СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело№ А45-30031/2021 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Афанасьевой Е.В.,

судей

 

Киреевой О.Ю.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Новосибирского района Новосибирской области (№07АП-3824/2022(3)), садоводческого некоммерческого товарищества «Лесная стрелка» (№ 07АП-3824/2022(4)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2024 по делу № А45-30031/2021 (судья Пащенко Е.В.) по исковому заявлению Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>) к садоводческому некоммерческому товариществу «Лесная стрелка» (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, по встречному иску садоводческого некоммерческого товарищества «Лесная стрелка» к Администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным). 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице филиала Западно-Сибирская железная дорога, Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Геокад плюс» (ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Новосибирской области, публично-правовая компания Роскадастр в лице ее филиала по Новосибирской области.

В судебном заседании приняли участие:

от администрации – ФИО2 по доверенности от 10.04.2024 (в режиме веб-конференции);

от СНТ «Лесная стрелка» - ФИО3 по доверенности от 17.03.2024 (в режиме веб-конференции); 

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (также по тексту - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании с садоводческого некоммерческого товарищества «Лесная стрелка» (также по тексту - ответчик, СНТ «Лесная стрелка») задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.06.2016 №11/437 за период с августа 2017 года по сентябрь 2021 года в сумме 565 844 рублей 85 копеек, пеней за период с 02.09.2017 по 05.10.2021 в сумме 80 840 рублей 27 копеек. 

02 декабря 2021 года в судебном заседании СНТ обратилось со встречным исковым заявлением к администрации о признании договора аренды земельного участка от 27.06.2016 №11/437 недействительным (ничтожным). 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.03.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены полностью, с СНТ «Лесная стрелка» в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 15 934 рублей. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.02.2023 решение от 31.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 14.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-30031/2021 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела СНТ «Лесная стрелка» заявило об уточнении заявленных требований (входящий номер 97716/2024 от 15.03.2024), в которых просит признать договор аренды № 11/437 от 27.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:175802:84, площадью 110314 кв.м. недействительным (ничтожным) в полном объеме с момента заключения, применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с администрации в пользу товарищества денежную сумму арендной платы в размере 260 048 руб. 52 коп., ошибочно уплаченной по договору аренды земельного участка № 11/437 от 27.06.2016; взыскать с администрации в пользу товарищества денежную сумму в размере 40 000 руб., оплаченную в ООО «Гео плюс» по Договору на проведение кадастровых работ № 335-23/19 от 12.08.2023. Указанные точнения приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2024 в удовлетворении первоначальных  и встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, садоводческое некоммерческое товарищество «Лесная стрелка» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о пропуске срока исковой давности по встречному иску. По общему правилу требования о защите нарушенных прав заявлены товариществом в пределах срока исковой давности. Поскольку на сегодняшний день нарушение не устранено, СНТ считает данные исковые требования негаторными, предполагающими необходимость устранения длящегося правонарушения, и, согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, не имеющими срока исковой давности. 

Также в апелляционный суд с апелляционной жалобой обратилась Администрация Новосибирского района, в которой просит оспариваемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм процессуального права. Так, в нарушение процессуальных норм, в отсутствии соответствующих требований сторон, суд установил наличие реестровой ошибки и положил это обстоятельство в основу принятого судебного решения о взыскании задолженности по договору аренды. Апеллянт указывает, что СНТ «Лесная стрелка» не представлено доказательств в отношении какой части земельного участка в каких границах и точках координат заявлены доводы о «повторном предоставлении». Указанное приводит к невозможности подтвердить/опровергнуть наличие/отсутствие реестровой ошибки, на которую товарищество ссылается как на основной довод о повторном предоставлении земли. Более того, в заключении кадастрового инженера, на которое ссылается суд первой инстанции, схема расположения земельных участков, предоставленных НИИЖТ для СНТ «Лесная стрелка» по состоянию на июль 1989 года, отображен вариант, какие земли находились в пользовании товарищества и где фактически они располагались. Вместе с тем не ясно, каким образом составлена данная схема и на основании каких координатных характеристик.

Также Администрация указывает на то, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что администрация не имела полномочий по формированию спорного земельного участка, поскольку он не относился к землям государственной неразграниченной собственности, так как его часть была предоставлена решением № 2216, а, следовательно, не имела полномочий и по его распоряжению. Спорный договор аренды был заключен 17.06.2016, земельный участок был предоставлен из земель государственной неразграниченной собственности, поэтому в сведениях ЕГРН не указан правообладатель спорного земельного участка. Самовольное занятие членами товарищества земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. На момент заключения договора аренды Законом № 27-03 было предусмотрено, что распорядителем неразграниченной государственной земли является областной исполнительный орган государственной власти Новосибирской области, уполномоченный в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Новосибирской области, коим является департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Апеллянт полагает, что встречные исковые требования заявлены ненадлежащим истцом. Требования о признании спорного договора аренды недействительным не могут быть заявлены СНТ «Лесная стрелка», поскольку у товарищества отсутствуют права на земельный участок с кадастровым номером 54:19:175802:84 как в общей площади, так и в части. В данном случае имеет место фактическое пользование СНТ «Лесная стрелка» земельными участками, не принадлежащими ему на каком-либо праве, что в силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющего принцип платности землепользования, является основанием для взыскания неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка. 

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором он просит оспариваемое решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления администрации. Третье лицо ссылается на то, что как из действий сторон договора аренды, так и действий членов товарищества следует, что договор аренды и его действие никем не оспаривались, в том числе по причине иного отвода земельного участка и распоряжением земельного участка неуполномоченным органом, по мнению товарищества. Принимая во внимание, что договор аренды не прекращен, и товарищество продолжает использовать земельный участок, обязательство по внесению арендной платы также не прекращено, что свидетельствует о наличии оснований к взысканию задолженности. Департамент полагает, что товариществом пропущен срок исковой давности по требованиям, поскольку обстоятельства, с которыми товарищество связывает недействительность сделки, должны были быть известны товариществу еще на момент заключения договора аренды 27.06.2016, при этом исковое заявление подано только 02.12.2021, то есть за пределами срока исковой давности.

От СНТ «Лесная стрелка» поступил отзыв на апелляционную жалобу Администрации Новосибирского района, в котором товарищество ссылается на то, что Договор аренды земельного участка № 11/437 от 27.06.2016, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:175802:84, между Администрацией и Товариществом, является ничтожным, поскольку земельный участок уже был предоставлен товариществу ранее, в связи с чем оснований для заключения договора аренды с истцом в соответствии с действующим законодательством не имелось.

Администрация Новосибирского района представила в материалы дела дополнительные объяснения, согласно которым спорный земельный участок был предоставлен СНТ «Лесная стрелка» на основании заявления самого товарищества, после утвержденной председателем СНТ схемы «Лесная стрелка» земельного участка и подписанного им акта выбора, Постановление администрации Новосибирского района Новосибирской области от 08.05.2013 № 2349-па о предоставлении в аренду участка также не было товариществом оспорено в судебном порядке, не отменено, а также учитывая наличие конклюдентных действий со стороны товарищества, суд первой инстанции,  по мнению истца, ошибочно пришел к выводу, что договор аренды может быть признан недействительным. Довод СНТ «Лесная стрелка» о наличии понуждения к заключению договора аренды документально не подтвержден. СНТ «Лесная стрелка» не отрицает факт нахождения спорного земельного участка в своем пользовании. Также СНТ «Лесная стрелка» подтверждает отсутствие документов, подтверждающих право на спорный земельный участок. 

Администрация считает ошибочным вывод суда первой инстанции, что общая декларированная площадь ранее учтенных земельных участков, предоставленных товариществом по Решениям, составляет 18,4 га. На 1989 год всего принято Решений о предоставлении земли СНТ «Лесная стрелка» в размере 16,51 га. Справкой от 02.08.1975 БТИ указало, что уточненная площадь лесозащитных посадок в границах товарищества составляет 6,5 га. В силу вышесказанного, с 1989 года ст. «Лесная стрелка» более чем 18,01 га не может находится в пользовании товарищества, поскольку после никаких дополнительных решений об отводе земельных участков не принимались. Фактически занимаемая площадь земель СНТ «Лесная стрелка» - 24,85 га. 24,85 - 18,01 га = 6,84 га - земли, в отношении которых вообще отсутствуют документы о принятии решения о закреплении этой земли товариществу. В материалах дела имеются материалы Росреестра - копии экспликации о наличии и распределении земельного фонда по категориям земель с 1988 по 1998 годы, в которых указано, что в пользовании СНТ «Лесная стрелка» находятся 11,4 га земли.

От СНТ «Лесная стрелка» поступили дополнительные доказательства, документы ППК Роскадастр в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 54:19:000000:373 (единое землепользование, в состав которого входят земельный участок 54:19:175802:1 и земельный участок 54:19:175801:1); 54:19:175802:84 (земельный участок, площадь 11,03 га, повторно выделенный по Договору аренды № 11/437 от 27.06.2016); 54:19:175801:156 (земельный участок, повторно выделенный по Договору аренды № 12/437. от 27.06.2016); 54:19:175802 (кадастровый квартал); 54:19:175801 (кадастровый квартал).

В судебном заседании неоднократно объявлялся перерыв для уточнения позиций сторон и представления письменных объяснений.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и многочисленных письменных объяснениях.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, письменных объяснений, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателями жалоб доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 июня 2016 года между администрацией и СНТ «Лесная стрелка» заключен договор аренды земельного участка №11/437, по условиям которого СНТ приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:175802:84, площадью 110 314 кв. м, расположенный: Новосибирская область, Новосибирский район, Березовский сельсовет, СНТ «Лесная стрелка», разрешенное использование: для ведения садоводства. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 388 305 рубля 28 копеек за 11 месяцев. 

По пункту 3.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 1 числа следующего месяца, равными долями путем перечисления на расчетный счет администрации в Управлении Федерального казначейства по Новосибирской области. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по своевременной и полной оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском, при этом истец указывал на отсутствие исполнения обязанности по возврату земельного участка. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик обратился со встречным иском о признании договора аренды земельного участка от 27.06.2016 №11/437 недействительным (ничтожным).

В обоснование встречного иска было указано на: обстоятельства выделения земельных участков, начиная с 1966 года – на основании решения от 19.07.1966 Исполнительного комитета Новосибирского городского Совета депутатов трудящихся, решения от 14.12.1967 Исполнительного комитета Новосибирского Областного Совета депутатов трудящихся; обстоятельства создания товарищества на основании решения № 221 «б» от 13.04.1978 Исполнительного комитета Новосибирского областного Совета депутатов «Об организации садоводческих товарищества в полосе отвода земли Западно-Сибирской железной дороги в Новосибирском районе», в соответствии с которым была осуществлена прирезка к существующему товариществу в том числе земель, которые указаны в договоре от 17.06.2016 № 11/437; последующее расширение земель товарищества на основании решения от 12.03.1981 Новосибирского Исполнительного комитета Новосибирского областного Совета депутатов трудящихся, в результате, по мнению товарищества, спорные земли были предоставлены из земель отвода Западносибирской железной дороги под посадку снегозащитных полос, а также земель совхозов «Железнодорожный» и «Садовод».

Отказывая при повторном рассмотрении дела в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований,  суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации, а также судом первой инстанции были выполнены указания суда кассационной инстанции, сделанные при направлении дела на новое рассмотрение.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок в качестве предмета аренды описан с указанием кадастрового номера, площади, со ссылкой на определение границ земельного участка в приложенном к договору кадастровом паспорте, из которого следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет 01.03.2016. Земельный участок предоставляется для ведения садоводства (пункт 1.1 договора), при этом в договоре указано на предоставление земельного участка для этих целей на 11 месяцев, при этом Администрацией заключение срочного договора аренды на 11 месяцев для целей садоводства по существу не раскрыто, не указаны причины, побудившие Администрацию предоставить участок для ведения садоводства на такой срок, а также обосновывающие установление указанной в договоре арендной платы.

Между тем, согласно последовательной, поддерживаемой на протяжении всего рассмотрения дела позиции садового товарищества, спорный земельный участок состоит из площадей, которые были предоставлены товариществу ранее, начиная с 1966 года; необходимость заключения договора была обусловлена исключительно позицией Администрации, исходившей из того, что без такого договора граждане не смогут выкупить свои земельные участки, после чего осуществлялся их возмездный выкуп. 

В дело представлен генеральный план организации и застройки территории некоммерческого садоводческого товарищества «Лесная стрелка». На данном плане обозначена цветной линией предположительно территория спорного земельного участка, включающая одновременно как территории общего пользования, так и значительное количество участков садоводов.

Из материалов дела следует, что садоводческое некоммерческое товарищество «Лесная стрелка» (местоположение: ст. Геодезическая, Березовский сельсовет, р-н Новосибирский, Новосибирская область) (ОГРН 

<

***>), является правопреемником дачно-строительного кооператива «Лесная стрелка», образованного при НИИЖТе в 1967 году (ОГРН 

<

***>) и, согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 12.07.2024 (заверенная копия прилагается) существует в настоящее время в организационно-правовой форме - садоводческое некоммерческое товарищество.

Так как местоположение границ земельных участков, занимаемых СНТ «Лесная стрелка», и их площади, указанные в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, считались ориентировочными, по заявке НИИЖТа в 1996 году ТОО фирмой «Геокад.ГТБ» были выполнены геодезические работы по установлению и выносу в натуру границ землепользовании садового общества «Лесная стрелка» на территории Новосибирского сельского района Новосибирской области, согласно Договора № 96.24 от 26 сентября 1996 года (Заявление-разрешение на производство топографо-геодезических работ № 81 от 30.09.1996 выдано Западно-Сибирской ТИГГН).

По результатам выполненных работ, согласно представленного Технического дела, «площадь границ землепользовании садового общества «Лесная стрелка» составила -24.85 га (248 547 кв. м). Данный факт подтверждается Схемой расположения земельных участков, испрашиваемых НИИЖТом для садоводческого товарищества «Лесная стрелка» по состоянию на сентябрь 1992 года, а также космическими снимками, сделанными 14.04.2001, 20.07.2015, 17.06.2022.

Товариществом в материалы дела было представлено заключение кадастрового инженера, выполненного главным специалистом и кадастровым инженером ООО «Гео плюс» ФИО4, согласно которого были сделаны следующие выводы: 

1) С определенной мерой достоверности можно заключить, что общая площадь землепользования СНТ «Лесная стрелка» Березовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (составлявшая в 1996 г. – 248 547 кв.м. (24,85 га) практически не изменилась и составляет на данный период – 24,85 га.; 

2) Сделан вывод о наличии кадастровой ошибки в местоположении и площади земельного участка с кадастровым номером 54:19:000000:373 (единого землепользования), возникшую при исправлении технической ошибки 26.03.2009 ФИО5 и внесении ошибочных сведений в ГКН; 

3) В связи с указанной выше кадастровой ошибкой в НСТ «Лесная стрелка» пришло Предписание об устранении нарушения земельного законодательства от Государственного земельного контроля Росреестра от 16.02.2012 по делу № 44 (Приложение 20), указывающее на то, чтобы в течение полугода были оформлены документы на используемые НСТ земельные участки площадью 12,9 га.

На основании обращений председателя правления НСТ, администрация Новосибирского района Новосибирской области, опираясь только на сведения ГКН, подготовила Акт «О выборе дополнительных земельных участков из земель государственной не разграниченной собственности для размещения НСТ «Лесная стрелка» на территории МО Березовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области» от 28.07.2012 (Приложение 21), сформировала и поставила на кадастровый учет два земельных участка общей площадью 128 238 кв. м: 

1) с кадастровым номером 54:19:175801:156 площадью 17 924 кв. м (дата присвоения кадастрового номера - 18.02.2016); 

2) с кадастровым номером 54:19:175802:84 площадью 110 314 кв. м (дата присвоения кадастрового номера - 01.03.2016).

Далее администрация Новосибирского района Новосибирской области 27.06.2016  заключила два договора аренды: № 11/437 - на земельный участок с кадастровым номером 54:19:175802:84, № 12/437 - на земельный участок с кадастровым номером 54:19:175801:156.

Для наглядности местоположения вышеуказанных земельных участков была изготовлена «Схема расположения земельных участков, предоставленных в аренду НСТ «Лесная стрелка» по состоянию на 27.06.2016» (Схема 4 - Приложение 23). 

Из Схемы 4 видно, что территория земельного участка с кадастровым номером 54:19:175801:156 уже ранее была представлена НСТ «Лесная стрелка» на основании Решений № 217 от 06.07.1989 и № 413 от 18.06,1970. Существует наложение (пересечение площадью 1,7924 га) границ, предоставленных земельных участков по решениям, с границей арендного земельного участка. 

Для земельного участка с кадастровым номером 54:19:175802:84 существует наложение (пересечение площадью 6,69 га) границ, предоставленного земельного участка по Решению № 221 (б) от 13.04.1978 (корректировка площади 2007 года), с границей арендного земельного участка. 

Общая декларированная площадь ранее учтенных земельных участков, предоставленных по Решениям, Государственным Актам на право пользования землей для садового общества «Лесная стрелка» составляет 18,4 га. Общая площадь, предоставленная по Договорам аренды для НСТ «Лесная стрелка» составляет 128 238 кв. м (12,82 га). Следовательно, общая предоставленная площадь составляет: 18,4 га + 12,82 га = 31,23 га, что противоречит данным вычисленной площади садового общества ТОО фирмой «Геокад.LTD» - 248 547 кв. м (24.85 га), которая практически не изменена на данный период времени (новые участки в НСТ «Лесная стрелка» не образовывались).

Таким образом, при предоставлении в аренду в 2016 году земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:175801:156 и 54:19:175802:84 имеет место факт повторного отвода земель для СНТ «Лесная стрелка», ранее предоставленных земельных участков, согласно Решений: от 06.07.1989 № 217, от 18.06.1970  № 413, от 13.04.1978 № 221 «б» площадью 8,48 га. 

4) имеется кадастровая (реестровая) ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ и площадей земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:175802:84, 54:19:175801:156.

Товариществом в материалы дела представлены копии карточек участков, предоставленных участникам товарищества, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 54:19:175802:84, согласно которым землепользование данными участками осуществляется большим количеством физических лиц как минимум с 1993 года.

Кроме того, решением Новосибирского районного суда Новосибирской области по делу № 2-3526/2021 по иску члена СНТ к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области о 11 А45-30031/2021 признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:19:175802:138, входящий в пределы спорного земельного участка с кадастровым номером 54:19:175802:84, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 54:19:175802:138 был отведен Товариществу до 2001 года.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. 

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) дополнена пунктом 2.7, которым регламентированы порядок и условия приобретения без проведения торгов в собственность бесплатно членами некоммерческих организаций, созданных до 01.01.2019 для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и членами садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, земельных участков, предоставленных им до даты введения в действие Закона № 137-ФЗ (30.10.2001), предназначенных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства и распределенных членам этих организаций, а также условия приобретения земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.

Установленные пунктом 2.7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ упрощенные правила приобретения земельных участков, находящихся в публичной собственности и предназначенных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, образованных из земельного участка, предоставленного садовому товариществу до вступления в силу данного Закона, являются частью «дачной амнистии», направлены на стимулирование садоводов, огородников и дачников, которые используют земельные участки, предоставленные им до указанной даты, на основании членства в соответствующих товариществах и партнерствах, приватизировать бесплатно как личные участки, так участки общего пользования до даты, предусмотренной в названном пункте. 

Правила пункта 2.7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не распространяются на отношения по предоставлению членам садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ земельных участков, образованных из земельного участка предоставленного такому товариществу после введения в действие Закона № 137-ФЗ.

Основания, порядок и условия (за плату или бесплатно) предоставления указанных земельных участков регламентированы в настоящее время положениями главы V.1 Земельного кодекса, введенной в действие Законом № 171-ФЗ, и Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ). 

Частью 1 статьи 22 Закона № 217-ФЗ предусмотрено, что предоставление товариществу и членам товарищества земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и данным Законом. 

Согласно части 3 статьи 22 Закона № 217-ФЗ садовые земельные участки и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона № 217-ФЗ земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.

Земельные участки общего назначения – это земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования (пункт 6 статьи 3 Закона № 217-ФЗ). 

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование. 

В силу подпункта 3 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения уполномоченного органа осуществляется предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, образованного в соответствии с проектом межевания территории и являющегося земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в общую долевую собственность лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории, пропорционально площади этих участков. 

Из приведенных правовых норм следует, что образованный в соответствии с проектом межевания территории земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, предоставленной после вступления в силу Закона № 137-ФЗ (30.10.2001), подлежит предоставлению бесплатно в общую долевую собственность лицам, ставшим собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества. 

Положениями указанных норм предусмотрено, что территория некоммерческих товариществ состоит как из земель общего назначения, так и участков, предоставленных членам таких товариществ, порядок и условия приобретения права собственности зависит от того, когда возникли правоотношения по предоставлению земельного участка. 

Заключение договора аренды как условия реализации гражданами своих прав в порядке «дачной амнистии» указанными нормами не предусмотрено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 54:19:175801:84, сформированный Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и поставленный на кадастровый учет 01.03.2016, как участок из земель государственной не разграниченной собственности, был сформирован с использованием земель, ранее предоставленных товариществу. 

Нахождение по состоянию на 2016 года на спорном участке большого количества земельных участков, предоставленных членам товарищества для садоводства, ранее этого момента, при отсутствии доказательств самозахвата данных земель с их стороны, очевидно, свидетельствует о том, что спорный земельный участок не относился к землям государственной не разграниченной собственности, следовательно, администрация не имела полномочий на его формирование и последующее распоряжение таким участком.

Во всяком случае, земельный участок с кадастровым номером 54:19:175801:84 не мог быть предоставлен в аренду в той площади и в тех границах, которые были сформированы с учетом того, что значительная часть территории участка ранее уже была представлена для садоводства товариществу. По решению Исполнительного комитета Новосибирского городского Совета депутатов трудящихся от 19.06.1966 № 604 было разрешено организовать дачно-строительный кооператив инженеров железнодорожного транспорта. В дальнейшем Садовое товарищество «Лесная стрелка» было зарегистрировано в качестве юридического лица Исполнительным комитетом Новосибирского районного Совета народных депутатов Новосибирской области от 12.08.1981 № 302, что отражено в данных Единого государственного реестра юридических лиц при внесении записи о лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года. Учитывая факт образования товарищества в 1981 году, отсутствие иных коллективных образований, объединяющих граждан, осуществляющих садоводство, в отношении уже отведенных по состоянию на 1981 год участков, имеются основания для вывода о том, что права в отношении отведенных земельных участков возникли у товарищества и граждан, являющихся его членами. Освоение участков подтверждается материалами дела, в уставе СНТ «Лесная стрелка» также указано, что оно является правопреемником садоводческого товарищества «Лесная стрелка», образованном на земельном массиве, предоставленном гражданам для ведения садоводства в 1967 году.

В разное время для целей организованного сотрудниками товарищества Решениями от 14.12.1967, от 18.06.1970, от 13.04.1978, от 12.03.1981 и по актам от 12.08.1981 и от 02.07.1970 (т.1 л.59, т.4 л.130, т.1 л.60, т.1 л.67, т.5 л.29 -35, л.36 – 43) были предоставлены земельные участки. Несмотря на то, что общая площадь данных участков менее фактически сложившейся к 1992 году площади, занятой садоводством товарищества, в состав земельного участка с кадастровым номером 54:19:175801:84, представленного Администрацией для целей ведения садоводства СНТ «Лесная стрелка» сроком на 11 месяцев, явно вошли ранее представленные товариществу и садоводам земельные участки. В этой связи у Администрации не имелось оснований для формирования и представления в аренду участка, включающего земли, не свободные от прав иных лиц. Такая сделка не соответствует закону и не может порождать правовых последствий, в том числе и в отношении той части участка, на которую в настоящее время не представлено документов, обосновывающих права на землю с учетом того, что объектов по договору является конкретный земельный участок в сформированных границах, который и может являться объектом гражданских прав, а не отдельные площади, не сформированные в участок. 

Как установлено подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации. 

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в отношении ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в случае предоставления их гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории). 

Истцом не обосновано заключение рассматриваемого договора о представлении в аренду всего рассматриваемого участка товариществу с учетом указанных выше норм земельного законодательства, а также с учетом того, что участок включал в значительной мере территорию, ранее уже предоставленную товариществу в период до введения в действие ЗК РФ. Несмотря на то, что представление части площади подтверждается только решениями, без государственных актов, апелляционный суд считает данный факт подтвержденным, поскольку доказательств отмены таких решений не представлено, отсутствие у товарищества по истечении длительного времени всех документов не свидетельствует о том, что были в советское время правила землеоотвода и указанная в принятых решениях о представлении земельных участков территория не была представлена в установленном порядке для ведения садоводства с учетом того, что состав прав, на которых могли быть представлены земельные участки был ограничен, данные земельные участки подлежали представлению товариществу на праве постоянного бессрочного пользования.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Договор аренды земельного участка № 11/437 от 27.06.2016, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:175802:84, между администрацией и товариществом, является ничтожным, поскольку спорный земельный участок уже был предоставлен товариществу ранее, оснований для заключения договора аренды с истцом в соответствии с действующим законодательством не имелось.

Таким образом, при установлении ничтожности сделки аренды арендная плата с товарищества взыскана быть не может, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Апелляционный суд также учитывает следующее. Обосновывая необходимость взыскания арендной платы Администрация ссылалась на то, что после окончания срока действия договора земельный участок не был возвращен, что и является основанием для взыскания с товарищества арендной платы до момента возврата.

Применительно к указанным доводам апелляционный суд отмечает, что часть земельного участка была уже представлена товариществу, в связи с чем не могла быть возвращена и не подлежала возврату даже в ситуации заключения товариществом договора аренды (который в действительности был заключен не для целей ведения садоводства, которое уже велось длительное время, а для целей создания формальной возможности оформления прав на земельный участки членов СНТ). Кроме того, при заключении договора Администрация, которая, исходя из его условий должна была выполнить обязанность по передаче земельного участка, пригодного для ведения садоводства, не учла, что фактически вся передаваемая ею территория уже была занята гражданами для ведения садоводства. Заключая такой договор сроков на 11 месяцев для целей ведения садоводства, Администрация действовала формально, при этом ожидания возврата земельного участка, который не был свободен на момент оформления договорных отношений и длительное время до этого использовалась уже территория в 24,9 га, занятая гражданами, не могли быть оправданными. Иного администрация не обосновала, как и не обосновала действительные цели представления земельного участку в аренду сроком на 11 месяцев.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции администрация не заявляла о возобновлении договора на неопределенный срок, тем не менее, в любом случае такое волеизъявление сторон не следует из материалов дела, при этом у сторон явно имелся спор во вопросу действия договора, а внесение арендных платежей товариществом после истечения срока действий договора было прекращено. В отношении возможности взыскания неосновательного обогащения апелляционный суд отмечает ,что не подтверждено наличие таких оснований с учетом того, что Администрацией не доказано возникновение такой обязанности именно у товарищества.

По встречному иску, суд первой инстанции обоснованно пришел к следующим выводам о невозможности их удовлетворения при истечении срока исковой давности.

Администрацией Новосибирского района заявлено о применении срока исковой давности по предъявленному встречному иску. 

Исковой давностью в соответствии со статьёй 195 Гражданского кодекса Российской Федерации признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вместе с тем, в отношении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности устанавливается частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года. При этом, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки было заявлено товариществом 02.12.2021 (т. 1 л.д.19). 

Товарищество являлось стороной указанной сделки и начало ее исполнение с момента ее заключения, т.е. с 27.06.2016. Следовательно, срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды земельного участка № 11/437 от 27.06.2016) по состоянию на 02.12.2021 уже истек.

Ссылка ответчика на то, что исковые требования являются негаторными, предполагающими необходимость устранения длящегося правонарушения, и, согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, не имеющими срока исковой давности, подлежит отклонению как основанная на неверном толковании норм права и без учетом того ,что предметом встречного иска являлось именно признание сделки недействительной и применение соответствующих последствий.

При таких обстоятельствах, отказав в удовлетворении первоначальных и встречных  исковых требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Оснований для иной оценки указанных выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, и доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права и иной оценке установленных обстоятельств по делу.

Довод истца о том, что суд вышел за пределы заявленных требований и «авансом» разрешил спор о наличии реестровой ошибки подлежит отклонению, поскольку в данном случае судом первой инстанции полно и всесторонне рассмотрена природа договорных правоотношений между Администрацией и СНТ и правомерно сделан вывод о том, что спорный земельный участок не относился к землям, которыми применительно к сформированному земельному участку не мола распорядиться администрация.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно для принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2024 по делу № А45-30031/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                     Е.В. Афанасьева 

 

Судьи                                                                                   О.Ю. Киреева

 

ФИО1