ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-17174/2021

г. Саратов

17 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «10» марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен «17» марта 2022 года. 

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

-представителя ООО «Хлеб-Соль» - ФИО2, действующей на основании доверенности от 23.08.2021;

-директора ООО «Хлеб-Соль»    - ФИО3 (паспорт обозревался);

-представителя Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (КМСЗР АБМР) – ФИО4, действующего на основании доверенности от 10.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль»   на решение  Арбитражного суда Саратовской области от 13 декабря 2021 года по делу № А57-17174/2021, по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области                    (далее - истец, Комитет) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» (далее - ответчик, ООО «Хлеб-Соль») о расторжении договора аренды земельного участка № 303 от 25.10.2006, заключенного между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль», предметом которого выступает земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, категория земель - земли населенных пунктов.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2021 исковые требования истца удовлетворены. Расторгнут договор аренды земли № 303 от 25.10.2006, заключенный между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ООО «Хлеб-Соль», предметом которого выступает земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, категория земель - земли населенных пунктов.

С ООО «Хлеб-Соль» в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Хлеб-Соль» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов заявитель выражает не согласие с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не  предпринимались меры по использованию земельного участка в соответствии с установленным в отношении него видом разрешенного использования. 

Кроме того, ответчик указывает на нарушение истцом претензионного (досудебного) порядка. Судом не применен срок исковой давности.

            Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил в материалы дела письменный отзыв на  апелляционную  жалобу, в котором возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

            В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на законности принятого судебного акта, дал аналогичные отзыву пояснения.

В судебном заседании представитель ответчика  просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

            Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 – 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302 (с учетом договоров о замене стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 г.) ООО «Хлеб-Соль» стало арендатором двух земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, расположенных в г. Балаково на берегу судоходного канала, напротив 7 микрорайона, сроком на 10 (десять) лет с 23 августа 2006 года по 22 августа 2016 года.

Как следует из постановлений главы администрации БМО № 1810 и № 1811 от 22 августа 2006 года, а также № 1822 и № 1823 от 23 августа 2006 года, на основании которых были заключены указанные выше договоры аренды, земельные участки предоставлялись по процедуре, предусмотренной ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ (в ранее действующей редакции ЗК РФ), то есть для целей строительства объектов недвижимости с предварительным согласованием мест размещения объектов (на земельном участке кадастровым номером 64:40:020115:0062 - строительства кафе, на земельном участке кадастровым номером 64:40:020115:0063 - размещение пляжа для отдыха граждан).

Согласно п. 1.4 Договоров установлены ограничения в использовании земельного участка:

-          обеспечение соблюдения режима хозяйственной деятельности в прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне судоходного канала (соответственно 35 м и 100 м от уреза воды);

-          строительство, благоустройство на земельном участке осуществлять за пределами прибрежной полосы (35 м) на основании проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

Согласно п. 5.2 Договора Арендатор обязан приступать к использованию участка после установления его границ в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право аренды. Использовать участок в соответствии с целевым назначением (разрешенным использованием) и выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта. Согласно п. 5.2.10 Договора Арендатор также обязан: соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., не препятствовать их ремонту и обслуживанию,    рекультивировать   нарушенные   им   земли,    выполнять   работы   по систематической уборке (вывоз снега, мусора) и благоустройству (посадку и полив газонов) закрепленной территории. При отсутствии смежных землепользователей выполнять работы по систематической уборке (вывоз снега, мусора) прилегающей территории в размере 30 метров от границ арендуемого участка по его периметру.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (подпункт 13).

По условиям дополнительных соглашений от 31 декабря 2013 г. к указанным выше договорам аренды земельных участков стороны согласовали, что в подпункте 2.1 Договора вместо слов «на 10 (десять) лет с 23 августа 2006 года по 22 августа 2016 года» читать «на 49 (сорок девять) лет с 23 августа 2006 года по 22 августа 2055 года».

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2015 г. № 287 названные земельные участки были объединены в земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 площадью 11 400 кв.м; постановлено считать находящимся на праве аренды у ООО «Хлеб-Соль» сроком по 22 августа 2055 г. земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, кадастровый номер 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения 1 -2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.); кадастровые номера 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 признаны утратившими силу.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утверждёнными решением Совета муниципального образования город Балаково от 23.09.2011 № 311 (с изменениями), земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193 входит в состав территориальной зоны Р1 (рекреационные территории), для которой предусмотрены следующие виды разрешенного использования: Основные: передвижное жилье (2.4); коммунальное обслуживание (3.1); культурное развитие (3.6); развлечения (4.8); природно-познавательный туризм (5.2); причалы для маломерных судов (5.4); общее пользование водными объектами (11.1); Условно разрешенные: религиозное использование (3.7); общественное питание (4.6); гостиничное обслуживание (4.7); выставочно-ярмарочиая деятельность (4.10); спорт (5.1); туристическое обслуживание (5.2.1); Вспомогательные виды разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования (12).

Согласно акту от 23.06.2021 осмотра земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193 в результате выезда на место и визуального осмотра территории установлено, что осматриваемая территория свободна от зданий, строений и сооружений, доступ на территорию не ограничен. На земельном участке произрастает дикорастущая древесно-кустарниковая растительность (деревья, камыш, трава).

Комитетом в адрес ООО «Хлеб-Соль» направлялось предупреждение от 24.06.2021 № 2701 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка 64:40:020115:193 с предложением в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения предупреждения представить документы, подтверждающие освоение (застройку) земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193.

В ответ на указанное предупреждение от ООО «Хлеб-Соль поступило письмо от 07.07.2021 № 11, из которого следует, что ООО «Хлеб-Соль» как арендатор указанного выше земельного участка не согласно с выводами о неиспользовании земельного участка, поскольку данный участок имеет пешеходную дорожку для прогулки жителей города, трава на участке скошена; участок спланирован в горизонтальной плоскости, что исключает нахождение на участке оврагов или других естественных неровностей, препятствующих передвижению людей; места, заросшие дикорастущей древесно-кустарниковой растительностью, на участке отсутствуют; состояние участка позволяет жителям города культурно отдыхать, проводить досуг с детьми, расширяя их кругозор в природно-познавательной деятельности, находясь на зелёной зоне арендованного участка.

Вместе с тем, каких-либо доказательств освоения (застройки) указанного выше земельного участка со стороны Арендатора не представлено.

Письмом от 15.07.2021 Комитет предложил ООО «Хлеб-Соль» добровольно расторгнуть договор аренды земли № 303 от 25.10.2006, путем подписания соглашения о расторжении договора аренды земли № 303 от 25.10.2006 в течение трех дней со дня получения такого письма.

До настоящего времени, ООО «Хлеб-Соль» не подписало соглашение о расторжении указанного выше договора аренды земли.

 Комитетом установлено, что начиная с даты заключения договоров аренды земель № 302, 303 от 25.10.2006 и до настоящего времени, то есть на протяжении 15 (пятнадцати) лет, земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193 не использовался ни для строительства кафе, ни для размещения пляжа для отдыха граждан, а также в соответствии с основными видами разрешенного использования, установленными (в том числе для целей строительства) для зоны Р1 Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утверждёнными решением Совета муниципального образования город Балаково от 23.09.2011 № 311, предусматривающими в том числе строительство зданий, сооружений.

Длительность неосвоения земельного участка, предоставленного в аренду для строительства, неисполнение прежним и новым арендатором обязательств по освоению арендованного земельного участка в установленные законом сроки, является обстоятельством, подтверждающим существенное нарушение условий договора со стороны арендатора. Кроме того, действующим законодательством не установлено, что трехлетний срок предоставленный для строительства начинает течь заново после замены прежнего арендатора на нового.

В соответствии с Положением о комитете по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района, утв. решением Собрания БМР от 21.12.2016 № 3/5-67, Комитет является уполномоченным органом администрации Балаковского муниципального района по осуществлению прав собственника имущества Балаковского муниципального района и права собственника имущества муниципального образования город Балаково.

В соответствии с п. 2.1.1 Положения одной из основных задач Комитета является обеспечение экономически эффективного управления, распоряжения муниципальным имуществом Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково, а также рационального использования государственной (до разграничения) и муниципальной земли в пределах полномочий, определенных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением. Согласно п. 3.1.32 Положения к полномочиям Комитета относится осуществление в установленном порядке функций арендодателя и ссудодателя муниципального имущества, государственных (до разграничения) и муниципальных земель.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в течение длительного периода времени ООО «Хлеб-Соль» осуществляло освоение спорных земельных участков для строительства, в том числе предпринимало действия по получения разрешения на строительство (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.07.2020 по делу № А57- 21485/2019, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.09.2019 по делу № А57- 30215/2017).

Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования - для рекреационных целей. Отсутствуют доказательства размещения кафе и организации пляжа для отдыха граждан.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что на основании договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г, № 302 (с учетом договоров о замене стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 г. и от 28 мая 2012 г.) ООО «Хлеб-Соль» арендовало два земельных участка с кадастровыми номерами соответственно 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, расположенных в г. Балаково на берегу судоходного канала, напротив 7 микрорайона.

Постановлением Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.01.2015 за № 287 земельные участки 64:40:020115:0062, 64:40:020115:0063 объединены в один участок с кадастровым номером 64:40:020115:193.

Решением Совета МО город Балаково № 283 от 28.10.2016 внесены соответствующие изменения в решение Совета № 130 от 28.11.2014.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26 декабря 2016 года стороны в пункт 1.1 договора аренды земли № 303 от 25.10.2006 вместо слов «1-2 квартирных домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника врача и т.д.) читать «объектов рекреационного назначения».

Дополнительным соглашением от 21 августа 2017 года в пункт 1.1 договора вместо слов «объектов рекреационного назначения» читать «1 -2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача ит.д.)».

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 16.11.2017 по делу № 2-2188/2017 суд признал недействительным договор аренды земли от 25 октября 2006 года № 303 в редакции дополнительного соглашения от 21 августа 2017 года, заключенный между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «объектов реакционного назначения» на земельные участки, предназначенные для размещения 1 -2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.)».

Таким образом, по мнению ответчика, стороны вернулись в договорные отношения с назначением участка для «объектов рекреационного назначения» в редакции дополнительного соглашения от 26 декабря 2016 года.

В настоящее время, в силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа., за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Отношения сторон возникли из договора аренды земельных участков, и регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок  (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)        пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или

назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)        существенно ухудшает имущество;

3)        более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к нарушителю договорных обязательств.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Следовательно, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как установлено пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

По смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

На основании договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302 (с учетом договоров замены стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 г.) ООО «Хлеб-Соль» стало арендатором двух земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, расположенных в г. Балаково на берегу судоходного канала, напротив 7 микрорайона, сроком на 10 лет с 23 августа 2006 г. по 22 августа 2016 года.

Согласно условиям указанных выше договоров аренды установлены виды разрешенного использования земельных участков: «строительство кафе», а также «для рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)».

Впоследствии, после заключения договоров аренды земельных участков решением Совета МО г. Балаково от 29.10.2010 № 217 утвержден генеральный план муниципального образования город Балаково до 2025 г., в соответствии с которым указанные выше земельные участки вошли    в состав зоны рекреационного назначения.

Кроме того, Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, в соответствии с которыми указанные выше участки вошли в состав территориальной зоны Р1 (рекреационные территории).

Вместе с тем, утверждаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления правила землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, не могут повлечь изменения ранее правомерно сложившихся правоотношений по использованию земельных участков.

Правообладатель такого земельного участка вправе осуществлять свои права в отношении него в соответствии с тем разрешенным использованием, которое было установлено в момент предоставления, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 5 октября 2017 г. № Ф06-24790/17 по делу № А57-22700/2016.

Таким образом, утверждение решением Совета МО г. Балаково от 29.10.2010 № 217 Генерального плана муниципального образования город Балаково до 2025 г., принятие Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 не могло привести к невозможности использования земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования установленными условиями договоров.

На момент заключения договора аренды земли № 303 от 25 октября 2006 г. на территории Саратовской области действовали «Правила охраны жизни людей на водных объектах в Саратовской области», утв. Постановлением Правительства Саратовской области от 11 сентября 2007 г. № 316-П (далее - Правила).

Так, согласно п. 3 указанных выше Правил проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация зданий, строений, сооружений для рекреационных целей, в том числе для обустройства пляжей осуществляются в соответствии с водным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

Следовательно, формулировка видов разрешенного земельных участков, указанная в договорах аренды земельных участков от 25 октября 2006 № 302 и 303 «строительство кафе», «для рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)» подразумевает возведение указанных объектов, что соответствует целям предоставления земельных участков, указанным в постановлениях главы администрации БМО № 1810 и № 1811 от 22 августа 2006 года, а также № 1822 и № 1823 от 23 августа 2006 года, которые изданы в соответствии со статьями 30, 31 ЗК РФ.

Кроме того, в газете «Балаковские вести» № 105 (2919) от 21 декабря 2005 года было опубликовано информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельных участков в соответствии со ст. 30, 31 ЗК РФ для строительства кафе в г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона а также для рекреационных целей (размещение пляжа для отдыха граждан).

Таким образом, указанные выше земельные участки предоставлялись для размещения кафе, а также размещения пляжа отдыха граждан, с соблюдением процедуры выбора земельного участка, а также предварительного информирования граждан о предстоящем предоставлении таких земельных участков.

Принимая во внимание, что договора аренды № 302 и 303 были заключены до принятия нормативных правовых актов, устанавливающих территориальное зонирование, ссылка Ответчика о том, что спорные земельные участки с учетом зонирования территории не могли быть предоставлены Обществу для строительства кафе является несостоятельной.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 42,46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Однако, на протяжении всего срока действия договора Арендатор не предпринимал каких-либо действий направленных на осуществление строительства кафе, а также пляжа на спорном земельном участке. Участок был заброшен. Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования - для рекреационных целей. Отсутствуют доказательства размещения кафе и организации пляжа для отдыха граждан.

Применительно к настоящему делу, начиная с даты заключения договоров аренды земельных участков № 302, 303 от 25.10.2006 и до настоящего времени (на протяжении 15 (пятнадцати) лет), земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, а после их объединения земельный участок 64:40:020115:193 площадью 11 400 кв.м не использовались для размещения кафе, а также размещение пляжа для отдыха граждан. (рекреационного назначения).

Довод ответчика о том, что использование земельного участка для размещения пляжа не представляется возможным ввиду его нахождения согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 г. №311 в функциональной зоне Ж3 отклоняется судом по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда от 16.11.2017 по гражданскому делу № 2-2188/2017 установлено следующее.

Правилами землепользования и застройки г. Балаково, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063, находившиеся в границах функциональной зоны Р1, были отнесены к территориальной зоне Р1 (рекреационная территория).

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28 ноября 2014 г. № 130 «О заключениях публичных слушаний. О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района» (приложение № 3) в графическую часть Правил землепользования и застройки г. Балаково были внесены изменения, согласно которым территориальная зона земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 изменена с зоны Р1 (рекреационная территория) на зону ЖЗ (индивидуальная 1 -2 квартирная, в том числе коттеджная, застройка городского типа).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2015 г. № 287 названные земельные участки были объединены в земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 площадью 11 400 кв.м (поставлен на кадастровый учет 30 декабря 2014 г.); постановлено считать находящимся на праве аренды у ООО «Хлеб-Соль» сроком по 22 августа 2055 г, земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, кадастровый помер 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.); кадастровые номера 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 признаны утратившими силу.

Дополнительным соглашением от 12 февраля 2015 г. к названному договору аренды вид разрешенного использования земельного участка изменен с «рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)» на «земельные участки, предназначенные для размещения 1 -2-квартирных жилых домов с участками».

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28 октября 2016 г. № 283 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город Балаково от 28 ноября 2014 г. № 130» признано утратившим силу с 28 ноября 2014 г. приложение № 3 к решению от 28 ноября 2014 г. № 130, то есть для земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 возвращена территориальная зона Р1 (рекреационная территория).

Из письма администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 31 мая 2017 г. №01 -34/4786 следует, что после принятия решения от 28 октября 2016 г. № 283 правообладатель (арендатор) земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 на изменение вида разрешенного использования не обращался.

Следовательно, факт возвращения территориальной зоны Р1 (рекреационная территория) для земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 установлен вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Балаково рекреационные территории - объекты градостроительного нормирования - представлены в виде городских парков, садов, скверов, бульваров, набережных, пригородных рекреационных парков, других мест кратковременного отдыха населения и территорий зеленых насаждений в составе участков жилой, общественной, производственной застройки.

Утверждение решением Совета МО г. Балаково от 29.10.2010 № 217 Генерального плана муниципального образования город Балаково до 2025 г., принятие Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 не могло привести к невозможности использования земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования установленными условиями договоров.

Согласно ранее действовавшему классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, так и действовавшему в настоящее время Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № 11/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «общее пользование водными объектами» (далее - Классификатор) предусматривает использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены законодательством).

Кроме того, согласно Классификатору такой вид разрешенного использования земельного участка как «общественное питание» (указанный вид разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки г. Балаково имеется в условно-разрешенных) включает в себя размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Таким образом, действующий в настоящее время градостроительный регламент Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково допускает использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 для целей установленных договорами аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г.№ 302.

Как следует из решения Балаковского районного суда, после возвращения территориальной зоны Р1 (рекреационная территория) для земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 Арендатор не обращался в администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земли.

Напротив, как следует из ответа администрации Балаковского муниципального района от 17.11.2017 № 01-15/6362 на заявление ООО «Хлеб-Соль» арендатор снова просил изменить территориальную зону Р 1 (рекреационные территории), по адресу: 

<

...> берег судоходного канала напротив 7 м-на территориальную зону Ж3 (индивидуальная, в том числе коттеджная, застройка городского типа).

Таким образом, начиная с даты заключения договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302 ответчиком не предпринимались надлежащие меры по использованию арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 для строительства: кафе, размещение пляжа для отдыха граждан, а после принятия в 2011 году Правил землепользования и застройки г. Балаково, как для строительства кафе, размещение пляжа для отдыха граждан, так в соответствии    с    иными    видами    разрешенного    использования,    установленными градостроительным регламентом для зоны рекреационных территорий Р1, предусматривающими строительство.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом апелляционной инстанции отклоняются, как несостоятельные, поскольку в рассматриваемом случае, принимая во внимание срок действия договора аренды – 49 лет, нарушение прав арендодателя носят длящийся характер.

Таким образом, исковая давность не может быть применена, поскольку обязанность арендатора использовать земельный участок по целевому  назначению сохраняется в течении всего срока аренды. 

Довод заявителя о не соблюдении истцом досудебного порядка судом апелляционной инстанции отклоняется.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Комитетом в адрес ООО «Хлеб-Соль» направлялось предупреждение от 24.06.2021 №2701 о  досрочном расторжении договора земельного участка  (т. 1 л.д.57).

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Если из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2015), утверждён Президиумом Верховного Суда РФ от 23.12.2015).

Поскольку из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, его довод о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора не может быть признан состоятельным и подлежит отклонению.

Кроме того, в обоснование  своих доводов апеллянт ссылается на представленное в материалы дела заключение эксперта от 04.12.2021 №6423 из которого  следует, что  на территории спорного земельного участка имеются пешеходные дорожки, лавочка для отдыха с урнами, деревянная крытая беседка с мангалом. Забетонирована площадка и установлены лавочки и урны из камня.

Однако, в материалах дела имеется акт осмотра Комитета от 23.06.2021 земельного участка кадастровым номером 64:40:0200115:193 согласно которому, в результате выезда на место и визуального осмотра территории установлено, что осматриваемая территория свободна от зданий, строений и сооружений, доступ на территорию не ограничен. На земельном участке  произрастает дикорастущая древесно-кустарниковая растительность (деревья, камыш, трава). Кроме того, в материалах дела также имеется акт осмотра от 09.07.2021  ( т. 1 л.д. 71) составленный и подписанный как представителями Комитета так и директором ООО «Хлеб-Соль», согласно которому директор Общества поясняет, что на участке находятся порядка 30 взрослых деревьев, поросль и кустарники на участке отсутствуют, камыш не произрастает.

Таким образом, на момент подачи искового заявления такие объекты как: забетонированная площадка, лавочка для отдыха с урнами, деревянная крытая беседка с мангалом на спорном земельном участке отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции считает, что иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

                                             ПОСТАНОВИЛ:

 

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 декабря 2021 года по делу №А57-17174/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                  С.В.  Никольский 

 

                                                                                                           Т.С. Борисова

Судьи                                                                                                 

 

                                                                                                            О.А. Дубровина