ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-10010/2021

г.Самара11АП-5479

25 мая    2022 года

/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая  2022  года

Постановление в полном объеме изготовлено  25 мая 2022  года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Романенко С.Ш.,    Ястремского Л.Л.,      при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Сельхозпродукты"  на решение Арбитражного суда Самарской области    от 01  марта 2022 года по делу № А55-10010/2021 (судья  Рысаева С.Г.),  по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпродукты" к  Открытому  акционерному обществу  "Российские железные дороги" (филиал - "Куйбышевская железная дорога"),

с участием в Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Администрации г.о. Самара в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

об оспаривании действий и обязании заключить договор субаренды,

   с участием в судебном заседании:

   от истца – ФИО2,  по доверенности от 13.01.2022 г., 

 от ответчика – ФИО3  по доверенности от 25.11.2020 г., 

 иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпродукты" обратилось в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице филиала - "Куйбышевская железная дорога", в котором просило обязать ответчика заключить с ООО «Сельхозпродукты» договор субаренды земельного участка (части земельного участка), сроком на 11 месяцев, для целей не связанных со строительством прилегающей территории, общей площадью 1551 кв.м, к административному зданию, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный р-н, Полоса отчуждения железной дороги, 137 километр, проспект Кирова б/н, распространяющий своё действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2021 года, в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Определением суда от 04.06.2021 к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 01.12.2021 к участию в деле привлечена Администрация г.о. Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Самарской области    от 01  марта 2022 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Сельхозпродукты"   обратилось  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об  удовлетворении исковых требований. 

В обоснование  доводов апелляционной жалобы заявитель указывает,  что ответчиком не представлены доказательства планирования на испрашиваемом земельном участке строительства, в связи с чем, заключение договора субаренды, сроком на 11 месяцев, что могло бы затруднить планируемую организацию скоростного железнодорожного сообщения Новокуйбышевск - Самара - аэропорт Курумоч - Тольятти и создание транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). ОАО «РЖД» чинит препятствия в пользовании Обществу частью земельного участка, который был выделен торгово-заготовительному кооперативу «Сельхозпродукты», площадью 1551 кв.м, правопреемником которого является ООО «Сельхозпродукты». Указывает, что решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-10449/2006-53 было установлено, что ООО «Сельхозпродукты», имеющее в собственности административное здание на основании ст.36 ЗК РФ обладает преимущественным правом на приватизацию земельного участка под объектом недвижимости, необходимого для его использования, т.е. земельного участка, общей площадью 8 170,5 кв.м. Считает, что судом первой инстанции не была дана оценка доводам истца о том, что площадь под зданиями, строениями и сооружениями должна определяться в соответствии со ст. 35 ЗК РФ как необходимая для использования зданий и сооружений. В свою очередь, ответчиком не представлено доказательств, что при заключении договора субаренды от 01.08.2010 площадь (241,4 кв.м) была определена с учетом указанных норм, соответствующие доказательства не представлены.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  истца - без удовлетворения. 

 В судебном заседании представитель истца - ФИО2,  по доверенности от 13.01.2022 г., апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

  Представитель ответчика – ФИО3,  по доверенности от 25.11.2020 г.,  в судебном заседании,  возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Сельхозпродукты» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные в районе 137 км, в полосе отвода железной дороги на участке с кадастровым номером 63:01:0000000:973, площадью 894 950,10 кв. м. 

Полоса отвода железной дороги (участок с кадастровым номером 63:01:0000000:973) является федеральной собственностью, находится в аренде ОАО «РЖД». 

Обращаясь в суд, истцом указывалось, что ООО «Сельхозпродукты» в 2010 году заключило с ОАО «РЖД» договор субаренды части земельного участка, площадью 241,4 кв. м, на 11 месяцев. При проведении землеустроительных работ установлено, что используется большая площадь, чем указана в договоре субаренды земельного участка. Площадь земельного участка, необходима для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением, фактически составила 1551 кв. м. ООО «Сельхозпродукты» обращалось к ОАО «РЖД» с заявлением о заключении договора субаренды участка, площадью 1551 кв. м, которое было оставлено без удовлетворения. Между тем, площадь в размере 1551 кв. м, как указывал истец, является необходимой как для размещения объектов недвижимости и для обеспечения их использования.

Установлено, что между ОАО «РЖД» в лице заместителя начальника Самарского отделения структурного подразделения Куйбышевской железной дороги - филиала ОАО «Российские железные дороги» и ООО «Сельхозпродукты» был заключен договор субаренды части земельного участка от 01.08.2010 №ЦРИ/4/СА/5735/10/001084, в соответствии с которым Обществу в субаренду была передана часть земельного участка, площадью 241,4 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, пл.Пятилетка (1100/1111 км, четная сторона главного хода), являющегося частью земельного участка, общей площадью 894950,1 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0000000:973, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного. Участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Состав расположенных на участке объектов недвижимости указан в пункте 1.3 договора субаренды (административное здание Литер А). 

Обществом было подготовлено градостроительное обоснование от 18.03.2020 №06-02-2020-44/ГО, согласно которому истцом на протяжении длительного времени используется большая площадь, чем указана в договоре субаренды. В существующих ограждениях в виде временного забора площадь земельного участка согласно промерам составила 1 551 кв. м.

В ходе проведения землеустроительных работ участка под объектами недвижимости субарендатор учел площадь под эксплуатацию данных объектов недвижимости, которая составила 1 551 кв. м. Прилегающая площадь 1 132 кв. м свободна от строений. С трех сторон земельный участок огорожен забором из профильного листа. 

Как следует из материалов дела, Общество обращалось в филиал ОАО «РЖД» Куйбышевской железной дороги с предложением заключить договор субаренды части земельного участка, площадью 1 551 кв. м по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный р-н, Полоса отчуждения железной дороги, 137 километр, проспект Кирова б/н, представив градостроительное обоснование, однако в заключении такого договора ответчик отказал, ссылаясь на соглашение о взаимодействии и сотрудничестве в рамках реализации проекта организации скоростного железнодорожного сообщения Новокуйбышевск – Самара – аэропорт Курумоч – Тольятти и создании транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), заключенного между Правительством Самарской области, Куйбышевской железной дорогой – филиалом ОАО «РЖД», администрациями городских округов Самара, Тольятти и Новокуйбышевск.

Истцом указывалось о наличии препятствий  со стороны Куйбышевская железная дорога – филиал ОАО «РЖД» в пользовании Обществу частью земельного участка, который был выделен торгово-заготовительному кооперативу «Сельхозпродукты»,  площадью 8 170,5 кв.м, правопреемником которого является ООО «Сельхозпродукты», в связи с чем, просил суд обязать ответчика заключить с ним договор субаренды части земельного участка, площадью 1 551 кв. м, сроком на 11 месяцев.

Правоотношения сторон по заключенному между ними договору субаренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), регламентирующими обязательства  по договору аренде.

В соответствии с абз.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с абз. 3 и 4 п.3 ст.4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью. Внесение указанных земельных участков в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта не допускается.

Порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. № 264 утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги».

Пункт 4 данных Правил предусматривает, что договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, с ОАО «РЖД» должен содержать положения, предусматривающие:

передачу земельного участка в аренду на 49 лет;

обязательство арендатора обеспечивать беспрепятственный переезд (переход) через железнодорожные пути в местах железнодорожных переездов (переходов) в порядке, установленном Министерством транспорта Российской Федерации;

обязательство арендатора обеспечивать беспрепятственный доступ собственников линейных сооружений к расположенным на земельном участке линейным сооружениям для их ремонта и текущего обслуживания на условиях, определяемых Министерством транспорта Российской Федерации;

право арендатора передавать арендованные земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче;

обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка;

обязательство арендатора заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах, кроме случая передачи земельного участка (его части) в субаренду для размещения линейных сооружений и объектов транспортной инфраструктуры.

Таким образом, для заключения договора субаренды земельного участка с ОАО «РЖД» на основании п.4 Правил пользования земельными участками, предоставленными ОАО «РЖД», необходима совокупность следующих условий:

земельный участок или его часть находятся в полосе отвода железной дороги;

участок передан ОАО «РЖД» по договору аренды с правом заключения в отношении договоров субаренды;

у заявителя имеются в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, либо лицо осуществляет строительство и эксплуатацию линейных сооружений;

в случае, если заявитель просит предоставить в субаренду незастроенный участок (его части) в городе с численностью населения свыше 250 тыс. человек, такой договор субаренды может быть заключен исключительно на торгах.

Согласно договору аренды земельного участка от 25.01.2010 №05-2010/58, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области и ОАО «РЖД», земельный участок, находящийся в полосе отвода железной дороги, передан в аренду ОАО «РЖД». Договор заключен на 49 (сорок девять) лет с 17.12.2009 по 16.12.2058 г.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - административное здание, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный р-н, Полоса отчуждения железной дороги, 137 километр, проспект Кирова б/н, право на которые зарегистрировано в ЕГРП 24.12.2001 на основании передаточного акта, утвержденного протоколом общего собрания членов торгово-заготовительного кооператива «Сельхозпродукты» №1 от 22.06.1999 г. 

Таким образом, с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, истец приобрел и право пользования частями земельного участка, как занятыми принадлежащими данному лицу объектами недвижимого имущества, в связи с чем, между ОАО «РЖД» в лице заместителя начальника Самарского отделения структурного подразделения Куйбышевской железной дороги - филиала ОАО «Российские железные дороги» и ООО «Сельхозпродукты» был заключен договор субаренды части земельного участка от 01.08.2010 №ЦРИ/4/СА/5735/10/001084, по которому Обществу в субаренду была передана часть земельного участка, площадью 241,4 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, пл.Пятилетка (1100/1111 км, четная сторона главного хода), являющегося частью земельного участка, общей площадью 894950,1 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0000000:973, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного. Участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Состав расположенных на участке объектов недвижимости указан в пункте 1.3 договора субаренды (административное здание Литер А). 

В представленном суду истцом градостроительном обосновании размер испрашиваемого земельного участка, необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, указан земельный участок, площадью 1551 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный р-н, Полоса отчуждения железной дороги, 137 километр, проспект Кирова б/н, характерные точки границ земельного участка площадью 1551 кв. м определены следующие:

№

X

Y

Расстояние

1

389650,99

1382685,66

0,68

2

389650,47

1382686,10

51,77

3

389679,52

1382728,95

19,66

4

389663,56

1382740,43

75,75

5

389619,87

1382678,54

20,32

6

389635,87

1382666,00

24,80

1

389650,99

1382685,66

 

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцом не подтверждена невозможность эксплуатации его здания без предоставления истребуемой части участка. 

Истец не представил доказательства нахождения на спорном участке объектов, в отношении которых имеются ранее возникшие права ООО «Сельхозпродукты». 

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что представленные истцом технические паспорта на ряд объектов таковыми являться не могут, поскольку лишь описывают объект и его свойства и характеристики, однако не являются документами-основаниями возникновения прав как в соответствии с законодательством Российской Федерации, так и в соответствии с действовавшим законодательством РСФСР либо СССР. 

Кроме того, пунктом 4 вышеуказанных Правил предусмотрено, что арендатор вправе заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах, кроме случая передачи земельного участка (его части) в субаренду для размещения линейных сооружений и объектов транспортной инфраструктуры. 

С соответствующим заявлением истец не обращался.

В свою очередь, передача арендованных земельных участков (их частей) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды земельного участка является правом арендатора, а не обязанностью.

Судом первой инстанции также обоснованно было учтено, что на спорной территории планируется организация скоростного железнодорожного сообщения Новокуйбышевск -Самара - аэропорт Курумоч - Тольятти и создание транспортно-пересадочных узлов (ТПУ).

Одним из ключевых элементов системы ТПУ проекта будет являться остановочная платформа Пятилетка, расположенная в районе пересечения маршрутов городского общественного наземного транспорта, пригородного железнодорожного транспорта и метрополитена.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции.

Заявитель жалобы ссылается на преимущественное право приватизации им земельного участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, утратившей силу 01.03.2015г., если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, как полагает истец, с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, истец приобрел и право пользования частями земельного участка, как занятыми принадлежащими данному лицу объектами недвижимого имущества, так и необходимыми для их использования, а также на оформление своих прав в установленном законом порядке. Необходимая для надлежащей эксплуатации принадлежащих истцу объектов часть земельного участка, определена по результатам проведенных земельных и градостроительных работ, представленного в материалы дела в виде градостроительного обоснования, содержащего уникальные характеристики: площадь и текстовое описание местоположения границ образуемых земельных участков.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае земельный участок предоставлялся в субаренду истцу в соответствии с положениями статьи 90 ЗК РФ, Правилами пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. № 264.

В соответствии с п.2 статьи 90 Земельного кодекса РФ, свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Порядок установления и использования полос отвода железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.

Таким образом, для заключения договора аренды в границах полосы отвода железных дорог должны быть соблюдены установленные законом требования предоставления земельных участков в аренду.

В настоящем споре таких условий судом не установлено.

Ссылка истца на вступившее в силу решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2006г. по делу № А55-10449/2006-53 по заявлению ООО "Сельхозпродукты" , в соответствии с которым на Министерство имущественных отношений Самарской области возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 8 170,5 кв.м, расположенного в полосе отчуждения железной дороги, отклоняется, поскольку данный судебный акт вынесен до предоставления истцу земельного участка в субаренду  по договору от 01.08.2010 №ЦРИ/4/СА/5735/10/001084. Полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, относящимся к федеральной собственности, на момент разрешения настоящего спора является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, которое участником дела № А55-10449/2006-53 не являлось. Доказательств исполнения решения Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2006г. по делу № А55-10449/2006-53 также не представлено.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заявителя относятся расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. 

       Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области    от 01  марта 2022 года по делу № А55-10010/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Сельхозпродукты"   - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

С.Ш. Романенко 

 

Л.Л. Ястремский