ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-35761/2022

30 ноября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 ноября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Балакир М.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 22.11.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-29702/2023, 13АП-32330/2023, 13АП-32332/2023)  общества с ограниченной ответственностью «Инвест Девелопмент», общества с ограниченной ответственностью «Е-Флаер», ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2023 по делу № А56-35761/2022(судья Вареникова А.О.), принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест Девелопмент» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Е-Флаер» 

Иное лицо: ФИО2 

о взыскании, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест Девелопмент» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Е-Флаер» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 119 100 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 362 188, 58 руб., а также по дату исполнения решения суда, неустойки в размере 50 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с даты вступления его в законную силу и по день фактического исполнения решения, а также в связи с неисполнением ответчиком обязательства, обеспеченного залогом, обратить в пользу истца взыскание на имущество, заложенное по договору от 14.12.2020, а именно: на объект недвижимости, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, площадь: 31 662 кв.м., адрес (местонахождение объекта): Ленинградская область, Всеволожский район, ЗАО «Племенной завод Приневское» в районе деревни Новосаратовка, в массиве уч. Центральное, кадастровый номер участка 47:07:0605001:3.

Определением суда от 04.07.2022 г. к производству суда принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Е-Флаер» об уменьшении стоимости по договору купли-продажи от 14.12.2020 земельного участка, площадью: 31 662 кв.м, адрес (местонахождение объекта): Ленинградская область, Всеволожский район, ЗАО «Племенной завод Приневское» в районе деревни Новосаратовка, в массиве уч. Центральное, кадастровый номер участка 47:07:0605001:3, в связи с выявленными недостатками, до 160 000 000 руб., о взыскании разницы в виде уменьшения цены договора и ранее внесенных денежных средств ООО «Е-Флаер» по договору купли-продажи от 14.12.2020, в размере 60 900 000 руб., убытков в размере 10 000 000 руб.

Определением суда от 24.03.2023 г., суд принял изменение исковых требований истца, в соответствии с которыми истец просил расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка от 14.12.2020; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 362 188,58 руб. в отношении просроченной оплаты за период с 19.01.2022 по 18.03.2022 по состоянию на 06.04.2022, а также проценты, начисленные до даты расторжения договора.

06.06.2023 г. в суд первой инстанции поступило уточненное встречное исковое заявление , в котором ответчик просит уменьшить стоимость по договору купли-продажи от 14.12.2020 земельного участка, площадью: 31 662 кв.м, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, ЗАО «Племенной завод Приневское» в районе деревни Новосаратовка, в массиве уч. Центральное, кадастровый номер участка 47:07:0605001:3, в связи с выявленными недостатками, до 163 200 000,00 руб. со ссылкой на результаты проведённого экспертного исследования, в остальной части требования изменены не были.

Решением от 06.08.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области расторг договор купли-продажи от 14.12.2020, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал; в удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с решением, ООО «Инвест Девелопмент» обратилось с апелляционной жалобой об его изменении, полагая, что судом необоснованно отказано в части взыскания процентов за пользование денежными средствами с ООО «Е-Флаер».

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, оспаривая выводы суда, указал, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выраженных в не определении целей приобретения земельного участка – для строительства многоквартирного жилого дома и прилегающей социальной инфраструктуры с учетом наличия встречных обязательств истца об обеспечении доступа к земельному участка; 

Кроме того, по мнению Ответчика, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, выраженные в одновременным изменении истцом предмета и основания иска, необоснованном применения критерия существенности к обстоятельствам дела в отрыве от оценки условий такой оплаты и обязательств продавца по предоставлению доступа к земельному участку для его целевого использования; 

Ответчик также указывает, что суд не принял во внимание, что продавец ввел в заблуждение покупателя относительно качественных характеристик земельного участка с учетом принятия обязанностей по предоставлению доступа к данному участку; 

По мнению общества,неправильное толкование норм материального права привело к ошибочным выводам о наличии оснований для расторжения договора. 

Таким образом, ООО «Е-Флаер» просит отменить решение в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, в котором в удовлетворении искового заявления истца о расторжении договора, отказать, удовлетворить встречное исковое заявление ответчика в части уменьшения стоимости земельного участка до 163 200 000,00 руб., взыскать с истца разницу в виде уменьшения цены договора в размере 57 700 000,00 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФИО2, лицо не привлеченное к участию в деле, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, обязав в резолютивной части решения ООО «Е-Флаер» возвратить ООО «Инвест Девелопмент» спорный земельный участок, а ООО «Инвест Девелопмент» возвратить ООО «Е-Флаер» уплаченные за земельный участок денежные средства в размере 200 900 000 руб.

Кроме того, по мнению ФИО2 ,обжалуемый судебный акт может быть в последующем противопоставлен имущественным интересам ФИО2, что дает ему право на обжалование судебного акта.

22.11.2023 в судебном заседании апелляционного суда стороны поддержали свои апелляционные жалобы, возражая  против удовлетворения апелляционных жалоб остальных лиц.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвест Девелопмент» (продавец) и ООО «Е-Флаер» (покупатель) 14.12.2020 г. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, площадь – 31 662 кв.м., адрес (местонахождение объекта): Ленинградская область, Всеволожский район, ЗАО «Племенной завод ПРИНЕВСКОЕ» в районе деревни Новосаратовка, в массиве уч. Центральное, кадастровый номер участка 47:07:0605001:3.

Порядок расчетов по договору установлен разделом 2 договора, согласно которому цена Земельного участка составляет 340 000 000 руб., НДС не облагается. 

Цена по договору оплачивается в следующем порядке: денежные средства в 160 000 000 руб. (Сто шестьдесят миллионов) рублей покупатель уплачивает следующим образом: в размере 3 500 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 3 рабочих дней с момента получения покупателем нотариально заверенной копии протокола об одобрении крупной сделки продавца; 1 500 000 руб. уже оплачены покупателем в соответствии с соглашением от 28 октября 2020 и засчитываются в счет исполнения обязательств покупателя; размере 155 000 000 рублей путем перечисления денежных средств с использованием аккредитивной формы расчетов; денежные средства в размере 50 000 000 руб. за Земельный участок покупатель оплачивает путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения покупателем от компетентного государственного органа разрешения на строительство на земельном участке, но в любом случае не позднее двенадцати месяцев с момента регистрации права собственности на земельный участок на покупателя; денежные средства в размере 130 000 000 руб. за земельный участок покупатель производит равными ежемесячными платежами в течение двенадцати календарных месяцев с момента получения покупателем от компетентного государственного органа разрешения на строительство на земельном участке, либо с 12 месяца после государственной регистрации права покупателя на земельный участок без каких-либо дополнительных условий. 

Как указано в разделе 5 договора, право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации права собственности покупателя в регистрирующем органе. Стороны договорились обратиться в регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней с момента заключения настоящего договора и открытия аккредитивов покупателем в соответствии с п.2.1.1 договора. 

По акту приема-передачи от 26.01.2022 земельный участок был передан от продавца покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности на участок произведена 18.01.2021

Между тем, как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по уплате 130 000 000 руб. равными ежемесячными платежами в течение двенадцати календарных месяцев в соответствии с пунктом 2.2.2. Договора. 

Так, ответчиком осуществлен платеж в сумме 16 000 000 руб. 23.12.2021 и в сумме 44 900 000 руб. в счет оплаты платежа в размере 50 000 000 руб. предусмотренных пунктом 2.2.2 договора, после чего платежи в счет оплаты по пункту 2.2.3 больше не поступали.  Общая сумма долга по договору составила 119 100 000 руб. 

В связи с этим, ссылаясь на положения части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное нарушение покупателем обязательств по оплате товара, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму просроченного платежа. 

Ответчик, возражая на иск и предъявляя встречное требование об уменьшении цены объекта, ссылается на то, что цель приобретения земельного участка - строительство жилого комплекса, о чем было известно продавцу. Стоимость земельного участка на момент заключения договора, была определена сторонами с учетом возможности его использования покупателем по целевому назначению: для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Исполнение последних двух платежей было поставлено в зависимость от получения покупателем разрешения на строительство на приобретенном земельном участке. При этом, покупатель, приобретая спорный участок, рассчитывал, что к концу 2021 будет получено разрешение на строительство и оплата последнего платежа (130 000 000 руб.) будет произведена за счет привлеченных инвестиций в связи со стартом инвестиционного проекта. 

 По мнению покупателя, земельный участок является товаром ненадлежащего качества, поскольку был передан без доступа к землям (дорогам) общего пользования, в связи с чем использование участка по его прямому назначению (строительство многоквартирных домов) было заведомо для Продавца невозможно. Так, строительству предшествует получение разрешительной документации в виде разрешения на строительство, а без получения технических условий присоединения (права проезда по земельным участкам 47:07:0605001:216, 47:07:0605001:697, 47:07:0605001:506, 47:07:0605001:508) выдача разрешения невозможна. 

При этом пунктом 3.1.5. договора предусмотрена обязанность продавца выполнить мероприятия, необходимые и достаточные для обеспечения земельного участка выездом (заездом) в объёме планируемых покупателем объектов строительства. Покупатель неоднократно просил продавца обеспечить выполнение указанной обязанности (исполнить намерения) и получить согласия от собственников земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0605001:216, 47:07:0605001:697, 47:07:0605001:506, 47:07:0605001:508, поскольку через указанные участки было возможно обеспечить проезд (доступ) к дорогам общего пользования. Однако фактически такой доступ получен не был. Из-за бездействия продавца у покупателя истекают сроки действия выданных технических условий подключения объекта капительного строительства к теплосетям Санкт-Петербурга, водопользованию, кроме того, утратил силу срок выдачи градостроительного плана земельного участка. Для Покупателя проход и проезд к земельному участку являлся существенным условием, без наличия которого данный договор не был бы заключен, поскольку отсутствует возможность строительства, в связи с чем ответчик считает, что земельный участок нельзя признать товаром надлежащего качества, что дает ему право на основании положений части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать уменьшения платы по договору. Согласно заключению эксперта ФИО3 от 12.05.2023 №7, стоимость земельного участка с учетом отсутствия доступа к землям общего пользования на момент заключения договора составляет 163 200 000 руб.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционных жалоб и отзывов на жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указано в части 2 статьи 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 3 данной статьи требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное (пункт 5 этой же статьи).

Как следует из пункта 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из совокупности изложенных норм следует, что соблюдение условий договора относительно качество товара является существенным условием, несоблюдение которого может влечь как расторжение договора, так и изменение его цены.

Исходя из пояснений сторон, судом установлено, что разногласия между продавцом и покупателем возникли в связи с условием договора, которое касалось обеспечения доступа к земельному участку. При этом покупатель полагает, что условие об обеспечении доступа к участку являлось существенным условием договора, без которого договор не был бы заключен, отсутствие доступа к участку свидетельствует о продаже товара ненадлежащего качества.

 

Продавец считает, что в тексте договора прямо было оговорено отсутствие доступа к участку, в связи с чем отсутствие доступа не является недостатком, о котором покупатель не был извещен на момент приобретения объекта. Более того, продавцом предпринимались меры для организации доступа к участку, однако все мероприятия по обустройству доступа должны были финансироваться ответчиком, чего тот не сделал.

Исходя из положений статьи 469 ГК РФ качественным следует признать такой товар, который на протяжении всего срока службы может использоваться в соответствии с конкретными целями, для которых он обычно применяется.

Согласно части 1 статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с частью 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Системный анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что применительно к земельному участку основными характеристиками, определяющими его качество, являются вид разрешенного использования земельного участка, ограничения и обременения, препятствующие возможности его использования для заявленных покупателем целей, качество и свойство земли, иная информация, существенная для использования участка.

Вся эта информация должна быть доведена до сведения покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном случае в разделе 1.1 договора купли-продажи, заключенного между сторонами, определен предмет сделки: указан кадастровый номер земельного участка, его местонахождение и существующие обременения.

Пунктом 3.1.5 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец обязуется осуществить выполнение мероприятий, необходимых и достаточных для обеспечения земельного участка выездом (заездом) в объеме планируемых покупателем объектов строительства. Расходы, понесенные продавцом при осуществлении указанных мероприятий, несет покупатель, при условии предварительного согласования их продавцом с покупателем.

Из положений указанно пункта однозначно следует, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка покупатель знал об отсутствии доступа к участку с земель общего пользования. Данное обстоятельство ответчик не оспаривал.

Таким образом, все качественные характеристики земельного участка, в том числе отсутствие доступа со стороны земель общего пользования, на момент заключения договора были известны покупателю, в связи с чем у него нет оснований ссылаться на передачу ему товара ненадлежащего качества.

Фактически, претензии покупателя сводятся к неисполнению продавцом принятого на себя обязательства по обеспечению доступа к участку со стороны собственников соседних земельных участков. При этом покупатель считает указанную обязанность существенной, без условия о которой договор не был бы заключен, поскольку без наличия доступа к земельному участку покупатель лишен возможности получить разрешение на строительство, то есть реализовать цели, для которых приобретался участок.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что доступ к спорному участку возможен через земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0605001:216, 47:07:0605001:697, 47:07:0605001:506, 47:07:0605001:508.

В рамках исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.5 договора, продавцом было получено согласие на проезд по земельному участку с кадастровым номером 47:07:0605001:216, которое было отозвано уведомлением от 03.03.2022; получено согласие собственника земельного участка с кадастровым номером 47:07:0605001:697 от 11.02.2021, получено согласие собственника участка с кадастровым номером 47:07:0605001:506 от 02.11.2021. Согласие собственника участка с кадастровым номером 47:07:0605001:508 так и не было получено.

На основании изложенного судом установлено, что продавцом не были исполнены принятые на себя обязательства в части обеспечения доступа к земельному участку. Вместе с тем неисполнение указанной обязанности не может рассматриваться как обстоятельство, препятствующее возможности эксплуатации участка для заявленных целей.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что покупатель не лишен потенциальной возможности обеспечить доступ к земельному участку для целей строительства, в связи с чем отклонил доводы о невозможности использования участка для целей, указанных в договоре.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с условиями соглашения от 28.10.2020 установлено, что покупатель был заинтересован в реализации инвестиционно-строительного проекта на территории земельного участка на правах застройщика земельного участка. Таким образом, стороны установили цель приобретения земельного участка – для последующей застройки земельного участка на правах застройщика земельного участка. Вид разрешённого использования земельного участка установлен как: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для иных видов жилой застройки.

Указанный интерес покупателя был выражен в намерениях сторон исходя из необходимости целевого использования земельного участка для строительства многоквартирных домов, что предшествует получение разрешения на строительство. Как указывает ответчик, к концу 2021 г. планировал получить разрешение на строительство и произвести оплату последнего платежа (130 млн руб.) за счет привлеченных инвестиций в связи со стартом инвестиционного проекта, но в феврале 2022 г. приостановил оплату по Договору в связи с отсутствием диалога и готовности продавца предоставить информацию о выполнении взятых на себя обязательств или отказа от них. Указанное обращение было передано продавцу 30.03.2022 Под указанные цели был согласован пункт 3.1.5. договора (т.1, л.д. 15), по которому продавец принял обязанность выполнить мероприятия, необходимые и достаточные для обеспечения земельного участка выездом (заездом) в планируемом объёме строительства.

Для целей использования земельного участка, опосредующего получения разрешения на строительство, покупатель просил продавца (т.1, л.д. 66) предоставить согласия от собственников земельных участков № 47:07:0605001:216, 47:07:0605001:697, 47:07:0605001:506, 47:07:0605001:508, поскольку через указанные участки было возможно обеспечить проезд (доступ) к дорогам общего пользования.

Таким образом, условие о возможности использования земельного участка по его прямому назначению в связи с видом разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для иных видов жилой застройки, относится к факту отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. 

Как установлено судом, земельный участок находится в замкнутом контуре, без обеспечения прохода, проезда к дорогам общего пользования (отсутствуют примыкания к улично-дорожной сети) и для получения разрешения на строительство, опосредует получение необходимой документации.

Выдача разрешений на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). В соответствии с частью 2 упомянутой статьи кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 марта 2020 г. № 6165-ОГ/08 определено, что исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешения на строительство указан в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство

3) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации: пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка

4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство.

Таким образом, для получения разрешения на строительство застройщик обязан представить положительное заключение экспертизы проектной документации.

В соответствии со статьей 49 ГрК РФ предметом экспертизы проектной документации является: оценка соответствия этой документации требованиям законов и подзаконных актов;  проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов, если такой проверки требует закон.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Подготовку проектной документации (ст. 48 ГрК РФ) может осуществлять застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор о подготовке проектной документации с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также - договор подряда на подготовку проектной документации). Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Из материалов дела следует, что техническим заказником ООО «Е-Флаер» является подрядная организация ООО «Акорн» (договор от 01.03.2021 г. №024-020), которая приняла обязанности по разработке проектной документации. 

В случае, если подготовка проектной документации осуществляется  индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом на основании договора подряда на подготовку проектной документации, заключенного с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, региональный оператор обязаны предоставить таким индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу: градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий); технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения).

Таким образом, проектная документация разрабатывается на основе выданных технических условий (технические условия являются ее составной частью).

Получение технических условий по примыканию к улично-дорожной сети невозможно без получения согласия собственников земельных участков, в пределах границ которых возможно организовать это примыкание.

Для этого необходимо получить согласия от собственников земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0605001:216, 47:07:0605001:697, 47:07:0605001:506, 47:07:0605001:508.

Поскольку согласия 2-х собственников земельных участков не получено, возможность получения тех. условий, как следствие для получения разрешения на строительство, отсутствует, земельный участок нельзя было использовать по его прямому назначению. 

В результате заключённого договора покупатель получил земельный участок без доступа к землям (дорогам) общего пользования и в условиях неисполнения продавцом вмененной обязанности,  не смог использовать его по прямому назначению - строительству многоквартирных домов, таким образом, покупатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. 

Указанная обязанность была для покупателя существенной, без условия о которой договор не был бы заключен, поскольку без наличия доступа к земельному участку покупатель лишен возможности получить разрешение на строительство, то есть реализовать цели, для которых приобретался участок.

Передача земельного участка, не имеющего доступа к территориям общего пользования, в объеме и порядке, указанных в договоре купли-продажи, т.е. не соответствующего условиям договора купли-продажи, равно как и нарушение существенного условия – предоставления земельного участка без возможности его использования по прямому назначению, в силу положений части 3 статьи 37 ЗК РФ, являлось основанием для внесения изменений в договор в части определения стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что обязательства продавца, предусмотренные пунктом 3.1.5 договора, не были исполнены в полном объеме.  При этом продавец получил согласия на право проезда в отношении следующих участков с кад. № 47:07:0605001:216 (согласие от 25.04.2021 г. от гр. ФИО4 (директор продавца), уведомлением от 03.03.2022 согласие было аннулировано Продавцом (л.д. 73, т. 1). Земельный участок с кад. № 47:07:0605001:697 - согласие от 11.02.2021 г. от гр. ФИО5  Земельный участок с кад. № 47:07:0605001:506 - согласие от 02.11.2021 г. от ЗАО «Племенной завод Приневское». Земельный участок с кад. № 47:07:0605001:508 - согласие получено не было.  Истец не предоставил объяснений о причинах, побудивших продавца после предоставления согласия об использовании земельного участка с кад. № 47:07:0605001:216, имея, при этом, возможность исполнить обязательства по п. 3.1.5 в части своего участка, и спустя несколько месяцев аннулировать выданное согласие, тем самым уклониться от установленной обязанности - сделать невозможным для покупателя использование земельного участка для жилищного строительства. 

Таким образом, суд усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом.

В силу положений статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения названных требований, суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Истец не предоставил объяснений о причинах, побудивших продавца после предоставления согласия об использовании земельного участка с кад. № 47:07:0605001:216, спустя несколько месяцев аннулировать выданное согласие, тем самым уклониться от исполнения принятой обязанности. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Инвест Девелопмент» действовало со злоупотреблением правом. 

Материалами дела подтверждается, что факт введения покупателя в заблуждение, при заявленных целях приобретения земельного участка, с предоставлением доступа к земельному участку, связан с действиями продавца, о чем свидетельствовало принятое обязательство по выполнению мероприятий по обеспечению земельного участка выездом (заездом), в части получения согласий.

 Судом перовой инстанции был установлен факт наличия недостатка на момент заключения договора (отсутствие доступа к дорогам), однако не было учтено наличие обязанности продавца привести участок в состояние пригодное для его целевого использования, что является неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Передача земельного участка, не имеющего доступа к территориям общего пользования, в объеме и порядке, указанных в договоре купли-продажи, т.е. не соответствующего условиям договора купли-продажи, равно как и нарушение существенного условия – предоставления земельного участка без возможности его использования по прямому назначению, в силу положений статей 450, 457, 557 ГК РФ, является основанием для внесения изменений в договор в части определения стоимости земельного участка.

Продавец получил права собственности на участок по договору купли- продажи от 15.03.2017 г. по цене в 120 000 000 руб. у собственника ЗАО «Племенной завод Приневское», при кадастровой стоимости земельного участка в 80 млн. руб. (Л.Д. 42, Том 1).  Покупатель, приобретая участок по цене в 340 000 000 руб. исходил из возможности его использования по целевому назначению – для строительства жилого комплекса. 

Требуя изменения договора путем уменьшения покупной цены земельного участка, по ходатайству ООО «Е-Флаер», было назначено проведение экспертного исследования в ООО «Центр оценки «Аверс» с постановкой следующего вопроса: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №47:07:0605001:3 с учётом отсутствия доступа к территориям (дорогам) общего пользования на момент заключения договора – 14.12.2020 г.

В заключении эксперта №7 от 12.05.2023 г. определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №47:07:0605001:3, с учётом отсутствия доступа к территориям (дорогам) общего пользования, по состоянию и в ценах на дату исследования 14.12.2020 г. составляет 163 200 000 руб. Экспертизой установлено, что если бы покупатель приобретал земельный участок без доступа к дорогам общего пользования и продавец не принанимал каких-либо обязательств и намерений, чтобы сделать участок пригодным для целевого использования, рыночная цена составила бы 163 200 000 руб., вместо согласованной цены договора в 340 000 000 руб.

Ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы по названному вопросу не заявлено, суд, оценивая названное заключение в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, признает его надлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенных обстоятельств, встречные исковые требования ООО «Е-Флаер», в части уменьшения цены договора, подлежат удовлетворению.

С учетом изменения судом условий стоимости земельного участка по договору купли-продажи (до 163 200 000,00 руб.) и произведенных покупателем платежей на общую сумму 220 900 000 руб., требования покупателя подлежат удовлетворению в сумме 57 700 000,00 руб.

Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с выводом суда первой инстанции, о наличии оснований для расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ из-за обоюдного неисполнения обязанностей, в виде необеспечения доступа к земельному участку и неисполнения обязанности по оплате товара, в силу следующего.

Из содержания статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. 

При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. 

Заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неполной уплате покупателем денежных средств за участок.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Заключаемая в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В данном случае ни условиями договора, ни законодательством не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с частичной неоплатой покупателем недвижимого имущества.  

Покупателем были внесены платежи в совокупном объёме в 65% от стоимости земельного участка, цены договора, при этом, приостановка платежей по договору была обусловлена действиями (бездействием) продавца, что является большей частью платы за приобретенное имущество, как следствие для отсутствия существенного нарушения покупателем условий договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора от 14.12.2020.

Покупателем также заявлено требование о взыскании с ООО «Инвест Девелопмент» причиненных убытков в размере 10 000 000 руб.

Свои требование ответчик обосновал тем, что бездействие продавца привело к ситуации, когда истекли, либо истекают сроки действия выданных технических условий подключения объекта капительного строительства к теплосетям Санкт-Петербурга, водопользованию, таким как: технические условия к сетям водоотведения (выдано МУКС «СКС» МО «Свердловское городское поселение») действительно до 13.11.2022 г. (срок действия 3 года, с 13.11.2019 г.); технические условия к сетям теплоснабжения (выдано АО «Теплосеть Санкт-Петербурга») действительно до 17.04.2021 г. (п. 3 тех. условий). Градостроительный план земельного участка утрачивает свою силу 25.09.2022 (срок выдачи плана не должен превышать 3 года до момента направления заявления – с 25.09.2019 (п. 2 ч. 7, п. 3 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ)). Земельный участок приобретался с уже полученными техническими условиями и ГПЗУ, что в значительной степени увеличило его стоимость, однако продавцом созданы условия, при которых, указанные технические условия и ГПЗУ утратили, либо утрачивают свою силу, что требует совершения действий по получению Покупателем новых технически условий и нового ГПЗУ.

Убытки покупателя в общей сумме составили 10 000 000,00 рублей, в том числе расходы на подготовку и выдачу технических условий и ГПЗУ.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной нормы закона для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и возникшими убытками, а также размер убытков.

Поскольку покупателем не была доказана совокупность обстоятельств, которые подлежат доказыванию при рассмотрении дел о взыскании убытков, основания для удовлетворения встречного искового заявления в данной части не имеется.

Доводы, изложенные продавцом в апелляционной жалобе, о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежат отклонению в виду отсутствия оснований для расторжения указанного договора, как следствие для получения права требования процентов за пользование чужими денежными средствами.

Доводы, изложенные ФИО2 в апелляционной жалобе, не могут быть предметом настоящего апелляционного обжалования, поскольку, последний не является стороной, участвующей в деле, о правах лица имеется вступивший в силу судебный акт Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 г. по делу А56-35761/2022.

Суд апелляционной инстанции также не усмотрел оснований для привлечения ФИО2 к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Факт того, что ФИО2 является кредитором Истца, основанием для признания судебного акта по гражданскому спору ,затрагивающим права и обязанности ФИО2, не является.

Обжалуемым решением права или обязанности ФИО2 непосредственно не затрагиваются, в тексте решения податель жалобы не упоминается, отсутствуют выводы о правах и обязанностях ФИО2 по отношению к лицам, участвующим в деле.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт не принят непосредственно о правах и обязанностях ФИО2, в силу чего оснований для привлечения ФИО2 к рассмотрению дела в качестве третьего лица не имеется.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Судебные расходы Ответчика по оплате государственной пошлины подлежат взысканию пропорционально удовлетворенной части исковых требований без учета применения положений статьи 333 ГК РФ (абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ»).  Таким образом, сумма государственной пошлины в 200 000 руб., уплаченная ответчиком при обращении в суд со встречным исковым заявлением, подлежит взысканию с истца, в полном объеме.

При таких обстоятельствах решение  подлежит отмене на основании пунктов 2, 3, 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме и удовлетворением частично требований ответчика в части уменьшения цены спорного договора и взыскания разницы в цене земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2023 по делу N А56-35761/2022 отменить.

В удовлетворении искового заявления ООО «Инвест Девелопмент» о расторжении договора от 14.12.2020 купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Встречное исковое заявление ООО «Е-Флаер» удовлетворить в части уменьшения стоимости по договору купли-продажи от 14.12.2020 земельного участка, площадью: 31 662 кв.м, адрес: Ленинградская область, Всеволожский район, ЗАО «Племенной завод Приневское» в районе деревни Новосаратовка, в массиве уч. Центральное, кадастровый номер участка 47:07:0605001:3, в связи с выявленными недостатками, до 163 200 000,00 руб.  

Взыскать с ООО «Инвест Девелопмент» в пользу ООО «Е-Флаер» разницу в виде уменьшения цены договора и ранее внесенных денежных средств ООО «Е-Флаер» по договору купли-продажи от 14.12.2020, в размере 57 700 000,00 руб.

Взыскать с ООО «Инвест Девелопмент» в пользу ООО «Е-Флаер» государственную пошлину в размере 200 000 руб.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Производство по апелляционной жалобе ФИО2 прекратить.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 С.А. Нестеров