АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3473/2022

г. Биробиджан

09 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 09 октября 2023 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "Санаторий "Кульдур" (п. Кульдур Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации Кульдурского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (п. Кульдур Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 033 253 рублей 82 копеек,

при участии ФИО3 – представителя истца по доверенности от 28.12.2020, ФИО4 – представителя ответчика по доверенности от 09.01.2023,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Санаторий "Кульдур" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к администрации Кульдурского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области  (далее – Администрация) о взыскании 1 033 253 рублей 82 копеек задолженности по оплате стоимости тепловой энергии, поставленной за период с 21.09.2021 по 10.05.2022 в жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

 Иск мотивирован обязанностью по внесению платы за оказанные коммунальные услуги собственником помещений – администрацией Кульдурского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области.

Ответчик 08.02.2023 представил возражения на заявление, в которых с заявленными требованиями не согласился. Со ссылкой на положения жилищного законодательства, указал на отсутствие оснований по взысканию задолженности за предоставленные услуг по отоплению в отношении жилых помещений, расположенных в  жилом доме по адресу: 

<

...>, поскольку Администрация не является  потребителем тепловой энергии, помещения в спорный период переданы  физическим лицам по договорам найма.

В дополнении к отзыву от 22.03.2023 года ответчик представил контррасчет, согласно которому задолженность по услугам отопления составляет 41 820,16 рублей (по квартирам № 2 и № 9 по ул. Гаражная, д. 2) за период с 05.10.2021 по 10.05.2022.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, указал, что в соответствии со статьей 155 ЖК РФ в наниматель жилого помещения по договору найма вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения, если данным договором не предусмотрено внесение нанимателем платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения и новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, проживающие граждане в спорный период должны были вносить плату Администрации, а та в свою очередь АО «Санаторий «Кульдур».

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поддержал отзыв и дополнение к отзыву. Указал, что потребителями коммунальной услуги являются граждане, проживающие по договорам социального найма, следовательно, они должны вносить плату истцу. Пояснил, что в виду отсутствия прибора учета в доме, контррасчет в отношении помещений № 2 и № 9 произведен по формуле,  примененной  истцом. Кроме того,  в расчете учтено. что отопительный сезон 2021-2022 гг. начался с 05.10.2021.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, акционерное общество "Санаторий "Кульдур" в отопительном периоде 2021 – 2022 осуществляло функции исполнителя коммунальной услуги отопления в жилом доме, расположенном  по адресу: ЕАО,  

<

...>.

В соответствии с решением Облученского районного суда по гражданскому делу № 2-367/2018 от 16.08.2018, спорный жилой дом был передан в муниципальную собственность.

Согласно акту приема-передачи, подписанному АО «Санаторий «Кульдур» и администрацией МО «Кульдурского городского поселения» от 19.08.2020, жилой дом был принят в муниципальную собственность.

Письмом от 12.01.2022 № 13 в адрес Администрации истцом был направлен типовой договор на поставку тепловой энергии, в заключении которого ответом от 18.01.2022 № 8 было отказано.

За оказанные услуги по поставке тепловой энергии образовалась задолженность, сложившаяся за общий период с 21.09.2021 по 10.05.2022 года, включительно, в сумме 1 033 253 рубля.

Отсутствие оплаты за оказанные коммунальные услуги в указанном жилом доме послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к  следующему.

 На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 данного Кодекса (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). 

В силу части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством. 

В силу пункта 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. 

Согласно статье 678 ГК РФ и пункту 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

Согласно абзацу второму пункта 30 Правил № 354, договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным потребителем с соответствующим исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем, указанной в пунктах 14, 15, 16 и 17 данных Правил. 

По смыслу частей 4, 6 и 6.1 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг. 

Поэтому, если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 4). 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" по договору социального найма жилого помещения, в том числе полученного по договору обмена жилыми помещениями, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг у нанимателя возникает со дня заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Несоблюдение письменной формы договора социального найма жилого помещения не освобождает нанимателя от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 

Из представленных  в материалы дела решений Облученского районного суда ЕАО от 16.08.2018  по делу № 2-367/2018, от 29.06.2020 по делу № 2-307/2020  следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.06.2020 № КУВИ-002/2020-5046382, право собственности на здание общежития, расположенное по адресу: ЕАО, 

<

...>, с кадастровым номером 79:05:3800003:115 с 14.10.2011 зарегистрировано за акционерным обществом «Санаторий Кульдур». Данное обстоятельство также подтверждается материалами дела на указанный объект недвижимости и свидетельством о государственной регистрации права 79-АА 027365 от 14.10.2011.

На основании решения Облученского районного суда ЕАО от 16.08.2018 акционерное общество «Санаторий «Кульдур» обязано осуществить мероприятия по передаче в муниципальную собственность муниципального образования «Кульдурское городское поселение» Облученского муниципального района Еврейской автономной области жилого дома, расположенного по адресу: ЕАО, Кульдур, ул. Гаражная, 2, после окончания отопительного периода 2018-2019 г. г. на территории Кульдурского городского поселения, но не позднее 01.07.2019, администрация муниципального образования «Кульдурское городское поселение» Облученского муниципального района Еврейской автономной области обязана принять в муниципальную собственность жилой дом, расположенный, по адресу: ЕАО, 

<

...>, в течение 2 месяцев после передачи акционерным обществом «Санаторий «Кульдур» правоустанавливающих документов на указанный дом в администрацию муниципального образования «Кульдурское городское поселение» Облученского муниципального района Еврейской автономной области.

22.08.2019 составлен акт о приеме-передаче здания, расположенного по ул. Гаражная, 2, пос. Кульдур, АО «Санаторий Кульдур» администрации Кульдурского городского поселения, подписанный АО «Санаторий Кульдур». 

На 29.06.2020 года решение Облученского районного суда ЕАО от 16.08.2018 не исполнено.

Акт приема-передачи имущества  подписан АО «Санаторий «Кульдур» и администрацией МО «Кульдурского городского поселения» 19.08.2020.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.04.2022 право собственности на спорное здание общежития зарегистрировано за муниципальным образованием «Кульдурское городское поселение» Облученского муниципального района Еврейской автономной области.

В состав общежития входит 20 жилых помещений, из них не заселены квартира № 2 и квартира № 9, в остальных проживают граждане по договорам найма, которые были заключены в период  с 2004 года по 2018 год между гражданами и ОАО «Санаторий Кульдур». В  период  после  16.06.2022 договора найма заключены с этими же  гражданами собственником здания общежития – муниципальным образованием «Кульдурское городское поселение» Облученского муниципального района Еврейской автономной области.

В ходе рассмотрения дела ответчиком  по обстоятельствам проживания в спорных квартирах граждан по договорам найма, представлены: реестр граждан, проживающих в общежитии (л.д. 53-55, 67, том 1); протокол жилищной комиссии от 16.05.2022 (л.д. 64-66, том 1); поквартирные карточки (л.д. 77-79, том 1); договоры найма (л.д. 122-152, том 1, л.д. 1-72, том 2)

На основании пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих с ним членов его семьи, имеющих равное с нанимателем право на жилое помещение, независимо от указания их в договоре социального найма жилого помещения. Названные лица несут солидарную с нанимателем ответственность за неисполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Поскольку жилые помещения №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16-17, 18, 19, 20, 21 по ул. Гаражной, д. 2, п. Кульдур, ЕАО, в заявленный истцом период были заселены на условиях социального найма, у ответчика отсутствует установленная законом обязанность перед ресурсоснабжающей организацией по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, оказанные в период с 21.09.2021 по 10.05.2022 нанимателю жилого помещения.

Требование истца о взыскании платы за оказанные жилищно-коммунальные услуги с ответчика противоречит части 3 статьи 153 ЖК РФ, предусматривающей, что органы государственной власти и органы местного самоуправления несут расходы на содержание жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и коммунальные услуги только до заселения этих жилых помещений.

Договоры найма спорных жилых помещений были заключены с нанимателями до фактической передачи Администрации и  даты государственной регистрации права муниципальной собственности на эти помещения (договоры найма с 2004 по 2018).

В связи с чем, действия органа местного самоуправления по государственной регистрации права собственности на эти помещения не могут влечь изменения правового положения данных граждан, в том числе приводить к утрате ими правовых оснований для пользования жилыми помещениями на условиях социального найма, сопряженного с бременем содержания таких помещений, в том числе с обязанностью по оплате коммунальных услуг. 

Взыскание названных расходов с ответчика фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.

Поэтому, если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма, обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе (вопрос № 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Доказательств расторжения договоров социального найма жилых помещений, выезда нанимателей и членов их семей в другое место жительства в материалах дела отсутствуют.

Суд признает несостоятельными доводы истца о том, что  собственник не лишен права требовать от арендатора возмещения затрат на оплату услуг по теплоснабжению нежилого помещения, занимаемого по договору аренды. Данная правовая позиция касается распределения бремени расходов на содержание нежилого помещения  в ситуации, когда такое помещение передано в аренду, и у арендатора не имеется заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора энергоснабжения. 

В настоящем же деле судом установлено, что спорные помещения являются жилыми, и обязанность нанимателей по внесению платы за коммунальные услуги установлена пунктом 1 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежащим применению в отношениях сторон.

Суд, учитывая договоры социального найма не заключены только в отношении помещения № 2 и № 9, а также то, что в соответствии с распоряжением администрации от 04.10.201 № 28 (л.д. 50, том 1)  отопительный сезон начался с 05.10.2021, считает правомерным взыскать с ответчика 41 820,16 руб. задолженности  за оказанные в период с 05.10.2021 по 10.05.2022 коммунальные услуги по теплоснабжению помещений (кв. № 2, кв. № 9) в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении остальной части исковых требований следует  отказать.

АО "Санаторий "Кульдур"  при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 23 333 руб. платежным  поручением от 26.12.2022 № 1570.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины суд возлагает на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям: на истца – 22 388,01 руб., на ответчика – 944,99 руб. 

С администрации Кульдурского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины  в размере 944,99 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества "Санаторий "Кульдур" удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Кульдурского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (п. Кульдур Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества "Санаторий "Кульдур" (п. Кульдур Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность за оказанные в период с 05.10.2021 по 10.05.2022 коммунальные услуги по теплоснабжению помещений (кв. № 2, кв. № 9) в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>,  в сумме 41 820 рублей 16 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 944,99 руб.

В удовлетворении остальной части заявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья 

ФИО1