АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А79-2440/2021

10 октября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2022.

Полный текст постановления изготовлен 10.10.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителей 

от администрации города Чебоксары Чувашской Республики:

ФИО1 (доверенность от 30.12.2021), 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик 

«ГрандСтрой»: ФИО2, генерального директора (паспорт),

ФИО3 (доверенность от 02.02.2022)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик 

«ГрандСтрой»

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 18.10.2021 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2022

по делу № А79-2440/2021 

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик 

«ГрандСтрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора и возврате земельных участков

и   у с т а н о в и л : 

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» (далее –  ООО «ГрандСтрой», Общество) о расторжении договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013 № 39 и об обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 21:01:030201:471, площадью 1246 квадратных метров по улице Энергетиков, разрешенное использование: «для коммунального обслуживания»,  предназначенный для размещения котельной (позиция 9), 21:01:030201:480, площадью 134 квадратных метра по улице Энергетиков, разрешенное использование: «для коммунального обслуживания», предназначенный для размещения трансформаторной подстанции (позиция 20), 21:01:030201:482, площадью 189 квадратных метров  по улице Энергетиков, разрешенное использование: «для коммунального обслуживания», предназначенный для размещения трансформаторной подстанции (позиция 19), 21:01:030201:483, площадью 4043 квадратных метра, предназначенный для строительства 21 – 25-тиэтажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания (позиции 3, 3а, 36), в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на статьях 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком обязательств по договору о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013 № 39.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 18.10.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда                      от 11.03.2022, удовлетворил исковые требования. 

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению заявителя, суды не приняли во внимание, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.12.2019 по делу № А79-13084/2018 спорный договор признан действующим, несмотря на направленное Администрацией застройщику уведомление от 14.04.2017 № 288 об одностороннем отказе от договора; Администрация не представила в материалы дела доказательств подписания с собственниками изымаемых жилых помещений соглашений о выкупе жилых помещений; представленные истцом проекты соглашений об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для муниципальных нужд не являются надлежащими доказательствами, поскольку не имеют реквизитов (подписей сторон, печатей); неисполнение застройщиком обязательств по расселению аварийных домов № 9, 11, 13, 16, 18, 20 по улице Энергетиков города Чебоксары не является бесспорным основанием для расторжения договора, так как Администрация защитила свои права путем подачи иска о взыскании неосновательного обогащения с застройщика, который был удовлетворен решением от 17.12.2019 по делу № А79-13084/2018; вывод судов о значительном превышении  доходов застройщика над суммой неосновательного обогащения и, как следствие, о неэквивалентности встречных предоставлений не сопровожден конкретными расчетами о расходах и доходах застройщика при строительстве 25-этажного дома.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и ее представитель в судебном заседании 19.07.2022 не согласились с доводами заявителя и просили оставить принятые судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 26.07.2022.

После перерыва в судебном заседании 26.07.2022 представители Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе; Администрация не обеспечила явку представителя.

Определениями кассационной инстанции от 26.07.2022 и от 22.08.2022 судебное разбирательство откладывалось до 11 часов 00 минут 22.08.2022 и до 11 часов 00 минут 03.10.2022.

На основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 22.08.2022 произведена замена судьи Бабаева С.В. на судью Павлова В.Ю.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как видно из документов и установлено судом, а также вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии по делу № А79-13084/2018, Администрация заключила с Обществом (застройщиком) договор о развитии застроенной территории от 07.06.2013                 № 39, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 8,45 гектара, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (далее – территория). Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции при развитии территории определен в приложении 2 к договору.

Дополнительным соглашением от 28.08.2015 изменен перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу при развитии территории, в который включены:

1. улица Энергетиков, дом 9 – многоквартирный жилой дом;

2. улица Энергетиков, дом 11 – многоквартирный жилой дом;

3. улица Энергетиков, дом 13 – многоквартирный жилой дом;

4. улица Энергетиков, дом 16 – многоквартирный жилой дом;

5. улица Энергетиков, дом 18 – многоквартирный жилой дом;

6. улица Энергетиков, дом 20 – многоквартирный жилой дом;

7. улица Энергетиков, дом 12 – многоквартирный жилой дом;

8. улица Энергетиков, дом 12а – многоквартирный жилой дом;

9. улица Энергетиков, дом 14 – многоквартирный жилой дом.

Согласно пункту 2.1.3 договора застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на территории. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства – 24 месяца с момента утверждения проекта планировки.

В пункте 2.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Чувашской Республики, муниципального образования «город Чебоксары», в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 данного договора.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств застройщика с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 2.1.4.2 договора).

Максимальные сроки выполнения данного обязательства – в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).

Согласно пункту 2.3.3 договора о развитии застроенной территории Администрация обязалась принять решение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не представлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, застройщику для строительства отдельных объектов в границах территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством после выполнения застройщиком обязанностей, указанных в подпунктах 2.1.2 – 2.1.4 договора.

ООО «ГрандСтрой» письмом от 29.01.2014 № 5 обратилось в Администрацию с просьбой вынести на публичные слушания разработанные проект планировки и проект межевания территории.

Постановлением Администрации от 05.08.2014 № 2682 утверждены проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в городе Чебоксары.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельных участков от 19.03.2015 № 44/6058-К, в соответствии с которым последнему переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:030201:460, площадью 2119 квадратных метров и 21:01:030201:465,  площадью 1123 квадратных метра для жилой застройки; срок аренды установлен до 01.05.2018.

Обществу 11.09.2015 выдано разрешение № 21-01-182-2015 на строительство 25-этажного жилого дома (позиция 6) со встроенными предприятиями обслуживания (позиция 6а); срок действия разрешения установлен до 01.03.2019.

Впоследствии арендные обязательства в отношении указанных земельных участков продлены путем заключения договора аренды от 12.04.2018 № 40/5776-К до 01.05.2019.

Действие разрешения на строительство от 11.09.2015 № 21-01-182-2015 продлено до 01.03.2020.

При рассмотрении дела № А79-12237/2018 судами установлено, что:

– 10.06.2015 Администрация приняла постановление № 1973 «О предоставлении ООО «ГрандСтрой» земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс «Алые паруса»), позиция 9 в собственность бесплатно», по которому предоставила земельный участок с кадастровым номером 21:01:030201:471, площадью 1246 квадратных метров, Обществу в собственность бесплатно;

– 09.07.2015 Администрация приняла постановление № 2281 «О предоставлении ООО «ГрандСтрой» земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс «Алые паруса»), позиция 20 в собственность бесплатно», по которому предоставила земельный участок с кадастровым номером 21:01:030201:480, площадью 134 квадратных метра, Обществу в собственность бесплатно;

– 22.07.2015 Администрация приняла постановление № 2454 «О предоставлении ООО «ГрандСтрой» земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс «Алые паруса»), позиция 19 в собственность бесплатно», которым предоставила земельный участок с кадастровым номером 21:01:030201:482, площадью 189 квадратных метров, Обществу в собственность бесплатно;

– 05.11.2015 Администрация приняла постановление № 3357 «О предоставлении ООО «ГрандСтрой» земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс «Алые паруса») в собственность бесплатно», которым предоставила земельный участок с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 4043 квадратных метра, Обществу в собственность бесплатно.

Общество письмом от 15.08.2016 № 147 направило Администрации уточненный график строительства объектов, планируемых к возведению в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в рамках договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013 № 39, и уточненный график отселения жителей из жилых помещений домов № 9, 18, 20 по улице Энергетиков города Чебоксары.

Уведомлением от 06.04.2017 № 275 Управление архитектуры и градостроительства Администрации уведомило Общество об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 № 39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары.

Уведомлением от 14.04.2017 № 288 Администрация уведомила Общество об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 № 39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, указав на неисполнение застройщиком обязательств, предусмотренных частью 2 договора, а также на то, что договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента получения Обществом настоящего уведомления.

ООО «ГрандСтрой» письмом от 16.06.2017 № 120 сообщило Администрации о несогласии с односторонним отказом от договора, изложенным в письме от 06.04.2017               № 275.

В рамках дела № А79-13084/2018 суды установили, что в обязанности застройщика входило расселение 18 квартир домов 9, 18, 20, которые были предоставлены по договорам социального найма, а также обеспечение жильем собственников подлежащих сносу аварийных домов.

Семьям граждан ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ранее проживавшим в аварийных домах 12А и 14 по улице Энергетиков в городе Чебоксары, предоставлены муниципальные квартиры в доме 18 по улице Ленинского Комсомола, в доме 3 по проезду Соляное и в доме 72 по улице Гражданская соответственно, которые переданы в муниципальную собственность ответчиком.

Остальные граждане расселены Администрацией за счет бюджетных средств.

Из вступившего в законную силу решения суда по делу № А79-13084/2018 следует, что в соответствии с муниципальными контрактами от 11.06.2014 № 38, от 24.04.2015               № 48, от 10.05.2016, от 16.05.2016 № 28, от 18.05.2016 № 31, от 25.07.2016 № 100,                        от 07.02.2017 № 1, от 21.03.2017 № 2, от 27.03.2017 № 3, от 17.04.2017 № 7 (в редакции дополнительных соглашений) муниципальное образование город Чебоксары приобрело жилье для муниципальных нужд в построенном жилом многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, а также выполнены работы для муниципальных нужд города Чебоксары по строительству жилых многоквартирных домов по следующим адресам: 

<

...>

Постановлениями Администрации от 26.12.2014 № 4409, № 4410, № 4411,                              от 29.12.2014 № 4452, от 27.08.2015 № 2788, от 07.07.2016 № 1902, № 1903, № 1905 для муниципальных нужд изъяты жилые помещения по адресам: 

<

...>, 12, 12А, 13, 14, 16.

Постановлением Администрации от 30.01.2017 № 269 (в редакции изменений, внесенных постановлением от 16.08.2017 № 1965) администрациям Калининского, Ленинского, Московского районов поручено переселить в соответствии со статьями 32, 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации жильцов из аварийных жилых домов с изъятием земельных участков у собственников.

Таким образом, судом по указанному делу установлено, что на застройщике лежала обязанность предоставить квартиры нанимателям жилых помещений и оплатить выкупную стоимость собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, однако лица, проживающие на территории, подлежащей развитию в рамках договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013                 № 39, переселены Администрацией, поскольку нанимателям и собственникам жилых помещений предоставлены муниципальные квартиры.

Суд в рамках указанного дела пришел к выводу о том, что положения пункта 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и условия договора                 от 07.06.2013 № 39 не предусматривают обязанность застройщика производить выкуп жилых помещений непосредственно у собственников жилых помещений, а обязывают уплатить цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенных на застроенной территории.

Таким образом, если публично-правовым образованием осуществлены мероприятия по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, то застройщиком должна быть осуществлена компенсация в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории. При этом, право требования с застройщика уплаты выкупной стоимости за изымаемые жилые помещения появляется у публично-правового образования после осуществления последним фактического расселения граждан.

В нарушение договорных условий застройщик свои обязательства по предоставлению квартир нанимателям жилых помещений и оплате выкупной стоимости собственникам жилых помещений в спорных многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, не исполнил.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.12.2019 по делу № А79-13084/2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020, с Общества в пользу Администрации взыскано                   41 292 100 рублей 39 копеек неосновательного обогащения.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные нарушения застройщиком договора от 07.06.2013 не подлежат опровержению в рамках настоящего дела со ссылкой на просрочку самой Администрации, так как направлены на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта.

При рассмотрении указанного спора суд дал оценку правомерности одностороннего отказа Администрации от спорного договора и признал его несостоявшимся с учетом следующих обстоятельств.

Уведомление Администрации города Чебоксары от 14.04.2017 № 288 об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 № 39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, направленное ООО «ГрандСтрой» не содержало указания на какой-либо конкретный пункт договора, какие-либо конкретные обстоятельства или вменяемые ответчику нарушения условий договора. Несмотря на то, что Администрация города Чебоксары реализовала право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора от 07.06.2013 № 39 посредством направления застройщику соответствующего письменного уведомления, каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством, свидетельствующих о намерении прекратить отношения, сторонами по договору не совершено, доказательств обратного в дело не представлено. Материалами дела подтверждается, что после направления истцом ответчику уведомления от 14.04.2017 № 288 об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 № 39 состоялось продление арендных обязательств в отношении земельных участков с кадастровым номером 21:01:030201:460, площадью 2119 квадратных метров и с кадастровым номером 21:01:030201:465, площадью 1123 квадратных метров, предоставленных ранее по договору аренды от 19.03.2015                 № 44/6058-К во исполнение договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013 №39: сторонами был заключен новый договор аренды земельных участков от 12.04.2018           № 40/5776-К, установлен срок аренды до 01.05.2019. Продлено действие разрешения от 11.09.2015 №21-01-182-2015 на строительство 25-этажного жилого дома (позиция 6) со встроенными предприятиями обслуживания (позиция 6а) до 01.03.2020. 

Таким образом, Администрация города Чебоксары, по сути, отказалась от своего уведомления об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 №39, последующие действия сторон свидетельствуют о продолжении отношений по данному договору. Следовательно, уведомление Администрации города Чебоксары от 14.04.2017 №288 об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 №39 не повлекло для сторон юридически значимых последствий; договор от 07.06.2013 №39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары является действующим. 

Данное обстоятельство, вопреки доводам кассатора, не препятствовало обращению истца в суд с требованием о расторжении спорного договора в судебном порядке.

Претензией от 17.12.2020 № 29/02-7790, полученной ответчиком 22.12.2020, истец потребовал передать в муниципальную собственность еще пять жилых квартир для расселения остальных муниципальных квартир в подлежащих сносу аварийных домах № 12, 12а, 14.

Претензией от 25.01.2021 № 29/032-1017, полученной ответчиком 29.01.2021, истец предложил расторгнуть договор о развитии застроенной территории по соглашению                     сторон.

Поскольку по соглашению сторон расторжение договора не состоялось, Администрация, ссылаясь на допущенные застройщиком существенные нарушения договора о развитии застроенной территории, обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении спорного договора.

   В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

   В силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами          3 – 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 этой статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории.

Так, к обязательствам лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, отнесено:

– обязательство создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4);

– обязательство уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 5);

– обязательство осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки (пункт 6).

  В силу пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ обязательством органа местного самоуправления является предоставление указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления), и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства, после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 части 3 указанной статьи.

Аналогичные обязанности застройщика и Администрации содержит заключенный сторонами договор от 07.06.2013 № 39.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. 

В силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, в случае, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А79-13084/2018, А79-12237/2018, А79-9530/2020, А79-9939/2020, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора, а именно неисполнение застройщиком обязанностей по предоставлению квартир нанимателям жилых помещений и оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории (пункты 2.1.3 – 2.1.4 договора), а также по сносу многоквартирных домов № 13, 18, 20 по улице Энергетиков города Чебоксары (пункт 2.1.10 договора), учитывая исполнение самой Администрацией обязанностей застройщика по переселению граждан, по приобретению для них жилых помещений, по сносу аварийных и требующих расселения многоквартирных домов, а также предоставление Администрацией застройщику шести земельных участков: двух – в аренду (на которых в настоящее время возводятся позиции 6 и 6а) и четырех – в собственность бесплатно (которые не освоены и являются предметом настоящего спора) вопреки условиям пункта 2.3.3 договора и незавершение застройщиком строительства даже одного дома из комплекса жилых домов, а также существенное изменение городской градостроительной документации, фактическое недостижение до настоящего времени целей, для которых договор был заключен, а именно: развитие спорной территории, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для расторжения спорного договора.

Суды также отметили, что исполнение сторонами обязательств по договору в том виде, в котором он был заключен, сторонами не осуществлялось, а в настоящее время является невозможным.

Выводы судов по настоящему делу, основанные на обстоятельствах, установленных вступившими в силу судебными актами по другим делам, не подлежат переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   Довод заявителя о том, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.12.2019 по делу № А79-13084/2018 спорный договор признан действующим, несмотря на направленное Администрацией застройщику уведомления от 14.04.2017 № 288 об одностороннем отказе от договора, подлежит отклонению, поскольку суд в рамках указанного дела не устанавливал основания для расторжения спорного договора.

Между тем окружной суд считает необходимым изменить мотивировку состоявшихся судебных актов в отношении требования Администрации о возврате земельных участков, переданных в собственность застройщику на безвозмездной основе.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий.

Указанным законом в части 5 статьи 18 предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона), а также договоры о предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 названной статьи. При этом изменение и расторжение указанных договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. 

  В части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 указанной статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 этого кодекса и пунктом 9 части 3 данной статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством. 

Как следует из материалов дела, застройщик не исполнил обязательство по строительству на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства, в предусмотренные указанными графиками сроки.

Три из четырех земельных участков, предоставленных в собственность ответчику, предполагались для строительства инженерной инфраструктуры. 

По условиям заключенного договора о развитии застроенной территории данные объекты должны быть возведены в течение 42 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории (пункт 2.1.13 договора).

Поскольку указанный проект утвержден постановлением Администрации от 05.08.2014 № 2682, срок строительства указанных объектов истек 05.02.2018.

На момент рассмотрения настоящего спора указанные земельные участки не освоены застройщиком. Графики строительства, предлагаемые ответчиком в 2014 и 2016 годах, неоднократно нарушались.

Строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на арендованных Обществом земельных участках к запланированному сроку (01.09.2018) не завершено. 

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», ранее – «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в рамках дела № А79-2655/2022 обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с заявлением о признании Общества несостоятельным (банкротом).

При рассмотрении дела № А79-13084/2018 ответчик заявлял о ничтожности договора от 07.06.2013 № 39 в связи с нахождением в границах территории, подлежащей развитию в рамках данного договора, земельного участка, предоставленного МБУ «Парк Победы» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что свидетельствует о его намерении прекратить исполнение спорного договора в период с 2018 по 2019 год.

Денежные средства для компенсации Администрации затрат на расселение развиваемой территории застройщиком до настоящего времени не изысканы, предоставлена отсрочка исполнения судебного акта, что свидетельствует о том, что допущенные ответчиком нарушения пунктов 2.1.3 – 2.1.4.2 договора о развитии застроенной территории не устранены.

Суды нижестоящих инстанций правомерно установили наличие правовых и фактических обстоятельств для расторжения договора о развитии застроенной территории, заключенного сторонами; обязательство осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не исполнено, в связи с чем в данном случае спорные земельные участки не могут находиться в собственности Общества и в силу прямого указания части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору подлежат возврату в муниципальную собственность.

  Право собственности ответчика на спорные земельные участки должно быть прекращено.

  Применение судами обеих инстанций пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации признано судебной коллегией ошибочным, так как в данном случае подлежала применению специальная норма Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако это не привело к принятию неправильного решения по существу спора.

Выводы судов нижестоящих инстанций, связанные с ее применением, в том числе о равноценности встречного предоставления по договору подлежат исключению из мотивировочной части обжалованных судебных актов.

В целях недопущения неосновательного обогащения участников гражданского оборота иные имущественные споры сторон, связанные с договором о развитии застроенной территории, могут быть разрешены сторонами в самостоятельном порядке, поэтому ссылка кассатора на возникшие у него денежные обязательства в рамках спорного договора не исключают его расторжения в судебном порядке с применением соответствующих юридических последствий. 

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1  части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 18.10.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик «ГрандСтрой» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов