АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-19419/2024

г.Нижний Новгород                                                                               28 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 ноября 2024 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи  Вершининой Екатерины Игоревны (вн. шифр 56 - 372), при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), содержащему  требование:

- признать незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372, изложенный в письме Комитета имущественных отношений г.о.г.Арзамаса от 02 мая 2024 г. №Исх.-149-04-246214/24,

- обязать администрацию г.о.г.Арзамас Нижегородской области осуществить действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372 с "для размещения производственных объектов мобилизационного назначения" на "Среднеэтажная жилая застройка " в соответствии с «Правилами землепользования и застройки городского округа город Арзамас» утвержденного решением Городской думы городского округа город Арзамас Нижегородской области от 27.05.2021 г. №103,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО3 (доверенность от 22.06.2023),

от заинтересованных лиц:  не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - заявитель, ИП ФИО2), содержащее выше указанное требование.

Заявитель полагает, что оспариваемый отказ Комитета имущественных отношений г.о.г. Арзамаса (далее -  Комитет) от 02.05.2024 №Исх.-149-04-246214/24  не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя  в сфере  предпринимательской  и иной экономической деятельности. Представитель заявителя  требования поддержал в полном объеме. 

Подробно позиция изложена в заявлении, письменной позиции по делу и поддержана представителем в судебном заседании

Комитет с требованием заявителя не согласился, указал, что оспариваемое распоряжение вынесен в соответствии с действующим законодательством и не нарушает прав и законных интересов заявителя. В обоснование правомерности вынесения оспариваемого отказа Комитет ссылается на положения статей 7, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, и отмечает, что вид разрешенного использования земельного участка обусловлено видом разрешенного использования находящегося на нем объекта.

Подробно позиция Комитета изложена в отзыве на заявление.

Представитель Администрации г.о.г. Арзамас Нижегородской области и Комитета имущественных отношений г.о.г. Арзамаса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили. В соответствии со статьей 156, частью 3 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц при надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, выслушав довод лица, участвующего в деле, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.03.2023 между ПАО «Ростелеком» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор №2 купли продажи нежилого здания  (Склад №3) общей площадью 1078,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Здание расположено на земельном участке общей площадью 3447 кв.м. с кадастровым номером 52:40:0101018:372, который находиться в аренде по договору №30639 от 24.01.2014. Арендодателем является Комитет имущественных  отношений города Арзамаса. Срок действия договора аренды 42 года и 8 месяцев - до 04.10.2056 года.      !

Разрешенное использование земельного участка «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения».

Земельный участок в соответствии с «Правилами землепользования и застройки городского округа город Арзамас» утвержденного решением Городской думы городского округа город Арзамас Нижегородской области от 27.05.2021 г. №103 находиться в зоне «Ж-4 Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)». 

Учитывая указанные обстоятельства, заявитель в 08.04.2024 обратилась в Администрацию г.о.г. Арзамаса с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка общейплощадью 3447 кв.м. с кадастровым номером 52:40:0101018:372, адрес: г.Арзамасул.Молокозаводская д.74, с «для размещения производственных объектов мобилизационногоназначения» на «среднеэтажная жилая застройка».       

Письмом от 02.05.2024 №Исх.-149-04-246214/24 уполномоченный Администрацией г.Арзамаса орган  Комитет имущественных отношений г.о.г.Арзамаса отказал в изменении вида разрешенного использования арендуемого предпринимателем земельного участка, сославшись на п.1 ч.5 ст,1 ЗК РФ и мотивировав это тем, что расположенное на земельном участке Здание («Склад №3») не соответствует испрашиваемому разрешенному использованию земельного участка.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ) градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 

Частями 1, 2, 2.1, 3, 4, 6 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

 1) основные виды разрешенного использования;

 2) условно разрешенные виды использования; 

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

 Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

 Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

В пункте 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

 Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. 

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

 Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

 Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13 по делу №А35-765/2012 воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

 У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. 

Таким образом, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора и без проведения торгов в соответствии со статьей 34 ЗК РФ. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 №309-КГ17-20985. 

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, также разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, как и не допускается произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Необходимо иметь в виду, что положениями действующей редакции главы V.1 Земельного кодекса также предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. 

Как следует из  материалов дела  вышеуказанный земельный участок был сформирован путем раздела в 2013 г. большого земельного участка принадлежащего ПАО «Ростелеком» на два земельных участка с кадастровыми номерами 52:40:0101018:372 и 52:40:0101018:371. Разрешенное использование - «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения». При разделе земельного участка данный вид разрешенного использования сохранился за каждым земельным участком.

24.01.2014 между комитетом имущественных отношений администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области и ПАО «Ростелеком» заключался договор аренды №30639 от 24.01.2014 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 52:40:0101018:372, общей площадью 3 447 кв.м. Разрешенное использование земельного участка согласно выписки ЕНРН "для размещения производственных объектов мобилизационного назначения".

В связи с переходом права собственности на основании купли продажи от 30.03.2023 на нежилое здание  (Склад №3, назначение  связи) общей площадью 1078,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> права и обязанности арендатора по Договору аренды с 22 мая 2023 года перешли ИП ФИО2.

Согласно п.1.3 договора аренды от 24.01.2014 разрешенное  использование - для размещения  производственных  объектов мобилизационного назначения. В соответствии с п.2.4.3.  арендатор  обязан   использовать  участок  в соответствии  с видом разрешенного использования, установленным пунктом 1.3 договора. 

Таким образом, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ФИО2 как арендатор, являющийся субъектом предпринимательской деятельности, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

 При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения производственных объектов мобилизационного назначения.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "среднеэтажная жилая застройка" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.                                                                                                                          

При установленной совокупности обстоятельств иные доводы и возражений заявителей правового значения не имеют.                                                                                                            Ссылку заявителя на судебные акты суд отклоняет ввиду отсутствия преюдициального значения, вынесения их на основании иных обстоятельств.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемое предпринимателем решение вынесено Комитетом в соответствии с требованиями статей 1, 7, 85, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и не нарушают права и законные интересы заявителя, что в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300рублей подлежат отнесению на заявителя. 

   Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленного требования заявителю отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Текст решения будет направлен участникам процесса посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Судья                                                                                         Е.И.Вершинина