ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11АП-18394/2023

Дело № А65-13204/2023

г. Самара

22 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 11 января 2024 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу

Индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 октября 2023 года по делу №А65-13204/2023 (судья Мугинов Б.Ф.)

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о понуждении, об обязании

и встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 05.10.2021, об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества, о взыскании арендных платежей

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны,

с участием в заседании:

от истца –  представитель ФИО4 по доверенности от 13.06.2023, представитель ФИО5 по доверенности от 09.01.2024,

от ответчика  - представитель ФИО6 по доверенности от 17.02.2023, 

 

установил:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 11.05.2023 поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО3 к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о понуждении передать по акту приема-передачи - нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522 и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, Индивидуальному предпринимателю ФИО3,

о понуждении провести регистрацию перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522 и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, за индивидуальным предпринимателем ФИО3,

об обязании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522 и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, за индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.08.2023 к производству принято встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 05.10.2021, об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене 67 600 000 руб., в том числе нежилое здание площадью 1 048,6 кв.м. с кадастровым номером 16:52:060102:4522 по цене 31 600 000 руб., нежилое здание площадью 152,5 кв.м. с кадастровым номером 16:52:060102:4831 по цене 33 000 000 руб.,  земельный участок 800 кв.м. с кадастровым номером 16:52:060102:81 по цене 3 300 000 руб.,  о взыскании арендных платежей в размере 2 587 500 руб. за период с 05.10.2021 по 16.08.2023.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2023 по делу №А65-13204/2023 принят отказ истца от иска в части требования об обязании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522 и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, за индивидуальным предпринимателем ФИО3, производство по делу в указанной части прекращено.

Судом исковые требования удовлетворены, суд обязал Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) передать по акту приема-передачи Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522, и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522, и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, от Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой (предварительной), которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на существенные нарушения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, поскольку на спорном земельном участке с 2014 года имеется иной объект недвижимости, не поименованный в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости; пропуск истцом срока на обращение в суд с иском согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; ссылается на направление в адрес истца уведомления о расторжении спорного предварительного договора; несение расходов по содержанию этого имущества (коммунальные платежи, расходы по капитальному и текущему ремонту, налоги и сборы).

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебном заседании 11.01.2024 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители истца возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, ходатайствовали о приобщении к материалам дела ответа Прокуратуры города Набережные Челны от 09.10.2023 № 2477-2023, письма Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан от 10.11.2023 № 02/4071, постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан от 17.11.2023 № 11246 «Об отмене разрешения на ввод в эксплуатацию».

Представитель ответчика в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных документов возражал. Апелляционным судом, с учетом положений абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ, дополнительные документы в обоснование возражений на апелляционную жалобу приобщены к материалам дела.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.10.2021 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа.

В соответствии с указанным договором ответчик обязался передать в собственность истца следующие объекты недвижимости: нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522, и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м), кадастровый номер 16:52:060102:81, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, от Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Согласно п. 6 договора стоимость объектов недвижимости составляет 34 600 000 руб., в том числе цена здания – 31 300 000 руб., земельного участка – 3 300 000 руб.

Пунктом 7 договора предусмотрена оплата стоимости объектов в следующем порядке: 15 000 000 руб. в течение 5 рабочих дней после заключения договора и впоследствии равными платежами по 1 960 000 руб. в срок до 30.07.2022.

Согласно п. 5 договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 30.07.2022.

Истец осуществил оплату стоимости объектов недвижимости в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела. Несовершение ответчиком действий по передаче нежилого здания и земельного участка и регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 12, 131, 223, 398, 421, 450, 451, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив факт заключения сторонами договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка,  а также факт оплаты истцом передаваемого по договору имущества, исковые требования удовлетворил, в части встречных исковых требований, установив отсутствие оснований для расторжения договора, а также с учетом удовлетворения первоначальных исковых требований отсутствие оснований для взыскания платы за пользование имуществом, принадлежащем ответчику на праве собственности, в удовлетворении требований отказал.

При рассмотрении спора Арбитражный суд Республики Татарстан правомерно исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ, пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по  государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" также разъяснено, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Приведенные также в апелляционной жалобе доводы ответчика относительно прекращения действия договора от 05.10.2021 в связи с не заключением договора купли-продажи в срок до 30.07.2022 обоснованно  отклонены судом первой инстанции на основании разъяснений п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в соответствии с которыми, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, и не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела, в период с 11.10.2021 по 08.07.2022 истцом оплачена стоимость объектов недвижимости, установленная договором от 05.10.2021 в размере 34 600 000 руб.

Возражая по существу исковых требований, ответчик указал, что на момент заключения договора к спорному нежилому зданию уже был возведен пристрой, который в настоящее время поставлен на кадастровый учет (16:52:060102:4831), на него зарегистрировано право собственности ответчика, в связи с чем на земельном участке имеется два объекта недвижимости. Аналогичный довод приведен заявителем и в апелляционной жалобе, рассмотрен судом первой инстанции, который установил, что интерес ответчика и его право собственности на пристрой не могут быть признаны законными и подлежащими судебной защите, поскольку право собственности оформлено ответчиком при наличии судебного акта о сносе пристроя, в обход закона и с нарушением публичного порядка.

Так, из судебных актов по делу №А65-8145/2018 арбитражным судом установлено, что Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании самовольной постройкой входной группы (пристрой) общей площадью 108,6 кв. м к административному зданию с кафе и магазином, расположенному по адресу: 

<

...>, и сносе данной самовольной постройки. В свою очередь ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным исковым заявлением к Исполкому о признании права собственности на входную группу (пристрой) общей площадью 108,6 кв. м к административному зданию с кафе и магазином, расположенному по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.12.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019, а также постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2019, первоначальные исковые требования Исполкома удовлетворены, ИП ФИО2 в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) за свой счет в тридцатидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу снести объект капитального строительства: входная группа (пристрой) общей площадью 108,6 кв.м. к административному зданию с кафе и магазином на первых этажах, расположенный по адресу: 

<

...> (47-06).

Сторонами подтверждено, что указанный пристрой не был снесен, существует по настоящее время и именно на него зарегистрировано право собственности ответчика.

Апеллянт считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на судебные акты по делу № А65-8145/2018, поскольку решением суда по указанному делу признан самовольной постройкой объект капитального строительства: входная группа (пристрой) общей площадью 108,6 кв.м к административному зданию с кафе и магазином на первых этажах, расположенный по адресу: 

<

...> (47-06), тогда как разрешительная документация ответчиком представлена на новый объект площадью 152,5 кв.м. Как указывает ответчик, им произведена реконструкция спорного пристроенного помещения, что подтверждается разрешением на строительство, выданным Исполнительным комитетом города Набережные Челны, от 28.12.2022, а также разрешением на ввод в эксплуатацию от 07.02.2023 №RU16302000-27-2023.

15.12.2022 постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны ответчику предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 16:52:060102:81 в части изменения минимальных отступов от боковых и задней границы земельного участка (с 3 м до 0 м) и увеличении максимального процента застройки земельного участка (с 50 процентов до 100 процентов), расположенного по адресу: 

<

...>. В дальнейшем ответчиком получен Технический паспорт спорного нежилого здания и Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с кадастровым номером 16:52:060102:81. 28.12.2022 получено разрешение на строительство спорного объекта №RU16302000-429-2022, а 07.02.2023 выдано разрешение № RU16302000-27-2023 на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

На основании указанных документов 16.02.2023 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости. Указанные действия совершены в противоречии с решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу А65-8145/2018, что подтверждают представленные ответчиком апелляционному суду Постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны от 17.11.2021 № 11246 "Об отмене разрешения на ввод в эксплуатацию" № RU16302000-27-2023 на ввод спорного объекта в эксплуатацию по результатам рассмотрения представления прокурора города от 09.10.2023 № 02-08-02 об устранении нарушений требований градостроительного законодательства (письма от 10.11.2023 исх. № 02/4071 и от 09.10.2023 исх. № 2477-2023).

Как установлено судом первой инстанции, стороны спора о признании пристроя самовольной постройкой обращались с заявлениями об утверждении мирового соглашения на стадии исполнения указанного решения. Определениями от 08.02.2023 и от 15.05.2023 в утверждении мирового соглашения отказано, в том числе в связи с наличием противоречия публичным интересам, отсутствием доказательств, подтверждающих устранение выявленных недостатков, и тем, что условиями мирового соглашения не урегулированы вопросы безопасности постройки для жизни и здоровья граждан. Таким образом, произведенная регистрация права собственности на пристрой обоснованно признана судом первой инстанции реализацией ответчиком намерения на уклонение от исполнения решения суда о его сносе и от исполнения обязательства перед истцом, принятого на себя в соответствии с договором от 05.10.2021, что свидетельствует о явном злоупотреблении правом со стороны ответчика (статья 10 ГК РФ), противоречит  пунктам  3 и 4 статьи 1 ГК РФ

По мнению ответчика, приведенному также в апелляционной жалобе, наличие указанного пристроя на спорном земельном участке исключает удовлетворение исковых требований, поскольку снос пристроя невозможен, поскольку повлечет также разрушение несущих конструкций спорного нежилого здания.

Между тем, изначально разрешая спор по делу А65-8145/2018, как верно указано в обжалуемом решении, суд учитывал выводы, изложенные в заключение эксперта от 30.10.2018 N 668/18, подготовленном экспертами общества с ограниченной ответственностью "Институт негосударственной экспертизы" ФИО7, и ФИО8, о том, что объект может быть приведен в состояние, существовавшее до реконструкции. Надлежащие доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований.

Согласно встречному исковому заявлению ответчик заявил требование о расторжении предварительного договора от 05.10.2021, указав, что стоимость объектов по договору намного ниже рыночной и его условия не соответствуют устным договоренностям сторон о последующем включении в стоимость пристроя.

Истец по встречному иску полагает, что объективной причиной расторжения предварительного договора является наличие у спорного здания неотделимого улучшения – пристроя. По мнению истца по встречному иску, имеет место существенное нарушение предварительного договора, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в длительный период после срока, установленного договором, и несении истцом по встречному иску в связи с этим убытков.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, существенное нарушение обязательства со стороны покупателя, в установленный срок оплатившего стоимость объектов, не имеется. Заключение же договора купли-продажи в срок до 30.07.2022, на что ссылается истец по встречному иску, являлось правомочием обеих сторон, при этом доказательства выражения продавцом намерения заключить договор и уклонения покупателя от его заключения материалы дела не содержат. Несение продавцом расходов на содержание имущества после 30.07.2022 не вызвано действиями покупателя и нарушением им условий договора, доказательства обратного истцом по встречному иску в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

О  существовании спорного пристроя, подлежащего сносу, сторонам на момент заключения договора от 05.10.2021 было известно, в связи с чем ссылки истца на наличие пристроя, не учтенного при определении стоимости имущества, также не могут являться основанием для расторжения договора, на что обоснованно указано в обжалуемом решении.

Заключив договор от 05.10.2021 с условием о цене имущества в размере 34 600 000 руб., стороны реализовали предоставленное им законом право на определение условий сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем доводы истца по встречному иску о нерыночной стоимости имущества, которые при этом документально не подтверждены, также правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание; наличие оснований для расторжения договора от 05.10.2021 встречным истцом не доказано.

Также истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании арендной платы в размере 2 587 500 руб. за период пользования переданным помещением с 05.10.2021 по 16.08.2023 на основании п.9 договора, согласно которому в случае его расторжения покупатель обязуется оплатить все арендные платежи за период времени нахождения в здании и занимаемой площади из расчет 450 руб. за 1 кв.м.

В связи с отсутствием для расторжения договора и наличием оснований для удовлетворения первоначального иска об обязании продавца исполнить договор правовых оснований для взыскания арендных платежей также не имеется.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и сводятся к несогласию с оценкой доказательств судом первой инстанции, с которой арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается. Таким образом, между сторонами заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, указанный договор действующий, не оспорен, недействительным не признан.

Довод ответчика о недействительности предварительного договора, подписанного ответчиком под влиянием обмана, апелляционным судом отклоняется, указанные требования ответчиком не были заявлены при рассмотрении дела в суде первой инстанции, требование о признании недействительным спорного договора ИП ФИО2 не заявляла, требуя расторгнуть Предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 05.10.2021. С  учетом правовой позиции ответчика при рассмотрении дела в первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик признавал договор действительным, до 19.12.2022 ответчик не заявлял о прекращении договора купли-продажи, денежные средства, полученные в счет оплаты объектов недвижимости в размере 34 600 000 руб., не возвратил.

Довод ответчика о том, что пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 не может быть применен ко всяким предварительным договорам, в том числе длящимся на протяжении длительного времени, поскольку указанные разъяснения порождают на стороне потенциального (предварительного) покупателя недопустимое злоупотребление правом в случае, когда последний вносит стоимость имущества, но при этом не совершает действий по заключению основного договора купли-продажи, при этом продавцу в силу закона надлежит содержать проданное имущество и нести связанные с этим имуществом расходы, апелляционным судом отклоняется с учетом наличия у продавца способа защиты, предусмотренного ч. 3 ст. 551 ГК РФ.

Несение ответчиком  расходов на содержание спорных объектов недвижимости не влияют на законность судебного акта, ответчик не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании с истца понесенных расходов с представлением обосновывающих документов и соответствующим обоснованием правомерности данных доводов.

Апелляционный суд отмечает применительно к рассматриваемому доводу, что в силу пункта 11 предварительного договора купли-продажи от 05.10.2021, именно продавец несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, осуществляет эксплуатацию объектов недвижимости в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей возлагаются на заявителя.

 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 октября 2023 года по делу №А65-13204/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                                                                       Е.В. Коршикова

                                                                                                               

Судьи                                                                                                      В.А. Копункин

 

Е.А. Митина