﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-7485/2021

Дело № А12-1573/2020

г. Казань

22 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Нагимуллина И.Р., Галиуллина Э.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Тандер» и индивидуального предпринимателя Мамедова Рамиля Сафара оглы

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.02.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021

по делу № А12-1573/2020

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград, к индивидуальному предпринимателю Мамедову Рамил Сафар оглы, р.п. Городище Городищенского района Волгоградской области, об обязании привести помещение в первоначальное состояние и  взыскании 31 312 руб. 94 коп. неустойки, при участии третьего лица – акционерного общества «Тандер»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мамедову Рамил Сафар оглы (далее – ИП Мамедов Р.С., ответчик) об обязании привести помещение в первоначальное состояние и  взыскании 31 312 руб. 94 коп. неустойки.

Исковые требования заявлены в соответствии с условиями договора от 08.04.2019 № 6/1533-19 аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда (нежилого помещения на 1 этаже здания площадью 155,6 кв.м по ул. им.Кирова, 113 г. Волгограда), заключенного на торгах, сроком действия до 07.04.2024 и мотивированы тем, что ответчиком в нарушение пунктов 1.5 и 2.2.9 договора осуществлена не согласованная с истцом перепланировка нежилого помещения, что в соответствии с пунктом 5.4 договора влечет применение к ответчику ответственности в виде уплаты неустойки в размере 5% годовой арендной платы, а также – обязанность ответчика привести арендованное имущество в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 02.09.2008.

Определением от 28.05.2020 Арбитражный суд Волгоградской области привлек акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер») в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 21.10.2020 тот же суд приостановил производство по делу до вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А12-47196/2019.

Определением от 18.01.2021 Арбитражный суд Волгоградской области в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), возобновил производство по делу.

Решением от 16.02.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021, Арбитражный суд Волгоградской области иск удовлетворил в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Мамедов Р.С. и АО «Тандер» просят состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

ИП Мамедов Р.С. указывает, что на момент заключения договора аренды акт приема-передачи не составлялся, состояние нежилого помещения не определено сторонами договора и не соответствовало экспликации, являющейся приложением к договору, и техническому паспорту 2008 года; ответчиком была представлена истцу проектная документация в августе 2019 в ответ на письмо истца от 26.04.2019 о согласии на ее изготовление, письмом от 29.09.2019 истец известил ответчика о подготовке пакета документов для согласования перепланировки нежилого помещения в администрации Кировского района, что свидетельствует о подтверждении истцом согласия на осуществление перепланировки; истцом в нарушение пункта 2.2.9 договора аренды предписание об устранении нарушения ответчику не направлялось; ответчиком выкуплено смежное со спорным нежилое помещение площадью 8,30 кв.м.

В кассационной жалобе АО «Тандер» также считает, что принятие ответчиком от истца проектной документации и ее направление в орган местного самоуправления свидетельствует о его согласии на перепланировку объекта.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного договора аренды, руководствуясь статьями 606, 611, 615, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», признал нарушение ответчиком пункта 2.2.9 договора в виде осуществления перепланировки арендованного имущества без разрешения ответчика, в связи с чем обязал его привести арендованное имущество в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 02.09.2008 и уплатить неустойку в размере, предусмотренном пунктом 5.4 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 2).

Удовлетворяя требование о приведении арендованного имущества в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом 2008 года, судом не принято во внимание, что акт приме-передачи при передаче арендованного имущества в пользование ответчику по договору аренды от 08.04.2019 № 6/1533-19 сторонами договора не составлялся (пункт 1.1 договора); технический паспорт не передавался (пункт 1.3 договора); экспликация нежилого помещения, выкопировка из поэтажного плана помещений, являющиеся приложением № 1 к договору, не содержат указания на технический паспорт.

Кроме того, из материалов дела следует, что на основании договора от 16.10.2015 № 7/1372/кН частью нежилого помещения на 1 этаже здания площадью 141,50 кв.м по ул. им. Кирова, 113 г. Волгограда в составе объекта общей площадью 155,60 кв.м (пункт 1.3 договора) пользовалось общество с ограниченной ответственностью «Центр коммунального обслуживания» до 20.11.2017 (л.д. 124-133, т. 1).

При этом ссылки на технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 2008 год договор также не имел.

Указанное свидетельствует, что доказательств того, что ответчику на основании спорного договора аренды передавалось помещение в состоянии, соответствующем техническому паспорту 2008 года, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем исходя из переписки сторон спора в период с апреля по август 2019 судами без надлежащей оценки отклонены доводы ответчика о том, что действия истца давали основания полагать ответчику о согласовании им перепланировки нежилого помещения и изготовления новой технической документации, принимая во внимание выполнение ответчиком требований истца (л.д. 9, т. 1; л.д. 80, т. 1; л.д. 95, т. 1; л.д. 133, т. 2).

Поэтому вывод судов о том, что ответчиком в нарушение условий договора (пункт 2.2.9 договора) осуществлена самовольная перепланировка арендованного имущества не является обоснованным.

Кроме того, согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды сторонами не расторгнут, является действующим.

В силу пункта 2.2.9 договора аренды арендатор обязуется не производить в арендуемом недвижимом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.

В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладку сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а недвижимое имущество приведено в прежнее состояние за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Однако судом не дана оценка пункту 2.2.9 договора аренды в соответствии с пунктом 43 постановления Пленума ВС РФ № 49.

В данном случае ссылка судов обеих инстанций на нарушение арендатором правила, установленного пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, учитывая положения пункта 3 этой статьи, не влечет возникновение у арендодателя права на обращение с иском об обязании арендатора привести арендованное имущество в первоначальное состояние, которое является, по сути, требованием, основанным на статье 622 ГК РФ.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В суде кассационной инстанции ответчик заявил о подаче заявления о выкупе арендованного имущества по спорному договору в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, ответчик представил договор от 08.09.2021 № 1409 купли-продажи нежилого помещения площадью 8,30 кв.м (1 этаж) по ул. им. Кирова, 113 г. Волгограда, находящегося у ответчика в аренде по договору от 16.07.2019 № 7/1557-19 сроком действия с 16.07.2019 по 15.07.2024 и являющегося смежным по отношению к спорному нежилому помещению.

При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства также подлежат оценке в совокупности, учитывая положения пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.02.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А12-1573/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                   Н.Н. Королёва

 

Судьи                                                                          И.Р. Нагимуллин

 

                                                                                     Э.Р. Галиуллин