СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город ТомскДело № А45-21708/2018 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 июня 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей:

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (07АП-3233/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 февраля 2019 года по делу №А45-21708/2018 (судья Петрова Ю.А.) по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 630099, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Бови" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 630099, 

<

...>) о взыскании 8 739 033 рублей 57 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

В судебном заседании принял участие представитель ответчика ФИО11, по доверенности от 15 августа 2018 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Бови" о взыскании 7 277 287 рублей 07 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 13 марта 2014 года по ноябрь 2017 года, 1 599 123 рублей 73 копеек неустойки за период с 06 мая 2014 года по 05 октября 2018 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 февраля 2019 года требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 111 840 рублей 81 копейка задолженности по арендной плате, 35 164 рублей 57 копеек неустойки; в остальной части иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обязанность арендаторов солидарна; правовая позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в пункте 20 постановления от 24 марта 2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не применима к отношениям сторон, поскольку земельный участок предоставлен в целом для строительства объекта.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Истец, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направили. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ФИО12 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 13 марта 2014 года №115359м сроком действия с 13 марта 2014 года по 13 марта 2017 года. 

В соответствии с пунктами 1.1, 1.4 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:032540:32, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 6 655 кв. м, для строительства объекта (жилого дома) по ул. Сухарной, стр 1.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор(ы) выражает(ют) согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение сооружение), расположенное на земельном участке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21 января 2008 года №5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года №961.

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором(ами) в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным и городским нормативно-правовым атокм без согласования с арендатором(ами) и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договоруб. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что с момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору прекращаются.

Договор аренды в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации.

24 июля 2014 года между истцом (арендодателем) и ФИО7 (арендатором 7) заключено соглашение от 24 июля 2014 года №6 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 13 марта 2014 года №115359м, в соответствии с пунктом 1 которого ФИО7 вступает на сторону арендатора в договор аренды от 13 марта 2014 года №115359м.

10 февраля 2015 года между ФИО7 (арендатор) и ответчиком (новый арендатор) заключено соглашение, согласно пункту 1 которого ФИО7 передает обществу с ограниченной ответственностью "Бови" свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 13 марта 2014 года №115359м, а общество с ограниченной ответственностью "Бови" указанные права и обязанности арендатора принимает. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24 февраля 2015 года.

Полагая, что арендаторы должны нести солидарную обязанность, ссылаясь на задолженность по арендным платежам, истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 19 декабря 2017 года №31/20-8152, в котором предложил перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, что явилось основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения, суд первой инстанции руководствовался статьями 195, 196, 199, 200, 202, 309, 310, 321, 322, 329, 330, 333, 552, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что обязательства арендаторов носят долевой характер; срок исковой давности, о применения которой заявлено, истек в отношении требований о взыскании арендных платежей за период с 13 марта 2014 года по май 2015 года, неустойки, начисленной на сумму задолженности за указанный период; отсутствия оснований для уменьшения пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25 января 2013 года №13), по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило о множественности лиц в обязательстве, согласно которому при участии в обязательстве нескольких кредиторов или нескольких должников, каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Согласно статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Пунктом 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из материалов дела следует, что на объект незавершенного строительства участниками долевой собственности наряду с обществом с ограниченной ответственностью "Бови" являются граждане, в том числе признанные пострадавшими от недобросовестных застройщиков.

При указанных обстоятельствах, при определении размера обязательства ответчика, как верно указал суд первой инстанции, следует исходить из размера доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. 

Доводы жалобы об обратном основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 13 марта 2014 года по ноябрь 2017 года и неустойки за период с 06 мая 2014 года по 14 мая 2016 года.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен обязательный претензионный порядок по гражданско-правовым спорам о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров. Такие споры могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Принимая во внимание даты направления досудебного уведомления (19 декабря 2017 года), обращения в суд с иском (12 июля 2018 года), установленный законом срок на соблюдение претензионного порядка, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование о взыскании арендных платежей за период с 13 марта 2014 года по май 2015 года, неустойки, начисленной на сумму задолженности за указанный период, удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного апелляционным судом поддержан вывод суда первой инстанции о том, что удовлетворению подлежат требования истца о взыскании арендной платы за период с июня 2015 года по ноябрь 2017 года, исчисленной исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок в размере 2 434 000 рублей (202 833 рубля 33 копейки в месяц) с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, даты государственной регистрации права на соответствующую долю в размере 111 840 рублей 81 копейки:

- в отношении доли в праве 6530/930532, запись регистрации №54-54/001-54/001/807/2015-619/2 от 24 февраля 2015 года размер арендной платы составляет 42 701 рубль 40 копеек (202 833,33 х 6530/930532 х 30, размер арендной платы в месяц 1423 рублей 38 копеек);

- в отношении доли в праве 6/1000, запись регистрации №54-54/001-54/001/066/2016-175/2 от 24 марта 2016 года размер арендной платы составляет 24 654 рубля 06 копеек (202 833,33 х 6/1000 х 8/31+202 833,33 х 6/1000 х 20, размер арендной платы в месяц 1217 рублей);

- в отношении доли в праве 6528/930532, запись регистрации №54-54/001-54/001/066/2015-448/4 от 10 августа 2016 года размер арендной платы составляет 22 354 рубля 09 копеек (202 833,33 х 6528/930532 х 22/31+202 833,33 х 6528/930532 х 15, размер арендной платы в месяц 1422 рублей 95 копеек);

- в отношении доли в праве 6530/930532, запись регистрации №54-54/001-54/001/873/2016-213/2 от 15 августа 2016 года размер арендной платы составляет 22 311 рублей 26 копеек (202 833,33 х 6530/930532 х 17/31+202 833,33 х 6530/930532 х 15, размер арендной платы в месяц 1423 рублей 38 копеек).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с несвоевременной оплатой арендной платы, истец на основании пункта 2.4.3 договора начислил ответчику неустойку за период с 06 мая 2014 года по 05 октября 2018 года в размере 1 599 123 рублей 73 копеек.

Принимая во внимание истечение срока исковой давности в отношении платежей до июня 2015 года, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании неустойки в размере 35 164 рублей 57 копеек.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 февраля 2019 года по делу №А45-21708/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2 

ФИО3