АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации  

 

Р Е Ш Е Н И Е

                                                                                                

Дело № А59-2518/2019

г. Южно-Сахалинск

14 августа 2019 года

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дудиной С.Ф., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коваль В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 313650133600019, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Диона» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании единовременного предварительного платежа по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) в размере 255 400 рублей, процентов в размере 8 637 рублей 27 копеек,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 28.10.2016 (сроком на пять лет),

от ответчика – представитель не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Резолютивная часть решения от 12 августа 2019 года. В полном объеме решение изготовлено 14 августа 2019 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) с учетом уточнений в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Диона» (далее – ООО «Диона», ответчик) о взыскании 255 000 рублей задолженности и 8 637 рублей 27 копеек процентов, начисленных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Заявленные исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 395, 1102, 1107 ГК РФ и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по возврату единовременного предварительного платежа, уплаченного истцом по договору аренды недвижимости.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.04.2019 указанное исковое заявление принято и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства согласно статье 227 АПК РФ.

Определением от 17.06.2019 по ходатайству ответчика, мотивированному отсутствием у ООО «Диона» информации о наличии единовременного предварительного платежа от ИП ФИО1, суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание на 22.07.2019. Этим же определением истцу указано на необходимость представления в суд оригинала платежного поручения № 164 от 01.04.2014, подтверждающего перечисление последним вышеназванного платежа.

В предварительном судебном заседании 22.07.2019 во исполнение определения суда от 17.06.2019 истцом представлен оригинал платежного поручения № 164 от 01.04.2014 в подтверждение перечисления ответчику единовременного предварительного платежа по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) в сумме 255 000 рублей (приобщен судом к материалам дела).

Определением от 22.07.2019 суд в соответствии с положениями статьи 137 АПК РФ завершил подготовку по делу и назначил дело к судебному разбирательству на 12.08.2019. Этим же определением ответчику указано на необходимость исполнения указанной в определениях от 22.04.2019, от 17.06.2019 обязанности по представлению отзыва на исковое заявление (с учетом представленного истцом оригинала платежного поручения № 164 от 01.04.2014 на сумму 255 000 рублей).

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, о его времени и месте в порядке статей 121-123 АПК РФ извещен надлежащим образом, требования суда, изложенные в определениях от 22.04.2019, от 17.06.2019 и от 22.07.2019, в части предусмотренной статьей 131 АПК РФ обязанности по представлению отзыва на исковое, не исполнил, возражений относительно заявленных требований после представления истцом платежного документа, свидетельствующего о перечислении им спорного платежа, не заявил, иных ходатайств в суд также не направил. 

С учетом изложенных обстоятельств, суд на основании положений частей 1, 3 статьи 156 АПК РФ определил рассматривать спор в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

В силу положений статей 9, 65, части 3.1. статьи 70 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и каждая сторона, участвующая в арбитражном процессе, обязана представить доказательства своим доводам и возражениям. 

Таким образом, только лицо, участвующее в деле, вправе определять свою процессуальную позицию, необходимость и возможность  представлять доказательства. 

Ответчик, не желающий воспользоваться своими процессуальными правами, несет риск наступления неблагоприятных последствий несовершения им необходимых процессуальных действий.

Поскольку ответчиком не представлены возражения против заявленных к нему исковых требований, дело рассмотрено по доводам и доказательствам истца.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 24.03.2014 между ООО «Диона» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен предварительный договор № б/н аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить договор аренды нежилого помещения (основной договор) в срок до 01.05.2014 расположенного на первом этаже здания «Кафе-магазин по ул. Ленина, д. 215 в г. Южно-Сахалинске» по адресу: 693000, 

<

...>, площадью 85 кв.м (приложение № 1). Указанное здание принадлежит арендодателю на праве собственности (пункты 1.1.-1.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.3. вышеуказанного договора стороны договорились установить следующий срок действия основного договора – 11 месяцев.

Размер и порядок внесения арендной платы стороны согласовали в Разделе 2 договора.

Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. По предварительной договоренности между сторонами размер постоянной части арендной платы составляет 3 200 рублей за 1 кв. м (первые 3 месяца аренды площадей размер арендной платы будет составлять 3 000 рублей за 1 кв. м). Арендная плата будет вноситься ежемесячно, начиная с фактического осуществления предпринимательской деятельности в порядке предоплаты и на основании выставленного счета, не позднее 10-го числа каждого оплачиваемого месяца. Переменная часть арендной платы включает в себя: коммунальные платежи за фактически потребленные коммунальные услуги (электроэнергию, холодную и горячую воду, отопление, теплоснабжение и холодоснабжение) (пункты 2.1., 2.2. договора).

Как следует из пункта 2.3. договора, до заключения основного договора арендатор перечисляет арендодателю в течение 10 дней с даты заключения предварительного договора единовременный предварительный платеж в размере 255 000 рублей, который является обеспечением заключения основного договора со стороны арендатора. После заключения основного договора единовременный предварительный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц.

Во исполнение вышеуказанных условий предварительного договора ИП ФИО1 по платежному поручению № 164 от 01.04.2014 на расчетный счет ООО «Диона» перечислен единовременный предварительный платеж в размере 255 000 рублей.

01.06.2014 между сторонами заключен основной договор аренды недвижимости (нежилого помещения) № 106, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 87,2 кв.м (82,2 кв.м торговая площадь и 5 кв. м подсобная площадь), расположенное в здании с кадастровым номером 65:01:07 03:001:0155:64:401:001:0001340 по адресу: 693000, 

<

...>, этаж 1, номер помещения на поэтажном плане 106. Границы и площадь помещения указаны на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение № 2). 

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделах 5, 6 договора и соответствуют условиям, определенным в предварительном договоре.

Договор заключен на 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи площадей в аренду (пункт 2.1. договора). 

По истечении срока договора пунктом 2.3. арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, предоставлено преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Впоследствии между сторонами на новый срок 30.05.2015, 30.03.2016, и 01.02.2017 заключены договоры аренды недвижимости (нежилого помещения) № 106/15, № 106/16 и № 106/17, соответственно. Названные договоры заключены на 11 месяцев с даты подписания актов приема-передачи площадей в аренду (пункт 2.1. договоров). 

В силу с пункта 2.4. договора № 106/17 от 01.02.2017, в случае если срок договора истек, и ни одна сторона не заявила о желании его расторгнуть, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с условиями договоров № 106/15 от 30.04.2015, № 106/16 от 30.03.2016 и № 106/17 от 01.02.2017 сторонами изменен размер фиксированной арендной платы, которой составил 2 000 рублей за 1 кв. м арендуемых площадей в месяц (пункт 5.1. договоров).

Как следует из пункта 7.1. вышеуказанных договоров, обеспечительный платеж, внесенный арендатором, засчитывается за последний месяц аренды.

При этом в течение срока договора аренды арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать весь или часть обеспечительного платежа в уплату любой арендной платы или иной суммы, невыплаченной арендатором в срок по договору аренды или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий аренды. После каждого платежа из суммы обеспечительного платежа арендатор обязан по письменному требованию арендодателя в течение 10 дней восполнить обеспечительный платеж (пункт 7.3. договоров).

Об удержании суммы или части суммы обеспечительного платежа арендодатель письменно уведомляет арендатора (пункт 10.1. Общих условий аренды, являющихся приложением № 1 к договорам аренды).

В соответствии с пунктом 10.2. Общих условий аренды, являющихся приложением № 1 к договорам аренды, при условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды по истечении срока договора и в кратчайший разумный срок по подписании акта приема-передачи о возврате площадей арендодателю или по факту освобождения арендатором площадей, какое из событий наступит позднее, обеспечительный платеж возвращается арендатору в сумме, изначально внесенной арендатором, или, в случае удержаний, произведенных арендодателем, и не восполненных арендатором согласно настоящим Общим условиям в сумме, оставшейся неиспользованной в течение срока договора, за вычетом, по усмотрению арендодателя и без обязанности арендодателя производить такие вычеты, всех иди некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащих уплате по договору аренды до даты его расторжения; сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по договору аренды, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба площадям или иному имуществу арендодателя, или компенсации расходов арендодателя, связанных с восстановлением состояния площадей; сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступит на дату расторжения договора аренды.

В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в связи с нарушением его условий арендатором и /или в случае досрочного расторжения (прекращения) договора аренды по той же причине, или в случае досрочного расторжения (прекращения) договора аренды по инициативе арендатора, сумма обеспечительного платежа, уплаченная арендатором, последнему не возвращается (пункт 10.3. Общих условий аренды).

31.10.2018 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды недвижимости (нежилого помещения) № 106/17 от 01.02.2017. Договор расторгнут по соглашению сторон в связи со сменой собственника объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>. На основании договора купли-продажи от 10.10.2018 собственником указанного объекта является ИП ФИО3 (с которым впоследствии ИП ФИО1 заключен договор аренды № 106/18 от 01.11.2018).

В момент подписания настоящего соглашения помещение возвращено арендодателю, претензий к помещению нет. Как согласовано сторонами, дополнительный акт возврата не требуется (пункт 3 соглашения).

Поскольку в период действия договоров аренды ИП ФИО1 арендные платежи внесены в полном объеме и в соответствии с условиями, согласованными сторонами, при этом внесенный предпринимателем в обеспечение заключения основного договора единовременный предварительный платеж в размере 255 000 рублей не засчитан за последний месяц аренды, ИП ФИО1 обратилась к ООО «Диона» с письмом № 1 от 24.01.2019 о возврате указанной суммы согласно акту сверки с указанием банковских реквизитов для ее перечисления.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по возврату вышеуказанной суммы и не получив удовлетворения своих требований в претензионном порядке (претензия от 25.03.2019), истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора порождает у сторон обязанность заключить в дальнейшем другой (основной) договор.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что между ООО «Диона» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 24.03.2014 заключен предварительный договор № б/н аренды нежилого помещения, во исполнение условий которого в дальнейшем заключен основной договор аренды недвижимости (нежилого помещения) № 106 от 01.06.2014, который впоследствии фактически перезаключался на новый срок (договоры № 106/15 от 30.04.2015, № 106/16 от 30.03.2016, № 106/17 от 01.02.2017). 

Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Факт прекращения договорных отношений (в связи со сменой собственника объекта недвижимости) и возврата истцом ответчику помещения, являющегося предметом аренды, подтверждается подписанным сторонами соглашением от 31.10.2018 о расторжении договора аренды недвижимости (нежилого помещения) № 106/17 от 01.02.2017, в котором отражено, что претензий к состоянию возвращенного помещения у арендодателя не имеется.

Во исполнение пункта 2.3. заключенного между сторонами предварительного договора арендатор по платежному поручению № 164 от 01.04.2014 перечислил арендодателю единовременный предварительный платеж в размере 255 000 рублей, являющийся обеспечением заключения основного договора со стороны арендатора. Факт получения денежных средств в указанной сумме ответчиком не оспаривается и подтвержден последним в актах сверки взаимных расчетов между сторонами за периоды 1 и 2 квартала 2018 года.

В соответствии с положениями договоров аренды № 106 от 01.06.2014, № 106/15 от 30.04.2015, № 106/16 от 30.03.2016, № 106/17 от 01.02.2017 обеспечительный платеж, внесенный арендатором, засчитывается за последний месяц аренды (пункт 7.1. договоров).

Пунктом 7.3. вышеназванных договоров, а также пунктами 10.1. и 10.3. Общих условий аренды, являющихся приложением № 1 к договорам, арендодателю предоставлено право удержания обеспечительного платежа, внесенного арендатором в случаях, установленных указанными положениями, а также предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору.

В силу статьи 329 ГК РФ обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

С учетом изложенного, обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по договору, в том числе, обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований арендодателя.

В случае прекращения обязательств по договору, обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.

Согласно пункту 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как следует из пункта 10.2. Общих условий аренды, являющихся приложением № 1 к договорам аренды, обеспечительный платеж возвращается арендатору в сумме, изначально им внесенной, при условии соблюдения последним всех условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об удержании ООО «Диона» внесенного арендатором обеспечительного платежа (его части) в счет уплаты арендной платы (в том числе за последний месяц аренды) либо иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения предпринимателем условий договоров, а равно отсутствие доказательств нарушения арендатором принятых на себя договорных обязательств, учитывая, что арендные правоотношения между сторонами прекратились не по инициативе арендатора, объект аренды возвращен арендодателю и принят последним без замечаний, исходя из согласованного сторонами условия о возврате арендатору обеспечительного платежа (при условии соблюдения последним всех условий договора аренды), суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных истцом денежных средств в сумме 255 000 рублей.

С учетом изложенного, суд полагает, что перечисленные истцом денежные средства в указанной сумме могут быть отнесены к категории неосновательно удерживаемых ответчиком в силу отсутствия предусмотренного договором основания такого удержания.

Неосновательное обогащение, согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, это приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. 

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 255 000 рублей является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом судом принимается во внимание, что ответчик отзыв на иск по существу заявленных требований не представил, возражений против доводов истца (после представления последним платежного документа, свидетельствующего о перечислении на расчетный счет ООО «Диона» денежных средств в сумме 255 000 рублей) не заявил, а нежелание представить доказательства в порядке статьи 65 АПК РФ должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает истец. Расчет задолженности, произведенный истцом, ответчиком также не оспорен. На основании статьи 70 АПК РФ считается, что указанные истцом обстоятельства признаны стороной ответчика.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2018 по 10.04.2019 в сумме 8 637 рублей 27 копеек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства в виде процентов за пользование чужими денежными средствами установлена статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Произведенный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 8 637 рублей 27 копеек судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах, исковые требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлине в размере 8 273 рубля; с учетом уменьшения истцом исковых требований, государственная пошлина в сумме 8 рублей подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить .

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Диона» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 долг в сумме 255 000 рублей, проценты в сумме 8 637 рублей 27 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 273 рубля, а всего – 271 910 рублей 27 копеек.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 рублей, уплаченную по платежному поручению № 357 от 10.04.2019, о чем выдать справку.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, но может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья              С.Ф. Дудина