Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-103473/2020

28 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен  28 мая 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2, 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Грин Бокс», 

о взыскании

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 20.05.2021,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Бокс» (далее – ООО «Грин Бокс», Общество) о взыскании 1 349 531 руб., в том числе 988 511 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате по договору от 01.06.2019                   № 01/06/19 и 361 020 руб. 19 коп. неустойки за просрочку платежа. 

В заявленную сумму вошли: 

- 250 000 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за июль 2020 году и начисленные на указанную сумму пени по состоянию на 05.11.2020 в размере 172 500 руб.; 

- задолженность по переменной части арендной платы за август 2020 года в размере 203 892 руб. 09 коп. и за сентябрь  (по 17.09.2020) в сумме 198 878 руб. 34 коп. и начисленные на указанные суммы неустойки по состоянию на 05.11.2020 в размере, соответственно, 57 089 руб. 79 коп. и 37 786 руб. 88 коп.;

- сумма произведенного истцом перерасчета переменной части арендной платы за июнь и июль 2020 года со ссылкой на ошибочно не примененный ранее коэффициент трансформатора тока при расчете объема потребленной энергии по показаниям прибора учета, в размере 275 740 руб. за июнь и июль 2020 года по вводу № 1 от ОА «ФАЗОТРОН-НОВАТОР» (счетчик № 30561380), на указанную сумму начислены пени в размере 81 343 руб. 52 коп.;

- 60 000 руб., предъявленных истцом с указанием на возврат помещения в ненадлежащем состоянии и причиненные, в связи с этим, убытки на указанную сумму.

Определением от 20.11.2020 по делу № А56-103473/2020 иск принят к производству суда.

ООО «Грин Бокс», в свою очередь, обратилось в суд с иском к Предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 326 201 руб., полученного Предпринимателем, согласно позиции Общества, по причине переплаты арендатором переменной части арендной платы, а также 4 465 руб. 96 коп. процентов, начисленных на сумму неосновательного обогащения на основании статьи 395 ГК РФ. 

Исковое заявление Общества принято к производству суда 26.11.2020 в деле            № А56-104890/2020.

Определением суда от 12.02.2021 по делу № А56-104890/2020 указанные дела объединены в одно производство у судьи Бугорской Н.А.,  с присвоением ему номера А56-103473/2020.

В отзыве на исковое заявление, Общество возражало против его удовлетворения, ссылаясь на то, что наличие недостатков в помещении при его передаче не подтверждено. 

Также ответчик не согласен с наличием задолженности по арендной плате за июль 2020 года. Согласно позиции Общества, поскольку оно осуществляет деятельность в отрасли, наиболее пострадавшей от распространения новой коронавирусной инфекции, сторонами было согласовано уменьшение арендной платы за период апрель – июль 2020 года: за апрель 2020 года размер постоянной части арендной платы составил 550 000 руб.; за май 2020 – 350 000 руб., и за июнь и июль 2020 года – по 450 000 руб. Достижение этого соглашения подтверждается расчетом истца, приведенном в проекте акта сверки взаимных расчетов за период с января по август 2020 года.

Кроме того, ответчик не согласен предъявленным ко взысканию размером в части переменной арендной платы, так как к иску ее расчет не приложен. 

В отзыве на требования Общества, предприниматель возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что расчет переменной части арендной платы производился в течение действия заключенного сторонами договора субаренды на основании показаний снимаемых представителями обоих сторон приборов учета и условий договора, возражений по размеру выставленных ему платежей арендатор не заявлял. Оплата за содержание сетей вносилась в твердой сумме, как это согласовано в договоре. Сумма рассчитанной Обществом переплаты за февраль 2020 года превышает сумму внесенного платежа. Предприниматель считает, что со стороны Общества имеет место злоупотребление правом. 

Общество представило в материалы дела дополнительные пояснения по приборам учета, использовавшимся для определения количества потребленной электрической энергии в занимаемых помещениях, в которых оно сослалось на непрозрачность схемы учета электрической энергии, а также на отсутствие документов от арендодателя, подтверждающих его реальные расходы на оплату коммунальных услуг. 

Предпринимателем представлены дополнительные пояснения по порядку расчета переменной части арендной платы на примере счета за август 2020 года. 

При рассмотрении дела в суде, Общество ходатайствовало о назначении экспертизы относительно правильности начисления оплаты за водоснабжение и электроснабжение за период с октября 2019 года по сентябрь 2020 года.

Предприниматель против назначения экспертизы возражал, ссылаясь на то, что в материалы дела представлены доказательства, достаточные для оценки доводов сторон в указанной части, кроме того, не подтверждена компетенция заявленных ответчиком организаций для проведения такого рода исследования.

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, суд отклонил его, так как Общество не представило обоснования необходимости применения специальных познаний для установления размера подлежащей внесению по договору аренды арендной платы в ее переменной части. Основанием определения указанного размера являются условия договора и фактические обстоятельства, связанные с начислением спорных сумм, которые подлежат оценке судом в порядке статьи 71 АПК РФ. Ходатайство о назначении экспертизы отклонено.

В судебном заседании 20.05.2021 представитель истца приобщил к материалам дела дополнительные доказательства. Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью представителя, ведущего это дело, в другом процессе.

Поскольку представленные истцом дополнительные доказательства не изменяют ранее заявленной им позиции, они приобщены судом к материалам дела. 

В удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела отказано, с учетом того, что ответчику, в течение длительного периода времени рассмотрения данного дела, имелось достаточно времени для подготовки позиции по нему и обеспечению явки в судебное заседание надлежащего представителя. Предусмотренные статьей 158 АПК РФ основания для отложения судебного разбирательства отсутствуют.

По существу заявленных требований, стороны поддержали доводы, изложенные в исках, отзывах на них, представленных в материалы дела письменных пояснениях.

Оценив позиции сторон, представленные в материалы дела доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, между ООО «Ффокс.клаб» (субарендодатель) и ООО «Грин Бокс» (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.06.2019 № 01/06/19, по условиям которого субарендодатель предоставил Обществу в аренду недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные на первом и цокольном этаже, общей площадью 780 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, улица Глиняная, дом 15, литер КА и технологическое оборудование. По условиям пункта 1.4 договора, помещения предоставлены субарендатору для использования под размещение производства пищевых продуктов и офиса для сотрудников. 

Срок аренды согласован в пункте 2.1 договора с 01.06.2019 по 31.05.2022.

Пунктом 2.7 договора предусмотрено право стороны расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке на основании письменного уведомления за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Арендная плата по договору, по условиям пункта 3.1, состоит из постоянной и переменной арендной платы. Размер ежемесячной постоянной арендной платы определен в пункте 3.2 договора в размере 700 000 руб. в месяц, и по условиям пункта 3.2.3 договора, должна вносится ежемесячно авансовым платежом в срок до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. 

Пунктом 3.3 договора также предусмотрено внесение субарендатором обеспечительного платежа в общем размере 1 300 000 руб. в течение пяти банковских дней после подписания договора.

Размер переменной платы определен в пункте 3.3.2 договора в виде стоимости коммунальных услуг, включающих в себя 4% от общей стоимости электроснабжения субарендодателя. Переменная арендная плата оплачивается субарендатором ежемесячно.

В пункте 3.3.2.1 договора субаренды согласовано, что величина переменной арендной платы ежемесячно покрывает расходы субарендодателя по обеспечению помещений: 

- электроэнергией в результате эксплуатации субарендатором помещений и находящегося в них оборудования  - по показаниям приборов учета, по выставляемым соответствующими организациями счетам, согласно действующим методикам расчета Петербургской сбытовой компании и ежемесячно платы за эксплуатацию субарендатором электрических сетей в сумме 29 000 руб.;

- услугами холодного водоснабжения, водоотведения – по показаниям приборов учета, согласно действующим методикам расчета водоканала и ежемесячной оплаты за эксплуатацию арендатором инженерных сетей в сумме 29 000 руб.;

- услугами горячего водоснабжения – по показаниям приборов учета, исходя из стоимости одного куб.м. ГВС равного стоимости трех куб.м ХВС и ежемесячной платы за эксплуатацию субарендатором инженерных сетей в сумме 5 000 руб. 

В пункте  3.3.2.3 договора оговорено, что ежемесячно субарендодатель выставляет субарендатору Акт оказанных услуг или универсальный передаточных документ в соответствии с требованиями законодательства РФ. Сумма ежемесячной переменной арендной платы определяется сторонами в Акте оказанных услуг и рассчитывается от сумм, представленных субарендодателем счетов от соответствующих организаций и расчетов (согласно показаниям установленных приборов учета тепла, холодной и горячей воды, электросчетчиков с подтверждением сумм расчетами и копиями счетов-фактур и/или актов оказанных услуг (пункт 3.4 договора). По условиям указанного пункта, субарендодатель  ежемесячно направляет субарендатору Акт оказанных услуг за отчетный период (календарный месяц) одновременно за все оказанные услуги, перечисленные в пункте 3.3.2 2 договора, а субарендатор, получив от субарендодателя два экземпляра акта оказанных услуг за истекший месяц аренды обязан в течение пяти рабочих дней после получения указанных документов подписать Акт оказанных услуг и направить субарендодателю один экземпляр подписанного Акта оказанных услуг.

Переменная арендная плата вносится субарендатором ежемесячно в течение пяти рабочих дней после подписания сторонам Акта оказанных услуг за соответствующий отчетный период. 

Дополнительным соглашением от 11.06.2019 № 1 к договору аренды, ООО «Ффокс.клаб» на стороне субарендодателя, заменен на ФИО2 

Дополнительным соглашением от 09.04.2020 № 1 стороны согласовали размер постоянной арендной платы за апрель 2020 – 550 000 руб., за май 2020 года – 350 000 руб., при этом, в счет оплаты ежемесячной арендной платы за май субарендодатель удерживает суммы внесенного ранее обеспечительного платежа, который должен быть восстановлен в срок до 31.12.2020. Дополнительным соглашением к договору от 18.05.2020 № 2, его стороны согласовали уменьшение размера арендной платы за июнь 2020 года до 450 000 руб., с удержанием в счет ее частичной оплаты 150 000 руб. из суммы ранее внесенного обеспечительного платежа, и перечислением оставшейся части арендной платы в срок до 24.05.2020 включительно. 

Доплата удержанной части обеспечительного платежа согласована в срок до 31.12.2020. 

Письмом от 17.06.2020 Предприниматель предложил Обществу расторгнуть договор аренды с 01.08.2019 по соглашению сторон. Письмом от 23.07.2020 ответчик отказался от подписания соглашения, предложил рассматривать письмо субарендодателя как отказ от договора в порядке пункта 2.7 договора.

По акту сдачи-приемки от 17.09.2020 помещение возвращено Обществом Предпринимателю, договор аренды прекращен.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В тексте  акте сдачи-приемки от 17.09.2020  оговорено, что помещения находится в состоянии, соответствующем условиям договора субаренды, субарендодатель претензий по состоянию помещений не имеет (пункты 2, 5 акта).

Под подписями сторон имеется приписка, выполненная ФИО3 о том, что «принято без устранения замечаний с частичной компенсацией в размере 60 000 рублей, в течение пяти рабочих дней».

Исходя из положений статей 15, 393 ГК РФ, основанием для возникновения у стороны договора обязательства по возмещению вреда, причиненного другой стороне договора, является совокупность следующих обстоятельств: факта нарушения договора, причинения вреда и причинно-следственная связь между указанными обстоятельствами.

В данном случае, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, Предприниматель не представил доказательств, в чем именно выражались недостатки возвращенного ему помещения, равно как и доказательств, подтверждающих, что указанные недостатки выходили за пределы его нормального износа в процессе использования субарендатором. Оснований для внесения в акт указанной выше записи из материалов дела не следует, равно как и сведений о полномочии лица, которое произвело спорную запись, фиксировать правоустанавливающие обстоятельства в рамках правоотношений сторон.

Факт имущественного ущерба субарендодателя в заявленном размере также какими-либо доказательствами не подтвержден, соответственно, не может быть сделан и вывод о наличии причинно-следственной связи между какими-либо противоправным поведением Общества и причинением Предпринимателю заявленного ущерба.

Оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания 60 000 руб. не имеется.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ, обязательства должны выполняться в соответствии с условиями самого обязательства и требованиями закона.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено обязательство арендатора по внесению согласованной в договоре арендной платы за пользование помещением.

В исковом заявлении Предприниматель указывает, что в счет арендной платы за июль 2020 года  Обществом уплачено 450 000 руб. (300 000 руб. по платежному поручению от 22.06.2020 и 150 000 руб. истцом зачтено из суммы обеспечительного платежа), при этом, что ставка постоянной арендной платы по условиям договора субаренды за июль 2020 года составила 700 000 руб. 

Между тем, на территории Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее –постановление Правительства № 121), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», в целях реализации постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 02.03.2020 № 5 «О дополнительных мерах по снижению рисков завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» и на основании предписания Главного государственного санитарного врача по городу Санкт-Петербургу от 12.03.2020 №78-00-09/27-0101-2020 введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее Закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Также, по условиям пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В правовой позиции, сформированной в ответе на вопрос 5 Обзора 2 указано, на право арендатора потребовать уменьшения арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций  природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Предпринимателем не опровергнуты доводы Общества о том, что основной вид осуществляемой им деятельности, для целей которой был, согласно его условиям, заключен договор субаренды, заключается в оказании услуг общественного питания, и входит в Перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Указанными выше дополнительными соглашениями подтверждается обращение субарендатора к субарендодателю и согласование последним уменьшения арендной платы за пользованием помещением в период действия ограничений, установленных Постановлением № 121.

Следовательно, Общество вправе ссылаться на наличие у его права требовать уменьшения арендной платы за весь период действия ограничений.

Из представленного в материалы дела проекта акта сверки расчетов сторон за период с января по август 2020 года, подписанного со стороны истца,  следует, что арендная плата за июль 2020 года в размере постоянной ее части за июль 2020 года начислена Предпринимателем в размере 450 000 руб., в меньшем размере, нежели было предусмотрено договором субаренды. С указанным расчетом согласилось Общество.

Таким образом, стороны договора в порядке, предусмотренном статьей 438 ГК РФ согласовали уменьшение размера арендной платы за спорный период до 450 000 руб., указанное соглашении связывает истца в порядке статьи 310 ГК РФ.

В указанной сумме обязательства ответчика по уплате арендной платы исполнены, что не отрицается Предпринимателем. Таким образом, оснований для вывода о наличии заявленной ко взысканию задолженности по постоянной части арендной платы не имеется.

Предъявляя ко взысканию сумму 275 740 руб. 76 коп. на основании счета от 01.09.2020 на перерасчет компенсации по коммунальным услугам за электроэнергию за июнь, июль, истец, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не приводит обоснования такого рода перерасчета со ссылкой на условия договора либо какие-либо иные нормативные акты.

Из представленных доказательств невозможно установить ни разницу в исчисленных ранее и в связи с перерасчетом показаний счетчиков, ни обоснованность утверждения истца о необходимости их увеличения на указанный и коэффициент, ни порядок определения заявленной к оплате разницы.

Исходя из положений части 1 статьи 65 АПК РФ, заявленные требования должны быть подтверждены, также и по размеру. В отношении спорной суммы таких доказательств не представлено.

Аналогичным образом, Обществом во встречном иске не подтверждена обоснованность утверждения и размер неосновательного обогащения.

Размер переменной части арендной платы за период по март 2020 года включительно подтвержден подписанными сторонами двусторонними актами, как это предусмотрено условиями договора.

Актом от 14.04.2020, составленным с участием представителя субарендодателя, зафиксировано отключение оборудования Общества в связи с сокращением производства. Частичное подключение оборудования зафиксировано актом от 22.05.2020. 

Расчет суммы неосновательного обогащения за период с 01.08.2019 по 17.09.2020, выполнен Обществом  без обоснования определения сумм переплаты, и без приложения подтвержденного доказательствами расчета разницы между фактически оплаченной суммой и той суммой, которая подлежала оплате, согласно позиции ответчика. Объемы коммунальных услуг, которые, по мнению Общества должны им фактически оплачиваться, в расчете не указаны, какими-либо доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает предусмотренных статьей 1102 ГК РФ оснований для вывода о получении Предпринимателем неосновательного обогащения и наличии у него предусмотренных статями 395, 1102, 1107 ГК РФ обязательств по возврату полученных сумм и уплате процентов на них. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В свою очередь, Предпринимателем не обоснован размер предъявленной к оплате за август и часть сентября 2020 года переменной арендной платы, предусмотренные условиями договора аренды документы, обосновывающие приведенный в выставленных Обществу счетах расчет стоимости коммунальных услуг, за исключением согласованной в договоре твердой стоимости услуг по эксплуатации сетей, отсутствуют. 

Из условий договора аренды следует, что расчет коммунальной составляющей осуществления исходя из соответствующих расходов субарендодателя на основании выставляемых ему счетов поставщиками коммунальных услуг. Доказательств несения таких расходов за спорный период истец не представил. 

Приобщенные истцом к материалам дела счета и акты касаются правоотношений с участием лиц, которые участниками данного дела и сторонами спорного договора не являются. При этом, схема коммунального снабжения арендованных помещений и размещения приборов учета, схема распределений помещений в здании, которая позволила бы определить долю Общества в оплате потребляемых ресурсов, в том числе по водоснабжению, исходя из  показаний оговоренных в акте приема-передачи помещений приборов учета, а также показаний приборов учета, приложенных к счетам, выставленным на оплату спорных сумм, не представлена. 

Из приобщенных к материалам дела платежных помещений следует, что коммунальные услуги за август оплачены субарендатором в размере 200 000 руб. Доказательств потребления в арендованных помещениях коммунальных услуг в спорный период на большую сумму истцом не представлено. Таким образом,  в части взыскания переменной части арендной платы, требования истца также не подлежат удовлетворению.

Отсутствие задолженности исключает основания для применения ответственности за просрочку ее оплаты.

В удовлетворении первоначального иска также следует отказать в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.