АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1958/2021

г. Краснодар

04 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2022  года

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО1 (доверенность от 04.07.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 22.03.2021), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Фирма “Алиса”», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А32-1958/2021, установил следующее. 

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с требованиями о возложении обязанности снести самовольно возведенный объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0137009:453 площадью 68,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137009:2 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им Атарбекова, 52/1 (далее – спорный объект), в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов; внести запись в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) о прекращении права собственности предпринимателя на спорный объект, а также аннулировать в ЕГРН регистрационную запись от 20.10.2016 2 А32-1958/2021 № 23-23/001-23/001/854/2016-7169/1; указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета спорного объекта; взыскать с предпринимателя соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 15 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Фирма “Алиса”», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». 

Решением от 10.09.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано ввиду пропуска срока исковой давности. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования. Заявитель указывает, что является собственником и арендодателем земельного участка под спорным объектом, заявленные требования носят негаторный характер, следовательно, исковая давность неприменима. Спорный объект размещен на земельном участке, расположенном в зоне зеленых насаждений общего пользования, на таких землях не допускается строительство, в связи с чем земельный участок был предоставлен в аренду исключительно для размещения магазина из облегченных конструкций, а не для целей строительства.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон,   Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установили суды, управлением муниципального контроля администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137009:2 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им Атарбекова, 52/1, расположен спорный объект недвижимости, в помещениях которого согласно вывескам «МАРКЕТ», «24» ведется коммерческая деятельность (магазин). Указанный объект возведенный без разрешительной документации, а также на земельном участке, не предоставленном для строительства в установленном порядке. Данные обстоятельства отражены в акте визуальной фиксации использования земельного участка от 29.09.2020 № 502. 

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.09.2020 № КУВИ-002/2020-22999047 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137009:2 площадью 82 кв. м предоставлен в аренду, о чем в ЕГРН 30.08.2011 сделана запись регистрации № 23-23-01/706/2011-455. 

На территории земельного участка зарегистрирован спорный объект, принадлежащий на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН 20.10.2016 сделана запись регистрации № 23-23/001-23/001/854/2016-7169/1. 

Спорный объект предоставлен в аренду ООО «Фирма “Алиса”», о чем в ЕГРН 25.10.2016 сделана запись регистрации № 23-23/001-23/001/858/2016-4311/2. 

Согласно письму департамента муниципальной собственности и городских земель администрации от 27.03.2020 № 6272/26 распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 30.05.2005 № 735-р ООО «МП “Агропромсервисбыт”» предоставлен в аренду на три года из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137009:2 площадью 65 кв. м для размещения магазина из облегченных конструкций по улице имени Атарбекова, 52/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. 

С названным обществом администрацией заключен договор аренды земельного участка от 31.10.2005 № 4300014033, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 30.08.2011 (регистрационная запись № 23-23-01/706/2011- 455). 

Как указывает администрация, в адрес ООО «МП “Агропромсервисбыт”» было направлено уведомление от 29.07.2015 № 10061/01 об отказе от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса. Уведомление получено арендатором 01.08.2015.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2020 № 99/2020/321446537 в настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137009:2 является ФИО2 

В письме департамента муниципальной собственности и городских земель администрации от 23.06.2020 № 10407/26 указано, что на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 20.12.2013, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 15.12.2015 № 23-23/001-23/001/826/2015-3452 во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2015 по делу № А32-47998/2014, ФИО2 является новым арендатором земельного участка. 

В адрес ФИО2 направлено уведомление от 17.06.2020 об отказе от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса. 

Согласно письму администрации Прикубанского внутригородского округа города Краснодара от 06.03.2020 № 2022/44 в администрации Прикубанского внутригородского округа города Краснодара отсутствует информация о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации на строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137009:2 по ул. им. Атарбекова, 52/1. 

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.03.2020 № 3308/29 согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, указанный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования. 

В территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению. 

Разрешительная документация в части выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137009:2, расположенный по ул. им. Атарбекова, 52/1, департаментом архитектуры не выдавались. 

Администрация указывает, что в отношении спорного объекта присутствуют следующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке для целей строительства. 

Поскольку спорный объект является самовольным строением, администрация обратилась в суд с заявлением. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались выводами экспертного исследования о соответствии спорного объекта требованиям строительно-технических, санитарных, противопожарных норм и правил, отсутствии нарушений параметров, установленных документацией по планировке территории в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения), границ земельного участка, территории общего пользования, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, а также угрозы жизни и здоровью граждан. 

Руководствуясь положениями пункта 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), пунктов 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143), установив отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также доказательств факта владения истцом спорным земельным участком, суды применили срок исковой давности и отказали в иске.

Между тем суды не учли следующего.

В пунктах 22 и 23 постановления № 10/22 разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обстоятельства, связанные с наличием у лица, осуществившего самовольную постройку, прав на земельный участок, на котором она расположена, допускающих возведение на нем объекта недвижимости, имеют существенное значение для решения вопроса о возможности ее сохранения в качестве объекта гражданских прав.

Установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления компетентным органом в публичных интересах требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления № 10/22). 

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 4 информационного письма № 143, согласно которым на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Однако данные вопросы суды должным образом не исследовали.

Из материалов дела видно, что земельный участок под спорным объектом расположен в зоне зеленых насаждений на территории общего пользования; данный факт подтверждён представленными в дело доказательствами и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.03.2020 № 3308/29 согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, п. 6, земельный участок под спорным объектом недвижимости  расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования. В территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования (РО) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению (т. 1, л. д. 44). 

Материалами дела также подтверждается и ответчиком не оспаривается расположение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137009:2 и возведение спорного объекта недвижимости непосредственно в охранной зоне подземных коммуникаций.

Так, в пункте 2.8 договора аренды земельного участка от 02.08.1999 № 1188 на арендатора возложена обязанность соблюдать особый режим использования земель, расположенных в охранных зонах инженерных сетей: запрещается капитальное строительство и производство земляных работ без разрешения эксплуатационных служб (т. 1, л. д. 78 – 84). В постановлении администрации от 13.07.1999 № 1177 указано о предоставлении в аренду земельного участка площадью 58,7 кв. м, расположенного в пределах красных линий, в том числе земельный участок, находящийся в охранных зонах подземных коммуникаций, для реконструкции и эксплуатации магазина из легких конструкций (т. 1, л. д. 89). 

На плане границ земельного участка, утвержденном в 2004 году, изображена конфигурация земельного участка, предоставленного в аренду с отображением охранной зоны инженерных коммуникаций площадью 6,6 кв. м (т. 1, л. д. 93). Кроме того, в плане указано, что земельный участок за красной линией.

В акте приема-передачи земельного участка (приложение к договору аренда земельного участка от 31.10.2005 № 4300014033) отражено, что в использовании земельного участка имеются следующие ограничения: земельный участок расположен за красной линией застройки (территория общего пользования), в том числе земельный участок площадью 6,6 кв. м расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций (т. 2, л. д. 156).

Распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 30.05.2005 № 735-р предоставлен в аренду на три года из земель поселений земельный участок площадью 65 кв. м для размещения магазина из облегченных конструкций по улице имени Атарбекова, 52/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Данным распоряжением также утвержден проект границ данного земельного участка, расположенного за красной линией застройки (территория общего пользования), в том числе земельный участок площадью 6,6 кв. м расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций (т. 2, л. д. 151).

В кадастровом плане земельного участка отражено обременение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций (т. 2, л. д. 153 – 155).

При проведении судебной экспертизы экспертами в ходе визуального обследования указано, что факторов, свидетельствующих о негативном влиянии спорного объекта на соответствующие коммуникации в связи с нахождением его в охранной зоне инженерных сетей, не обнаружено (т. 3, л. д. 56).

Суд округа считает данный вывод голословным, не подтвержденным надлежащим исследованием и каким-либо обоснованием, поскольку экспертами и судом не установлено, какие коммуникации расположены охранной зоне, как и на основании каких нормативных актов осуществляется их эксплуатация и обслуживание, какие требования установлены в отношении этих коммуникаций, соблюдены ли необходимые требования при строительстве спорного объекта.  Кроме того, указанный вопрос не может быть решен без привлечения собственников инженерных коммуникаций, эксплуатирующих организаций, так как непосредственно затрагивает их права и законные интересы. 

Однако заинтересованные лица не были привлечены к участию в деле.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не обоснован, не подтвержден допустимыми и относимыми доказательствами, в связи с чем отказ в иске по мотиву истечения  срока исковой давности и вывод о возможности его применения к рассматриваемым правоотношениям являются преждевременными, сделанными при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, поэтому подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть указания суда кассационной инстанции, привлечь в качестве заинтересованных лиц собственников инженерных коммуникаций, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А32-1958/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия 

Председательствующий Е.И. Афонина 

Судьи В.В. Аваряскин 

  И.И. Фефелова