Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14550/24

04 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения суда объявлена 17 сентября 2024 года.

Полный текст решения суда изготовлен 04 октября 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.М. Аслановой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Нео Ривер» (141282, Московская обл., Пушкино г, Ивантеевка г, ФИО1 

<

...>/1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.08.2013, ИНН: 

<

***>) к Администрации городского округа Пушкинский Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 10.06.2021, юридический адрес: 141207, Московская обл., Пушкинский г.о., 

<

...>),

Третье лицо: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 18.12.2002, юридический адрес: 143407, 

<

...>). 

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.12.2017 №530/1, взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нео Ривер» обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Администрации городского округа Пушкинский Московской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка №530/1 от 04.12.2017г., дополнив его следующим условием: размер арендной платы за земельный участок, начиная с 04.12.2017, составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа №7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582; о взыскании неосновательного обогащения за период с 04.12.2017 по 31.12.2023 включительно в размере 27 138 072,51 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. 

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объёме.

Как указывает общество в обоснование заявленных требований, между сторонами заключен договор аренды от 04.12.2017 №530/1 земельного участка площадью 9 846 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0020401:38, расположенного по адресу: 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство торгово-развлекательного центра, в целях завершения строительства.

В соответствии с п. 1.4 договора земельный участок ограничен в обороте в соответствии с пунктами 7 и 14 части 5, частью 8 статья 27 Земельного кодекса РФ, так как входит в зоны размещения автомобильных дорог регионального назначения - «

<

...>) и «Ярославское шоссе - Ивантеевка-Щелково» (1710), полностью входит в границы второго пояса зоны санитарной охраны источника водоснабжения ВЗУ №1, частично входит в границы территорий общего пользования.

Размер арендной платы по договору рассчитывается на основании статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата вносилась арендатором в полном объеме, претензий по оплате у арендодателя не имелось.

Однако решением №Р001-2048318404-78639529 от 22.11.2023 обществу было отказано в выкупе земельного участка по причине того, что земельный участок частично расположен в границах красных линий, и согласно пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса РФ не подлежит передаче в частную собственность.

При указанных обстоятельствах, с учетом ограничения оборотоспособности земельного участка истец полагает, что размер арендной платы по договору должен был рассчитываться с учетом применения положений статьи 39.7 Земельного кодекса РФ и не мог превышать ставку земельного налога.

Согласно расчету истца размер неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды составил 27 138 072,51 руб.

В целях досудебного урегулирования истцом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости возврата излишне уплаченных денежных сумм.

Отказ в удовлетворении требований послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Администрация против удовлетворения иска возражала, представила отзыв.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области №23/96-03.

Вместе с тем, в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Постановлением №531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом №7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 №710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением №582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа  7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №АКПИ18- 667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу №АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип №7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением №582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление №582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке. 

При этом, основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. 

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 №11524/12). 

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Как указывает истец, арендная плата вносилась арендатором в полном объеме в соответствии с условиями договора, однако с учетом ограничения оборотоспособности земельного участка размер арендной платы не мог превышать ставку земельного налога.

Вместе с тем, истцом при обращении в суд не учтено следующее.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды от 04.12.2017 №530/1 земельного участка площадью 9 846 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0020401:38, расположенного по адресу: 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство торгово-развлекательного центра, в целях завершения строительства.

На момент подписания вышеуказанного договора аренды, на данном участке были расположены следующие объекты:

- объект незавершенного строительства (степень готовности 20%), площадь застройки 2 667,4 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0000000:446 (запись в ЕГРН от 09.11.2013 №50-50-43/006/2013-429);

- нежилое здание, наименование: трансформаторная подстанция, площадью 64 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0020401:747 (запись в ЕГРН от 07.09.2017 № 50:43:0020401:747-50/013/2017-1).

На сегодняшний день на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0020401:38, помимо вышеуказанных объектов недвижимого имущества, расположены принадлежащие на праве собственности ООО «НЕО РИВЕР» также следующие объекты:

- нежилое здание, наименование: газорегуляторный пункт, площадью 3 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0020401:1084 (запись в ЕГРН от 11.02.2022 №50:43:0020401:1084-50/144/2022-1),

- частично нежилое здание, наименование: 2 этап строительства, Блок В - Автостоянка, площадью 13 134,9 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0020401:1101 (запись в ЕГРН от 05.02.2024 №50:43:0020401:1101-50/144/2024), (площадь наложения на земельный участок с кадастровым номером 50:43:0020401:38 ориентировочно составляет 155 кв.м.).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Под объектами незавершенного строительства в силу действующего законодательства земельные участки в собственность не предоставляются.

Также земельные участки не предоставляются, если нарушается принцип соразмерности площадей объекта и испрашиваемого земельного участка.

Применение расчета арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 5(1) Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, Основного принципа определения арендной платы №7, возможно в случае, если земельный участок предоставлен собственнику зданий, сооружений и право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации.

Из всех вышеуказанных объектов истец мог требовать предоставление земельного участка на основании нахождения  на нем нежилого здания, площадью 13 134,9 кв.м. с кадастровым номером 50:43:0020401:1101.

Вместе с тем, право собственности истца на данный объект было зарегистрировано  05.02.2024.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. 

Согласно пункту 2 статьи 8.1 названного Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из заявленных требований, истец просит взыскать переплату за период с 04.12.2017 по 31.12.2023, однако исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность при отсутствии его ограничения в обороте возникло бы у общества не ранее 05.02.2024.

Таким образом, в спорный период на земельном участке не располагалось объектов, наличие которых являлось бы основанием для предоставления земельного участка в собственность истцу, в связи с чем суд не усматривает оснований для применения при расчете арендной платы принципа №7, приходит к выводу об отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчика.

Кроме того, суд отмечает, что истцом также частично пропущен срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года.

Из пунктов 1 и 2 статьи 200 ГК РФ следует, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

ООО «Нео Ривер» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд 21.02.2024, с требованиями о взыскании неосновательного обогащения за период с 04.12.2017 по 31.12.2023 в размере 27 138 072,51 руб., то есть частично за пределами срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                           В.С. Желонкин