СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 город Томск                                                                              Дело № А45-13116/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоАюшева Д.Н.,

судей:Сластиной Е.С.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (№07АП-8813/2019) мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08 августа 2019 года по делу №А45-13116/2019 (судья Ершова Л.А.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Новосибирск (ОГРНИП 310547630700171, ИНН 

<

***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договоров, 

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия,

от ответчика: без участия,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился к мэрии города Новосибирска с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи нежилого здания и земельного участка, а именно, при заключении договора купли-продажи нежилого здания площадью 76,5 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:18332, расположенного по адресу: 

<

...> А45-13116/2019 ул. Солидарности, изложив пункты 2.1 и 2.2 вышеуказанного договора в следующей редакции: пункт 2.1: Цена нежилого здания равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», и составляет 2 813 183 (Два миллиона восемьсот тринадцать тысяч сто восемьдесят три) рубля (без налога на добавленную стоимость); пункт 2.2 оплата приобретаемого нежилого здания осуществляется в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки. Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое здание на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту получатель) по следующим реквизитам, в следующем порядке и сроки: получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с 

<

***>, банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК 045004001, код бюджетной классификации: 74011402043040000410 (основной платеж), код бюджетной классификации: 74011690040040024140 (пеня), ОКТМО 50701000, статус плательщика: 08. Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое здание на расчетный счет Получателя в следующем порядке и сроки: ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца сумма ежемесячного платежа и процентов исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилого здания - 7,75%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств. Днем оплаты нежилого здания считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства Покупателя по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя). Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости нежилого здания; урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:111265:9, площадью 1000кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, изложив Пункт 2.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: Пункт 2.1: Цена земельного участка определена независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», и составляет 1 008 362 (один миллион восемь тысяч триста шестьдесят два) рубля (без налога на добавленную стоимость). Оплата приобретаемого земельного участка осуществляется в рассрочку сроком на 12 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки. Покупатель обязан перечислить денежные средства за земельный участок на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту получатель) по следующим реквизитам, в следующем порядке и сроки: Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с 

<

***>, банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК 045004001, код бюджетной классификации: 74011402043040000410 (основной платеж), код бюджетной классификации: 74011690040040024140 (пеня), ОКТМО 50701000, статус плательщика: 08. Покупатель обязан перечислить денежные средства за земельный участок на расчетный счет Получателя в следующем порядке и сроки: ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца сумма ежемесячного платежа и процентов исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилого здания - 7,75%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств. Днем оплаты земельного участка считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства Покупателя по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08 августа 2019 года исковые требования удовлетворены, условия договоров согласованы в предложенной истцом редакции.

Не согласившись с решением суда, мэрия города Новосибирска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.  В обоснование подателем жалобы указано следующее: установление цены передаваемого в собственность на условиях приватизации нежилого здания и земельного участка является исключительной компетенцией мэрии, при этом только мэрия вправе обратиться к независимому оценщику, а ИП ФИО2 не является лицом, которое вправе по собственной инициативе производить оценку выкупаемого им объекта недвижимости, вызывает сомнение объективность и обоснованность экспертизы, решение не содержит мотивы, по которым суд первой инстанции отверг возражения ответчика по заключению эксперта, а также не принял во внимание экспертное заключение, подготовленное по заданию ответчика, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о признания его недостоверным и недействительным.

ИП ФИО2 в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения как соответствующее законодательству.

Стороны явку представителя в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили. 

Апелляционная жалоба в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в процессе реализации ИП ФИО2 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого здания с занимаемым земельным участком, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Солидарности (далее - объект), в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ), мэрией города Новосибирска принято постановление от 30.01.2019 № 341 «Об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем ФИО2 нежилого здания (пункт продажи безалкогольных напитков (ГП-70)) с земельным участком по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Солидарности".

 В целях заключения с ИП ФИО2 договоров купли-продажи нежилого здания и земельного участка мэрией города Новосибирска проведена оценочная экспертиза (отчет № 081118-6 от 22.11.2018 ООО 5 А45-13116/2019 «ВекторПроект»), согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения (здания) составляет 8319500 руб., а земельного участка – 3305084 руб. 

Мэрией города Новосибирска направлен ИП ФИО2  для подписания договор, содержащий указанную стоимость выкупаемых объектов. 

ИП ФИО2, не согласившись с указанной стоимостью объектов недвижимого имущества, обратился к независимым оценщикам за проведением экспертизы, по результатам которой (отчет об оценке № 165 ООО «Агентство Экспрессоценка») рыночная стоимость нежилого помещения (здания) составляет 1281200 руб., а земельного участка – 1251000 руб. 

ИП ФИО2 направил ответчику подписанные с протоколами разногласий договоры, содержащие стоимость выкупаемых объектов исходя из оценки, содержащейся в отчете об оценке № 165 от 12.03.2019 ООО «Агентство Экспресс-оценка». 

Мэрия города Новосибирска письмом от 26.03.2019 № 3/04/04045 отклонила предложение истца, разъяснив, что в случае несогласия арендатора со стоимостью выкупаемого объекта и земельного участка оценка может быть определена в судебном порядке. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из представленных в материалы дела доказательств, пояснений эксперта, отсутствия противоречий в его выводах и отсутствия обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности, достоверности и полноте проведенной ООО «Региональный центр оценки» судебной экспертизы (заключение от 25.06.2019), определяющей действительную рыночную стоимость выкупаемого имущества.

Апелляционный суд полагает, что судом спор по существу разрешен правильно, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ. 

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. 

При заключении договора стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда. 

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора, а именно в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий, касающихся стоимости выкупаемого имущества.

По ходатайству истца и в отсутствие возражений ответчика в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональный центр оценки».

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 25.06.2019 № 11866 рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 76,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:000000:18332, расположенного по адресу: 

<

...> на 26.03.2019 составляет 2 813 183 руб. (без учета НДС), рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 54:35:111265:9, площадью 1000кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на 26.03.2019 составляет – 1 008 362 руб. (без учета НДС). 

Для разрешения возникших у ответчика сомнений в суде первой инстанции перед экспертом ООО «Региональный центр оценки» ФИО3 поставлены вопросы, на которые в судебном заседании 01.08.2019 эксперт пояснил: объекты-аналоги нежилого помещения (здания), исходя из его территориального расположения, достаточно удалены и их использование привело бы к искажению стоимости исследуемого объекта. Эксперт располагаем широким спектром информационных ресурсов, однако не нашел те объекты-аналоги которые, могли бы достоверно характеризовать и стоимость земельного участка, в связи с чем был использован сравнительный и доходный подход, но использован метод распределения, в частности, был рассмотрен объект помещение (здание) и земельный участок вместе. Такие объекты присутствуют в соседних районах. Соответственно, экспертом произвели расчет единого объекта (помещения (здания) и земельного участка) и через поправочные коэффициенты произвели распределение стоимости здания и земельного участка.

Эти данные представлены в отчете. Иным способом, по мнению эксперта, с учетом территориального расположения исследуемых объектов, достоверно установить их стоимость не представляется возможным. 

На вопрос ответчика эксперт пояснил, что при подготовке заключения руководствовался, в том числе, Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки. Названные ответчиком Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Министерства имущественных отношений РФ, считает внутриведомственным документом, который должен быть синхронизирован с Федеральными стандартами оценки. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта от 25.06.2019, подготовленное ООО «Региональный центр оценки», в совокупности с другими доказательствами по делу, а также на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона № 135-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим доказательством, а определенную им рыночную стоимость - достоверной.

Примененный экспертом метод оценки, с учетом данных пояснений, свидетельствует о его обоснованном применении для получения наиболее достоверной информации о стоимости объектов оценки, с учетом отсутствия объектов-аналогов на незначительном удалении от исследуемых объектов. 

Проведение исследования объектов (помещения (здания) и земельного участка) как единого объекта и последующим распределением их стоимости с применением соответствующего коэффициента является абсолютно оправданным, с учетом указанных обстоятельств. 

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение от 25.06.2019 не соответствует принципу относимости и допустимости, в связи с чем, не может являться надлежащим доказательством, судом отклоняются как необоснованные. 

Апелляционный суд также учитывает, что ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие достоверность выводов судебной экспертизы, о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы ответчик также не заявлял. 

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08 августа 2019 года по делу №А45-13116/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

ПредседательствующийД.Н. ФИО4

СудьиЕ.С. ФИО5

ФИО1