ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-764/2023

г. Саратов

21 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2024  года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В.,

судей Акимовой М.А., Шараева С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания                       ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного профессионального образовательного учреждения «Автошкола Профессионал-Покровск»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2023 года по делу          № А57-764/2023

по заявлению частного профессионального образовательного учреждения «Автошкола 

Профессионал-Покровск» (413118, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

заинтересованные лица: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (413100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области (413100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании незаконным распоряжения, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

при участии в судебном заседании представителя частного профессионального образовательного учреждения «Автошкола Профессионал-Покровск» - ФИО2, дов. от 09.01.2024г.

                                                             УСТАНОВИЛ:

            В Арбитражный суд Саратовской области обратилось частное профессиональное образовательное учреждение «Автошкола Профессионал-Покровск» (ИНН 

<

***>)  о признании незаконным распоряжения Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.12.2022 № 1339-р об отказе в предоставлении ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» в собственность без проведения торгов земельного участка по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 64:50:020956:14, площадью 4985 кв.м., об обязании комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района устранить допущенные нарушения, повторно рассмотрев вопрос о предоставлении ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» в собственность без проведения торгов земельного участка по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 64:50:020956:14, площадью 4985 кв.м. 

            Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2024г. в удовлетворении заявленных требований  отказано. 

            ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» не согласилось с принятым по делу судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

             Апелляционная жалоба мотивирована тем, что основанием для  отказа в предоставлении земельного участка в собственность послужило то обстоятельство, что земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов. Однако суд вышел за пределы оснований отказа и установил отсутствие признака капитальности объектов. Без привлечения специалиста невозможно сделать вывод об отсутствии капитальности объекта. Все объекты зарегистрированы в ЕГРП,  права не оспорены.

             В судебное заседание явился представитель ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск».

             Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в  порядке ст. 123 АПК РФ.

            Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

             Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № 12519/1 от 05.02.2018 г. у ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» возникло право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:50:020956:14, площадью 4985 кв.м., по адресу: 

<

...> срок действия определен до 24.09.2020 г. 

              Указанный земельный участок предоставлен учреждению с видом разрешенного использование - "обслуживание автотранспорта". 

              17.09.2020 г. указанный договор аренды земельного участка пролонгирован до 24.09.2023 г. 

              06.07.2023 г. указанный договор аренды земельного участка пролонгирован до 24.09.2026 г. 

               19 июля 2019 г. администрацией Энгельсского муниципального района названному учреждению выдано разрешение на строительство № 64-RU64538109-31-20 на объект капитального строительства - здание гаража общей площадью 108,0 кв.м.

              10.07.2020 г. названный объект введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64538109-22-2020, поставлен на кадастровый учет 24.07.2020 г. с кадастровым номером 64:50:020956:40. 

              04.08.2020 г. право собственности ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» на здание гаража общей площадью 108,0 кв.м. зарегистрировано в ЕГРН.

              В отношении иных объектов - сооружения с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) и сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.) - заявитель зарегистрировал право собственности в ЕГРН в упрощенном порядке путем подачи деклараций об объекте недвижимости, самостоятельно квалифицируя названные объекты в качестве объектов недвижимости. 

              Сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) поставлено на кадастровый учет 25.11.2022 г. как нежилое сооружение эстакады, с видом разрешенного использования - сооружение вспомогательного назначения, с основной характеристикой объекта - площадь застройки 72 кв.м., право собственности зарегистрировано 25.11.2022 г. 

              Сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.) поставлено на кадастровый учет 01.12.2022 г. как вспомогательное сооружение, вид разрешенного использования - отсутствует, с основной характеристикой объекта - площадь застройки 23 кв.м., право собственности зарегистрировано 01.12.2022 г. 

              Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 64:50:020956:14 размещены 1 нежилое здание гаража с кадастровым номером 64:50:020956:40 площадью 108,0 кв.м. и 2 сооружения: сооружение эстакады с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) и сооружение - постройка для хранения спец.инвентаря с кадастровым номером 64:50:020956:261 площадью 23 кв.м.

             12.12.2022 г. ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» обратилось в Администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением (вх. № 26813) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:50:020956:14 площадью 4985 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> - в собственность без проведения торгов по пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ.

             Распоряжением  Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района № 1339-р от 26.12.2022г. ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:020956:14, площадью 4985 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по основанию, предусмотренному п.1 ст.39.16 ЗК РФ - с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов). 

            Не согласившись с указанным распоряжением, ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» обратилось в суд с заявленными требованиями.

            Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что сооружение эстакады с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) и сооружение - постройка для хранения спец.инвентаря с кадастровым номером 64:50:020956:261 площадью 23 кв.м. не обладают признаками недвижимого имущества и имеют вспомогательное использование, в связи с чем, заявитель не имеет исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Выводы экспертизы о том, что площадь  земельного участка является соразмерной и необходимой для эксплуатации указанных объектов являются необоснованными. 

            Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

            В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

            В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

            В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

            Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

              В соответствии со ст.39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).  

             В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 поименованного кодекса. 

             Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1). 

             Вместе с тем статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. 

             Подпунктом 1  статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. 

           В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет таким доказательством выступать не может. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

             Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

             Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

               Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

             В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409  при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

             Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без торгов приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником объекта в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

             По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

             Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

             При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

            Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О). 

            Комитет, отказывая заявителю в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 4985 кв.м. с кадастровым номером 64:50:020956:14, исходил из того, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов). 

             Учреждение полагает, что весь земельный участок площадью 4985 кв.м. необходим для эксплуатации  объектов недвижимости, расположенных на нем: нежилое здание, с кадастровым номером 64:50:020956:40 площадью 108,0 кв.м.; сооружение эстакады с кадастровым номером 64:50:020956:260 площадью 72 кв.м.; вспомогательное хозяйственное сооружение для хоз.инвентаря, с кадастровым номером 64:50:020956:261 площадью 23 кв.м.

             Определением суда от 31.05.2023 г. по ходатайству заявителя по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза по вопросу,  является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:020956:14 площадью 4985 кв.м., по адресу: 

<

...> необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества: нежилое здание, сооружение, сооружение.

              Из заключения эксперта от 11.07.2023г. следует, что ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» представляет собой земельный участок, огороженный по периметру ограждением  из профлиста  и сетки «рабица» по металлическим столбам, замощенный асфальтобетонной смесью. По генеральному плану МО г. Энгельс Энгельсского МР Саратовской области исследуемый земельный участок расположен в спальном районе (жилые дома советской постройки) рядом с малоразвитым п. Мелиораторов. Основной вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта. Описание основного вида разрешенного использования – размещение  постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок),  гаражей, в т.ч. многоярусных. Вспомогательные виды разрешенного использования: гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора. 

              Площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:020956:14, площадью 4985 кв.м., по адресу: 

<

...> является необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества: нежилое здание, сооружение, сооружение.

              Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района не согласился  с выводами экспертизы,  указав,  что  сооружения с кадастровыми номерами 64:50:020956:260 (72 кв.м.) и 64:50:020956:261 (23 кв.м.) не являются объектами недвижимости, не связаны прочно с землей. В подтверждение названных доводов Комитет дополнительно представил фотоматериалы места расположения спорных объектов на земельном участке, которые исследованы судом и приобщены к материалам дела.

             Комитет утверждает, что сооружение эстакады с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) и хозяйственное сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.) не являются объектами недвижимости, следовательно, земельный участок под ними не может быть предоставлен  по заявленному праву, соответственно, земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов. 

            При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность  уполномоченный орган и суд обязаны рассмотреть все основания  возможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность с целью недопущения предоставления земельного участка в собственность в обход установленной законом процедуры.

           Иное означало бы, что злоупотребляя правом, возможно без торгов приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости.

           Судом из Управления Росреестра по Саратовской области истребованы реестровые дела в отношении рассматриваемых объектов, которые представлены и приобщены судом к материалам дела. 

           Заявителем представлены копии технического плана на сооружения и технический паспорт на здание гаража, фотоматериал в отношении места расположения объектов.

           Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

            По смыслу пункту 1 статьи 130 ГК РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости.

            Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. 

            Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. 

            В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

            В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 отмечено, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. 

            Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических  обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. 

            Согласно статье 12 ГК РФ, с учетом постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» неприменение судом акта государственного органа (органа регистрации), противоречащего закону относится к способу защиты гражданских прав, в связи с чем, в случае если имущество, право на которое зарегистрировано не отвечает признакам недвижимости, наличие такой регистрации не имеет правового значения. 

            Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком. 

            При этом наличие в ЕГРП записи о праве собственности на недвижимое имущество не препятствует оценке судами данного объекта с точки зрения наличия или отсутствия у него признаков недвижимости и исследованию необходимости предоставления земельного участка в собственность или в аренду для эксплуатации такого объекта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2015 № 304-КГ15-8395).

            Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. 

            Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

            Если объекты являются вспомогательными и не имеют самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

            Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Как следует из материалов реестровых дел в отношении объектов – сооружение-эстакада с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) и сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.) заявителем произведена регистрация права собственности в ЕГРН в упрощенном порядке, путем подачи деклараций об объекте недвижимости. 

            Сооружение эстакада с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.) поставлено на кадастровый учет 25.11.2022 г. как нежилое сооружение эстакады, с видом разрешенного использования - сооружение вспомогательного назначения, с основной характеристикой объекта - площадь застройки 72 кв.м., право собственности зарегистрировано 25.11.2022 г. 

            Сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.) поставлено на кадастровый учет 01.12.2022 г. как вспомогательное сооружение, вид разрешенного использования - отсутствует, с основной характеристикой объекта - площадь застройки 23 кв.м., право собственности зарегистрировано 01.12.2022 г. 

           Из Декларации об объекте недвижимости на объект "нежилое сооружение эстакады" с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.)  следует, что вид объекта – сооружение, назначение – общее имущество в многоквартирном доме помещение вспомогательного использования, наименование объекта – нежилое сооружение эстакады, протяженность  18м.

            В техническом плане на данный объект имеется только схема расположения объекта.

            Из представленного заявителем Экспертного заключения от 2022 г. по определению капитальности строения и наличии объектов вспомогательного назначения, выполненного ООО "Союз" ПИК, в отношении исследования  (учебная эстакада) эксперт ФИО3 указывает, что сооружение – эстакада является вспомогательным объектом. Эксперт  дает описание данного объекта: "По типу сооружения учебная эстакада является открытой конструкцией специального назначения из сборных конструкций металлических элементов, установленного типа, с габаритами 4,0х18,0м. Данная конструкция не имеет фундамента и установлена на регулируемые опорные части. Исследуемая эстакада имеет горизонтальную плоскость (без просвета) и наклонные плоскости заезда и выезда". Экспертом в заключении  указано на то, что  исследуемое сооружение – эстакада  является конструкцией специального назначения из сборных конструктивных металлических элементов и является вспомогательным объектом. 

            Из представленного в материалы дела фотоматериала следует, что указанное сооружение является конструкцией из сборных конструктивных металлических элементов, не имеет  прочной связи с землей, может быть перенесено в другое место без несоразмерного ущерба его назначению.

            Таким образом, анализ технических характеристик объекта и назначения его использования позволяет сделать вывод о создании некапитального объекта временного назначения.

            Указанное сооружение не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, поскольку может быть перемещено  без несоразмерного ущерба его назначению, указанная конструкция может быть демонтирована и в последующем смонтирована в другом месте. При этом, возможная необходимость резки конструкций при демонтаже эстакады не является достаточным основанием для отнесения сооружения к объектам недвижимости, так как предполагается, что любое "движимое" сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов, в данном случае металлических элементов.

            Из Декларации об объекте недвижимости на объект здание площадью 23 кв.м. с кадастровым номером 64:50:020956:261 следует, что вид объекта – нежилое здание, описание объекта: материал наружных стен – металлический.

            В техническом плане на данный объект имеется только схема расположения объекта.

            Из проектной документации на сооружение для хранения материалов, изготовленной ООО «Специфика-М» в 2022г. следует, что указанный объект с кадастровым номером 64:50:020956:261 представляет собой сооружение для хранения материалов размерами 3,55х6,75, исследуемое сооружение не имеет заглубленного фундамента, является каркасным, ограждающие конструкции из металлического проф.листа, перекрытие – металлические балки, кровельное покрытие – металлический профлист,  наружная отделка – лист металлический, полы – металлический лист. По типу сооружение является каркасным из сборных металлоконструкций сварных (элементов), является вспомогательным объектом.

            Из представленного в материалы дела фотоматериала следует, что указанное сооружение является конструкцией из сборных металлоконструкций, представляет собой металлическое сооружение без фундамента, располагается на автопокрышках, не имеет  прочной связи с землей, может быть перенесено в другое место без несоразмерного ущерба его назначению.

            Таким образом, анализ технических характеристик объекта и назначения его использования, позволяет сделать вывод о создании некапитального объекта временного назначения.

            Указанное сооружение не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, поскольку может быть перемещено  без несоразмерного ущерба его назначению, поскольку указанное сооружение может быть демонтировано и в последующем смонтировано в другом месте.

            Таким образом, из материалов дела следует, что указанные объекты  представляют собой сооружения некапитального характера вспомогательного назначения.

            Из представленных документов  и  описаний сооружений с кадастровыми номерами 64:50:020956:260 (72 кв.м.), 64:50:020956:261 (23 кв.м.) не следует, что указанные объекты обладают признаками недвижимого имущества. Указанные объекты  могут быть перемещены  без несоразмерного ущерба их назначению, могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте, следовательно, не обладают совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Принимая во внимание данные обстоятельства, в том числе, технические характеристики объектов - сооружений с кадастровыми номерами: 64:50:020956:260 (72 кв.м.) - эстакада и 64:50:020956:261 (23 кв.м.) - вспомогательное сооружение для хранения хоз.инвентаря, суд приходит к выводу, что спорные объекты не обладают признаками, позволяющими отнести их к недвижимому имуществу вне зависимости от регистрации права на них в публичном реестре.  Любое «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов.

            В случае если часть объектов, право собственности на которые, зарегистрировано за обществом, не отвечают признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды в силу указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации вправе не принимать во внимание акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данные объекты.

            При этом нахождение на земельном участке объектов, которые не являются объектами недвижимости, не учитывается при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

            Возведение на земельном участке объектов, не относящихся к категории недвижимого имущества, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. 

            С учетом изложенного, выводы, изложенные в заключении эксперта ФИО4 № 1545/5-3 от 11.07.2023 г. о том, что площадь земельного участка 4985 кв.м. с кадастровым номером 64:50:020956:14, соразмерна для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:50:020956:40 (108,0 кв.м.); 64:50:020956:260 (72 кв.м.); сооружение, с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.)  правомерно не приняты судом в качестве обоснованных. 

            Эксперт при определении площади земельного участка необходимой для эксплуатации объектов  учитывал также площадь  объектов - сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.); сооружение, с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.), которые не обладают признаками недвижимого имущества. 

            Данное экспертное заключение не является доказательством, подтверждающим, что весь испрашиваемый заявителем по делу земельный участок площадью 4985 кв.м. необходим для эксплуатации объектов заявителя, поскольку при определении площади земельного участка экспертом учитывался как объект недвижимости –  здание гаража общей площадью 108,0 кв.м., так и объекты, не относящиеся к объектам недвижимости - сооружение эстакада и сооружение  для хранения инвентаря, тогда как согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов обладают собственники объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом в собственность земельном участке.

            Выкуп земельного участка по статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возможен только под физическим объектом недвижимости, т.е. связанным с землей. В данном случае сооружение эстакада и сооружение  для хранения инвентаря не могут быть признаны объектами недвижимости, несмотря на их регистрацию в ЕГРП. 

            При этом такая оценка может быть сделана судом в рамках рассматриваемого спора о предоставлении земельного участка в собственность без торгов. 

            Из чего следует, что без такого вида имущества как недвижимое, лицо не может приобрести земельный участок на льготных основаниях.

            Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

            Факт регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск" на сооружение эстакада и сооружение  для  хранения материалов не порождает обязанность Комитета предоставить в собственность без торгов испрашиваемый земельный участок площадью 4985 кв.м. под объектами недвижимости, которые таковыми не являются.

             Площадь испрашиваемого земельного участка 4985 кв.м. носит явно чрезмерный характер. 

            Относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования здания гаража общей площадью 108,0 кв.м., заявителем не представлено.

            Ссылка заявителя на то, что земельный участок используется в производственной деятельности ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск" не имеет правового значения, так как критерием предоставления земельного участка в собственность без торгов по правилам пп.6 п.2 сти.39.3 ЗК РФ  не является.

            Факт предоставления данного земельного участка в аренду ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск"  в определенных размерах не свидетельствует о возможности предоставления земельного участка в тех же размерах в собственность ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск", поскольку в данном случае необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, и исходить из фактической необходимости предоставления земельного участка указанной площади в собственность ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск". 

            В апелляционной жалобе ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск"  указывает, что суд вышел за пределы оснований отказа и установил отсутствие признака капитальности объектов, без привлечения специалиста невозможно сделать вывод об отсутствии капитальности объекта. 

            Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

            При рассмотрении указанной категории дел о предоставлении земельного участка в собственность, уполномоченный орган и суд обязаны рассмотреть все основания  возможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.

            В качестве основания для  отказа в предоставлении в собственность указанного земельного участка Комитетом указано, что с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов). 

            Таким образом, при рассмотрении указанного дела судом устанавливались обстоятельства правомерности вынесенного Комитетом отказа, а именно, наличие у заявителя права на получение земельного участка в собственность без торгов, в том числе,  соразмерность площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, а соответственно и установление наличия на земельном участке объектов недвижимости.

            При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции при рассмотрении спора не вышел за пределы оснований отказа.

            Как указано выше понятие объекта недвижимости является правовой категорией и именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

            Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к правомерному выводу о том, что  сооружения с кадастровыми номерами 64:50:020956:260 (72 кв.м.), 64:50:020956:261 (23 кв.м.)  не  обладают признаками недвижимого имущества. 

            Для указанного вывода суду не требовались познания специалиста, поскольку определение  объекта недвижимости является правовой категорией. 

            Довод ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск" о том, что оно обладает исключительным правом на получение земельного участка в собственность как лицо, в собственности которого находятся объекты недвижимости, расположенные на данном участке, все объекты зарегистрированы в ЕГРП,  права не оспорены, подлежит отклонению с учетом следующего. 

            Действительно, в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

            Вместе с тем, для реализации указанного права лицо, претендующее на получение земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке в действительности расположены объекты недвижимости, с которыми ЗК РФ связывает возможность предоставления земельного участка в собственность. 

           Как установлено материалами дела объекты – сооружение с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.); сооружение, с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.) не обладают признаками недвижимого имущества, в связи с чем, регистрация права на указанные объекты не является надлежащим доказательством наличия на спорном земельном участке указанных объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.  

           Государственная регистрация права собственности сама по себе не является бесспорным доказательством отнесения спорных объектов к недвижимости. Регистрация права собственности на объект как на недвижимое имущество в отрыве от его физических характеристик не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим, в связи с неправомерным отнесением таких объектов к недвижимому имуществу. Регистрация права собственности на объекты, не отвечающие признакам объекта недвижимости, противоречит действующему законодательству.

           Указанная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2023г. по делу № А57-17359/2022.

           В данном случае не оспаривается право собственности заявителя на объекты, а устанавливаются обстоятельства наличия или отсутствия возможности получения ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» земельного участка в льготном порядке в собственность без торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

           Таким образом, принимая во внимание, что объекты заявителя - сооружение эстакада и сооружение  для хранения инвентаря, расположенные на спорном земельном участке не являются объектами недвижимости, суд пришел к верному выводу, что заявитель не имеет исключительного права на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении указанных объектов.

            Правовых оснований из числа, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления ЧПОУ "Автошкола Профессионал-Покровск" в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка под объектами движимого имущества (сооружение эстакада и сооружение  для хранения инвентаря), не имеется. 

            Указанная позиция подтверждается судебной практикой (определения Верховного суда РФ № 304-КГ15-8395 от 30.12.2015г., № 306-ЭС17-21509 от 05.02.2018г., № 310-ЭС19-5309 от 15.05.2019г., № 309-ЭС21-23287 от 15.12.2021г.,  постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2020г. по делу № А57-6359/2019, от 07.06.2022г. по делу № А65-5114/2021, от 27.10.2023г. по делу № А57-17359/2022, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.02.2024г. по делу № А56-93699/2022, а также судебными актами по делам  № А06-2207/2014, № А06-5371/2011, № А06-6537/2022 и т.д.).

            Довод заявителя о том, что ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» просило повторно рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 64:50:020956:14, площадью 4985 кв.м., судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в ходе судебного разбирательства по делу установлены все обстоятельства, препятствующие  ЧПОУ «Автошкола Профессионал-Покровск» получению земельного участка в собственность без торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

           В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

           В рассматриваемом случае, заявитель, ссылаясь на регистрацию права объектов: сооружение-эстакада с кадастровым номером 64:50:020956:260 (72 кв.м.); сооружение для хоз.инвентаря с кадастровым номером 64:50:020956:261 (23 кв.м.), которые не являются объектами недвижимого имущества, злоупотребляя правом, в обход установленной законом процедуры, пытается получить в льготном порядке в собственность без торгов земельный участок, размер которого многократно превышает площадь расположенного на нем объекта, в связи с чем, указанное право не подлежит защите.

           При указанных обстоятельствах, судом правомерно отказано заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы в рассматриваемом случае подлежат отклонению как необоснованные.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

            Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2023 года по делу№ А57-764/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Е.В. Пузина

 

Судьи                                                                                                           М.А. Акимова

 

С.Ю. Шараев