФИО5 (доверенность от 23.02.2022), ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (по паспортам),

 

рассмотрев 15.02.2024 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39597/2023) конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» ФИО2 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2023 по делу № А56-70740/2017/ход.1,

установил:

В сентябре 2017 года ФИО10 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании жилищно-строительного кооператива «Нева Парк», адрес: 197376, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. К, оф. 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Кооператив, ЖСК, должник), несостоятельным (банкротом). 

Указанное заявление принято арбитражным судом к производству определением от 17.10.2017.

Определением от 30.03.2018 в отношении Кооператива введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО11.

Определением от 19.04.2018 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон № 127-ФЗ).

Решением от 08.10.2018 (резолютивная часть объявлена 02.10.2018) в отношении должника открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утвержден ФИО11 

Определением от 24.12.2018 (резолютивная часть объявлена 18.12.2018) арбитражный управляющий ФИО11 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО12.

Впоследствии конкурсный управляющий должником обратился в суд с заявлением, в котором просил: 

1) признать недействительной сделкой договор от 20.05.2016 перенайма земельного участка с кадастровым номером 47:07:0602006:40 в целях многоэтажного жилищного строительства, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Мегаполис-Развитие», адрес: 191119, Санкт- Петербург, Лиговский пр., д. 92, лит. Г, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата прекращения деятельности: 14.09.2021,  и ООО «Вектор», адрес: 197110, Санкт- Петербург, Левашовский пр., д. 12, лит. А, оф. 333, пом. 1Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>;

2) истребовать у ООО «Вектор» из чужого незаконного владения объект незавершенного строительства – многоквартирный дом с кадастровым номером  47:07:0602006:1258, а также права застройщика;

3) признать права застройщика, а также право собственности Кооператива на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом с кадастровым номером № 47:07:0602006:1258; 

4) обязать администрацию Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188640, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Администрация),  заключить с Кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0602006:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. им. Свердлова.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Свердловского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188683, Ленинградская обл., Свердловское городское поселение, г.п. им. Свердлова, 2-й микрорайон, д. 5Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее - Администрация Свердловского г.п.).

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечен Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, адрес: 191124, Санкт-Петербург, площадь Растрелли, д. 2, лит. А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, адрес: 125009, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом./комн. XV/1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата прекращения деятельности: 20.10.2017 (правопреемник – публично-правовая компания «Фонд развития территорий», адрес: 115088, Москва, Шарикоподшипниковская ул., д. 5, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области», адрес: 188641, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Прокуратора Ленинградской области, адрес: 197342, Санкт-Петербург, Торжковская ул., д. 4, лит. А, пом. 1Н 501, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, а также ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20,  ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28,  ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 Геворги, ФИО33,  ФИО34, ФИО35,  ФИО36,  ФИО37, ФИО38, ФИО39,  ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44,  ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48,  ФИО49,  ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55,  ФИО56,  ФИО57,  ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64,  ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70,  ФИО71, ФИО72, ФИО73,  ФИО74,  ФИО75,  ФИО76, ФИО77,  ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85,  ФИО86, ФИО87,  ФИО88, ФИО89,  ФИО90, ФИО91,  ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО10, ФИО6,  ФИО100, ФИО7, ФИО101, ФИО9, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107,  ФИО8, ФИО108, ФИО4,  ФИО109, ФИО110.

Определением суда от 01.11.2023 договор от 20.05.2016 перенайма земельного участка, заключенный между ООО «Мегаполис-Развитие» и ООО «Вектор», признан  недействительной сделкой; в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Вектор» ФИО2 обратился с апелляционной жалобой.

Как указывает податель жалобы, арбитражный суд неправомерно не применил положения законодательства о сроке исковой давности; так, конкурсный управляющий ФИО12 являлся правопреемником предыдущего конкурсного управляющего ФИО11, изначально утвержденного исполняющим обязанности конкурсного управляющего решением суда от 08.10.2018 (резолютивная часть объявлена 02.10.2018), в связи с чем трехлетний срок исковой давности истек 02.10.2021, тогда как с настоящим заявлением управляющий обратился в суд только 25.12.2021; кроме того, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о  безвозмездности оспариваемой  сделки по уступке земельного участка в пользу ООО «Вектор», поскольку самим управляющим ЖСК было указано, что между Кооперативом и ООО «Мегаполис-Развитие»  был заключен договор цессии от15.10.2017 № Ц-1/2017, по которому последним  в пользу ЖСК передано право требования на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты  строительства  к ООО «Вектор» на сумму 135 289 155 руб., а именно сумму долга ООО «Вектор» перед ООО «Мегаполис-Развитие» по договору перенайма земельного участка; что касается вывода суда о необходимости согласия пайщиков на заключение договора перенайма земельного участка, податель жалобы указал, что с даты заключения соответствующего договора  пайщики ЖСК  стали заключать  договоры долевого участия с ООО «Вектор», в обоснование оплаты которых сторонами заключены акты зачета взаимных требований пайщиков к ЖСК, ЖСК к ООО «Мегаполис-Развитие» по договору инвестирования, ООО «Мегаполис-Развитие» к ООО «Вектор» по договору перенайма, а также ООО «Вектор» к пайщикам по договорам долевого участия; помимо прочего, конкурсный управляющий полагал неправомерными ссылки суда первой инстанции в обжалуемом определении на постановление о возбуждении уголовного дела от 30.05.2023 № 12302410038000047 как на доказательство вывода суда о том, что все участники оспариваемой сделки  являются аффилированными, поскольку в отношении ООО «Вектор» соответствующих доказательств в материалы дела не представлено, а кроме того, ссылка суда на постановление о возбуждении уголовного дела в отсутствие приговора  суда является недопустимой.

В отзыве на жалобу ФИО7 указал, что часть пайщиков  ЖСК договоры долевого участия с ООО «Вектор» после заключения договора перенайма земельного участка заключать отказалось, при этом около 70 пайщиков являются кредиторами Кооператива; по мнению третьего лица,  договор перенайма участка заключен без согласия пайщиков ЖСК, с целью хищения денежных средств пайщиков Кооператива; в связи с изложенными обстоятельствами полагал, что оспариваемая сделка обоснованно признана судом недействительной, в связи с чем определение суда просил оставить без изменения.

Администрация в отзыве указала, что в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства, а также пунктом 4.4.14 договора аренды земельного участка Администрацией было дано согласие ООО «Мегаполис-Развитие» на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.01.2013; 07.07.2016 была произведена государственная регистрация  замены стороны по договору  аренды ООО «Мегаполис-Развитие» на ООО «Вектор»  на основании договора перенайма   земельного  участка.

ФИО6 в отзыве на жалобу конкурсного управляющего ООО «Вектор» просила в удовлетворении жалобы отказать, обжалуемое определение суда первой  инстанции оставить без изменения; по мнению третьего лица,  вследствие оспариваемой сделки из имущественной массы Кооператива выбыл единственный актив, что привело к банкротству застройщика и  нарушению прав  кредиторов; что касается доводов подателя жалобы о пропуске срока исковой давности, ФИО6 полагала, что  в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в распоряжении конкурсного управляющего ЖСК ФИО12 оспариваемый договор перенайма земельного участка поступил ранее 12.04.2019, а именно даты передачи документов по акту от ФИО111, следовательно, срок подачи заявления об оспаривании сделки конкурсным управляющим не пропущен; выводы суда первой инстанции об аффилированности сторон являются обоснованным  и сделаны исходя из анализа совокупности представленных в дело доказательств, в том числе с учетом пояснений пайщиков; договор перенайма участка был заключен без встречного предоставления со стороны ООО «Вектор», а равно без согласия всех пайщиков ЖСК.

В судебном заседании 25.01.2024 конкурсный управляющий ООО «Вектор» поддержал доводы апелляционной жалобы, третьи лица против удовлетворения жалобы возражали, просили  определение суда первой инстанции оставить без изменения. На вопрос суда о том, каким образом восстанавливаются права пайщиков признанием недействительным договора перенайма в условиях передачи участка Фонду, пояснили, что, по их мнению, это является необходимым условием  для выплаты компенсации пайщикам.

Судебное заседание отложено на 15.02.2024. 

В судебном заседании 15.02.2024 председательствующему Ракчеевой М.А. заявлен отвод. Заявление об отводе отклонено. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке в обжалуемой части в соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 10.01.2013 между Администрацией (арендодателем) и ООО «Мегаполис-Развитие» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 4158/1.6-08 площадью 11 410 кв. м из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 47:07:0602006:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский  р-н, г.п. им. Свердлова, для использования в целях  жилищного строительства.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается  с 10.01.2013 по 09.07.2017.

Позднее между ООО «Мегаполис-Развитие» (застройщик) и Кооперативом (инвестор-заказчик)  заключен договор от 01.07.2013  № И-1/4158/1.6-08/2013  об инвестировании и строительстве жилого дома.

В соответствии с пунктом 1.2.  договора под инвестиционной деятельностью стороны понимают вложение инвестиций и осуществление практических действий  в соответствии с согласованной  и утвержденной  в установленном порядке  проектной и иной документацией, направленных на улучшение (застройку) земельного участка общей площадью 11 140 кв. м из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 47:07:0602006:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский  р-н, г.п. им. Свердлова, принадлежащего застройщику на праве аренды на основании договора  аренды земельного участка  от 10.01.2013 № 4158/1.6-08, заключенного с Администрацией на срок с 10.01.2013 по 09.07.2017  для использования в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктами 1.5, 2.1 договора объектом инвестиционной деятельности является проектирование и строительство двух 8-ми этажных жилых домов (корпус № 1, корпус № 2) по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский  р-н, г.п. им. Свердлова, на участке, определенном пунктом 1.2 договора.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что результатом инвестиционной деятельности является  завершенные строительством, сданные в эксплуатацию жилые дома с объектами благоустройства в соответствии с проектной документацией.

Согласно пункту 2.7 договора инвестор-заказчик приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности, определенный пунктом 1.6, настоящего договора, в случае внесения инвестиций в объеме финансирования строительства объекта, в порядке и на условиях, установленных в разделе 3 договора. Право собственности на общее имущество жилого дома, включая право собственности на земельный участок, определенный пунктом 1.2 договора, переходит к инвестору-заказчику одновременно с установлением права собственности на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект в соответствии с нормами Жилищного, Земельного и Гражданского законодательства Российской Федерации. В остальных случаях результат инвестиционной деятельности распределяется между сторонами пропорционально фактическим вложениям каждой из сторон в достижение результата инвестиционной деятельности и определяется на основании соглашения сторон о распределении результата инвестиционной деятельности по завершению инвестиционной деятельности в целом либо в случаях, предусмотренных договором.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что инвестор-заказчик обеспечивает вложение инвестиций за счет собственных средств и привлеченных денежных средств: паевых и иных взносов членов ЖСК, займов от  третьих лиц, банковских кредитов  и прочих поступлений, полученных на законном основании.

Впоследствии Комитет по результатам произведенной 05.02.2016 в целях выявления, пресечения и предупреждения нарушений требований законодательства об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов проверки выдало ЖСК предписание от 05.02.2016 № ВД-06/216 о  необходимости устранения в срок до 29.04.2016 нарушений, о приостановлении деятельности ЖСК  по привлечению  новых членов кооператива и денежных средств  по заключенным  договорам паевого взноса, а также осуществлении действий, направленных на приведение в соответствие с требованиями действующего законодательства деятельности ЖСК по привлечению  денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, путем направления предложения  ООО «Мегаполис-Развитие» о необходимости заключения обществом договоров участия в долевом строительстве с членами кооператива, либо о передаче прав  застройщика  многоквартирного дома  ЖСК.

В мае 2016 года между ООО «Мегаполис-Развитие» (арендатор) и ООО «Вектор» (новый арендатор) заключен договор от 20.05.2016 перенайма земельного участка в целях многоэтажного жилищного строительства, по условиям  которого  арендатор с согласия арендодателя  обязался передать (уступить) свои права и обязанности по  договору аренды от 10.01.2013 № 4158/1.6-08, заключенному с Администрацией сроком с 10.01.2013 по 09.07.2017, а новый арендатор обязуется принять в аренду на условиях заключаемого договора и договора аренды земельный участок  с кадастровым номером 47:07:0602006:40.

В силу пункта 1.2 названного договора  участок предоставляется в целях  жилищного строительства, а именно двух многоквартирных домов.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что  помимо  права перенайма участка, арендатор передает новому арендатору права застройщика двух многоквартирных жилых домов (корпуса № 1, 2), включая права на проектную документацию «Два жилых дома по адресу: Ленинградская  область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, кадастровый номер 47:07:0602005:40».

В соответствии с пунктом 3.3 договора цена уступки  права аренды участка и прав застройщика по договору (вознаграждение арендатора) составляет 267 675 765 руб. 

В счет цены  уступки права аренды участка (перенаем) и прав застройщика новый арендатор передает арендатору права требования на объекты долевого строительства в строящихся жилых домах (дом № 1 и дом № 2). При этом цена уступки (вознаграждения) в размере 267 675 765 руб., подлежащая выплате новым арендатором согласно пункту 3.3 договора, засчитывается арендатору в счет долевого взноса в строительство жилых домов (пункт 3.3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора объектом долевого строительства является жилые помещения в строящихся многоквартирных жилых домах (дом № 1 и дом № 2), подлежащих передаче арендатору по договору (договорам) участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ): в доме № 1 - общей проектной площадью 2797,2  кв. м по цене 41 180 руб. за 1 кв. м согласно Приложению № 1 к договору; в доме № 2 - общей проектной площадью 3702,94 кв. м по цене 41 180 руб. за 1 кв. м согласно Приложению № 2 к договору, который (которые) стороны обязуются заключить в 30-дневный срок с момента заключения договора.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрена обязанность арендатора получить письменное согласие от арендодателя  - Администрации   на перенаем земельного участка новым арендатором.

В силу пункта 4.3.5 договора новый арендатор  обязуется уплатить арендатору  цену уступки  права аренды  участка  и прав застройщика на условиях, установленных пунктами 3.3, 3.3.1, 3.3.2 договора.

Впоследствии 15.08.2017 между Администрацией и ООО «Вектор» было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка  от 10.01.2013  с 09.07.2017.

В октябре 2017 года между ООО «Мегаполис-Развитие» (цедент) и ЖСК (цессионарий) был заключен договор цессии от 15.10.2017 № Ц-1/2017, по условиям которого цедент уступает цессионарию права требования на заключение  договоров участия в долевом строительстве к ООО «Вектор» на сумму долга должника (ООО «Вектор»)  перед кредитором (ООО «Мегаполис-Развитие») в размере 135 289 155 руб., что составляет  цену уступки права аренды  земельного участка с кадастровым номером 47:07:0602006:40 и прав застройщика по договору перенайма земельного участка  от 20.05.2016, который определен на основании  проведенных в рамках договора перенайма зачетов встречных однородных требований: по дому № 1  на общую сумму 57 151 126 руб.; по дому № 2  на общую сумму 52 246 764 руб.; по соглашению о переводе долга  от 10.02.2017, заключенному  на сумму 4 324 000 руб. между ООО «Вестпак», ООО «Мегаполис-Развитие» и ООО «Вектор»; по соглашению о переводе  долга от 23.12.2016, заключенного  на сумму 18 664 720 руб. 85  коп.  между  ООО «Проектсервис» - СПб  ПТИ, ООО «Мегаполис-Развитие», ООО «Вектор».

Согласно пункту 1.3 договора право требования  на заключение договоров  участия  в долевом строительстве на объекты  долевого строительства на остаток   долга в сумме 135 289 155 руб.  переходит к цессионарию с момента  заключения договора  цессии.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что должник признает, что на строительство многоквартирных домов привлекались средства членов ЖСК, который осуществлял  финансирование строительства  на основании договора  об инвестировании  от 01.07.2013, заключенного  с ООО «Мегаполис-Развитие», и впоследствии расторгнутого  в связи с передачей прав застройщика ООО «Вектор»,  согласен  на уступку  цессионарию  прав требования на заключение договоров  участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства   на остаток долга в сумме  135 289 155 руб.  

В связи с изложенными обстоятельствами часть  участников ЖСК заключило с ООО «Вектор» договоры участия в долевом строительстве.

Вместо оплаты по договорам сторонами заключались акты зачета взаимных требований, по которым ООО «Вектор» имело задолженность перед ООО «Мегаполис-Развитие» по договору перенайма, ООО «Мегаполис-Развитие» имел задолженность перед ЖКС по договору инвестирования, ЖСК имело задолженность перед членами Кооператива,  которые, в свою очередь,  имели задолженность перед ООО «Вектор» по договорам долевого участия (л.д. 126-139 т.д. 1).

Впоследствии определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 по делу № А56-19625/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Мегаполис-Развитие» завершено конкурсное производство, названное общество исключено из ЕГРЮЛ 14.09.2021.

В отношении ООО «Вектор» в декабре 2019 года было возбуждено дело № А56-131086/2019  о несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2020 в отношении ООО «Вектор» открыто конкурсное производство, применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Конкурсный управляющий ЖСК ФИО12 25.12.2021 обратился в суд с настоящим заявлением о признании недействительной сделкой договора перенайма земельного участка от 20.05.2016.

В обоснование указанного требования  заявителем указано на отсутствие встречного предоставления по сделке со стороны ООО «Вектор», а также согласия ЖСК на перенайм земельного участка.

Возражая против заявленного требования  конкурсный управляющий        ООО «Вектор» заявил о пропуске ФИО12  срока исковой давности.

Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего Кооперативом в части признания недействительным договора перенайма участка от 20.05.2016, посчитав, что ООО «Вектор» безвозмездно получило  права аренды земельного участка и застройщика; участники оспариваемой сделки являлись созависимыми и контролируемыми одними и теми же лицами; договор перенайма земельного участка был заключен в отсутствие согласия арендодателя – Администрации, а равно членов ЖСК, являвшихся, по мнению суда, на момент заключения оспариваемого договора, собственниками помещений в многоквартирном доме; что касается заявления ООО «Вектор» о пропуске заявителем срока исковой давности, суд посчитал, что трехлетний срок давности управляющим ЖСК не пропущен, поскольку последнему об оспариваемом договоре стало известно лишь 12.04.2019, после передачи ему документации должника.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Учитывая, что конкурсный управляющий ФИО11 изначально утвержден исполняющим обязанности конкурсного управляющего решением суда от 08.10.2018 (резолютивная часть объявлена 02.10.2018), трехлетний срок исковой давности по оспариванию данной сделки, сведениями о которой ЖСК ввиду аффилированности с ООО «Мегаполис-Развитие» обладал с момента ее совершения,  истек 02.10.2021, тогда как с настоящим заявлением ФИО112 (утвержден конкурсным управляющим 18.12.2018) обратился только 25.12.2021.  

При таком положении вопреки выводам суда первой инстанции конкурсным управляющим ЖСК пропущен срок исковой давности по оспариванию данной сделки.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта не учтено, что ЖСК, не являясь стороной оспариваемой сделки, должно доказать, что имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Между тем признание недействительным договора перенайма не приведет к восстановлению прав Кооператива или иных лиц на земельный участок.

Как указано ранее, ООО «Мегаполис-Развитие» исключено из ЕГРЮЛ 14.09.2021, при этом договор аренды от 10.01.2013 № 4158/1.6-08 прекращен.

Вещные права в отношении спорного земельного участка у Кооператива отсутствовали, что также подтверждается предписанием Комитета № ВД-06/216, выданным ЖСК еще 05.02.2016.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно пункту 1.3 выписки из протокола  заседания Наблюдательного совета  ППК «Фонд развития территорий»  от 21.07.2022 № НС-23/2022  принято решение  о финансировании  мероприятий  по осуществлению выплаты  возмещения гражданам  - участникам  строительства в отношении застройщика ООО «Вектор» и одобрения совершения сделок по осуществлению  ППК  «Фонд развития территорий»  выплаты возмещений  гражданам – участникам строительства в отношении объектов незавершенного строительства ООО «Вектор», а именно двух жилых домов (ID в Едином реестре проблемных объектов р-33589, разрешение на строительство от 10.06.2014 № RU47504106-82).

Таким образом, ППК «Фонд развития территорий»  стал приобретателем прав ООО «Вектор» на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0602006:40 со всеми неотделимыми улучшениями, включая расположенные на нем объекты незавершенного строительства, в том числе объект незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0602006:1258 и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения и дополнения. 

Не соответствуют обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что договор перенайма участка заключен в отсутствие согласия арендодателя – Администрации, а равно членов ЖСК, являющихся, по мнению суда, собственниками помещений  в многоквартирном доме. 

Как следует из материалов дела, администрацией Всеволожского муниципального района Ленинградской области  в отзывах (л.д.106 т.д.1, л.д. 1 т.д. 27) на заявление конкурсного управляющего ЖСК вопреки выводам суда первой инстанции было указано, что Администрацией ООО «Мегаполис-Развитие» было дано согласие на  передачу прав и обязанностей по договору аренды  земельного участка от 10.01.2013, при этом в связи с обращением ООО «Вектор» Администрацией был заключен новый договор аренды от 15.08.2017 № 6396/1.6-08  сроком с 10.07.2017 по  09.07.2020, однократно, для  завершения строительства многоквартирного дома.

Доводы о возникновении у членов Кооператива прав на земельный участок несостоятельны ввиду следующего.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что результатом инвестиционной деятельности является  завершенные строительством, сданные в эксплуатацию жилые дома с объектами благоустройства в соответствии с проектной документацией.

При этом в силу пункта 2.7 договора инвестор-заказчик приобретает право собственности лишь на результат инвестиционной деятельности, определенный пунктом 1.6.

Таким образом, право собственности участников ЖСК на жилые помещения, а, следовательно, и на участок, могло возникнуть лишь в случае ввода объекта в эксплуатацию, тогда как на земельном участке с кадастровым номером  47:07:0602006:40 расположен объект незавершенного строительства. 

При этом ссылка суда первой инстанции на положения пункта 4 статьи 218 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку данной нормой права урегулирован момент возникновения права собственности члена кооператива на имущество, предоставленное этому лицу кооперативом, в случае выплаты паевого взноса. В данном же случае объект недвижимости не был создан.  

Также суд апелляционной инстанции полагает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждена аффилированность ЖСК и ООО «Мегаполист-Развитие», однако доказательств, свидетельствующих об аффилированность указанных лиц по отношении к ООО «Вектор», материалы дела не содержат. Более того, сама по себе такая аффилированность не могла являться основанием для признания недействительным соглашения о перенайме. 

Так, с учетом сложности взаимоотношений сторон, а также принимая во внимание положения как самого договора перенайма участка,  так и договора цессии от 15.10.2017, по условиям которых ООО «Вектор» в счет оплаты уступки права аренды участка  обязалось передать ООО «Мегаполис-Развитие»  права требования на объекты долевого строительства (цена уступки учтена в счет долевого взноса ООО «Мегаполис-Развитие» в строительство жилых домов), а на часть суммы долга ООО «Вектор» в пользу ЖСК ООО «Мегаполис-Развитие» передало права требования на заключение договоров участия долевого строительства, оснований полагать, что по договору перенайма ООО «Вектор» не было осуществлено встречное предоставление, не имеется.

В связи с приведенными обстоятельствами у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора перенайма земельного участка от 20.05.2016 недействительной сделкой, в связи с чем определение суда в указанной части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2023 по делу № А56-70740/2017 в обжалуемой части отменить. 

В удовлетворении заявления о признании недействительной сделкой договора перенайма земельного участка от 20.05.2016 отказать.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева