АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9892/2019

г. Владивосток

28 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи  Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Алимовой О.А., рассмотрев исковое заявление АДМИНИСТРАЦИЯ ОКТЯБРЬСКОГО РАЙОНА (ИНН 2522041637, ОГРН 1022500869236) к  Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Лаушкиной Ольге Викторовне  (ИНН 251103642288, ОГРН 310251102700079) о расторжении договоров аренды

при участии:

от истца – не явились, извещены;

от ответчика – ФИО2, свидетельство от 05.02.2001, паспорт;

установил:

Администрация Октябрьского района обратилась с заявлением к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о расторжении договоров аренды земельных участков от 26.01.2011, находящихся на территории Октябрьского района с кадастровыми номерами 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155; об обязании передать земельные участки, находящиеся на территории Октябрьского района с кадастровыми номерами 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155 по акту приема-передачи.

Истец, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ. От Администрации Октябрьского района через канцелярию суда поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствии представителя истца, настаивает на своих требованиях, просит иск удовлетворить. В связи с чем, судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик на протяжении длительного времени не использовал арендованные земельные участки по целевому назначению, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договоров аренды.

Ответчик требования оспорил, пояснил, что в связи с чрезвычайной ситуацией в августе 2018 года у арендатора отсутствовала реальная возможность для проведений агротехнических мероприятий по улучшению, защите сельскохозяйственных угодий от зарастания. Указал, что в настоящий момент все нарушения устранены, в связи с чем, просил суд отказать в требовании о расторжении договоров аренды.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

26.01.2011 между Администрацией Октябрьского района и крестьянское (фермерское) хозяйство ФИО3 были заключены договоры аренды земельных участков, находящихся на территории Октябрьского района, по условиям которых арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на праве аренды сроком на десять лет для сельскохозяйственного использования земельные участки. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, под кадастровыми номерами 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155.

Срок действия договоров аренды установлен до 25.01.2021 (каждый).

В соответствии с п. 3.1.1 договоров, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также в случае нарушения других условий договора.

23.07.2018 в целях проверки порядка исполнения договоров аренды, Администрация Октябрьского района направила в адрес КФХ ФИО2 уведомления №№28, 29, 30, 31, 32, согласно которым истец предложил ответчику явиться 25.07.2018 по адресу: 

<

...> для выезда по месту нахождения участков в целях их осмотра. 

25.07.2018 Администрацией без участия ответчика были проведены осмотры земельных участков, в результате чего было установлено следующее: по интенсивности зарастания земельного участка сорной растительности установлено, что обязательные агротехнические мероприятия, установленные требованиями п. 3 ч. 2 ст. 13 ЗК РФ, согласно которому собственники и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по улучшению, защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными растениями, не проводятся.

Указанные обстоятельства были зафиксированы в актах осмотра земельных участков №7, №8, № 9,№ 10, №11 от 01.08.2018.

14.08.2018 г. Администрацией Октябрьского района в адрес КФХ ФИО2 были направлены претензии об устранении нарушений в срок до 10.09.2018, а именно произвести агротехнические и фитосанитарные мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными растениями. В претензии была также определена дата и время повторного осмотра земельных участков на предмет устранения выявленных нарушений.

10.09.2018 в адрес Администрации Октябрьского района поступили ответы на вышеуказанные претензии, в которых ответчик указал на отсутствие возможности использования земельных участков по целевому назначению, в связи с сильными дождями и тайфунами. Также сообщил о заключении договора возмездного оказания услуг, связанных с покосом травы для корма крупного рогатого скота.

13.09.2018 истцом были повторно обследованы земельные участки с кадастровыми номерами №№ 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155. В ходе обследования было установлено, что сельскохозяйственная деятельность на земельных участках не осуществляется, ответчиком не устранены требования, указанные в претензии.

09.10.2018 в адрес ответчика были направлено уведомление о добровольном расторжении договоров аренды на вышеуказанные земельные участки. Согласно почтовому уведомлению ответчик получил данное уведомление - 11.10.2018.

12.11.2018 Администрацией Октябрьского района в адрес КФХ ФИО2 было направлено соглашение о расторжении договоров аренды земельных участков, с кадастровыми номерами №№ 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155. Согласно почтовому уведомлению ответчик получил данное требование - 15.11.2018. 

Однако в адрес истца подписанное соглашение о расторжении вышеуказанных договоров аренды ответчиком не направлялось. 

По мнению ответчика, истцом нарушены существенные условия договора аренды, в части использования земельных участков не по целевому назначению, что является основанием для расторжения вышеуказанных договоров аренды.

Поскольку ответчиком были нарушены существенные условия  договоров аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Материалами настоящего дела подтверждается факт направления Администрацией в адрес ответчика соответствующих требований о расторжении спорных договоров, в связи с неиспользованием земельных участков по целевому назначению, что отражено в актах обследования арендуемых земельных участков.

Между тем, обеспечить личное присутствие на момент обследования ответчику не представлялось возможным, в связи с нахождением последнего за пределами Приморского края, что подтверждается электронным билетом от 23.07.2018 по маршруту следования Уссурийск-Биробиджан.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, постановлением администрации Октябрьского района Приморского края от 27.08.2018 №692-п на территории Октябрьского муниципального района введен режим чрезвычайной ситуации природного и техногенного характера, в связи с прохождением тайфуна SOULIK, приведшего к выходу из берегов реки Раздольная и подтоплению территории 11 населенных пунктов в Октябрьском муниципальном районе

В результате прошедшего тайфуна, имевшего место в августе 2018 года, у ответчика отсутствовала объективная возможность по проведению агротехнических мероприятий по улучшению, защите сельскохозяйственных угодий от зарастаний, неисполнение которых привело к составлению истцом комиссионных актов, в которых были установлены признаки нарушений требований земельного законодательства РФ.

Между тем, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, полагающейся в подобной ситуации, ответчик, заключил в целях осуществления своей сельскохозяйственной деятельности договор возмездного оказания услуг по скосу травы для заготовки сена для животных

В материалы дела представлены повторные акты обследования, арендуемых земельных участков №№14, 15, 16, 17, 18  от 16.04.2019, проведенные в присутствии представителя истца и ответчика, согласно которым комиссией было установлено, что обязательные агротехнические мероприятия, установленные требованиям п.п.3 п.2 ст. 13 ЗК РФ по улучшению, защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными растениями на момент осмотра проведены. 

Признаки нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации и нарушение обязательств арендатора по договорам аренды не установлены.

Арендатор ФИО2 использует земельные участки в полном объеме, предоставленные для сельскохозяйственного использования.  

В данном случае, устранение ответчиком допущенных нарушений по своевременному проведению агротехнических мероприятий в рамках спорных договоров,  свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений договоров аренды со стороны арендатора применительно к статьям 450, 619 ГК РФ, а также о его заинтересованности в сохранении арендных отношений. Доказательств, позволяющих суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по использованию земельных участков не по целевому назначению, что является критерием существенного нарушения условий договоров аренды, материалы дела не содержат. 

Более того, предъявление рассматриваемого требования по истечении месяца с момента устранения арендатором допущенных нарушений не может быть признано разумным с учетом разъяснений вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В этой связи оснований для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий арендатором, у суда не имеется. Кроме того, неисполнение ответчиком требований Арендодателя было вызвано чрезвычайной ситуацией, которая была введена на территории Октябрьского района, что подтверждается материалами дела. Повторно Арендодатель не представил время для устранения нарушений после устранения вышеназванных обстоятельств.

При таких обстоятельствах, исковые требования  в части расторжения договоров аренды земельных участков от 26.01.2011, находящихся на территории Октябрьского района с кадастровыми номерами 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155 и обязании передать земельные участки, находящиеся на территории Октябрьского района с кадастровыми номерами 25:11:020501:151, 25:11:020501:152, 25:11:020501:153, 25:11:020501:154, 25:11:020501:155 по акту приема-передачи удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на истца. Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины по настоящему делу, госпошлина не подлежит взысканию с истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кобко Е.В.