АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                         Дело № А14-26007/2018

«17» июня 2019 г.                                                       

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2019 г.     

Решение в полном объеме изготовлено 17 июня 2019 г.     

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Гашниковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж  

к Администрации городского округа город Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

об обязании заключить договор купли-продажи 

при участии в заседании: 

от истца: ФИО2,  ФИО3 – представителя по доверенности 36 АВ 1971395 от 16.08.2016,  

от ответчика: ФИО4 - представителя по доверенности № 49/2018-с от 25.12.2018,  

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -  истец) обратился  в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж  (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи  недвижимого имущества – нежилого помещения I, этаж 1, площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1406; части нежилого встроенного помещения I  в лит. А, этаж 1, площадью 48,0 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1408; ½ доли в праве собственности на часть нежилого встроенного помещения I в лит. А, этаж 1, общей площадью 47,5 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1073, адрес объекта: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору без учета процентов за предоставленную рассрочку составляет 2 062 711 рублей 86 копеек. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения настоящего договора, которая составляет 7,5 % годовых.

В связи с разногласиями сторон в отношении стоимости выкупаемого имущества по ходатайству сторон определением суда была  назначении экспертиза, проведение которой поручено эксперту федерального бюджетного учреждения  Воронежский региональный центр судебной экспертизы.

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований, просил обязать Администрацию городского округа город Воронеж об обязании заключить договор купли-продажи  недвижимого имущества – нежилого помещения I, этаж 1, площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1406; части нежилого встроенного помещения I  в лит. А, этаж 1, площадью 48,0 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1408; ½ доли в праве собственности на часть нежилого встроенного помещения I в лит. А, этаж 1, общей площадью 47,5 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1073, адрес объекта: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору без учета процентов за предоставленную рассрочку составляет 2 393 473 руб. 33  копеек. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения настоящего договора, которая составляет 7,5 % годовых.

В порядке ст. 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований. 

Ответчик – ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы,  производство которой просил поручить ООО «Научно-практический центр  «ПроАльянс» или ООО «Оценка и Консалтинг». На разрешение эксперта просил поставить следующий вопрос: 

- какова рыночная стоимость нежилого помещения I, назначение: нежилое, этаж 1, площадь 34,9 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1406; части нежилого встроенного помещения I в лит. А, назначение: нежилое, этаж 1, площадью 48 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0304018:1408; ½ доли в праве собственности на часть нежилого встроенного помещения I  в лит. А, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 47,5 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0304018:1073, номера на поэтажном плане: 14,25, расположенных по адресу: 

<

...> по состоянию на 10.07.2018? 

Истец – возражал против удовлетворения данного ходатайства. 

В порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ судом отклонено указанное ходатайство. 

Истец -  иск поддержал. 

Ответчик  - возражал против удовлетворения заявленных требований, полагал его оценку неоспоримой и достоверной (отчет № 637/2018-В от 02.09.2018). Указал, что цена договора купли-продажи может устанавливаться только на сновании отчета о рыночной оценке, которая заказывается уполномоченным органом, т. е. Администрацией городского округа город Воронеж. Норм права, которые бы представляли возможность покупателю или суду на основании экспертизы устанавливать цену договора купли-продажи, нет.  

Судебное разбирательство откладывалось в порядке ст. 158 АПК РФ.  

Из материалов дела, объяснений сторон, следует.

Между Администрацией городского округа город Воронеж  и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 07.09.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № 3-309-15 части нежилого встроенного помещения I в лит А общей площадью 82,9 кв.м., 1 этаж, а так же 2/4 доли в местах общего пользования общей площадью 47,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. 

Истец 10.07.2018 обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. 

Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж направило в адрес истца следующие документы: 

- уведомление № 10643112  от 26.09.2018; 

- копию приказа от 20.09.2018 № 733 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества»; 

- проект договора купли-продажи № Ц-ХХХ-18 от 01.10.2018. 

На основании п. 3 приказа № 733 от 20.09.2018 и п. 2.1. проекта договора купли-продажи № Ц –ХХХ-18 от 01.10.2018 стоимость отчуждаемого имущества установлена в размере 4 078 307 руб. без учета НДС. Рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» (отчет об оценке № 637/2018-В от 02.09.2018, выполненный по состоянию на 10.07.2018). 

Полагая, предложенную цену завышенной, 16.10.2018 истец сдал в канцелярию Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж претензию по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, согласно которой, просил пересмотреть  стоимость объекта на основании заказанного истцом отчета об оценке объектов недвижимости, принадлежащих администрации городского округа город Воронеж, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 08.10.2018, составленному обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ» 09.10.2018. Согласно данному отчету итоговая величина рыночной стоимости имущества на 08.10.2018 составляет с учетом НДС округленно 1 990 000 руб. 

Согласно письма Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж № 10761731 от 29.10.2018 г. «О предоставлении информации» истцу отказано во внесении изменений в приказ от 20.09.2018 № 733 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» и проект договора в части стоимости предмета договора в связи с  тем, что отчет составлен по состоянию на 08.10.2018, а должен быть составлен по состоянию на 10.07.2018. 

Согласившись с доводами ответчика, изложенными в письме № 10761731 от 29.10.2018, истец 13 ноября 2018 сдал в канцелярию Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж претензию по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества,  находящегося в муниципальной собственности, согласно которой просил пересмотреть стоимость объекта на основании повторно заказанного истцом отчета об оценке недвижимости, принадлежащих администрации городского округа город Воронеж, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 10.07.2018, составленному обществом с ограниченной ответственностью   КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ» 09.10.2018.

Согласно данному отчету итоговая величина рыночной стоимости имущества с учетом НДС округленно составляет 2 434 000 руб. 00 коп. 

Цена выкупного имущества составит 2 062 711 руб. 86 коп. 

Поскольку договор купли-продажи сторонами подписан не был,  истец обратился в суд с настоящим иском в арбитражный суд об обязании ответчика заключить договор по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив в совокупности представленные по делу доказательства,  суд находит исковые  требования обоснованными и  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 443 ГК РФ  ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что между сторонами имеются разногласия относительно цены выкупаемого имущества. 

В силу ст. 446 ГК РФ  устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Из содержания ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82-87 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением арбитражного суда была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, проведение которой было поручено эксперту федерального бюджетного учреждения  Воронежский региональный центр судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 14.08.2017 №6366/6-3 рыночная стоимость спорного объекта оценки без учета НДС составляет 2 872 168 руб. 00 коп. 

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ  наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.  

Ответчик, полагая, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

   По мнению суда, заключение судебной экспертизы от 14.08.2017 №6366/6-3, представленное федеральным бюджетным учреждением  Воронежский региональный центр судебной экспертизы, является ясным, полным  и не  противоречивым, выводы эксперта - мотивированными. 

Из материалов дела следует, что эксперт имеет соответствующие знания и опыт на оказание данного вида услуг, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При назначении экспертизы отводов в порядке  ст. ст. 23, 24 АПК РФ эксперту заявлено не было. 

В силу 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, суд в порядке статей 67, 67, 68, 87, 159, 184, 185 АПК РФ отказал истцу в удовлетворении указанного ходатайства на основании вышеизложенного, в том числе ввиду достаточной ясности и полноты заключения эксперта, отсутствия у суда вопросов в отношении исследованных обстоятельств дела и противоречий в выводах эксперта, а также сомнений в обоснованности заключения. 

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в  Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец обратился с заявлением  о приобретение арендуемого имущества в собственность 10.07.2018, отчет об оценке, выполнен обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ» по состоянию на 10.07.2018.

Согласно письма эксперта ФИО5 № 1619/6-3 от 22.04.2019 рыночная стоимость имущества указана с учетом имущества указана с учетом НДС 18 %. 

С 1 января 2019 года основная ставка НДС повышена с 18 % до 20 % (Федеральный закон от 03.08.2018 № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»). 

В соответствии с письмом ФНС России от 23.10.2018 N СД-4-3/20667@ "О порядке применения налоговой ставки по НДС в переходный период" согласно подпункту "в" пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 303-ФЗ с 1 января 2019 года в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, указанных в пункте 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), налоговая ставка по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС) установлена в размере 20 процентов.

Пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ предусмотрено, что налоговая ставка по НДС в размере 20 процентов применяется в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.

При этом исключений по товарам (работам, услугам), имущественным правам, реализуемым по договорам, заключенным до вступления в силу Федерального закона N 303-ФЗ, и имеющим длящийся характер с переходом на 2019 и последующие годы, указанным Федеральным законом не предусмотрено.

Следовательно, в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, реализуемых (выполненных, оказанных) начиная с 1 января 2019 года, применяется налоговая ставка по НДС в размере 20 процентов, независимо от даты и условий заключения договоров на реализацию указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав.

   Договор купли-продажи спорного объекта с ответчиком будет заключен после 01.01.2019, в связи с чем, размер НДС будет составлять 20 %. 

В силу подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В этой связи цена выкупаемого имущества составит 2 393 473  руб. 33  коп. (без НДС).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

С учетом исследования и оценки представленных по делу доказательств, исковые  требования истца  следует удовлетворить.

Возражения ответчика отклоняются как основанные на неверном толковании норм права. 

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Истцом при подаче искового заявлений  уплачена государственная пошлина в сумме 6 000руб., на депозитный счет суда внесены денежные средства в сумму                45 572  руб. 00 коп.   для оплаты экспертизы.

Требование истца о разрешении разногласий при заключении договора является неимущественным требованием, следовательно, стоимость  выкупаемого имущества не имеет значения для распределения судебных расходов. В этой связи, расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000руб. и оплате судебной экспертизы в сумме 45 572  руб. 00 коп.  относятся  на ответчика.  

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения ч. 6 ст. 110 АПК РФ.

В связи с выполнением экспертным учреждением своей обязанности по проведению назначенной судом экспертизы по данному делу   и рассмотрением дела по существу, следует перечислить экспертному учреждению с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в сумме 45 572  руб. 00 коп. 

Руководствуясь  статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, договор купли-продажи нежилого помещения I, этаж 1, площадью 34,9кв.м. кадастровый номер 36:34:0304018:1406; части нежилого встроенного помещения I  в лит. А, этаж 1, площадью 48,0 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1408; ½ доли в праве собственности на часть нежилого встроенного помещения I в лит. А, этаж 1, общей площадью 47,5 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304018:1073, адрес объекта: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору без учета процентов за предоставленную рассрочку составляет 2 393 473руб.33коп. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения настоящего договора, которая составляет 7,5 % годовых.

Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> 000руб. расходов по уплате государственной пошлины, 45572руб.00коп.  расходов по оплате судебной экспертизы.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный  центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 

<

***>) 45572руб.00коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области ООО «ТАНА-2» по платежному поручению №5 от 10.01.2019 в сумме 45572руб.00коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи  жалобы, через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                    О.Н. Гашникова