АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5833/2022

15 декабря 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока:     ФИО1, доверенность от 17.12.2021 № 28/8137-исх. 

от общества с ограниченной ответственностью «Звезда»:            ФИО2,  доверенность от 16.12.2019

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 11.08.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022

по делу № А51-696/2021 

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                     

к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда» 

третье лицо: министерство имущественных и земельных отношения Приморского края 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Звезда» 

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока 

о взыскании неосновательного обогащения   

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Звезда» (далее - ООО «Звезда», общество, ответчик)         4 610 429 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.10.2013 № 04-ЮД-15729 за период с 01.07.2015 по 30.09.2021 и 1 135 376 руб. 01 коп. пени за период с 02.07.2015 по 07.10.2021, всего – 5 745 805 руб. 68 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Определением от 13.05.2021 принят встречный иск ООО «Звезда» о взыскании с управления 1 314 511 руб. 70 коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнения требования).

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено министерство имущественных и земельных отношения Приморского края. 

 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.08.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС просит указанные судебные акты отменить, первоначальный иск удовлетворить полностью, во встречном иске отказать, считая, что расчет иска, заявленного управлением, произведен правильно, указывая, что земельный участок не ограничен в обороте.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Звезда», возражая относительно приведенных в ней доводов, просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Министерство имущественных и земельных отношения Приморского края надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства в суде кассационной инстанции.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных                                    статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды от 01.10.2013            № 04-Ю-15729 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:451, площадью 5524 кв.м, расположенного по адресу:                 

<

...>, вид разрешенного использования: для использования в целях дальнейшей эксплуатации здания диспетчерской (лит. 6), учебного здания (лит. 7), сроком на 49 лет с момента его подписания. 

Пунктами 2.1, 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 47 600 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора, вносимая арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода арендная плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. 

Пунктом 4.2 договора аренды определено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств. 

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 22.10.2013 внесена запись государственной регистрации № 25-25-01/162/2013-450. 

На основании соглашения от 01.06.2015 права и обязанности арендатора по данному договору аренды переданы ООО «Звезда», о чем в ЕГРН 15.06.2015 внесена запись государственной регистрации                                   № 25-25/001-25/011/002/2015-4837/1. 

С 01.05.2019 по указанному договору арендодателем является УМС        г. Владивостока в соответствии с Законом Приморского края от 18.11.2014    № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) и постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». 

Управлением произведен перерасчет арендной платы, согласно которому с 01.01.2017 по 31.12.2017 арендная плата составила 245 774,91 руб. в месяц; с 01.01.2018 по 31.12.2018 – 108 905 руб. в месяц; с 01.01.2021 по 07.10.2021 – 74 040,45 руб. в месяц, в связи с чем в адрес общества направлено предупреждение от 10.03.2020 № 28/16-2137 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени в полном объеме, которое оставлено без удовлетворения, что явилось поводом для предъявления в арбитражный суд первоначального иска. 

В свою очередь, ООО «Звезда», сославшись на нахождение арендуемого земельного участка в границах красных линий автодороги, заявило встречные исковые требования. 

При рассмотрении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующих обстоятельств и применяемых норм права. 

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Суды, руководствуясь положениями статей 196, 199, 200, 201 ГК РФ, учитывая заявление стороны, установив подачу управлением рассматриваемого иска 13.01.2021, принимая приостановление срока при рассмотрении досудебной претензии, обоснованно сочли не подлежащими удовлетворению заявленные первоначальным истцом требования за период с 01.07.2015 по 13.12.2017. 

Суды, принимая во внимание положения пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, разъяснения, содержащиеся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходили из того, что арендная плата по договору от 01.10.2013 № 04-Ю-15729, предметом которого выступает земельный участок, предоставленный без торгов, является регулируемой. 

Расчет арендной платы, подлежащей уплате, произведен управлением на основании порядка, установленного постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», с применением коэффициента функционального использования, равного 4, предусмотренного пунктом 5.1 приложения № 1 решения Думы                       г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». 

Вместе с тем, как установлено судами, при расчете арендной платы арендодателем не было учтено следующее. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009    № 582 (далее - постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип № 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее - постановление № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу       № АПЛ18-523, указал, что положения принципа № 7 предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Таким образом, указанный выше принцип № 7 применим исключительно для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Аналогичный правовой подход содержится и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 по делу № А60-66858/2017. 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018 отражено, что поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. 

Согласно пунктам 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории;  территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Сведения о нахождении арендуемого земельного участка в границах красных линий автодороги отражены в пункте 5.4 договора аренды, подтверждены фрагментом карты градостроительного зонирования Владивостокского городского округа, картой планируемого размещения автомобильных дорог местного назначения, входящей в состав изменений в Генеральный план Владивостокского округа Приморского края, утвержденной постановлением администрации Приморского края от 12.02.2018 № 61-па, письмом департамента земельных и имущественных отношений по Приморскому краю от 08.02.2019 № 20/03/02-06/3126. 

С учетом этого суды пришли к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:451 ограничен в обороте и не подлежит приватизации. 

Учитывая наличие у ООО «Звезда» права собственности на объекты недвижимого имущества (здание диспетчерской общей площадью 75,3 кв.м,  кадастровый номер 25:28:040006:1059, регистрационная запись № 25-25/001-25/011/002/2015-4829/2; здание учебное общей площадью 75,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:040006:1060, регистрационная запись № 25-25/001-25/011/002/2015-4832/2), расположенные на спорном земельном участке, который ограничен в обороте, суды сделали правомерный вывод о том, что размер арендной платы за его использование в период с 12.08.2017 не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, как предусмотрено Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением № 582 (абзац 8). 

Согласно подпункту 2 пункта 3 решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 (ред. от 25.11.2019) «О земельном налоге в городе Владивостоке» размер земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:451 составляет 1,5% от кадастровой стоимости. 

Соответственно, размер арендной платы по спорному договору аренды подлежит установлению в размере земельного налога с 12.08.2017 и в период 2018, 2019, 2020 годов, что составляет (21 781 000 рублей x 1,5 %) – 326 715 руб. в год и 27 226,25 руб. – в месяц, с 01.01.2021 по 07.10.2021 (14 808 089,48 руб. х 1,5 %) – 222 121,34 руб. в год и 18 510,11 руб. – в месяц. 

Таким образом, на стороне общества образовалась переплата по арендным платежам в размере 1 314 511,70 руб., которая является неосновательным обогащением арендодателя (статья 1102 ГК РФ) и подлежит возврату арендатору.

При изложенных обстоятельствах арбитражные суды обоснованно отказали в первоначальном иске, удовлетворив заявленные встречные требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что рассматриваемый земельный участок не ограничен в обороте опровергается указанными выше доказательствами по делу, надлежащая оценка которым дана судами обеих инстанций, поэтому подлежат отклонению.

Иных убедительных аргументов, способных повлиять на выводы судов обеих инстанций и их опровергающих, кассационная жалоба не содержит.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов отменяются.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.08.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 по делу № А51-696/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.11.2022. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                В.А. Гребенщикова     

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова    

                                                                                                    С.И. Гребенщиков