Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-103903/18

14 марта 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 07 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района к ЗАО "ТОР",

третьи лица - Министерство имущественных отношений МО, ТУ Росимущества в МО

о взыскании задолженности и пени по договору № ДЗ-283 от 02.08.2004г., расторжении договора.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 07.03.2019

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее – истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "ТОР" (далее – ответчик, арендатор) с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02.08.2004 за период со 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года в размере 464 962 руб. 50 коп., пеней за период с 16.06.2018 по 3 квартал 2018 в размере 14 181 руб. 36 коп., а всего в общей сумме 479 143 руб. 06 коп.; о расторжении договора аренды № ДЗ-283 от 02.08.2004, заключенного между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ЗАО "ТОР"; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070403:62.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02.08.2004 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, пени, начисленные на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать возвратить земельный участок.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений МО, ТУ Росимущества в МО.

В судебное заседание стороны не явились. От истца через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании до 07 марта 2019 года 15:15.

После перерыва стороны не явились.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о принятии настоящего искового заявления к производству в адрес ответчика и третьих лиц. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что ответчик и третьи лица извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 02 августа 2004 года Администрация Сергиево-Посадского муниципального района (арендодатель) и ООО «Управление капитального строительства» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № Д3-283, по условиям которого арендодатель передает арендатору в возмездное пользование земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070403:0062, площадью 1500 кв.м., относящийся к землям поселений, расположенный по адресу: 

<

...> за зданием ресторана «Золотое кольцо».

Срок аренды участка установлен на 10 лет (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок на 2004 год составляет 231 165 руб.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, до 25-го числа текущего месяца.

На основании пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении ставки земельного налога. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения новой ставки земельного налога, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением к договору.

В силу пункта 4.4.3 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

13 декабря 2006 года ООО «Управление капитального строительства» и ООО «Утес» заключили договор об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070403:0062.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 25 декабря 2006 года (номер записи в ЕГРП 50-5005/094/2006-262).

ООО «Утес» (продавец) и ООО «ТОР» (покупатель) 16 декабря 2013 года заключили договор купли-продажи недвижимого имущества – объект, незавершенный строительством: нежилое здание, общая площадь 514,50 кв.м., инв. № 263:075-12792, литА-А1, кадастровый (условный) номер 50-50-05/027/2005-100 – с передачей прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02 августа 2004 года.

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период со 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года в размере 464 962 руб. 50 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 16.06.2018 по 3 квартал 2018 в размере 14 181 руб. 36 коп.

Истцом 16.10.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 15.10.2018 №470, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение 5 дней с момента получения претензии, а также уведомлением от 15.10.2018 №471 было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Частью 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 года №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусмотрено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. 

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, ответчиком о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, начисленные пени подлежат взысканию.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы за пользование земельным участком не в полном объеме. 

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2016 года по делу № А41-11623/16 и от 18 мая 2017 года по делу № А41-24551/17 с ЗАО «ТОР» в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области взыскана задолженность по арендной плате на основании договора аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02 августа 2004 года в размере 1 272 270 руб. 34 коп. за период с 08 октября 2014 года по 24 февраля  2016 года и пени в размере 140 820 руб. 14 коп., 791 969 руб. 10 коп. за период с 25 февраля 2016 года по 31 декабря 2016 года, 91 005 руб.  46 коп. неустойки за период с 25 февраля  2016 года по 18 января 2017 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2018 года по делу №А41-2284/18 с ЗАО «ТОР» в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области взыскана задолженность по арендной плате на основании договора аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02 августа 2004 года в размере 379 962 руб. 50 коп. за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. и пени за период с 16.03.2017 г. по 24.07.2017 г. в размере 14 193 руб. 40 коп.   

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28 сентября 2018 года по делу №А41-48900/18 с ЗАО «ТОР» в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области взыскана задолженность по арендной плате на основании договора аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02 августа 2004 года с  3 кв. 2017 г. по 1 кв. 2018 года,  подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № ДЗ-283 от 02.08.2004 г., а также 37 080, 76 рублей неустойки за период с 16.09.2017 г. по 31.03.2018

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности существенного нарушения обязанности по внесению арендной платы в полном объеме два раза подряд, ввиду причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом 16.10.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 15.10.2018 №470, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение 5 дней с момента получения претензии, а также уведомлением от 15.10.2018 №471 было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного законом претензионного порядка в части требования о расторжении договора аренды.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Требование истца о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070403:62 в том состоянии, в котором он его получил, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно имеющемуся в материалах дела договору купли-продажи от 16.12.2013 объект, незавершенный строительством: нежилое здание, общая площадь 514,50 кв.м., инв. № 263:075-12792, литА-А1, кадастровый (условный) номер 50-50-05/027/2005-100, расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070403:62.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ЗК РФ, ч. 1 ст. 35 ГК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Пунктом 5 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (в т.ч. не завершенный строительством), не может быть возвращен по основаниям статьи 622 ГК РФ, до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенного на нем. В данном случае требования, касающегося судьбы сооружения, расположенного на спорном земельном участке, истцом не заявлялось.

Кроме того, из сведений представленной выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070403:62 следует, что собственником спорного земельного участка является Российская Федерация (запись о регистрации от 20.08.2004 №50-01/05-60/2004-108).

Следовательно, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о возврате земельного участка, заявленных органом местного самоуправления.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ЗАО "ТОР" в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района по договору № ДЗ-283 от 02.08.2004 задолженность за период со 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года в размере 464962 руб. 50 коп., пени за период с 16.06.2018 по 3 квартал 2018 в размере 14181 руб. 36 коп., а всего в общей сумме 479143 руб. 06 коп.

Расторгнуть договор аренды  № ДЗ-283 от 02.08.2004, заключенный между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ЗАО "ТОР".

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Взыскать с ЗАО "ТОР" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 18582 руб. 86 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

 

СудьяЮ.С. Петропавловская