ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-84976/2017

17 августа 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 августа 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Барминой И.Н., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Царегородцевым Е.А.,

при участии:  

от истца: Белковский Д.К., по доверенности от  08.06.2018

от ответчика: Гайдамашева И.К., по доверенности от  22.06.2018,

от третьих лиц: Кудряшев Е.А., по доверенности от  14.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-17372/2018)  АО «ДОМ.РФ»

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2018 по делу № А56-84976/2017(судья  Кротов С.М.), принятое 

по иску ЖСК Ревизор

к АО «ДОМ.РФ» (прежнее наименование – АО «АИЖК»)

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление федерального агентство по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области

о признании, об обязании,

установил:

Жилищно-строительный кооператив "Ревизор" (далее – Кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее – Общество, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора № ДЭ-123 от 13.12.2013, признании права безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80846 кв.м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6 и обязании заключить дополнительное соглашение к договору № ДЭ-123 от 13.12.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Управление, третье лицо).

Решением от 16.05.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, АО «ДОМ.РФ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства: суд необоснованно счёл незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора; к правоотношениям сторон неприменимы положения Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в действующей редакции; суд не принял во внимание невозможность достижения договорных целей.

В канцелярию апелляционного суда от Кооператива 06.08.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель третьего лица оставил разрешение вопроса об удовлетворении жалобы на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» является правопреемником Фондом развития жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2016 г. № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства».

Между жилищно-строительным кооперативом «Ревизор» и Фондом развития жилищного строительства заключен договор № ДЭ-123 от 13.12.2013 г. (далее - договор). В качестве предмета данного договора сторонами согласовано безвозмездное срочное пользование земельным участком из земель населенных пунктов, площадью 80846 кв.м., кадастровый номер 78:42:0016209:6, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6 (далее - земельный участок).

В соответствии с пунктом 2.2 договора, срок безвозмездного срочного пользования участком по договору составляет 1 (один) год. При этом, согласно пункту 2.3 договора, данный договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

Письмом от 04.09.2017 г. № 13195 АО «АИЖК» ссылаясь на то, что договор № ДЭ-123 от 13.12.2013 после истечения срока действия, установленного п. 2.2 договора, возобновлен на основании ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, заявило об одностороннем отказе от исполнения договора, в соответствии со ст. 699 ГК РФ.

Полагая данный отказ от исполнения договора незаконным и необоснованным, Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим иском.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 689 Гражданского Кодекса Российской Федерации, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, п. 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 данного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор № ДЗ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком жилищно-строительным кооперативом от 13.12.2013 в соответствии с пунктом 2.3 действует до полного исполнения сторонами обязательств. В связи с чем, к нему подлежат применению положения статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации относительно передачи земельного участка в безвозмездное пользование на срок строительства объектов недвижимости, действующего в настоящее время.

Следовательно, в отношении рассматриваемого договора ни законом, ни договорными положениями не предусмотрен внесудебный односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора в одностороннем порядке).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ЖСК «Ревизор» и Фондом «РЖС» заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком жилищно-строительным кооперативом № ДЭ-123 от 13.12.2013. Стороны предусмотрели, что данный договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором, в том числе и в целях последующего строительства 35 малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов для эксплуатации жилых домов (пункты 1.2, 2.3 договора).

В настоящее время действует редакция части 1 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», согласно которой земельные участки единого института развития могут быть переданы в безвозмездное пользование кооперативам, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 данной статьи, в соответствии с регулирующими деятельность таких кооперативов федеральными законами с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Земельные участки единого института развития передаются кооперативам в безвозмездное пользование для строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность предоставления кооперативам земельных участков единого института развития в безвозмездное пользование без указания срока.

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Редакция положений статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации изначально исходила из предоставления земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в безвозмездное пользование (а не безвозмездное срочное пользование).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» единый институт развития вправе совершать передачу земельных участков единого института развития, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное пользование на срок строительства таких объектов.

В  настоящее время в соответствии с действующим законодательством АО «АИЖК» осуществляет передачу земельных участков в безвозмездное пользование именно на срок строительства таких объектов, без указания конкретного срока.

Согласно типовому уставу, ЖСК «Ревизор» создано в целях обеспечения строительства малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства переданного земельного участка.

Кооператив вправе приобретать права на земельные участки в случаях и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством и статьей 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», для строительства жилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требование истца о признании незаконным односторонним отказа ответчика от исполнения договора № ДЭ-123 от 13.12.2013, является обоснованным, и правомерно применил положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации в части требования о признании права за ЖСК «Ревизор» безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80 846 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6.

в период осуществления данных обязательств ЖСК «Ревизор» выявил наличие объективных препятствий в достижение целей договора, выраженных в том, что в соответствии с п. 1.2.1 договора установлено, что площадь формируемых земельных участков  должна составлять не более 1 000 кв.м. При этом, согласно сформированному пакету документов, переданный истцу земельный участок располагается в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗР31-4, в этой связи, следует руководствоваться режимами использования земель, установленных Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», из чего следует, что минимальный размер земельного участка, выделяемого под строительство должен составлять 2000 кв.м.

Об указанных обстоятельствах истец неоднократно уведомлял Фонд «РЖС» письмами № 24/2014 от 14.11.2014, № 16/2015 от 07.08.2015, № 1/2015 от 16.01.2016, № 10/2016 от 19.07.2016 и просил оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации.

В ходе исполнения договора истцом ответчик усмотрел препятствие в дальнейшем исполнении Договора в виде противоречия условия Договора об установленном пределе площади формируемых земельных участков (1000 кв.м.) положениям Закона Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», согласно которым, минимальный размер земельного участка, выделяемого под строительство, должен составлять 2000 кв.м.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно счёл, что условия договора должны быть приведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку положения пункта 1.2.1 договора № ДЗ-123 от 13.12.2013 противоречат действующему региональному законодательству - Закону Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», в связи с чем подлежат изменению, а требования истца об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору № ДЭ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком от 13.12.2013 в предложенной истцом редакции, подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты апелляционным судом по следующим основаниям.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Пунктом 15 ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», примененным судом по настоящему делу, установлен перечень оснований, при которых единый институт имеет право расторгнуть договор безвозмездного пользования земельным участком, обратившись в суд,  в частности: в случае неиспользования земельного участка для целей строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу, в течение трех лет со дня заключения между сторонамия договора безвозмездного пользования земельным участком единого института развития, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Таким образом, отказ от исполнения договора ответчиком  во внесудебном порядке не предусмотрен действующим законодательством. 

Ответчик в апелляционной жалобе выразил несогласие с применением судом к правоотношениям сторон положений Закона № 161-ФЗ в действующей в настоящее время редакции закона. 

Между тем, на момент заключения договора № ДЭ-123, т.е. на 13.12.2013 г., действовал ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в редакции ФЗ от 23 июля 2013 г. № 239-ФЗ, согласно п. 15 ст. 16.5 которого устанавливалась возможность расторжения договор исключительно в судебном порядке, а именно: «Договор безвозмездного срочного пользования кооператива земельным участком Фонда может быть досрочно расторгнут, и право кооператива безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда может быть досрочно прекращено судом по заявлению Фонда в случае неиспользования земельного участка для целей строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное срочное пользование кооперативу, в течение трех лет со дня заключения между кооперативом и Фондом договора безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование». 

Следовательно, законодательство, действующее на момент заключения договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, не предусматривало одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке. 

Ответчик о полагает, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела, поскольку суд не принял во внимание невозможность достижения договорных  целей. 

Так, ответчик указывает в апелляционной жалобе, что достижение цели договора невозможно ввиду отказа  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в изменении действующего вида разрешенного использования земельного участка. 

Тем не менее, действующим законодательством установлен иной порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, при этом Росреестр не уполномочен принимать решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а лишь вносит соответствующие изменения в государственный реестр. 

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации. 

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка. 

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Данная статья регулирует порядок межведомственного информационного взаимодействия. 

	Правила 	землепользования 	и 	застройки 	Санкт-Петербурга 	утверждаются 

Правительством Санкт-Петербурга, в частности, установлены в Постановлении от 21 июня 2016 года № 524 (в ред. от 13.09.2017 г.), при этом данным нормативно-правовым актом не предусмотрено обращение заинтересованного лица в Росреестр. 

Таким образом, необходимость изменения вида разрешенного использования сама по себе не является препятствием в исполнении сторонами договора, при этом надлежащих действий по устранению данного препятствия ответчиком не осуществлено. 

Учитывая изложенное, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 16.05.2018 по делу №  А56-84976/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

И.Н. Бармина

 Е.В. Жиляева