№ 09АП-66006/2017

Дело № А40-147180/16

г. Москва

19 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 19 января 2018 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А. Н. Григорьева, 

судей И.М. Клеандрова, С.А. Назаровой

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Горбачевым

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО «Новый Особняк», ПАО Банк «ФК Открытие» на определение Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2017 года по делу №А40-147180/16, принятое судьей Лариной Г.М. по заявлению ФИО2 о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Новый Особняк»

при участии в судебном заседании:

от ПАО Банк «ФК Открытие» - ФИО3, дов. от 05.09.2017

от ФИО2 – ФИО4, дов. от 19.06.2017

от конкурсного управляющего ООО «Новый Особняк» - ФИО5, дов. от 01.12.2017

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2017г. в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Новый Особняк» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6. Сообщение об этом опубликовано в газете «Коммерсантъ» №26 от 11.02.2017, стр. 33.

В Арбитражный суд г. Москвы поступило заявление ФИО2 о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений, а именно: о включении требования ФИО2 к ООО  «Новый Особняк» о передаче пятикомнатной квартиры № 1 общей площадью (по проекту) 232,6 кв.м., расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением   Арбитражного   суда   г.   Москвы   от   28.07.2017г. Общество с ограниченной ответственностью «Новый Особняк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признан застройщиком и применены при банкротстве Общества с ограниченной ответственностью «Новый Особняк» правила § 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2017 года требование ФИО2 о передаче пятикомнатной квартиры № 1 общей площадью (по проекту) 232,6 кв.м., расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> вл.7, стр.1 стоимостью 24 554 349 руб. включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Новый Особняк».

Не согласившись с принятым определением Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2017 года конкурсный управляющий ООО «Новый Особняк» и кредитор ПАО Банк «ФК Открытие» обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное определение суда первой инстанции отменить. 

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители ПАО Банк «ФК Открытие», конкурсного управляющего ООО «Новый Особняк» поддержали доводы апелляционных жалоб, просил их  удовлетворить, отменить определение.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ФИО2 возражал  против удовлетворения апелляционных жалоб. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц участвующих в деле, полагает обжалуемый судебный акт Арбитражного суда города Москвы подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как указывает заявитель, 20 апреля 2010 года ФИО2 заключил с должником договор участия в долевом строительстве № 1/3, в соответствии которым должник обязывался построить на земельном участке по адресу: 

<

...> жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ФИО2 в срок до 31.12.2015 г. пятикомнатную квартиру № 1, расположенную на 3-м этаже, общей площадью (по проекту) 232,6 кв.м., включая лоджии и балконы, и обеспечить получение в собственность данной квартиры (п.п. 1.1, 1.4, 1.6, 3.1 договора).

В свою очередь, ФИО2 обязывался внести денежные средства в размер 24 554 349 рублей на счет или в кассу должника, и после получения должником разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, принять квартиру по передаточному акту (п.п. 1.5, 2.1 договора).

Согласно сведениям приходных кассовых ордеров должника, в 2010 году ФИО2 внес в кассу должника по договору 24 554 349 рублей, которые должник зачислил на свой расчетный счёт, что подтверждается, представленными в материал дела квитанциями   Сбербанка России № 1,   №   2, №   2,   № 3.

29.10.2014 г. застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: 

<

...> за № RU77158000-006027, выданное МОСГОССТРОЙНАДЗОР.

Как указывает заявитель, как следует из данного разрешения, жилой до включает в себя 2 квартиры, то есть является многоквартирным (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47).

18.01.2016, ФИО2 обратился к Застройщику с требованием о передаче квартиры (п. 4.1.3 договора). Однако, письмом от 25.01.2016 должник отказал в передаче квартиры по причине незаключенности договора вследствие отсутствия государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Исходя из ч. 3 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

Изменение предусмотренного договора срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 201.4. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Как следует из п. 5 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 6 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, положения § 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)» предусматривают возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ФИО2 надлежаще исполнил свои обязательства по финансированию строительства жилого дома.

Суд посчитал требование о передаче жилого помещения является обоснованным, принимая во внимание характер деятельности должника и фактически сложившиеся правоотношения сторон и возможности квалификации фактически сложившихся правоотношений сторон как отношения застройщика и участника долевого строительства, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Указанный подход, по мнению суда первой инстанции, соответствует подходу, изложенному в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), а также неоднократно выраженному в судебной практике подхода о том, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательств регистрации в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем договор участия в долевом строительстве является незаключенным.

Поскольку, спорный договор не зарегистрирован в соответствии с частью 3 статьи 4, статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно части 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Между тем, в рассматриваемом случае право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителя должен быть им передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось.

При таких обстоятельствах, обращение заявителя в суд с настоящими требованиями в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности застройщика-банкрота на имущество, по существу направлено на обход процедуры применения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости.

Между тем для возникновения обязательства из договора, требующего государственной регистрации, необходим юридический состав, включающий договор-сделку, а также акт его государственной регистрации, поскольку только после совершения таких актов договор приобретает качество юридического факта, порождая свойственные ему правовые последствия.

Таким образом, предоставление права на судебную защиту не может подменять собой соблюдение участниками договора требований норм материального права о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

В заявлении ФИО2 указывает, что ООО «Новый особняк» уклоняется от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в связи с чем ФИО2 не мог реализовать свои права.

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру. 

ФИО2, обратился в Мещанский районный суд г. Москвы с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости по адресу: 

<

...> ал. 7» стр. 1.

Решением Мещанского районного суда г, Москвы от 29 ноября 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 22 мая 2017 г. требования Сепиашвили В,Б. о признании права собственности на объект недвижимости по адресу; г, Москва, ул, Большой ФИО7 пер., вл. 7, стр. 1 и об обязании передать ему объект недвижимости оставлены без удовлетворения.

В мотивировочной части решения Мещанского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 г., также установлено, что у ФИО2 отсутствуют платежные документы, подтверждающие получение ООО «Новый особняк» денежных средств.

В материалах настоящего дела имеются квитанции к приходным кассовым ордерам, однако не содержится доказательств того, что имущественное положение ФИО2 позволяло ему предоставить денежные средства в размере более 24 миллионов рублей, отсутствует справка по форме за 2-НДФЛ, отсутствует декларация по форме 3-НДФЛ с указанием его доходов, отсутствуют сведения о продаже дорогостоящего имущества, в том числе недвижимого, которое указывало бы на наличие у ФИО2 денежных средств на покупку квартиры.

При указанные обстоятельствах, определением суда подлежит отмене, а требование ФИО2 не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2017 года по делу №А40-147180/16 отменить.

В удовлетворении заявления ФИО2 о передаче пятикомнатной квартиры № 1 общей площадью (по проекту) 232,6 кв.м., расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> вл.7, стр.1 стоимостью 24 554 349 руб. в реестр требований о передаче жилых помещений отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:А.Н. Григорьев

Судьи:И.М. Клеандров  

ФИО8