АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-3553/2022

28 сентября 2023 года

г. Симферополь

Резолютивная часть решения оглашена 21 сентября 2023 года.

Полный текст решения составлен 28 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>)  к Обществу с ограниченной ответственностью «КНК» (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>) о взыскании,

участники процесса не явились 

 

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «На Крупской» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КНК» с учетом уточненных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принятых судом к рассмотрению в редакции от 14.06.2023, в котором просит суд:  

-  взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КНК» в пользу взыскателя Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» задолженность по арендной плате за аренду нежилого помещения в МКД за период с 01.11.2020 по 21.12.2021  в размере 299 280,00 рублей. 

-  взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КНК» в пользу взыскателя Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» пени, за несвоевременное внесение арендной платы в размере 145 480,08 рублей.

-  взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КНК» в пользу взыскателя Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 7 508,19 рублей.

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КНК» в пользу взыскателя Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 842,00 рублей. 

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств ответчика по внесению оплаты за аренду нежилого помещения в МКД по Договору № 1А-2020 от 01.11.2020. 

Определением от 04.03.2022 суд принял исковое заявление к производству судьи Лагутиной Н.М. с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства. 

Определением от 25.04.2023 суд определил перейти к рассмотрению спора по общим правилам искового производства, назначил дату предварительного судебного заседания. 

После завершения рассмотрения всех, вынесенных в предварительное заседание вопросов, суд перешел к судебному разбирательству в порядке ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о чем было вынесено соответствующее  протокольное определение от 04.07.2022.

В порядке ст. 158 АПК РФ судебное разбирательство было отложено на 07.09.2023.

Руководствуясь статьей 163 АПК РФ, суд объявил перерыв в судебном заседании до 21.09.2023.

Участники процесса в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела почтовые уведомления с отметкой  о вручении корреспонденции по адресу регистрации, а также письменные  позиции сторон относительно предмета спора. 

Суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по данному делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу и суд удалился в совещательную комнату для принятия решения.

На основании части 2 статьи 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена только резолютивная часть принятого решения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

01 ноября 2020 года между Товариществом собственников недвижимости «На Крупской»  (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «КНК» (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения (на срок менее года) № 1А-2020 (далее - Договор).

Предметом договора является  передача Арендатору  во временное  пользование за плату объект недвижимого имущества – нежилое помещение (далее помещение), расположенное по адресу: 

<

...>. 

Помещение находится на цокольном этаже многоквартирного жилого дома под литерой «А», общая площадь - 139,2 кв. м, кадастровый номер 90:22:0102214855.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 4.1., составляет 1 месяцев, с 01.11.2020 по 31.10.2021. 

Как указывает истец в своем исковом заявлении, 01.11.2020 после подписания Договора, Арендодатель фактически передал Арендатору ключи от вышеназванного нежилого помещения, по передаточному акту. 

В соответствии с п. 2.2. общая стоимость аренды составляет 69 600,00 рублей в месяц без учета НДС.

Арендатор в течении 5-ти рабочих, дней с момента подписания Акта приема-передачи помещения перечисляет Арендодателю аванс в размере 69 600,00 рублей без НДС в счет арендной .платы за последний месяц аренды (пункт 2.2.1 договора).

Согласно пункта 2.3. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем не позднее 10 числа месяца, в котором Арендатор пользовался имуществом. 

Арендатор возмещает Арендодателю стоимость предоставленных коммунальных услуг, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. 

Согласно пункта 4.2. Договора, если Арендатор  будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за 1 (один) месяц до окончания действия настоящего договора. 

22.10.2021 Арендодателем было получено письмо №19/10 от 19.10.2021 за подписью генерального директора Общества с ограниченной ответственностью «КНК», в котором он уведомляет Товарищество собственников недвижимости «На Крупской» о намерении не продлевать Договора аренды №А1-2020.

Как указывает истец, фактически, ключи от арендуемого помещения были возвращены Арендодателю 22.11.2021. 

Так, из приведенного в исковом заявлении расчета истца, следует, что стоимость арендуемого помещения за период с 01.11.2020 по 22.11.2021 составила 885 540, 81 рублей. 

Однако, истец указывает, что Общество с ограниченной ответственностью «КНК» оплатило стоимость аренды помещения за указанный период с 01.11.2020 по 22.11.2021, всего на 584 640,00 рублей, что подтверждается приложенными к исковому заявлению платежными поручениями. 

Также, у Арендатора перед Арендодателем сложилась задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 7 508,19 рублей, исходя из приведенного в исковом заявлении расчета. 

По мнению истца, арендатором допущено ненадлежащее исполнение обязательств по указанному договору в части внесения арендных и коммунальных  платежей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением  в суд.

Исследовав материалы  дела, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, ввиду следующего. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно требованиям статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 указанного Кодекса гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, как того требует статья 310 ГК РФ.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

17.03.2023 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которого он возражает относительно удовлетворения исковых требований, указывает, что общая сумма была выплачена арендатором в полном объеме, ссылаясь на пункт 2.2.2. заключённого  между сторонами Дополнительного соглашения от 01.11.2020, к Договору аренды нежилого помещения (на срок менее года) № 1А-2020, согласно которого Арендодатель устанавливает для Арендатора льготный период по уплате арендной платы в течении 4 месяцев с момента передачи имущества по акту-приема-передачи, с целью осуществления Арендатором ремонтных работ и организации заезда в имущество. Ставка арендной платы на льготный период устанавливается в размере 50% от суммы арендной платы, указанной в пункте 2.2. Договора. 

Также, ответчик указал, что фактически арендуемое помещение было передано Арендатору 18.12.2020, путем подписания передаточного акта.

Согласно статье 71 АПК РФ оценка доказательств и выводы суда должны быть основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств по делу. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими в совокупности. 

Так, судом установлено, что материалы дела содержат копии подписанных между истцом и ответчиком Передаточных актов по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2020 и от 18.12.2020, имеющие разную редакцию. 

В соответствии с частью 6 статьи 71 АПК РФ  арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Так, в целях полного, всестороннего и объективного исследования доказательств по делу, Определением от 19.07.2023 суд обязал истца представить оригинал  Передаточного акта по договору аренды нежилого помещения  от 01.11.2020 для  обозрения  судом.

Однако истцом подлинник указанного Передаточного акта от 01.11.2020 представлен не был, поскольку, исходя из устных пояснений представителя истца, истец не располагает оригиналом указанного Передаточного акта. 

В судебном заседании 07.09.2023 представитель ответчика представил на обозрение суда подлинник Передаточного акта по договору аренды нежилого помещения от 18.12.2020.

Представителем истца не оспаривался факт подписания между сторонами договора указанного Передаточного акта от 18.12.2020.

Таким образом, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд оценивает Передаточный акт по договору аренды нежилого помещения от 18.12.2020 как надлежащее доказательство передачи Арендодателю нежилого помещения в аренду, с 18.12.2020. 

Суд не принимает во внимание довод ответчика относительно предоставления Арендатору льготного периода для уплаты арендной платы в размере 50 % от оговорённой в пункте 2.2. Договора цены (69 600,00 рублей) в течение первых четырёх месяцев срока аренды, ввиду следующего.

Судом установлено, что 01.11.2020 между сторонами Договора аренды нежилого помещения № 1А-2020 от 01.11.2020 было заключено Дополнительное соглашение, согласно которому стороны решили дополнить Договор пунктом 2.2.2 и изложить его в следующей редакции: «с целью осуществления арендатором ремонтных работ и организации заезда в имущество, арендодатель устанавливает для арендатора льготный период по уплате арендной платы в течение 4 (четырех) месяцев с момента передачи имущества по акту приема - передачи. Ставка арендной платы на льготный период устанавливается в размере 50 % от суммы арендной платы, указанной в п. 2.2».

Согласно пункта 3.1.4. Договора, Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить за счет собственных средств улучшения арендованного имущества. 

Однако, как указывал истец, в период действия Договора аренды, Арендатор не обращался к Арендодателю в целях получения его письменного согласия на проведение каких-либо ремонтных работ в арендуемом помещения. Кроме того, Арендодатель не принимал какого-либо участия в приемке выполненных ремонтных работ на объекте аренды.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Арендатором не исполнены установленные договором обязанности по согласованию и проведению ремонта в арендуемых помещениях.

В ходе рассмотрения дела ответчиком не представлены доказательства проведения ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении и связанных с ними затрат. 

Более того, согласно пункта 4 Передаточного акта от 18.12.2020, на момент приема-передачи помещение находится в следующем техническом состоянии: 

- стены отштукатурены, перегородки – гипсокартонной.

- потолок: грильято – 7,9 кв.м., утеплен мин.ватой – 68,47 кв.м.

- пол: плитка напольная – 69,2 кв.м., линолеум – 33,1 кв.м.

- окно металлопластиковое, одностворчатое – 1 шт.

- дверь наружная: металлическая – 2 шт., межкомнатная: металлическая – 2 шт., деревянная – 3 шт., металлическая (гофрокартон) – 2 шт.

- внутренние коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение.

- бойлер 100 л., 1 шт., унитаз – 1 шт., раковина с пьедесталом – 1 шт. 

 Оценка общего состояния помещения удовлетворительное, согласно п. 5 Передаточного акта от 18.12.2020.

 Таким образом, ответчиком не представлено доказательств необходимости и проведения ремонтных работ на объекте аренды в виду чего суд полагает, что у ответчика отсутствуют право на льготный период оплаты арендной платы, установленной пунктом  2.2.2. договора.

   С учетом изложенного в совокупности, материалами дела подтверждается, что Арендатор в период срока действия договора, с момента передачи арендуемого помещения, был обязан ежемесячно вносить арендную плату за аренду нежилого помещения в размере, предусмотренном пунктом 2.2. Договора  (69 600 рублей), а также стоимость коммунальных услуг. 

 В соответствии с пунктом  4.1. Договора, он заключен на срок 11 месяцев, с 01.11.2020 по 31.10.2021.

Пунктом 4.4. Договора предусмотрено, если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Согласно пункта 4.2. Договора, если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за 1 (один) месяц до окончания действия настоящего договора. 

Так, 20.10.2021 ответчиком  в адрес Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» было направлено Уведомление исх.№19/10 от 19.10.2021 об отсутствии намерений продлевать договор на новый срок. 

Как указывает ответчик, Арендодатель фактически игнорировал условия договора и отказывался встретиться с представителя Арендатора, для подписания передаточного акта и возврата помещения, в том числе передачи ключей от помещения, в связи с чем 21.11.2021 в адрес Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» было направлено уведомление исх.№01/11 от 01.11.2021, подписанный со стороны Общества с ограниченной ответственностью «КНК» передаточный акт возврата помещения и ключи от помещения. 

Таким образом, суд полагает верным определить срок арендного пользования помещением по 31.10.2021, учитывая направление ответчиком 19.10.2021 передаточного акта возврата помещения, а также Уведомления исх.№19/10 об отсутствии намерений продлевать договор на новый срок, также принимая во внимание срок аренды, установленный пунктом 4.1. Договора.  

Таким образом, верным  периодом начисления  основной задолженности по договору следует считать с 18.12.2020 по 31.10.2021. 

С учетом изложенного, принимая во внимание период начисления задолженности  с 18.12.2020 по 31.10.2021, размер основной задолженности по внесению ежемесячных арендных платежей за аренду нежилого помещения по Договору аренды № 1А-2020, составляет  142 792, 26 рублей.

Однако, на момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ответчиком арендной платы по Договору на сумму 142 792, 26 рублей, рублей, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите, согласно статье 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 6.4. Договора, в случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0.1% от суммы долга за каждый день просрочки. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по Договору, истец воспользовался правом применения к нему меры ответственности, предусмотренной положениями ст. 330 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Проверив правильность представленного истцом расчета неустойки, суд считает его  арифметически неверным, учитывая определенный судом размер основной задолженности ответчика,  а также заявленный истцом период начисления неустойки, расчет пени по данному делу следует произвести следующим образом: 

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 22.11.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

142 792,26

22.11.2021

22.03.2023

486

142 792,26 ? 486 ? 0.1%

69 397,04 р.

Итого:

69 397,04 руб.

Сумма основного долга: 142 792,26 руб.

 

Контррасчет ответчиком не представлен, какие-либо возражения в указанной части требований ответчиком так же не были представлены, заявлений в порядке  ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки ответчиком также суду не представлено. 

Также, у Арендатора перед Арендодателем сложилась задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 7 508,19 рублей, исходя из приведенного в исковом заявлении расчета за период с 01.11.2020 по 22.11.2021. 

Однако, проверив указанный расчет истца, суд считает его арифметически неверным, поскольку фактически арендуемое помещение было передано Арендатору 18.12.2020, согласно Передаточного акта по договору аренды нежилого помещенияот 18.12.2020.

С учетом изложенного, коммунальные платежи за ноябрь 2020 года в размере 3543,84 рублей не подлежат взысканию с ответчика, в связи с чем сумма задолженности по коммунальным платежам составляет 3964,35 рублей. 

23.05.2022 ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка.

Однако данное ходатайство ответчика не подлежит удовлетворению в виду следующего. 

Определением от 11.01.2022 по делу №А83-24538/2021 судом отменён судебный приказ Арбитражного суда Республики Крым от  21.12.2021 по делу №А83-24538/2021 о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «КНК» в пользу Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по внесению арендной платы за нежилое помещение в МКД за период с 01.11.2020 по 22.11.2021 в сумме 308 409,00 рублей (триста восемь тысяч четыреста девять рублей 00 копеек), а так же государственную пошлину в размере 4 584,00 рублей.

В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62 (ред. от 05.04.2022) "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве" правила части 5 статьи 4 АПК РФ не применяются при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) после отмены судебного приказа арбитражным судом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

С учетом увеличения исковых требований, суд считает необходимым взыскать в федеральный бюджет с истца государственную пошлину в размере 2877, 00 рублей. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, - 

 

РЕШИЛ:

1.   Исковые требования удовлетворить частично.  

 2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КНК» в пользу Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» задолженность по арендной плате за аренду нежилого помещения в МКД по Договору №№ 1А-2020 от 01.11.2020 за период с 18.12.2020 по 31.10.2021  в размере 142 792,26  рублей, пени, за несвоевременное внесение арендной платы в размере 69 397,04 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 3964, 35 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 5757,00 рублей.

 3.  В остальной части исковых требований отказать. 

 4. Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «На Крупской» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2877,00 рублей.

 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                                             Н.М. Лагутина