АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1747/19 

Екатеринбург

06 мая 2019 г.

Дело № А47-7626/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

Председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Тороповой М.В., Столярова А.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2018 по делу № А47-7626/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по тому же делу.

Судебное заседание проведено при ведении протокола помощником судьи Крюковым Ю.А. с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «А7 Агро» (далее – общество «А7 Агро», общество, заявитель) - Шадрин А.М. (доверенность от 26.12.2018 № 79).

Общество «А7 Агро» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости: здание теплой стоянки, назначение - нежилое, площадь 2058 кв. м, кадастровый номер 56:12:0401001:2065, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, село Кардаилово, ул. Комсомольская № 45/3, здание коровника № 313 фермы № 2, назначение - нежилое, площадь 4544 кв. м, кадастровый номер 56:12:0401001:1999, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Илекский район, село Кардаилово, ул. Степная № 55, здание коровника № 314 фермы № 3, назначение - нежилое, площадь 3795 кв. м, кадастровый номер 56:12:0401001:2005, расположенное по адресу: Оренбургская обл. Илекскийр-н, село Кардаилово, ул. Степная № 53/1, - выраженного в уведомлении от 22.05.2018 № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922, а также возложении на заинтересованное лицо обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности общества на обозначенные объекты недвижимости (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями статьи 49 АПК РФ, уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2018 (судья Александров А.А.) требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Тимохина О.Б.) указанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит поименованные выше судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества          «А7 Агро» отказать, настаивая на законности оспариваемых уведомлений об отказе в осуществлении государственной регистрации от 22.05.2018                   № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922 в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), указывая на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о государственной регистрации права собственности продавца спорного имущества – колхоза «Россия» и, при этом, на не представление заявителем для государственной регистрации документов, подтверждающих наличие у колхоза «Россия» права собственности на данное имущество, а также подлинных экземпляров договора купли-продажи от 20.08.2015 № 4/15 в установленном законом количестве (не менее двух экземпляров). В обоснование своей правовой позиции ссылается на сложившуюся судебную практику по аналогичным делам. Указывает на  необоснованность  применения судами при разрешении спора положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку с 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона № 218-ФЗ. 

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между колхозом «Россия» в лице конкурсного управляющего Мишенина С.А. (продавец) и обществом «А7 Агро» (покупатель) по результатам проведенных открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества колхоза «Россия» в порядке статей 110, 111, 139, 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по лоту № 6 заключен договор купли-продажи от 20.08.2015 № 4/15, по условиям которого продавец принял обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель – обязательство принять товар, расположенный в Оренбургской области, Илекском районе, с. Кардаилово, и уплатить за него определенную указанным договором цену. 

В обозначенном договоре под товаром понимается следующее имущество: телятник № 156 фермы № 6, площадью 1611 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2068; телятник № 156 фермы № 3, площадью 1100 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2067; телятник № 118 фермы № 7, площадью 1332 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:20116; телятник № 253 фермы      № 1, площадью 1073 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2117; свинарник фермы № 5, площадью 1860 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2004; маточник № 171 фермы № 5, площадью 1833 кв. м кадастровый                          № 56:12:0401001:2003; свинарник-откормочник № 268 фермы № 5, площадью 2929 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2000; маточник СТФ № 5, площадью 2104 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2119; кошары площадью 1536 кв. м (3 ед.) кадастровые номера 56:12:0401001:2124, 56:12:0401001:2120, 56:12:0401001:2121; стригальный пункт фермы № 4, площадью 864 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2115; коровник № 252 фермы № 1, площадью 1296 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2128; коровник № 313 фермы № 2, площадью 4544 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:1999; коровник № 314 фермы № 3, площадью 3795 кв. м кадастровый № 56:12:0401001:2005; склад газовых баллонов № 30 (газовое хозяйство), площадью 32 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2130; склад д/бригад № 300 (МТМ), площадью 364 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2056; склад сх/оборудования № 276 (МТМ), площадью 756 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2126; родилка № 143 фермы № 5, площадью 1509 кв. м кадастровый № 56:12:0401001:2001; бойня для скота № 229, площадью 135 кв. м кадастровый № 56:12:0401001:2118; МТМ, площадью 1152 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2039; столовая, площадью 371,3 кв. м кадастровый № 56:12:0401001:2140, мельница, площадью 216 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2012; семяочистительный комплекс с двумя зерноскладами, площадью 107 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2020 ветсанпропускник, площадью 434 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2132; автогараж на 25 мест, площадью 1322,8 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2057; теплая стоянка, площадью 2058 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2065; здание лаборатории ЦТ, площадью 44,9 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2017; склад № 9, площадью 1386 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2016; зерносклад каркасный № 6, площадью 1062 кв. м кадастровый № 56:12:0401001:2018; зерносклад кирпичный № 11, площадью 1260 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2013; склад № 8, площадью 1065 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2006; весовая сеновал № 1, площадью 76,8 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2137; кузница, площадью 72 кв. м кадастровый № 56:12:0401001:2134; котельная, площадью 220,5 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2123; КПП, площадью 27 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2125; телятник фермы № 6, площадью 1505 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2002; склад № 1, площадью 840 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2009; склад № 2, площадью 966 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2011; склад № 3, площадью 1193 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2015; склад № 4, площадью 1380 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2014; склад № 7, площадью 1065 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2007; автовесы 30 т, площадью 24 кв. м кадастровый номер 56:12:0401001:2019.

В соответствии с пунктом 4 договора на момент его заключения товар находится в собственности продавца.

В соответствии с пунктом 5 договора общая стоимость имущества составляет 11 028 200 руб., из которых 1 838 010 руб. покупатель перечислением 20.07.2015 оплатил продавцу в качестве задатка.

В соответствии с пунктом 6 договора покупатель обязан уплатить оставшиеся денежные средства в размере 9 190 190 руб. не позднее 30 дней с момента подписания договора посредством перечисления на расчетный счет продавца. 

Спорные объекты недвижимости приняты покупателем на условиях договора по акту приема-передачи от 18.02.2016.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц колхоз «Россия» прекратил свою деятельность в качестве юридического лица 16.12.2016 в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области о завершении конкурсного производства от 01.11.2016 по делу № А47-5429/2012.

Общество «А7 Агро» 08.12.2017 обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости: здание теплой стоянки, назначение - нежилое, площадь 2058 кв. м, кадастровый номер 56:12:0401001:2065, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, село Кардаилово, ул. Комсомольская № 45/3; здание коровника № 313 фермы № 2, назначение - нежилое, площадь 4544 кв. м, кадастровый номер 56:12:0401001:1999, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, село Кардаилово, ул. Степная № 55; здание коровника № 314 фермы № 3, назначение - нежилое, площадь 3795 кв. м, кадастровый номер 56:12:0401001:2005, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, село Кардаилово, ул. Степная № 53/1.

К указанным заявлениям обществом были приложены, в том числе, следующие документы: договор купли-продажи от  20.08.2015 № 4/15, акт приема-передачи от 18.02.2016, определение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2015 по делу № А47-5429/2012; определение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.07.2015 по делу № А47-5429/2012; объявление о проведении торгов от 24.05.2015; иные сообщения.

Уведомлением Управления Росреестра от 15.12.2017№ 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922 государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости приостановлена.

Уведомлением Управления Росреестра от 22.05.2018                                    № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922 в государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости заявителю отказано на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в связи с тем, что им не были представлены документы, подтверждающие право собственности колхоза «Россия» на спорные объекты недвижимости.

Полагая, что отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы общества «А7 Агро» в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным судами в рамках настоящего дела.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление от 29.04.2010 № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Таким образом, суды обоснованно исходили из того, что ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В силу положений части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты, иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно части 4 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1-3 данной статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, в том числе, в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав в силу пунктов 1, 2, 3 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственной регистрации прав документы, в том числе документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

На основании части 4 статьи 29 названного Закона орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации; уведомляет о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомляет об отказе в государственной регистрации прав - в случае не устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав; уведомляет о прекращении государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственной регистрации прав.

В ходе рассмотрения дела судами установлено, что здания с кадастровыми номерами 56:12:0401001:2065, 56:12:0401001:1999, 56:12:0401001:2005 введены в эксплуатацию в 1988, 1979, 1979 годах соответственно, то есть, указанные объекты недвижимости созданы до момента вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Установив, что право собственности колхоза «Россия» на спорное имущество  является ранее возникшим и в силу части 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ признается юридически действительным, порядок продажи имущества колхоза «Россия» как несостоятельного должника, установленный Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», соблюден, а обязательства по договору купли-продажи от   20.08.2015 № 4/15 исполнены сторонами в полном объеме (о чем свидетельствует акт приема-передачи от 18.02.2016 с указанием на полную оплату обществом «А7 Агро» приобретенного  имущества), учитывая, отсутствие у заявителя возможности государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, равно как и возможности  восполнить отсутствие второго подлинного экземпляра договора купли-продажи по объективным причинам в связи с ликвидацией продавца, а также принимая во внимание, что совокупность представленных на регистрацию и в суд документов позволяет достоверно идентифицировать спорное имущество, суды пришли к обоснованному выводу о незаконности отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество.    

Доводы заявителя кассационной жалобы, оспаривающие этот вывод судов, подлежат отклонению как направленные на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не отнесено к полномочиям суда кассационной инстанции. 

 Доказательства, свидетельствующие о наличии правопритязаний на спорное имущество иных лиц, в материалах дела отсутствуют. Соответствующие требования также не были заявлены в период конкурсного производства колхоза «Россия». 

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом округа       не установлено.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2018 по делу № А47-7626/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий							Л.А. Суспицина 

 

Судьи							М.В. Торопова 

 

А.А. Столяров