АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

08.02.2017Дело № А62-5666/2016

Резолютивная часть решения оглашена 20.01.2017

                                   Полный текст решения изготовлен  08.02.2017

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ К 44» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), конкурсного управляющего ФИО2

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО3,

ФИО4,

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ К 44» на жилой дом в стадии незавершенного строительства от 02.06.2016 № 67/001/2016-4984,

при участии:

от заявителя: ФИО5, ФИО6 – представители по доверенности; 

от ответчика: ФИО7 – ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения;

от третьих лиц: ФИО3, ФИО4, ФИО8 – представитель по доверенности; 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственная Компания К 44» (далее – Общество, заявитель, ООО «ПКК 44») обратилось в

                                                     2

арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра, ответчик) о признании незаконным отказа от 02.06.2016 № 67/001/2016-4984 в государственной регистрации права собственности ООО «ПКК 44» на жилой дом в стадии незавершенного строительства и о возложении на ответчика обязанности осуществить регистрацию права собственности.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО4.

Как видно из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами (решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 02.07.2014 по делу № 2-17/14 и апелляционным определением от 14.10.2014 по делу 33-3677/2014, изменившим резолютивную часть указанного решения в части размеров взыскиваемых штрафов) установлены следующие обстоятельства.

Между ФИО3, ФИО4 и ООО «ПКК 44» заключен инвестиционный договор №17 от 03.07.2008 с дополнительным соглашением к нему, оцененный судом как договор подрядного типа на строительство жилого дома, по условиям которого ООО «ПКК 44» приняло на себя обязательство по строительству за счет привлеченных средств ФИО3 и ФИО4 индивидуального жилого дома (коттеджа) общей площадью 180 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке площадью 2400 кв.м., не позднее 1 квартала 2009 года, стоимостью 6 млн.руб., и оформлению свидетельства на право собственности на имя ФИО3 и ФИО4 – до 30.08.2009. 

Согласно условиям указанного договора и дополнительного соглашения ФИО3 и ФИО4 (поэтапно согласно графику платежей) внесли Обществу денежные средства в общей сумме 5 550 000 руб. 

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 702-723 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как по состоянию на 30.08.2009, так и на дату принятия указанного решения суда, ООО «ПКК 44» взятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнило, объект строительства по договору окончательно не возведен.

На основании заключения строительно-технической экспертизы суд пришел к выводу о наличии, в том числе, неустранимых недостатков (устранение которых возможно только путем демонтажа конструкций жилого дома до основания фундамента, т.е. полного демонтажа), эти 

                                                3

недостатки относятся к существенным и представляют угрозу жизни и здоровью лиц, принимая во внимание назначение строящегося объекта.     

Указанными судебными актами (решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014, с учетом частичного изменения его апелляционным определением от 14.10.2014):

- расторгнут инвестиционный договор № 17 от 03.07.2008, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ООО «ПКК 44»;

- с ООО «ПКК 44» в пользу ФИО3 взысканы 2 775 000 руб. в возврат денежных средств, уплаченных по инвестиционному договору, с начислением на данную сумму процентов в размере 8,25 % годовых, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по момент фактической выплаты указанной суммы, 500 000 руб. неустойки, 40 000 руб. компенсации морального вреда, 500 000 руб. штрафа, 36 000 руб. расходы по оплате услуг эксперта, 10 000 руб. расходы на оплату услуг представителя;

- с ООО «ПКК 44» в пользу ФИО4 взысканы 2 775 000 руб. в возврат денежных средств, уплаченных по инвестиционному договору, с начислением на данную сумму процентов в размере 8,25 % годовых, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по момент фактической выплаты указанной суммы, 500 000 руб. неустойки, 40 000 руб. компенсации морального вреда, 500 000 руб. штрафа, 36 000 руб. расходы по оплате услуг эксперта, 10 000 руб. расходы на оплату услуг представителя;

- на ФИО3, ФИО4 возложена обязанность после выплаты взысканной суммы передать ООО «ПКК 44» жилой дом в стадии строительства №11 по ул.Кольцевая в д. Боровая Смоленского района Смоленской области;

- прекращено право собственности ФИО3 на 1/2 долю, ФИО4 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в стадии строительства №11 по ул.Кольцевая в д.Боровая Смоленского района Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2015 по делу № А62-4504/2015 ООО "ПКК 44" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим ООО " ПКК 44" утверждена ФИО2.

Определениями Арбитражного суда Смоленской области от 01.10.2015 по делу №А 62-4504/2015 требования ФИО3 в сумме 3 861 000 руб. и ФИО4 в сумме 3 861 000 руб. на основании решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 по делу № 2-17/14, апелляционного определения Смоленского областного суда от 14.10.2014 № 33-3677/2014 включены в третью очередь реестра требований кредиторов Общества.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2016 по делу А62-7683/2015 следует, что 

                                                4

14.09.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись № 67-67-01/165/2011-182 о праве общей долевой собственности (доля в праве каждого равна 1/2) ФИО4, ФИО3 на жилой дом № 11 в стадии строительства, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, д. Боровая, ул. Кольцевая.

Данная запись внесена в ЕГРП на основании договора субаренды земельного участка от 27.03.2011, заключенного между ООО «ПКК 44» (арендатор) и ФИО3, ФИО4 (субарендаторы), а также кадастрового паспорта от 04.04.2011 объекта незавершенного строительства (степень готовности 70%), выданного Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Из материалов настоящего дела видно, что в последующем по договору купли-продажи от 02.11.2011, заключенному с Администрацией муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области, ФИО3 и ФИО4 приобрели в собственность земельный участок с кадастровым номером 67:18:2540101:319, на котором расположен указанный объект, право на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 06.12.2011. 

В рамках дела А62-7683/2015 Общество обращалось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра об обязании провести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО3 и ФИО4 на жилой дом согласно апелляционного определения Смоленского областного суда от 14.10.2014 и провести государственную регистрацию права собственности ООО "ПКК 44"  на жилой дом № 11 в стадии строительства, расположенный по адресу: 

<

...>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2016 по делу № А62-7683/2015 в удовлетворении требований Обществу отказано, при этом суд указал, что до обращения в суд Общество в Управление Росреестра за государственной регистрацией прекращения права собственности ФИО3 и ФИО4 и регистрацией права собственности ООО "ПКК 44" на спорный объект не обращалось; документы, подтверждающие право Общества на спорный объект недвижимости, являющиеся основанием для регистрации права, в материалах дела отсутствуют. 

Отклонен довод Общества о том, что включение денежных требований ФИО3, ФИО4 к должнику в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве при применении по аналогии статьи 201.13 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  (далее - Закон о банкротстве) влечет возникновение у должника права на включение спорного жилого дома в конкурсную массу с целью его последующей реализации.

                                                      5

Такой довод Общества не соответствует общему смыслу статьи 201.13 Закона о банкротстве, поскольку данная норма  определяет правила включения в реестр требований кредиторов требований участников строительства в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений. Указанная норма не предусматривает включение в конкурсную массу принадлежащего кредитору объекта в связи с включением в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве требований должника, выступающего в качестве кредитора.

Также в материалы дела не представлено документов, подтверждающих выплату Обществом взысканной в пользу ФИО3 и ФИО4 решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 02.07.2014 по делу № 2-17/14 суммы, после чего у последних возникает обязанность передать ООО «Производственная компания К-44» спорный жилой дом.

При наличии указанных документов вопрос о государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и ФИО4 на жилой дом и регистрации права собственности ООО "ПКК 44"  на него относится к исполнению решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 по делу № 2-17/14.

Согласно данным ЕГРП (после 01.01.2017 данным Единого государственного реестра недвижимости) по заявлению Общества на основании решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 (дата вступления в законную силу 14.10.2014) право долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на объект недвижимого имущества - жилой дом в стадии строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, прекращено 12.02.2016.

23.03.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявление о государственной регистрации его права собственности на вышеуказанный жилой дом в стадии строительства, представив в качестве основания для проведения такой регистрации решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 02.07.2014, вступившее в законную силу 14.10.2014, по гражданскому делу № 2-17/14 по иску ФИО3 и ФИО4 к ООО «ПКК 44» о расторжении договора, возмещении убытков, неустойки и компенсации морального вреда.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017; далее – Закон о регистрации) установлены причины, препятствующие ее проведению.

05.04.2016 государственная регистрации права была приостановлена сроком на 3 месяца, на основании заявления Общества, и 20.05.2016 возобновлена также по заявлению ООО «ПКК 44».

                                              6

02.06.2016 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (утратила силу с 01.01.2017) заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на указанный объект (сообщение об отказе в государственной регистрации № 67/001/003/2016-4984).

Общество, не согласившись с названным отказом, полагая, что он нарушает его права и законные интересы, не соответствует требованиям законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований сослалось на разъяснения, данные в абзаце 5 пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, в рассматриваемом случае, по мнению заявителя, создателя спорного объекта недвижимого имущества - ООО «ПКК 44», т.к. у последнего право собственности на вновь созданное недвижимое имущество как у его создателя возникло в силу статьи 218 ГК РФ,

Управление Росреестра требования не признало, полагает, что оспариваемый отказ соответствует положениям действующего законодательства.

Третьи лица, также считают, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, а заявитель, по сути, пытается изменить порядок исполнения вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 после неоднократных отказов названного суда в удовлетворении заявленных ООО «ПКК 44» ходатайств об изменении исполнения указанного решения.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 2 и 3 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют обстоятельства, относящиеся к лицам, участвующим в деле, и установленные вступившими в законную силу судебным актом арбитражного суда и суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу.

                                                7

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). 

В случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3 статьи 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1, статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости в период до 01.01.2017 был установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 18 указанного закона (утратили силу с 01.01.2017) к заявлению о государственной регистрация прав должны быть приложены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество; представляемые на государственную регистрацию прав документы, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

По смыслу правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРП если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

В абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (утратила силу с 01.01.2017) предусмотрено такое основание для отказа в государственной 

                                                 8

регистрации права как непредставление заявителем документов, необходимых в соответствии с этим законом для государственной регистрации прав, в случаях когда обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Обществом ни в Управление Росреестра, ни в суд не представлены  документы, подтверждающие наличие или возникновение право собственности ООО «ПКК 44» на спорный объект недвижимости.

Ни резолютивная, ни мотивировочная части решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 не содержат выводы о наличии либо возникновении такого права у Общества. 

Спорный объект заявителю не передан, поскольку решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 в части выплаты ФИО3 и ФИО4 присужденных денежных сумм не исполнено. 

Только 14.07.2016 конкурсным управляющим в процессе обжалования незаконности его действий частично удовлетворены требования кредиторов Д-вых в размере 406 870 рублей каждому кредитору (определение от 06.10.2016 по делу № А62-4504/2015).

Арбитражный суд, исходя из закрепленных в инвестиционном договоре № 17 от 03.07.2008 (с дополнительными соглашениями) прав и обязанностей сторон и предусмотренного результата исполнения договора, считает обоснованным и правомерным вывод суда общей юрисдикции о том, что данный договор охватывает не только передачу жилого помещения в собственность, но и в основном процесс строительства жилого дома, фактически является договором подрядного типа, правоотношения по которому регулируются положениями статьей 702-723 ГК РФ. 

Поскольку спорный жилой дом строился Обществом не для себя, а во исполнение взятых на себя подрядных обязательств, оплаченных ФИО3 и ФИО4 (установлено вступившим в законную силу судебным актом - решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014), то у ООО «ПКК 44» не могло возникнуть право на созданный объект на основании статьи 218 ГК РФ.

В связи с этим также подлежит отклонению ссылка Общества на разъяснения, данные в абзаце 5 пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 (заключенный между Д-выми и ООО «ПКК 44» договор не обладает признаками (статья 454 ГК РФ) договора купли-продажи недвижимого имущества).

Прекращение права Д-вых на спорный «жилой дом в стадии строительства» связано с выводом Ленинского районного суда г.Смоленска в решении от 02.07.2014 о наличии, неустранимых недостатков в строительстве этого объекта (устранение которых возможно только путем демонтажа конструкций жилого дома до основания фундамента, т.е. полного демонтажа), эти недостатки относятся к существенным и представляют 

                                                    9

угрозу жизни и здоровью лиц, принимая во внимание назначение строящегося объекта. 

Соответственно в таком случае это прекращение права автоматически не порождает право заявителя-подрядчика, а влечет иные последствия. 

Спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности не заявителю, а иным лицам - ФИО3 и ФИО4, последние приобрели это право по возмездной сделке, не признанной в установленном порядке недействительной. 

Таким образом, оспариваемый отказ соответствует положениям абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

С учетом изложенного, требования Общества удовлетворению не подлежат. 

Суд также считает необходимым отметить следующее.

Заявителю суды уже указывали на то, что вопрос относительно «судьбы» спорного объекта относится к вопросу исполнения решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 по гражданскому делу № 2-17/14, в разъяснении, а также в изменении способа и порядка исполнения которого ФИО9 и Обществу указанным судом определениями от 03.02.2016 было отказано.  

В настоящее время Д-вы не являются собственниками спорного объекта недвижимости («жилой дом в стадии строительства» степень готовности 70%), но обладают правом собственности на земельный участок, на котором данный объект расположен. 

Иной собственник у спорного объекта недвижимого имущества отсутствует.

Судом установлено отсутствие предусмотренных законом оснований возникновения права собственности Общества на спорный объект в качестве объекта недвижимого имущества «жилой дом в стадии строительства». 

Вступившим в законную силу судебным актом (решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014) установлено, что спорный объект имеет существенные, неустранимые недостатки, представляющие угрозу жизни и здоровью лиц, принимая во внимание назначение строящегося объекта; следовательно, не может быть использован по назначению в качестве объекта недвижимого имущества «жилой дом в стадии строительства». 

При таких обстоятельствах алгоритм исполнения решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 в силу положений части 6 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ статья 20 признана утратившей силу; с этой же даты наименование закона изменено на Федеральный закон «О кадастровой деятельности»), статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной 

                                                     10

регистрации недвижимости" (вступил в силу с 01.01.2017) должен заключаться в совершении ФИО3 и ФИО4 действий по исключению спорного объекта из государственного кадастрового учета (до 01.01.2017 такие объекты учитывались в государственном кадастре недвижимости; с 01.01.2017 – в Едином государственном реестре недвижимости). 

В силу решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 02.07.2014 дальнейшая передача Обществу объекта, утратившего статус недвижимого имущества, в целях возможного возврата подрядчику (в том или ином виде) использованных строительных материалов, должна быть осуществлена Д-выми после выплаты им присужденных денежных средств.  

Анализ спорных правоотношений позволяет сделать вывод о наличии признаков злоупотребления правами со стороны как Общества так и ФИО3 и ФИО4, поскольку действия первого направлены на приобретение права собственности на объект недвижимого имущества, построенного для иного лица, и, соответственно, возможным в будущем заявлении требований на земельный участок, на котором расположен этот объект, без гарантий возврата ФИО9 полученных Обществом от них на строительство данного объекта денежных средств; а действия (бездействие) Д-вых имеют направленность на сохранение за собой спорного объекта как объекта недвижимого имущества («жилой дом в стадии строительства»), расположенного на принадлежащем им земельном участке, с учетом временных пределов завершения ликвидации (банкротства) Общества,  при этом получив (пусть не в полном объеме) возврат денежных средств, уплаченных на строительство этого объекта.    

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                        Р Е Ш И Л :

        В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ К 44» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                   Е.Г.Бажанова