Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22565/2021

11 октября 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен  11 октября 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.10.2014)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Мабрук» (197227, Санкт-Петербург город, Комендантский проспект, 11, Л.В, 28Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску о взыскании задолженности,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 09.09.2021,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2                          (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мабрук» (далее – Общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 224 736 руб. 82 коп., представляющем собой обеспечительный платеж, удерживаемый ООО «Мабрук» по договору аренды от 06.03.2019 № Мб/18/19. По мнению истца, спорная сумма подлежит возврату в связи с прекращением договора аренды 04.03.2020.

В отзыве на иск ответчик возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что, по окончании срока договора аренды арендованное помещение не возвращено. 

В отзыве на иск, ответчик возражал против его удовлетворения, указывая на то, что истцом не была исполнена надлежащим образом обязанность по возврату арендованного помещения, в связи с чем, помещение принято арендодателем на основании одностороннего акта от 20.03.2020, для приведения помещения в исходное состояние арендодатель был вынужден затратить 150 480 руб. Таким образом, Общество считает возможным удержать из обеспечительной суммы: 

- 11 001 руб. 08 коп. в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 05.03.2020 по 07.03.2020;

- 2 743 руб. 69 коп. в счет возмещения расходов арендодателя по снабжению помещения электрической энергией за февраль 2020 года;

- 95 342 руб. 64 коп. – штрафа за нарушение срока возврата помещения согласно пункта 5.9 договора за период с 08.03.2020 по 20.03.2020;

- 113 677 руб. 77 коп. – штраф за нарушение условия о приведении объекта аренды в исходное состояние в установленный в договоре срок, в соответствии с пунктом 5.9 договора.;

- 1 971 руб. 64 коп. – возмещение расходов арендодателя на приведение помещения в исходное состояние. 

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании с Предпринимателя 148 508 руб. 36 коп. расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ в помещении. (за вычетом удержания из обеспечительного платежа). 

Определением от 12.05.2021 встречный иск принят к производству суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы первоначально заявленного иска, против удовлетворения встречного иска возражал. Представитель ответчика поддержал доводы встречного иска, против удовлетворения первоначального иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Оценив доводы истца и ответчика, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Мабрук» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор), заключен договор аренды от 06.03.2019 № Мб/18/19, по условиям которого арендатору предоставлена во временное владение и пользование часть нежилого встроенно-пристроенного помещения 28-Н в здании по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский проспект, дом 11, литер В, кадастровый номер 78:34:0413001:6733  («Миллер-Центр», корпус В), а именно – часть распложенного на первом этаже помещения (внутренняя нумерация В-1-8), общей площадью 91,5 кв.м. с целью организации работы розничного и интернет-магазина по продаже судомоделей, пластиковых, радиоуправляемых, железнодорожных моделей и комплектующих (пункт 1.3 договора).

Размер ежемесячной арендной платы за использование имущества установлен в пункте 2.1 договора как твердая сумма арендных платежей в размере 81 435 руб. и 16 287 руб. НДС (пункт 2.1.1 договора); возмещение коммунальных расходов арендодателя: по обеспечению объекта аренды тепловой энергией, исходя из тарифа 102,69 руб.  и НДС 20,54 руб.  за одни квадратный метр (пункт 2.1.2 договора); платы за вывоз мусора с прилегающей территории, исходя из тарифа 30,70 руб.+6,24 НДС (пункт 2.1.3 договора).

В пункте 2.3 договора отражено, что арендная плата за текущий месяц уплачивается арендатором не позднее 05 числа текущего (расчетного) месяца. 

Пунктами 2.4. 2.4 1 договора предусмотрено внесение обеспечительного платежа в срок до 20.04.2019 в размере арендной платы, в сумме 224 736 руб. 82 коп. Обеспечительный платеж обеспечивает обязательство арендатора по уплате задолженности по неустойкам, причинению убытков, если таковые возникнут вследствие нарушения арендодателем условий договора. 

По условиям пункта 2.4.2 договора, удержание из обеспечительного платежа сумм в счет погашения задолженностей арендатора, перечисленных в пункте 2.4.1 договора (при наличии таковых), арендодатель производит в первый день начата истечения двух последних месяцев договора аренды, с очередностью: задолженность по уплате неустоек, начисленных арен11додателем арендатору вследствие нарушений последним условий договора; задолженность по возмещению убытков, причиненных арендатором имуществу арендодателя или третьим лицам. 

В пункте 2.4.3 договора отражено, что при отсутствии у арендатора на момент проведения удержания из обеспечительного платежа задолженности по уплате неустоек, возмещению убытков, арендодатель производит удержания из Обеспечительного платежа в следующем порядке: сумму арендной платы, подлежащей уплате арендатором за два последних месяца договора; задолженность арендатора по возмещению расходов арендодателя на обеспечение объекта электрической энергией; задолженность арендатора по оплате работ/услуг/ТМЦ в соответствии с пунктом 2.6 договора; задолженность арендатора по оплате работ/услуг/ТМЦ, предоставленных арендодателем арендатору по  согласованию сторон.

В пункте 2.4.4 договора отражено, что на дату окончания срока действия договора, арендодатель при наличии остатка обеспечительного платежа, производит из него удержания в счет погашения всех задолженностей арендатора в порядке 2.4.3 договора.

Если сумма переплаты по договору превышает величину Обеспечительного платежа, остаток суммы подлежит зачету в счет арендных платежей по договору.

В пункте 2.5 договора оговорено, что обязательство арендатора по уплате арендной платы возникает с 19.04.2019.

Пунктом 2.6.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по возмещению расходов арендодателя по снабжению объекта электрической энергией в соответствии с показаниями приборов индивидуального учета, установленных на Объекте аренды, по тарифам энергоснабжающей организации; услуги по загрузке – выгрузке товарно-материальных ценностей арендатора в зоне грузовой площадки и их перемещению по территории «Миллер-центр», иные услуги, оказанные арендатором в рамках договора, ТМЦ, переданные арендодателем арендатору.

По условиям пункта 8.1 срок договора аренды оговорен до 04.03.2020

Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор обязан в течение трех дней с момента прекращения договора аренды возвратить объект аренды по акту приема-передачи.  В случае нарушения сроков приема-передачи, применяется ответственность в соответствии с пунктом 5.9 договора. 

К предусмотренному договором моменту возврата объекта аренды арендодателю, арендатор обязан провести работы по приведению объекта аренды в исходное состояние (с учетом нормального износа), а также вывезти с территории принадлежащее ему имущество.

Под исходным состоянием объекта аренды стороны понимают состояния объекта аренды, в том числе состояние оборудования арендодателя, установленного на объекте), зафиксированное в Акте приема-передачи на момент передачи Объекта в пользование арендатору. 

В том числе должен быть произведен: демонтаж всех конструкций, оборудования (перегородок, стеллажей, световых приборов, установленных арендатором); ликвидация сколов, отверстий, трещин, иных повреждений ограждающих конструкций стен, потолка, пола, витрин, дверей, роллет), возникших в ходе эксплуатации объекта арендатором. 

К нормальному износу стороны относят потертости поверхностей ограждающих конструкций.

При выполнении работ по приведению объекта в исходное состояние, арендатор обязан учитывать цветовую гамму отделки, фактуру материалов, вид фурнитуры и иные свойства используемых материалов с тем, чтобы они совпадали с исходной отдельной объекта аренды без потери последним эстетического вида.

Арендатор вправе по выбору: выполнить работы по приведению объекта в первоначальное состояние собственными силами либо выплатить арендодателю стоимость работ. 

В случае невыполнения ответственности по приведению объекта в первоначальное состояние в установленный срок предусмотрена ответственность по пункту 5.9 договора аренды. 

В случае отказа или уклонения арендатора от надлежащей передачи объекта аренды арендодатель может принять объект в одностороннем порядке. 

Пунктом 5.9 договора предусмотрен штраф в размере двойной арендной платы, действующей на момент окончания срока действия договора, за каждый день просрочки.

Оплата обеспечительного платежа произведена истцом 24.04.2017 на сумму 104 060 руб. 21 коп.; 11.05.2017 в сумме 34 686 руб. 74 коп., 14.06.2017 – в сумме 34 686 руб. 74 коп.; 26.07.2017 в сумме 34 686 руб. 74  коп.

Исходя из положений статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с требованиями законов, нормативных актов и условиями обязательства.

Положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

 Исходя из изложенного выше, бремя организации возврата помещения арендодателю возлагается на арендатора, следовательно, именно истец должен был представить в данном случае доказательства надлежащего исполнения обязательства по возврату помещения при прекращении договора аренды.

Таких доказательств в материалы дела не представлено. При отсутствии доказательств обращения к арендодателю о принятии помещения, представленный истцом .односторонний акт от 07.03.2020 приема-передачи помещения не может являться достаточным доказательством обстоятельств его возврата, в том числе технического состояния возвращаемого помещения.

Неисполнение арендатором надлежащим образом обязательств по возврату помещения, и отсутствие, по этой причине, двусторонней фиксации обстоятельств, связанных с исполнением указанной обязанности арендатором, исходя из вышеприведенных правил о распределении бремени доказывания в данном случае, является основанием для отнесения негативных последствий неисполнения арендатором бремени доказывания возражений относительно требований арендодателя, связанных с ненадлежащим исполнением обязанности арендатора по возврату помещения в части срока его возврата, либо технического состояния помещения на арендатора. 

Учитывая, суд приходит к выводу том, что арендодателем обосновано начислена арендная плата за пользование помещением за период до 07.03.2020 в размере 11 001 руб. 08 коп., а также договорная неустойка за нарушение срока возврата помещения за период с 08.03.2020 по 20.03.2020, предусмотренная пунктом 5.9. договора аренды, то есть по дату, когда помещение принято арендодателем на основании составленного им, в свою очередь, одностороннего акта.

Доказательств оплаты указанных сумм, а также расходов по уплате коммунальных платежей по электроэнергии за февраль 2020  года в размере 2 743,69 руб., размер которых подтвержден представленным в материалы дела счетом на оплату электроэнергии 17.03.2020 № 1899), истцом не представлено.

Следовательно, указанные суммы обоснованно зачтены ответчиком в счет подлежащего возврату истцу обеспечительного платежа.

В акте от 20.03.2020 арендодателем зафиксировано, что арендатором не исполнены обязательства по приведению помещения в первоначальное состояние, повреждения отражены в приложенной в материалы дела Ведомости дефектов. 

Каких-либо доказательств, опровергающих указанный довод, истцом также не представлено.

В связи с изложенным, суд считает правомерным начисление ответчиком неустойки в размере 113 667 руб. 77 коп. за нарушение истцом условий договора в этой части, которая также правомерно погашена арендодателем за счет обеспечительного платежа. 

В силу положений статей 15, 393 ГК РФ, нарушение арендатором условий договора о приведении помещения в момент его возврата в надлежащее состояние, является основанием для возникновения у него обязательства по возмещению убытков арендодателю в размере расходов, которые он должен затратить на приведение помещения в первоначальное состояние.

Ответчиком в материалы дела представлен сметный расчет, из которого следует, что соответствующие расходы составят 150 480 руб. Расчет истцом не оспорен.

Из указанной суммы 1 971 руб. 64 коп. зачтена арендатором в счет  остатка обеспечительного платежа, подлежащего возврату истцу с учетом изложенных выше удержаний.

При таких обстоятельствах следует, что у истца не имеется права требования выплаты ему ранее внесенного обеспечения по договору аренды. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Оставшаяся незачтенной сумма убытков, понесенных ответчиком в связи с необходимостью приведения им помещения в первоначальное состояние в размере 148 508 руб. 36 коп. предъявлена ко взысканию во встречном иске.

С учетом изложенного выше следует, что ответчик имеет право на компенсации указанной суммы. 

В то же время, в силу пункта 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Поскольку, в связи с неисполнением обязанности арендатора по возврату помещения в первоначальном состоянии, ответчиком уже была применена договорная неустойка, требование по встречному иску о взыскании убытков в связи с указанным нарушением, подлежит удовлетворению за вычетом примененной ответчиком договорной неустойки.

Таким образом, ко взысканию по встречному иску подлежат убытки в размере  34 830 руб. 59 коп. В остальной части встречного иска следует отказать. 

В силу положений статьи 110 АПК РФ, с истца в пользу ответчика по встречному иску также подлежит взысканию возмещение расходов по уплате государственной пошлины пропорционально сумме удовлетворенного требования. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении иска Индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать. 

Встречный иск удовлетворить частично. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мабрук» 34 830,59 руб. убытков и 1 279,20 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.