АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4262/2021

31 августа 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от УМС г. Владивостока: ФИО1, представитель по доверенности от 25.12.2020 № 28/5-11144 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу жалобы управления муниципальной собственности г. Владивостока

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2021

по делу № А51-5793/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3

третье лицо: министерство земельных и имущественных отношений по Приморскому краю

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды     

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318253600088104, ИНН 

<

***>; далее – предприниматель ФИО2) о взыскании 1 699 604 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.09.2020 и 185 362 руб. 02 коп. пени за период с 12.01.2016 по 21.10.2020 (дело                         № А51-5793/2020), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 318253600088895, ИНН 

<

***>; далее – предприниматель ФИО3) о взыскании 1 858 969 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2020 и 272 130 руб. 15 коп. пени за период с 02.03.2016 по 21.10.2020 (дело                       № А51-5970/2020) по договору аренды земельного участка от 17.06.2014                    № 05-Ч-18968 (с учетом объединения определением от 29.06.2020 дел и уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;  далее - АПК РФ).

На основании статьи 51 (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство земельных и имущественных отношений по Приморскому краю. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.02.2021 в пользу УМС г. Владивостока с предпринимателя ФИО2 взыскано 272 838 руб. 66 коп. основного долга за период с 09.03.2017 по 30.09.2020, 59 871 руб. 33 коп. пени за период с 09.03.2017 по 21.10.2020; с предпринимателя ФИО3 – 448 509 руб. 37 коп. основного долга за период с 09.03.2017 по 30.09.2020, 47 980 руб. 46 коп. пени за период с 09.03.2017 по 21.10.2020. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                          от 07.05.2021 решение от 18.02.2021 изменено. В пользу управления взыскано с предпринимателя ФИО2 272 838 руб. 66 коп. основного долга, с предпринимателя ФИО3 448 509 руб. 37 коп. основного долга, 47 980 руб. 46 коп. пени. В остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что размер арендной платы подлежит регулированию за весь период использовании земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами, изменяющими нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета независимо от воли сторон и условий договора и без внесения в текст договора подобных изменений. Истец не согласен с выводом судов о применении при расчете арендной платы коэффициента функционального использования (Кфи) равного 4, поскольку Кфи равный 12 является недействующим при расчете арендной платы для всех арендаторов только с 13.02.2020, с момента вступления решения суда общей юрисдикции. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления поддержал свою позицию, изложенную в жалобе, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность принятого апелляционного постановления с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

По материалам дела установлено, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (департамент, арендодатель) и предпринимателями ФИО2, ФИО3 (арендаторы) заключен договор аренды от 17.06.2014 № 05-Ч-18968 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050059:1238, площадью 1739 кв.м, расположенного по адресу в районе ул. Маковского, д. 200 а, цель предоставления: для строительства торгового центра, разрешенное использование: объекты розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, сроком действия на 5 лет. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата установлена в размере 39 308 руб. 74 коп. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца, за неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора (пункт 2.3 договора). 

Согласно пункту 2.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя. 

В пункте 3.2.3 договора определено, что арендодатель обязан своевременно информировать арендатора об изменении арендной платы. 

В силу пункта 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. 

Право аренды ответчиков на арендуемый земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. 

21.10.2015 управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока выдано разрешение на строительство             № RU25304000-152/2015: возведение объекта – торговый центр в районе      ул. Маковского, д. 200 а в г. Владивостоке, затем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 № RU25304000-106/2017. 

24.04.2018 предприниматели зарегистрировали право собственности на построенный объект – нежилое здание: торговый центр, площадью 287,3 кв.м, кадастровый номер 25:28:050059:1379. 

Письмом от 23.11.2017 №20/44192 арендодатель уведомил арендаторов о перерасчете арендной платы и установлении ее с 01.03.2015 в размере 10 482 руб. 33 коп., с 22.08.2016 – 15 723 руб. 49 коп., с 01.01.2017 – 13 128 руб. 69 коп.

Уведомлениями от 22.01.2018 № 20/1405, № 20/1404 департамент сообщил предпринимателям о произведении перерасчета с 21.10.2017 по договору аренды, арендная плата составила 16 410 руб. в месяц с каждого арендатора. 

УМС г. Владивостока произведен перерасчет арендной платы, согласно которому арендная плата для каждого ответчика в месяц составила: с 01.03.2015 по 20.10.2015 составила 10 482 руб. 33 коп.; с 21.10.2015 по 31.12.2016 – 19 654 руб. 37 коп.; с 01.01.2017 по 27.12.2017 – 16 410 руб. 86 коп; с 28.12.2017 – 78 772 руб. 13 коп. 

На основании указанного перерасчета у ответчиков образовалась задолженность по арендным платежам с начислением пени уполномоченным органом в спорный период, в связи с чем в адрес предпринимателей направлены предупреждения от 12.09.2019 № 28/16-7125, № 28/16-7126 о необходимости ее погасить, неисполнение данного требования явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска. 

В соответствии с правилами статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ закреплено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В подпункте 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

С учетом приведенных норм права и анализа условий договора аренды арендная плата является регулируемой.

Пунктом 4 постановления администрации Приморского края  от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – постановление   № 75-па) предусмотрено, размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле:  А = К х Сап, где А – размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка.

Согласно пункту 2.4 решения Думы города Владивостока от 10.08.2015 № 208-мпа «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (далее - решение Думы № 208-мпа) в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Алл - арендная плата за год. руб.; Ас – ставка арендной платы, %; Скд – кадастровая стоимость земельного участка, рублей.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн – ставка земельного налога, %; Кфи – коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Пунктами 2.5, 2.6 решения Думы № 208-мпа предусмотрено, что Кфи и Ккор устанавливаются в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.5.9 приложения № 1 к решению Думы                    г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – решение Думы № 505) в данному случае Кфи составляет 2,5.

Из содержания подпункта 2 пункта 3 приложения к решению Думы         г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» следует, ставка налога на землю для арендуемого земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пункта 4 постановления № 75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. 

Таким образом, как установлено судами, арендная плата за период с 12.01.2016 по 20.10.2017 подлежала начислению в размере 13 128 руб. 69 коп. с каждого ответчика в месяц; за период с 21.10.2017 по 27.12.2017 в связи с возведением объекта незавершенного строительства - 16 410 руб. 86 коп. в месяц с каждого арендатора.

С 28.12.2017 (введение объекта в эксплуатацию) ввиду фактического использования арендуемого земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости при расчете арендной платы подлежит применению пункт 1.5.1 приложения № 1 к решению Думы № 505, предусматривающий для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента)» с Кфи 4, следовательно, как верно отмечено судами, размер арендной платы в месяц для каждого арендатора с этого момента составил 26 257 руб. 38 коп.

Решением Приморского краевого суда от 31.10.2019 по делу                              № 3а247/2019 пункт 1.5.1 приложения 1 к решению Думы № 505 в части установления значения Кфи 12 для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах», признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу (13.02.2020).  

В этой связи суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для применения управлением при расчете арендной платы по спорному договору аренды с 28.12.2017 по 30.09.2020 Кфи 12.

При этом рассмотрев, заявленное ответчиками ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции, руководствуясь правилами статей 195, 196, 200, пункта 3 статьи 202, пункта 1 статьи 207 ГК РФ, правовыми позициями, изложенными в пунктах 4, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установив, что с настоящим иском истец обратился 09.04.2020, правомерно признал срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и пени за период с 12.01.2016 по 08.03.2017 пропущенным, отказав в иске в данной части.

Произведя собственный расчет, суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению заявленные требования о взыскании основного долга с ФИО2 в сумме 272 838 руб. 66 коп. и пени за период с 09.03.2017 по 21.10.2020 в размере 59 871 руб. 33 коп., с ФИО3 основного долга в сумме 448 509 руб. 37 коп. и пени за период с 09.03.2017 по 21.10.2020 в размере 47 980 руб. 46 коп.

Поскольку у предпринимателя ФИО2 существовала переплата по пене, что подтверждено представленным управлением справочным расчетом от 02.11.2020, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с этого ответчика договорной неустойки, изменив решение суда в данной части, в остальном поддержав указанные выводы суда первой инстанции.

Довод УМС г. Владивостока о том, что поскольку пункт 1.5.1 приложения 1 к решению Думы № 505 решением Приморского краевого суда от 31.10.2019 по делу № За-247/19 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу (13.02.2020), то спорный коэффициент подлежит применению при расчете арендной платы за период с 28.12.2017 по 12.02.2020, противоречит правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 № 6171/10, пункте 10 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, пунктах 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016      № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена» и пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами».

 Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятого по делу судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом не допущено.

В этой связи основания для отмены апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2021 по делу № А51-5793/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                В.А. Гребенщикова

Судьи    М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова