ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А42-3300/2023

14 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Изотовой С.В., Сухаревской Т.С. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 05.08.2025  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11830/2025) общества с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.04.2025 по делу № А42-3300/2023, принятое  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Белокаменка» к обществу с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск»  

о взыскании, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Белокаменка» (далее – истец, Общество «Белокаменка») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» (далее – ответчик, Общество «ДП Мурманск») о взыскании убытков в размере 5 217 638 руб. 21 коп., в том числе: 505 622 руб. 21 коп. убытков, связанных с произведенной ответчиком незаконной перепланировкой арендованного помещения, и 4 712 016 руб. стоимости работ, выполнение которых необходимо для приведения нежилого помещения в состояние, существовавшее до его передачи ответчику в аренду.  

Определением суда от 14.11.2023 по делу № А42-3300/2023 выделены в отдельное производство исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Белокаменка» к обществу с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» о взыскании (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 3 234 225 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период июнь 2022 года - апрель 2023 года по Договору аренды нежилого помещения № 1/М от 27.02.2019, 3 234 225 руб. 49 коп. пеней, начисленных за общий период с 11.06.2022 по 25.12.2023.  

Выделенному в отдельное производство делу присвоен № А42-10150/2023. 

Решением от 08.04.2025 Арбитражный суд Мурманской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что изменения конфигурации помещения были осуществлены до его передачи в аренду, приложенная к договору план-схема датирована 17.10.2005 и не доказывает, что на момент передачи Помещения, оно имело соответствующую конфигурацию. Ответчик перепланировку не производил, объективных данных о состоянии помещения на момент передачи в аренду не имеется, ни в акте приема-передачи, ни в тексте договора, нет условия о том, что передаваемое Помещение по конфигурации соответствует плану-схеме. Из судебной экспертизы следует, что до передачи помещения в арену оно уже находилось в измененном состоянии.  

Ответчик также указал, что те изменения, которые были внесены в конфигурацию помещений арендатором, были согласованы с арендодателем и не затрагивали конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности объекта, что исключает обязанность ответчика возмещать убытки по пункту 7.9 договора, о которых указывает истец. Обязанность ответчика по уплате расходов и убытков, связанных с ликвидацией переоборудований, перепланировок и иных улучшений объекта наступает лишь исключительно при их несогласовании с арендодателем, которое было осуществлено, так как изменения, которые были внесены в конфигурацию помещений, уже существовали до сдачи его в аренду ООО «ДП Мурманск». Поскольку арендодатель не реализовал свое право отложить приемку объекта (пункт 3.6 Договора), арендодатель обязан принять объект, находящийся в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, что и было сделано истцом, без замечаний и возражений. Согласно пункту 3.5 договора арендатор вправе произвести подготовительные работы для подготовки объекта к использованию по назначению. При этом любые работы, следствием которых является изменение конструктивных особенностей объекта, в том числе перепланировка, возведение перегородок и т.д., должны в обязательном порядке письменно согласовываться с арендодателем. Само по себе отсутствие письменного согласования со стороны арендодателя не указывает на отсутствие иных доказательств, свидетельствующих о согласовании проведения заявленных работ. С учетом буквального толкования договора ответчику были представлены права, которые указывают на презумпцию согласия истца на проведение тех или иных ремонтных воздействий в объекте без последующего возмещения каких-либо убытков и затрат. В сметную стоимость работ, выполнение которых необходимо для приведения нежилого помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду и соответствующее плану в техническом паспорте на объект, экспертом включены лишь текущие косметические внутренние работы, компенсация которых по договору не возложена на ответчика - арендатора по договору. Истцом не представлено доказательств того, что после освобождения помещения арендатором помещение находилось в ненадлежащем состоянии и его износ выходил за пределы понятия нормального. В деле отсутствуют доказательства состояния, в котором объект был передан арендатору.  

 Обществом «Белокаменка» представлен отзыв, в котором истец доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.02.2019 ответчик (арендатор) и истец (арендодатель) заключили договор аренды № 1/М в отношении нежилого помещения № 11а, кадастровый № 51:20:0002073:25, общей площадью 228,3 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.  

Помещение передано по акту приема-передачи 16.03.2019. 

19.01.2021 Государственной жилищной инспекцией Мурманской области был составлен акт проверки № П16, в котором надзорным органом зафиксированы факты изменения конфигурации арендованного помещения путем демонтажа ненесущих стен и участка несущей стены между помещениями №№ 7 и 8, устройства перегородок и несогласованного технического присоединения к общедомовой системе бытовой канализации многоквартирного дома, осуществленных в результате перепланировки, проведенной в 2019 году.  

15.11.2021 истец получил требование Комитета по строительству администрации г. Мурманска о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в срок до 13.01.2022.  

Истец направил в адрес арендатора письмо от 23.11.2021 № 79/и с требованием принять меры для обеспечения требований комитета.  

Письмом от 14.12.2021 № 11-04-15/3716 комитет по строительству продлил срок исполнения до 01.06.2022.  

Письмом от 06.04.2022 № 5 арендатор сообщил о намерении обеспечить выполнение требований комитета по строительству, предложил срок начала работ 25.04.2022.  

Фактически помещение было освобождено арендатором 20.05.2022.  

Письмами от 06.06.2022 №№ 7 и 8 арендатор просил осуществить перерасчет арендной платы за май 2022 года и предложил оформить расторжение договора с 20.06.2022.  

В ответном письме от 20.06.2022 истец просил уточнить основания досрочного расторжения и сообщил об отказе в перерасчете.  

30.06.2022 работы по приведению самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние были завершены актом о приемке выполненных работ.  

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда по делу № А42-10150/2023.  

Полагая, что по вине арендатора возникли убытки на стороне истца, последний обратился в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, удовлетворил исковые требования в полном объеме.  

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных  

ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.  

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.  

 Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.  

 Обращаясь в суд с иском, истец должен доказать факт причинения вреда, противоправность действий ответчика, а также наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями и размер причиненного вреда.  

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 1/М в отношении нежилого помещения № 11а, кадастровый № 51:20:0002073:25, общей площадью 228,3 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.  

Пунктом 3.5 Договора предусмотрено, что арендатор вправе произвести на Объекте подготовительные работы для подготовки Объекта к использованию по назначению. При этом любые работы, следствием которых является изменение конструктивных особенностей Объекта, в том числе перепланировка, возведение перегородок и т.д., должны в обязательном порядке письменно согласовываться с арендодателем.  

Согласно пункту 4.3.5 Договора арендатор обязан не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия арендодателя.  

Таким образом, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что из буквального толкования пунктов 3.5 и 4.3.5 Договора следует, что всякое внесение изменений в конструкцию, конфигурацию, техническое состояние арендованного объекта, в том числе для целей, необходимых для реализации целевого назначения объекта аренды, установленного в пункте 1.3 договора, возможно лишь после письменного согласования соответствующих изменений между арендатором и арендодателем.  

При этом, вопреки доводам ответчика, в материалы дела не представлено доказательств того, что письменное согласование было оформлено между сторонами договора и все внесенные изменения в конструктивное и техническое состояние объекта аренды были осуществлены с разрешения арендодателя и ему были известны.  

Спорный договор был заключен без замечаний сторон, в том числе не имеется замечаний в отношении плана-схемы объекта, являющегося приложением к договору и подписанного ответчиком. Равным образом в акте приема-передачи не имеется каких-либо указаний на несоответствие передаваемого объекта аренды декларируемым арендодателем характеристикам и состоянию; доказательств обратного суду не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к верному выводу о законности требований Общества «Белокаменка» о взыскании с Общества «ДП Мурманск» возникших убытков.  

В апелляционной жалобе ответчик со ссылкой на рецензию общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр» от 15.08.2023 № 15-08/2023, составленную на представленный истцом вместе с исковым заявлением отчет общества с ограниченной ответственностью «Центр профессиональной оценки и консалтинга» от 31.10.2022 № 170/2022, также указал, что предъявленные ко взысканию убытки не соответствуют объему необходимых работ и существенно завышены.  

В ходе судебного разбирательства по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы» ФИО2 и ФИО3.  

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 25.07.2024 № 442/03-24, в котором отражено, что виды и объемы работ, указанные в сметном расчете № 20, приведенном в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью «Центр профессиональной оценки и консалтинга» от 31.10.2022 № 170/2022, не соответствуют по составу и объему работ, необходимых для приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду. Экспертом выполнен перерасчет стоимости работ, указанных в локальном сметном расчете № 20, необходимых для приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду и соответствующее плану в техническом паспорте, которая составила 4 712 016 руб. (т. 5, л.д. 145).  

Оценив экспертное заключение от 31.10.2022 № 170/2022 в качестве допустимого и достоверного доказательства, суды признали, что оно не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит выводы по поставленным вопросам, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, иными объективными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.  

Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Несогласие заявителя жалобы с примененными экспертом методами исследования (в том числе в части начисления накладных расходов и сметной прибыли), его выводами само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы.  

Ссылки ответчика на рецензию от 15.08.2023 № 15-08/2023 признаны несостоятельными с учетом того, что само по себе мнение других исследователей не может исключать доказательственного значения экспертного заключения, составленного по результатам судебной экспертизы.  

Принимая во внимание предмет заявленных требований, наличие в материалах дела документов, подтверждающих наличие у экспертов ФИО2 и ФИО3 необходимого образования и достаточной квалификации для проведения экспертизы; предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствие в экспертном заключении от 25.07.2024 № 442/03-24 противоречивых выводов, а также учитывая полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросы, достаточных оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения по делу дополнительной, повторной экспертизы у судов не имелось.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом дана надлежащая оценка заключению экспертному заключению от 25.07.2024 № 442/03-24 на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и названное заключение на основании такой оценки правомерно признано полным, достоверным и обоснованным.  

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что указанное заключение содержит недостоверные выводы, не соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и имеет недостатки, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу, судом не было приведено.  

Установив наличие у истца убытков, находящихся в прямой причинно-следственной связи с нарушением ответчиком условий договора аренды в части, касающееся перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества арендодателю, принимая во внимание представленные в дело доказательства, обосновывающие с разумной степенью достоверности размер убытков, суд правомерно признал исковые требования обоснованными по праву и по размеру.  

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы  

на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.  

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.04.2025 по делу № А42-3300/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.С. Полубехина  

Судьи С.В. Изотова  

 Т.С. Сухаревская