АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-319/2018

13 декабря 2018 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Белоглазовой Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии в судебном заседании:

представителя истца, открытого акционерного общества «Региональная управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.11.2017),

представителя ответчика, администрации муниципального образования городского поселения «Поселок Онохой» - ФИО3 (доверенность №433 от 17.07.2017), 

         рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Региональная управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации муниципального образования городского поселения «Поселок Онохой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о взыскании 3 350 995 рублей 55 копеек стоимости улучшений арендованного имущества,

установил:

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 октября 2017 года по делу №А10-608/2017 открытое акционерное общество «Региональная управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Открытое акционерное общество «Региональная управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» (далее – истец, ОАО «РУК ЖКХ», общество) в лице конкурсного управляющего ФИО5 обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к администрации муниципального образования городского поселения «Поселок Онохой» (далее – ответчик, администрация)  о взыскании 3 350 995 рублей 55 копеек стоимости улучшений арендованного имущества.

Определением суда от 31 января 2018 года исковое заявление принято к производству.

          В обоснование заявленных исковых требований истцом указано на то, что между обществом и администрацией заключены два договора аренды муниципального имущества. 06.10.2017 подписаны соглашения об их расторжении. В период с 2015 года по 2016 год истцом произведены работы по капитальному  ремонту объектов, которые переданы согласно актам приёма-передачи к вышеуказанным договорам на общую сумму с учётом амортизации 3 350 995 рублей 55 копеек. Учитывая, что расторжение договоров аренды муниципального имущества было инициировано со стороны арендодателя, что подтверждает поданное исковое заявление в Арбитражный суд Республики Бурятия (дело №А10-4221/2017), то, по мнению общества, ОАО «РУК ЖКХ» вправе требовать возмещения затрат, понесенных им в период действия договоров аренды муниципального имущества. 

          В качестве правового обоснования иска ОАО «РУК ЖКХ» указаны положения статьи 623  Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В отзыве на исковое заявление администрация заявленные исковые требования не признала в полном объёме, указав на то, что общество не выполняло надлежащим образом условия договора аренды, ремонт сетей и зданий не производило, не оплачивало собственнику арендную плату. Эксплуатацию объектов осуществлял субарендатор. Решение о расторжении договоров аренды принято на совещании по вопросу о деятельности общества. Договоры расторгнуты в целях предотвращения значительного ущерба муниципальному имуществу, включая объекты социального значения, а равно интересам потребителей физических и юридических лиц. Договоры аренды расторгнуты по соглашению сторон. Общество в поселке Онохой никаких мероприятий и проектов по реконструкции и модернизации жилищно-коммунального комплекса с собственником муниципального имущества не согласовывало. Указано, что администрация не располагает сведениями о реконструкции и модернизации, а также произведенных неотделимых улучшениях принадлежащего муниципальному образованию имущества. Считает, что представленные истцом документы свидетельствуют о проведении арендатором текущего и капитального ремонта имущества без произведенных неотделимых улучшений имущества, то есть исполнения обязанности по договору аренды, но не влекут за собой обязанности арендодателя возмещать понесенные арендатором затраты. 

         В возражениях на отзыв ответчика истец указал на то, что ответчик не только исполнял условия договоров, но и нес бремя расходов на реконструкцию и модернизацию арендуемого имущества. Наличие задолженности по арендной плате, по мнению истца, не является предметом рассмотрения по данному делу. Истец считает, что расторжение договора было инициативой арендодателя, а производимый ремонт на объектах муниципальной собственности есть не что иное, как замена морально устаревшего и физически изношенного оборудования. Обществом для улучшения работы объектов холодного и горячего водоснабжения, а также теплоснабжения, куда входят: Центральная водонапорная башня, насосные, котельные, водопроводные и тепловые сети, произведена замена следующего оборудования. На центральной котельной: электродвигатель, редукторы, автоматические включатели и переключатели, задвижки, агрегат насосный, насос, топка с колосниковыми решетками, газопровод, задвижки, клапана, насос, реле, прожектора светодиодные. На квартальной котельной  произведена установка котлов отопительных чугунных секционных на твердом топливе, то есть полная замена старого, физически изношенного оборудования, на новое. На водонапорной башне замена агрегата насосного, насоса, замена старых светильников на светодиодные, замена счётчиков. Истец считает, что при досрочном расторжении договоров администрация получила улучшенное имущество, которое в процессе дальнейшей эксплуатации не требует больших вложений. Доводы ответчика, по мнению истца, не учитывают факт досрочного прекращения договоров аренды. В данной ситуации на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение, поскольку, произведя улучшения арендованного имущества, истец рассчитывал на его использование в течение длительного времени, однако был лишен такой возможности. 

         В дополнительных пояснениях ответчик указал, что истцом не представлены доказательства того, что за период с 2015-2016 годы на объектах жилищно-коммунального хозяйства поселка Онохой велись работы по реконструкции и модернизации арендуемого имущества, в результате которых это имущество было улучшено. В частности в материалах дела нет документов, подтверждающих то, что арендатором заказывались проекты по реконструкции и модернизации, бухгалтерская отчетность, отражающая затраты на проведение мероприятий по реконструкции и модернизации не представлена, договоры (контракты) с подрядными организациями, которые могли проводить работы отсутствуют. Довод истца о том, что в указанный период производились работы по замене устаревшего оборудования (водогрейных котлов) не подтверждается материалами дела. Так в локальном сметном расчёте №1,2 и актах приёмки выполненных работ по котельным за 2015-2016 годы отсутствует информация о замене водогрейных котлов на более мощные. Производилась замена агрегатов на котлах, что не повлияло на увеличение их объема и мощности. То же касается и другого оборудования.

         В дополнениях к отзыву ответчик указал, что при заключении договоров аренды муниципального имущества истец должен был осознавать, что предпринимательская деятельность носит рисковый характер, что общество не могло не учитывать при заключении договора, являясь профессиональным участником энергетического рынка. При должной степени осмотрительности общество должно было предусмотреть и возможную экономическую ситуацию. Полагает, что действия общества фактически направлены на необоснованное взыскание бюджетных средств при отсутствии правовых на то оснований. Считает, что поскольку договорные отношения сторон прекратились, истец не вправе требовать возмещения понесенных при исполнении соглашения расходов. Доказательств, подтверждающих, что произведенные в результате работ изменения улучшили имущество арендодателя, не представлено. Обязанность  арендатора поддерживать объекты тепло-водоснабжения, водоотведения в исправном состоянии, производить их текущий и капитальный ремонт предусмотрена как законодательством, так и договорами аренды. 

         В возражениях на дополнительные пояснения ответчика истец со ссылкой на пункт 4 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что любые улучшения арендованного имущества (отделимые и неотделимые) являются собственностью арендодателя, если произведены за счёт амортизационных отчислений от этого имущества. Амортизацию истец учёл и считает, что стоимость улучшений арендованного имущества составляет в сумме 3 350 995 рублей 55 копеек. 

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru, а также в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объёме.

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признала.

         Стороны дали дополнительные пояснения по делу.

         Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.   

        14.05.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества №1 (л.д. 17-22, т.1), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование и владение на правах аренды муниципальное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, поселок Онохой, далее по тексту «имущество» в следующем составе: приложение №1. 

         Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору имущество, указанное в пункте 1.1 договора, по актам приема-передачи не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя  арендодатель обязуется возмещать арендатору расходы на реконструкцию и модернизацию арендуемого имущества, произведенные только по согласованию с арендодателем, приобретение и монтаж нового теплоэнергетического имущества, используемого в целях, указанных в пункте 1.1 договора, в размере произведенных неотделимых улучшений за вычетом сумм их амортизации. Принимать в собственность произведенные арендатором в ходе работ по модернизации имущества неотделимые улучшения, а также новое имущество, приобретение и монтаж которого осуществлен арендатором, в порядке, установленном договором (пункт 2.1.4). 

         Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить текущий и капитальный ремонт имущества, самостоятельно нести расходы по оплате коммунальных услуг (пункт 2.2.6), заключить договоры с потребителями, исполнителями коммунальных услуг на предоставление ресурсов, указанных в пункте 1.2 договора. Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения на предоставление соответствующих услуг (ресурсов) осуществляется арендатором согласно действующему законодательству (пункт 2.2.7 договора). Арендатор имеет право взимать в свою пользу с потребителей, исполнителей плату за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, арендуемым согласно договору (пункт 2.4.4 договора). 

        В соответствии с пунктом 3.1 договора на основании протокола рассмотрения заявок в конкурсе на право заключения договора аренды муниципального имущества администрации муниципального образования городское поселение «поселок Онохой» от 29.04.2013 №2 ставка арендной платы устанавливается в размере: объекты теплоснабжения 124 461 рубль 12 копеек в месяц, объекты холодного водоснабжения 422 рубля в месяц. 

        Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, заключен сроком на 5 лет (пункт 5.1 договора).

       В приложении №1 сторонами согласован перечень муниципального имущества. 

       14.05.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества №2 (л.д. 25-30, т.1), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование и владение на правах аренды муниципальное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, поселок Онохой, далее по тексту «имущество» в следующем составе: приложение №1. 

         Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору имущество, указанное в пункте 1.1 договора, по актам приема-передачи не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя  арендодатель обязуется возмещать арендатору расходы на реконструкцию и модернизацию арендуемого имущества, произведенные только по согласованию с арендодателем, приобретение и монтаж нового теплоэнергетического имущества, используемого в целях, указанных в пункте 1.1 договора, в размере произведенных неотделимых улучшений за вычетом сумм их амортизации. Принимать в собственность произведенные арендатором в ходе работ по модернизации имущества неотделимые улучшения, а также новое имущество, приобретение и монтаж которого осуществлен арендатором, в порядке, установленном договором. 

         Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить текущий и капитальный ремонт имущества, самостоятельно нести расходы по оплате коммунальных услуг (пункт 2.2.6), заключить договоры с потребителями, исполнителями коммунальных услуг на предоставление ресурсов, указанных в пункте 1.2 договора. Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения на предоставление соответствующих услуг (ресурсов) осуществляется арендатором согласно действующему законодательству (пункт 2.2.7 договора). Арендатор имеет право взимать в свою пользу с потребителей, исполнителей плату за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, арендуемым согласно договору (пункт 2.4.4 договора). 

        В соответствии с пунктом 3.1 договора на основании протокола рассмотрения заявок в конкурсе на право заключения договора аренды муниципального имущества администрации муниципального образования городское поселение «поселок Онохой» от 29.04.2013 №2 ставка арендной платы устанавливается в размере 4 982 рублей в месяц без учёта налога на добавленную стоимость. 

        Арендатор обязуется своевременно ежемесячно равными долями производить платежи до 10 числа каждого расчётного месяца (пункт 3.2 договора).

        Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, заключен сроком на 5 лет (пункт 5.1 договора).

       В приложении №1 сторонами согласован перечень муниципального имущества.

       20.05.2013 сторонами подписаны акты приёма-передачи имущества по договорам аренды муниципального имущества №1 и №2.

       25.12.2015 общество обратилось к главе МО ГП «Поселок Онохой» с просьбой о финансировании капитального ремонта из средств муниципального бюджета (л.д. 12, т.3) .

       В ответ на данное письмо администрацией в адрес общества направлено письмо №45 от 25.01.2016 с указанием на то, что в договоре не предусмотрено финансирование мероприятий по капитальному ремонту арендованного имущества из средств муниципального бюджета, а также указано на обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт имущества, самостоятельно нести расходы по оплате коммунальных услуг (л.д. 14, т.3).

       21.11.2016 в администрацию от общества поступило письмо (л.д. 36-39, т.1), согласно которому в рамках выполнения обязательств по договору аренды муниципального имущества №1 от 14.05.2013 общество, в лице своего субарендатора ООО «ЖКХ Онохойское», провело в течение 2015 года на объектах коммунального хозяйства, находящихся у него в аренде, работы капитального характера. Направлены на рассмотрение сметы, акты по форме КС-2 и КС-3, дефектные ведомости и акты выполненных работ в соответствии с приложением №1. Предложено подписать вышеуказанные документы и возвратить 1 экземпляр обществу. 

        04.04.2017 в администрацию от общества поступило письмо (л.д. 10-12, т.2), согласно которому в рамках выполнения обязательств по договору аренды муниципального имущества №1 от 14.05.2013 общество, в лице своего субарендатора ООО «ЖКХ Онохойское», провело в течение 2016 года на объектах коммунального хозяйства, находящихся у него в аренде, работы капитального характера. Направлены на рассмотрение сметы, акты по форме КС-2 и КС-3, дефектные ведомости и акты выполненных работ в соответствии с приложением №1. Предложено подписать вышеуказанные документы и возвратить 1 экземпляр обществу.

Администрация в рамках дела №А10-4231/2017 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к  обществу о расторжении договоров аренды муниципального имущества от 14.05.2013 №1 и №2. 

          Производство по делу №А10-4231/2017  прекращено в связи с отказом истца от иска.

06.10.2017 сторонами подписаны соглашения о расторжении договоров аренды муниципального имущества от 14.05.2013 №1 (л.д. 119, т.2) и №2 (л.д. 123, т.2).                 

           24.11.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия №396 с просьбой возместить стоимость улучшений арендованного имущества в сумме 3 350 995 рублей 55 копеек (л.д. 15-16, т.2).

          22.01.2018 в ответ на претензию администрация сообщила об отсутствии законных оснований для оплаты заявленных требований из бюджета поселения (л.д. 157, т.2).

          Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Исковые требования о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества заявлены истцом в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец произвел неотделимые улучшения, в связи с чем  вправе требовать возмещения стоимости затрат после расторжения договоров аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктами 2.1.4 договоров аренды муниципального имущества предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя  арендодатель обязуется возмещать арендатору расходы на реконструкцию и модернизацию арендуемого имущества, произведенные только по согласованию с арендодателем, приобретение и монтаж нового теплоэнергетического имущества, используемого в целях, указанных в пункте 1.1 договора, в размере произведенных неотделимых улучшений за вычетом сумм их амортизации. Принимать в собственность произведенные арендатором в ходе работ по модернизации имущества неотделимые улучшения, а также новое имущество, приобретение и монтаж которого осуществлен арендатором, в порядке, установленном договором.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2015 №1451 «О предоставлении финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры»: «модернизация объекта коммунальной инфраструктуры» - реализация мероприятий по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта коммунальной инфраструктуры, в том числе путем замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования, входящего в состав объекта коммунальной инфраструктуры, современным, более производительным оборудованием. Модернизация объекта коммунальной инфраструктуры может осуществляться в ходе его реконструкции.

В силу норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учётом  условий  договоров аренды муниципального имущества, арендатор должен доказать, что улучшения арендованного имущества произведены им за счет собственных средств и с письменного согласия арендодателя; расходы на реконструкцию и модернизацию арендуемого имущества произведены по согласованию с арендодателем; арендатором осуществлено приобретение и монтаж нового теплоэнергетического имущества, используемого в целях, указанных в пункте 1.1 договора; досрочное расторжение договора произошло по инициативе арендодателя.

Вместе с тем, истец не подтвердил достоверными доказательствами: факт того, улучшения арендованного имущества произведены им за счет собственных средств и с письменного согласия арендодателя; факт осуществления реконструкции и модернизации арендуемого имущества, расходы на которые произведены по согласованию с арендодателем; факт осуществления арендатором приобретения и монтажа нового теплоэнергетического имущества, используемого в целях, указанных в пункте 1.1 договора, а также факт досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Письмо истца от 25.12.2015 таковым доказательством не является (л.д. 12, т.3). 

Из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что досрочное расторжение договоров аренды (06.10.2017) вызвано принятием (13.02.2017) в отношении арендатора заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) по делу № А10-608/2017.

06.10.2017 сторонами подписаны соглашения о расторжении договоров аренды муниципального имущества от 14.05.2013 №1 (л.д. 119, т.2) и №2 (л.д. 123, т.2).                 

Из представленных истцом в материалы дела смет, актов по форме КС-2, справок о стоимости выполненных работ и затрат, актов приёмки-сдачи, дефектных ведомостей следует, что истцом производились работы по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. 

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вместе с тем, пунктами 2.2.6 спорных договоров установлено, что арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить текущий и капитальный ремонт имущества, самостоятельно нести расходы по оплате коммунальных услуг.

В судебном заседании представитель истца подтвердила факт несения арендатором обязанности в соответствии с условиями договоров производить за свой счет капитальный и текущий ремонт переданного в аренду имущества.

Условиями договоров аренды не предусмотрено возмещение арендодателем затрат арендатора на капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества. 

Кроме того, из материалов дела и пояснений представителя администрации следует, что арендодатель не давал согласия на проведение за его счет реконструкции и модернизации арендуемого имущества, приобретение и монтаж нового теплоэнергетического имущества; документация на проведение реконструкции и модернизации имущества, виды, объемы работ и их стоимость не были согласованы.

Для определения факта наличия неотделимых улучшений арендованного имущества, их объёма и стоимости необходимы специальные познания, которые возможно решить путем назначения судебно-строительной экспертизы.

При рассмотрении спора суд разъяснял сторонам право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы. Ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

В силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Кроме того, на основании распоряжения администрации муниципального образования городского поселения «поселок Онохой» от 17.10.2018 №51 назначена комиссия для обследования объектов жилищно-коммунального хозяйства пгт. Онохой с целью определить, проводилась ли реконструкция и модернизация в период 2015-2016 годы. В состав комиссии был включен представитель общества, который на обследование не явился. В ходе обследования было установлено, что:

 в центральной котельной по адресу: Республика Бурятия, 

<

...> ЛПК установлены 6 отопительных котлов. Два из них установлены в 2000 году, два в 2011, один в 2012 и один в 2014 году. В 2015-2016 годах новые котлы не устанавливались, соответственно мощность котельной с 2014 года не изменялась; 

в квартальной котельной по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, пгт. Онохой ул. Строительная д.13 установлено 4 котла. Все они устанавливались в 2002 году. В 2015 -2016 годах новые котлы не устанавливались, мощность котельной не менялась с 2002 года. 

 Замена светильников, вентилей, задвижек, затворов, клапанов, дымососов не является неотделимым улучшением имущества, так как не расширяет его функциональные возможности, не увеличивает мощность котельных. 

При установленных по данному делу конкретных фактических обстоятельствах требования истца о взыскании с администрации стоимости неотделимых улучшений в размере 3 350 995 рублей 55 копеек являются необоснованными. 

         С учётом вышеприведённого нормативно-правового регулирования и установленных по данному делу конкретных обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

            Рассмотрев ходатайство истца об уменьшении размера государственной пошлины, суд, исходя  из имущественного  положения истца, подтвержденного  представленными в материалы дела доказательствами, считает возможным на основании пункта 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации уменьшить размер государственной  пошлины до 2 000 рублей.

         Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Взыскать с открытого акционерного общества «Региональная управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяБелоглазова Е.В.