АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21860/2017

Дело № А65-22072/2016

г. Казань

23 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2017 (судья Шайдуллина Ф.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Балакирева Е.М.)

по делу № А65-22072/2016

по исковому заявлению акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот», г. Казань (ОГРН 1041621004633, ИНН 1655063726) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани», г.Казань, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163 в редакции акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот»,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Судоходная компания «Татфлот» (далее – АО «СК «Татфлот») обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани» (далее – Комитет земельных и имущественных отношений) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163 в редакции АО «СК «Татфлот». 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017, исковые требования удовлетворенны. Суд обязал Комитет земельных и имущественных отношений заключить договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163 в редакции АО «СК «Татфлот», исключив из договора пункты 1.4.2, 4.2.6., 5.3, 5.4.

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражный суд Республики Татарстан от 01.09.2015 по делу № А65-12410/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015, признано незаконным бездействие Комитета земельных и имущественных отношений, выразившееся в не подготовке и не направлении ОАО «СК «Татфлот» проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:170617:1, расположенного по ул. Магистральная г. Казани, по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (462 345 356,80 руб.), составляющей 11 558 633,92 руб. Суд обязал Комитет земельных и имущественных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОАО «СК «Татфлот» путем составления и направления для его заключения в адрес заявителя акта установления выкупной цены и проекта договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (462 345 356,80 руб.), составляющей 11 558 633,92 руб. 

Во исполнение указанного решения суда Комитет земельных и имущественных отношений направил в адрес АО «СК «Татфлот» договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163 общей площадью 129 280,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:170617:1, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Магистральная, подписанный сторонами с протоколом разногласий от 09.08.2016, которым АО «СК «Татфлот» исключило следующие пункты договора 1.4.2, 4.2.6, 5.3, 5.4. При этом, ответчик дополнительно направил подписанный им протокол разногласий от 12.08.2016, которым оставил первоначальный договор без изменения, а именно, включив в него пункты 1.4.2, 4.2.6, 5.3, 5.4, исключенные первым протоколом разногласий от 09.08.2016. 

Неурегулирование разногласий по договору купли-продажи земельного участка послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам. 

Таким образом, вопросы об условиях договора и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец просил исключить пункт 1.4.2 договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163 которым установлены ограничения и обременения земельного участка: в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водного объекта соблюдать специальный режим хозяйственной и иной деятельности, предусмотренной требованиями Водного кодекса Российской Федерации, в связи с расположением земельного участка в водоохраной зоне; предоставить возможность беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций. 

Истец указал, что земельный участок не относится к водоохраной зоне и коммуникации на земельном участке отсутствуют. Ссылаясь на статью 209 ГК РФ, истец считает, что общество берет на себя обязанность по использованию земельного участка по назначению, не нарушая норм действующего законодательства, в том числе, положения Водного кодекса Российской Федерации, и вправе совершать любые действия, не противоречащие закону, и соответственно, принимать решение о возможности беспрепятственного доступа организаций и служб эксплуатации. Кроме того, истец указал, что соседние земельные участки, непосредственно прилегающие к береговой линии реки Волга, расположенные между его земельным участком и береговой линией, не обременены. 

Ответчик, возражал против заявленных требований в части исключения из договора пункта 1.4.2, ссылался на расположение земельного участка в водоохраной зоне и нахождение на указанном участке инженерных коммуникаций, а также указывал, что целевым назначением спорного земельного участка является организация причала, что подразумевает под собой нахождение указанного земельного участка в непосредственной близости с водой.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что условие, изложенное в пункте 1.4.2 договора купли-продажи земельного участка, тождественно ограничениям и обременениям, предусмотренным статьей 274 ГК РФ, согласно которой для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов может устанавливаться сервитут. 

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих нахождение земельного участка в водоохранной зоне, или устройства истом причала в границах береговой полосы, ответчиком в материалы дела не представлено. 

При этом судом первой инстанции, верно, установлено, что между земельным участком истца и береговой линией реки Волга расположены земельные участки, принадлежащие другим лицам, в отношении которых не установлены никакие ограничения. Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.12.2016 №90-29777915, №90-29778098, №90-29778063, №90-29778021, №90-29777840, №90-29777972 не следует обременение соседних земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:170617:15, 16:50:170617:16, 16:50:170617:17, 16:50:170617:18, 16:50:000000:4231, 16:50:000000:4232, непосредственно прилегающих к береговой линии реки Волга, что свидетельствует об отсутствии необходимости установления в отношении земельного участка истца с кадастровым номером 16:50:170617:1 сервитута в виде обеспечения свободного доступа на него или на соседние участки (л.д. 86 -99). 

Решение Арбитражного суда РТ от 01.09.2015 по делу № А65-12410/2014, согласно которому ответчик по данному делу обязан заключить договор купли-продажи земельного участка с истцом, свидетельствует о том, что земельный участок не расположен в пределах береговой полосы. 

Со ссылкой на нормы статей 27, 23 ЗК РФ, и статьи 27 Федерального закона от 12.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд обоснованно посчитал, что включением в договор купли-продажи земельного участка пункта 1.4.2., по сути являющегося скрытым обременением земельного участка истца в интересах местного самоуправления, орган местного самоуправления не только незаконно освобождается от государственной регистрации обременения земельного участка истца, но и нарушает права и законные интересы истца путем исключения возможности истца на реализацию предусмотренных статьей 23 ЗК РФ и статьей 274 ГК РФ права на соразмерную плату за пользование земельным участком.

Истец также просил исключить из договора купли-продажи земельного участка пункт 4.2.6, согласно которому покупатель обязуется представить копии документов о государственной регистрации продавцу в течение 10 дней с момента регистрации. 

Возражая против включения указанного пункта в договор, истец ссылается на то, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя представлять продавцу указанные документы. 

В соответствии с нормами статей 420, 421, 432, 555 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно указал, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Обязанность покупателя представить продавцу копии документов о государственной регистрации какими - либо правовыми актами не предусмотрена. Поскольку продавец земельного участка в силу норм пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обладает теми же правами, что и покупатель, ответчик вправе самостоятельно запросить документы, подтверждающие государственную регистрацию.

Изложенное в пункте 4.2.6. договора условие об обязании представления продавцу документов, подтверждающих произведение государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка не является существенными для договора этого вида и, поскольку сторонами не достигнуто соглашения по редакции указанного пункта, а заключение договора является для ответчика обязательным, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости исключить пункт 4.2.6. из проекта договора. 

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно условий, закрепленных в пунктах 5.3. и 5.4. договора купли - продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163. Пунктом 5.3. спорного договора установлено, что за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2. договора, покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 1% от цены земельного участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3. настоящего договора, по реквизитам установленным для оплаты цены земельного участка. Согласно пункту 5.4. спорного договора за нарушение требований пункта 4.2.4 настоящего договора покупатель обязуется оплатить штраф в размере 10% от стоимости земельного участка. 

При разрешении спора об исключении из условий договора пунктов 5.3, 5.4. судебные инстанции исходили из того, что договорная неустойка (штраф) может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора купли-продажи земельного участка ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку действующее законодательство, не предусматривает установление неустойки (штрафа) за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции правомерно исключили из договора пункты 5.3, 5.4.

При этом отсутствие в договоре условий о неустойке (штрафе) не препятствует Комитету земельных и имущественных отношений  при наличии оснований применить ответственность за нарушение обязательств, предусмотренную законом. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Учитывая, что суд установил фактические обстоятельства спора, оценил имеющиеся в деле доказательства, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу № А65-22072/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				В.А. Карпова

Судьи								С.Ю. Муравьев

									В.А. Петрушкин