Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-3721/2021

город Брянск

22 августа 2022 года

года 

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 августа 2022 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Лемешко Г.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания», г.Брянск

об  изменении договора 

при участии в судебном заседании: 

от истца: 04.08.2022, 11.08.2022: ФИО2 (доверенность №01-01 от 10.01.2022);

от ответчика: 04.08.2022: не явились, извещены; 11.08.2022: ФИО3 (доверенность от 02.04.2021)

установил:

Дело рассмотрено 11.08.2022 после перерыва, объявленного в судебном заседании 04.08.2022 в порядке, установленном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания», г.Брянск, об изменении договора аренды №3642 от 14.08.2017.

В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил внести изменения в договор аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, изложив п.4.1 указанного договора в следующей редакции: размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год; размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, и распространить действие указанного дополнительного соглашения с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка.  Ходатайство удовлетворено судом, в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением суда от 21.09.2021 производство по настоящему делу приостановлено.

Определением суда от 21.02.2022 производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении к нему.

Представитель ответчика после перерыва в судебном заседании заявил возражения по иску, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области №540 от 18.02.2008, ответчиком было размещено в печатном издании газете «Брянский рабочий» 19.02.2008, извещение о проведении аукциона, формы заявки и договора аренды, а также были организованы и проведены торги в виде аукциона, предметом которого являлось право на заключение договора аренды принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации - Брянской области земельного участка площадью 2 330 662 кв.м, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, с разрешенным использованием: для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки. Размер арендной платы в год за 1 кв.м составляет 7 руб. 93 коп. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Согласно протоколу аукциона №01/08 от 24.03.2008 по результатам проведенного аукциона победителем признано ООО «Брянскрегионгаз» (ООО «Брянская региональная компания по реализации газа»).  

На основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области №540 от 18.02.2008, протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №01/08 от 24.03.2008, между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №637 от 26.03.2008, по условиям которого настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с: выполнением Арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта; арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта (п.1.1 договора).

Согласно п.2.1 договора Арендатор обязуется, в соответствии с условиями продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, протоколом аукциона №01/08 от 24.03.2008, выполнить условия продажи объекта и оплатить цену права на заключение договора аренды земельного участка в размере 201 648 876 руб. 71 коп. в установленном сторонами порядке (п.2.1.1 договора). Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, обшей площадью                        2 330 662 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка №28/08-02302 от 13.02.2008 и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому плану земельного участка (п.2.1.2 договора). Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 26.03.2008.

Сторонами согласован срок действия договора с 26.03.2008 по 25.03.2023 (п.3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п.4.2 указанного договора).

В соответствии с п.4.7 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании заявления «Брянская региональная компания по реализации газа», Управлением имущественных отношений Брянской области принят приказ №1597 от 28.06.2010 об образовании 191 земельного участка путем раздела земельного участка обшей площадью 2 330 662 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, с разрешенным использованием: для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки, находящегося в аренде на основании договора аренды земельного участка №637 от 26.03.2008, в том числе земельного участка площадью 41719 кв.м, с кадастровым номером 32:28:030905:11, согласно которому прекратить право аренды ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» на земельный участок 2 330 662 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, и предоставить (переоформить) вновь образованные земельные участки в аренду ООО «Брянская региональная компания по реализации газа».

На основании  приказа Управления имущественных отношений Брянской области №1597 от 28.06.2010, между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» в настоящее время ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (Арендатор) были заключены договоры аренды вновь образованных земельных участков, в том числе заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №2192 от 14.09.2010, по условиям которого настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с: выполнением Арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта; арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта (п.1.1 договора).

Согласно п.2.1.1 договора Арендатор обязуется, выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, в соответствии с протоколом аукциона №01/08 от 24.03.2008 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта (п.2.1.1 договора). Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, из земель населенных пунктов, обшей площадью 41719 кв.м, с кадастровым номером 32:28:030905:11, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка №3228/205/09-0498 от 04.09.2009 и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому плану земельного участка (п.2.1.2 указанного договора). Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 14.09.2010.

Сторонами согласован срок действия договора с 29.06.2010 по 25.03.2023 (п.3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п.4.2 указанного договора).

В соответствии с п.4.6 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

16.07.2012 между ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (Арендатор 1) и                        ООО «Брянская строительная компания» в настоящее время ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (Арендатор 2) было заключено соглашение о порядке реализации прав и исполнения обязанностей арендаторов земельных участков, предоставленных в целях комплексного освоения территории бывшего аэропорта г.Брянска, на основании которого между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель), ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (Арендатор 1) и ООО «Брянская строительная компания» в настоящее время ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (Арендатор 2) было заключено дополнительное соглашение от 16.07.2012 к договору аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №2192 от 14.09.2010, по условиям которого Арендодатель и Арендатор 1 выразили согласие на вступление Арендатора 2 в указанный договор аренды земельного участка обшей площадью площадью 41719 кв.м, с кадастровым номером 32:28:030905:11, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, с разрешенным видом: для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки. Дальнейшее использование земельного участка осуществляется по соглашению Арендодателя,  Арендатора 1 и Арендатора 2 (п.1 указанного дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением от 26.12.2013 к договору аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №2192 от 14.09.2010 и дополнительному соглашению от 16.07.2012, Арендодатель, Арендатор 1 и Арендатор 2 выразили согласие на выход Арендатора 1 из указанного договора аренды. С момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения Арендатор 2 становится единоличным арендатором и к нему переходят все права и обязанности по договору аренды №2192 от 14.09.2010.

На основании обращения ООО «Брянская строительная компания» приказом Управления имущественных отношений Брянской области №328 от 13.02.2014, был образован путем объединения нескольких земельных участков из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки, расположенных по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория бывшего аэропорта, принадлежащих на праве аренды ООО «Брянская строительная компания» земельный участок площадью                  254096 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:81, в связи с чем между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО «Брянская строительная компания» (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №3044 от 17.02.2014.

Согласно п.1.1 указанного договора настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с: выполнением Арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта; арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта.

Согласно п.2.1.1 договора Арендатор обязуется, выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, в соответствии с протоколом аукциона №01/08 от 24.03.2008 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта (п.2.1.1 договора). Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, из земель населенных пунктов, обшей площадью 254096 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:81, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (п.2.1.2 указанного договора). Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.02.2014.

Сторонами согласован срок действия договора с 17.02.2014 по 25.03.2023 (п.3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п.4.2 указанного договора).

В соответствии с п.4.6 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании заявления ООО «Брянская строительная компания» приказом Управления имущественных отношений Брянской области №900 от 16.04.2014, было образовано 36 земельных участков, путем перераспределения земельных участков площадью 254096 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:81, и площадью 41719 кв.м, с кадастровым номером 32:28:030905:11, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки, расположенных по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория бывшего аэропорта, принадлежащих на праве аренды ООО «Брянская строительная компания», и заключено 36 договоров аренды от 16.04.2014.

Позднее на основании обращения ООО «Брянская строительная компания»                       34 земельных участка из вышеуказанных 36 земельных участков были перераспределены между собой, в результате чего были образованы новые 37 земельных участков, в том числе земельный участок площадью 7566 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:127.

03.08.2017 в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 7566 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:127, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа.

Между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО «Брянская строительная компания» в настоящее время ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (Арендатор) в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области №847 от 14.08.2017, заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка №3642 от 14.08.2017, по условиям которого настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с выполнением Арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория бывшего аэропорта (п.1.1 договора).

Согласно п.2.1.1 договора Арендатор обязуется выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория бывшего аэропорта, в соответствии с протоколом аукциона №01/08 от 24.03.2008.

Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, из земель населенных пунктов, обшей площадью 7566 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:127, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, с разрешенным использованием в соответствии с документацией по планировке территории: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроено-пристроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа (п.2.1.2 указанного договора). Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 14.08.2017.

Сторонами согласован срок действия договора с 14.08.2017 по 31.12.2023 (п.3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок составляет 8 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год (увеличен на 3% от первоначального размера 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п.4.2 указанного договора).

В соответствии с п.4.6 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017 прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию 29.08.2017.

Истцом 18.01.2021 было передано ответчику дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, датированное 28.12.2020, по условиям которого, предложено изложить п.4.1 указанного договора в следующей редакции: размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год; размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, и распространить действие указанного дополнительного соглашения с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка. 

  Данное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017 ответчиком не подписано, в связи с чем истец направил в адрес ответчика письмо №12-2484 от 03.03.2021, в котором просил ответчика в срок до 20.03.2021 подписать и представить дополнительное соглашение. Данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, датированное 28.12.2020, ответчиком не подписано, истец обратился в Арбитражный суд Брянской с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с п.4.6 договора аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, с учетом изменения разрешенного использования земельного участка, проведена оценка рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:28:0030905:127 (отчет ООО «Бизнес Фаворит» №421-12/20Н от 28.12.2020).

Ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором заявлены возражения по существу заявленных исковых требований.

В соответствии с п.2 ст.1, ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1, п.2 ст.607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ).

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.14 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу вышеназванного Федерального закона или после дня его вступления в силу в соответствии с частью 2 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171-ФЗ. 

Согласно части 2 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Как было указано выше, в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области №540 от 18.02.2008, ответчиком было размещено в печатном издании газете «Брянский рабочий» 19.02.2008, извещение о проведении аукциона, формы заявки и договора аренды, а также были организованы и проведены торги в виде аукциона, предметом которого являлось право на заключение договора аренды принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации - Брянской области земельного участка площадью 2 330 662 кв.м, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, с разрешенным использованием: для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки. Размер арендной платы в год за 1 кв.м составляет 7 руб. 93 коп. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Согласно протоколу аукциона №01/08 от 24.03.2008 по результатам проведенного аукциона победителем признано ООО «Брянскрегионгаз» (ООО «Брянская региональная компания по реализации газа»).  

По результатам проведенного аукциона на основании протокола №01/08 от 24.03.2008 с победителем аукциона был заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка (площадью 2 330 662 кв.м, кадастровый номер 32:28:000000:0062) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №637 от 26.03.2008.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №01/08 от 24.03.2008 и договоры аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №2192 от 14.09.2010 являются взаимосвязанными и были заключены до вступления в силу Федерального закона №171-ФЗ, к спорным правоотношениям необходимо применять положения Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В силу п.1 ст.30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (п.2 ст.30.2 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.6 ст.38 Земельного кодекса РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (п.4 ст.30.2 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.5 ст.30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Согласно п.5 ст.11.4 Земельного кодекса РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. 

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ранее заключенные договоры аренды №637 от 26.03.2008, №2192 от 14.09.2010, №3044 от 17.02.2014, №3080, №3081 от 16.04.2014 и договор аренды №3642 от 14.08.2017 являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков.

Согласно п.8 ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

В силу п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а в силу п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом, ни положения п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ (как в редакции, действовавшей до 01.03.2015, так и в действующей редакции), ни нормы Гражданского кодекса РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков.

Пункт 4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ содержит нормы, призванные обеспечить юридические гарантии стабильности прав землепользователей и арендаторов исходных (преобразуемых) земельных участков.

Данная норма права предусматривает право лица, осуществляющего такое использование земельного участка в отношении измененных земельных участков, на сохранение права аренды в рамках действующего договора аренды исходного земельного участка.

Следовательно, по общему правилу соответствующие арендаторы имеют преимущественное право на заключение с ними новых договоров аренды измененных земельных участков на тех же условиях, которые применялись до преобразования исходных земельных участков. 

Как было указано выше, между сторонами был заключен на тех же условиях договор №3642 от 14.08.2017 аренды измененного земельного участка, образованного из земельного участка (площадью 2 330 662 кв.м, кадастровый номер 32:28:000000:0062), предоставленного в аренду по результатам проведенного аукциона на основании протокола №01/08 от 24.03.2008 (договор аренды находящегося в областной собственности для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №637 от 26.03.2008).

Согласно п.4.1 договора аренды №3642 от 14.08.2017 размер арендной платы за земельный участок составляет 8 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год (увеличен на 3% от первоначального размера 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

Истец обратился к ответчику с требованием о внесении изменений в части размера арендной платы (п.4.1 договора) путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, датированного 28.12.2020, ссылаясь на п.4.6 указанного договора, согласно которому размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка, и предложил установить размер годовой арендной платы на основании отчета ООО «Бизнес Фаворит» №421-12/20Н от 28.12.2020 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:28:0030905:127, выполненного по заданию истца, в размере 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м        в год.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.39.7 Земельного кодекса РФ, полагает, что размер арендной платы является регулируемым, и определен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановление Правительства Брянской области №595-п от 11.12.2015, который определяет способы расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Брянской области.

Ответчик отказался заключать указанное дополнительное соглашение, ссылаясь на то, что оснований для увеличения размера годовой арендной платы не имеется.

Как указывает ответчик и не оспаривается истцом, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:127, предоставленный ответчику по договору аренды №3642 от 14.08.2017, был образован из земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, ранее предоставленного арендатору по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка №637 от 26.03.2008.

Земельный участок с кадастровым номером 32:28:000000:0062 для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлялся по результатам проведения аукциона.

Из системного толкования положений ст.448 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.11.8, 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

По общим правилам земельного законодательства земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены только по результатам проведения торгов.

Следовательно, предоставленное право лицу, с которым был заключен договор аренды предоставленного для комплексного освоения территории земельного участка, на заключение договора аренды образованного из него участка без торгов, не означает, что существенные условия землепользования, которыми, в рассматриваемом случае, является методика определения арендной платы, могут по своей сути отличаться от определенной по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в период проведения аукциона в отношении аренды участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, регулировались ст.38.2 Земельного кодекса РФ, которой предусматривалось, что аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса РФ, с учетом положений статьи 38.2 Земельного кодекса РФ.

Нормами п.2 ст.39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Указанное согласуется с правовым подходом, сформулированным в пункте 18 постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013).

На основании приведенных правовых положений, учитывая, что в отношении земельных участков, образованных из исходного, предоставленного на торгах в целях комплексного освоения для жилищного строительства, не подлежит изменению методика определения размера арендной платы.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ.

В силу п.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п.3 ст.453 Гражданского кодекса РФ).

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 03.08.2017, то есть до заключения договора аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:127 указан: многоквартирные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроенные помещения учреждений и организаций, размещаемые в жилых многоквартирных домах не выше третьего этажа (выписка из ЕГРН №КУВИ-001/2022-131535700 от 03.08.2022).

Следовательно, обстоятельства, на которых истец основывает требования, существовали уже в момент заключения спорного договора, а не возникли после. 

При этом, суд учитывает также, что длительный период времени, предшествующий исковому, после изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:127, расчет и уплата арендной платы за указанный земельный участок производилась в порядке, предусмотренном договором (8 руб. 17 коп. за 1 кв.м), что не вызывало претензий со стороны арендодателя.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка №3642 от 14.08.2017, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, как основания для внесения изменений в данный договор в судебном порядке, истцом в нарушение положений ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено. 

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении и уточнениях к нему, основаны на неверном толковании норм земельного законодательства, действующих в спорный период, в связи с чем являются неправомерными и подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Размер государственной пошлины по настоящему иску составляет 6 000 руб. При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачивалась, поскольку истец согласно пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, однако, не подлежат взысканию поскольку, в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания», г.Брянск, об изменении договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка №3642 от 14.08.2017 оставить без удовлетворения. 

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная  жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                                                        Г.Е. Лемешко