АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 января 2023 года

Дело №

А42-3688/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,         Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Северные Росы» директора ФИО1 (протокол № 1 общего собрания участников общества от 22.11.2021), ФИО2 (доверенность от 24.02.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Северные Росы» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по делу               № А42-3688/2021,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Северные Росы», адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к администрации города Мурманска, адрес: 183006, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании права собственности на объект капитального строительства - предприятие общественного питания площадью 414,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001306:2928 по адресу: г. Мурманск, в районе дома № 6 по ул. Беринга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет градостроительства); Комитет имущественных отношений города Мурманска, адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее -  КИО); Министерство строительства Мурманской области, адрес: 183016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство).

Решением от 28.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 в связи с перераспределением полномочий по осуществлению государственных функций Министерство в порядке процессуального правопреемства заменено на Министерство государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области, адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее также Министерство).

Постановлением апелляционного суда от 03.10.2022 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, имеются все предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия для признания за Обществом права собственности на объект общей площадью 414,3 кв. м, не включающий реконструированный общественный туалет площадью 44,3 кв. м, который находится в муниципальной собственности и на который Общество не претендует.    

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Мурманска 19.06.2003 опубликовал извещение о проведении 23.07.2003 торгов в виде конкурса по продаже права аренды объектов муниципального нежилого фонда, в том числе по лоту № 5 «Общественный туалет, расположенный в районе дома № 6 на ул. Беринга», местоположение: г. Мурманск, остановка общественного городского транспорта «Улица Беринга» (восточное направление). Согласно извещению объект имеет следующие характеристики: одноэтажное кирпичное здание с инженерными коммуникациями - водопроводом, отоплением, канализацией, проточно-вытяжной вентиляцией, электроосвещением, 1980 года постройки, общей площадью 110 кв. м, в том числе площадь туалета 24,7 кв. м.

В извещении указано на возможность реконструкции данного объекта (с пристройкой) под предприятие торговли или общественного питания при условии формирования земельного участка площадью не менее 380 кв. м и выполнения следующих условий: сохранение функций бесплатного туалета, сохранение части (доли) объекта для ожидания автотранспорта пассажирами, проведение капитального ремонта объекта торгов и благоустройство территории за свой счет, дальнейшая эксплуатация общественного туалета за свой счет, обеспечение санитарного содержания санитарно-защитной зоны объекта в радиусе 15 метров согласно требованиям санитарных правил. Срок аренды объекта установлен 15 лет.

Согласно протоколу о результатах торгов от 23.07.2003 победителем признано Общество.

КИО (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.02.2005 № 15267 аренды помещения муниципального нежилого фонда, расположенного по улице Беринга, - отдельно стоящего общественного туалета общей площадью 24,7 кв. м на остановке общественного транспорта в районе ул. Беринга у дома № 6 Первомайский для использования под магазин, общественный туалет сроком с 01.03.2005 по 28.02.2020.

Разделом V договора установлены дополнительные обязанности арендатора, соответствующие перечисленным в извещении о проведении торгов, в том числе обязанность сохранить функции бесплатного туалета, сохранить часть (долю) объекта для ожидания  автотранспорта пассажирами, провести капитальный ремонт объекта и благоустроить прилегающую территорию.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что сдача помещений в аренду не влечет передачу прав собственности на него.

Решением Комитета по территориальному планированию и градостроительству от 09.09.2008 № 14-02-04/235 согласовано архитектурно-планировочное решение по рабочему проекту «Реконструкция общественного туалета под предприятие общественного питания в районе дома № 6 по ул. Беринга». Из описания проекта следует, что названным проектом предусматривается демонтаж существующего туалета и строительство на его месте предприятия общественного питания с общественным туалетом и навесом для пассажиров общественного транспорта. Вновь возводимое здание представляет собой разновысокий двухэтажный объем с подвальным этажом, общая площадь наземной части – 360 кв. м, подземной – 175,3 кв. м. В подвальном помещении наряду с прочими помещениями располагается общественный туалет, вход в который осуществляется по отдельной лестнице № 4, выходящей непосредственно наружу. 

Дополнительным соглашением от 11.06.2009 № 2 к договору аренды от 15.02.2005 № 15267 стороны подтвердили, что в результате проведения реконструкции собственник объекта не изменяется.

На основании постановления Администрации от 22.08.2013 № 2150 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 28.08.2013 № 11530 аренды земельного участка площадью 404 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001306:2928, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский  административный округ, ул. Беринга, для строительства объекта «Реконструкция общественного туалета под предприятие общественного питания» на срок с 22.08.2013 по 21.07.2014 (пункт 1.3 договора).

Постановлением Администрации от 13.11.2013 № 3240 утвержден градостроительный план названного земельного участка.

Комитет градостроительства выдал Обществу разрешение от 16.12.2013 № RU 51 3 20 000 - 397 на реконструкцию общественного туалета под предприятие общественного питания со следующими характеристиками: площадь застройки  207 кв. м, строительный объем  3098,50 куб. м, общая площадь здания 535,30 кв. м, количество этажей – 3; срок действия разрешения до 16.10.2014.

Строительство (реконструкция) объекта фактически завершено в 2014 году, однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Обществу было отказано. 

Как усматривается из материалов дела, на земельном участке расположено двухэтажное с подвалом кирпичное здание общей площадью 458,6 кв. м; первый, второй и часть подвального помещения используются Обществом под предприятие общественного питания; в части подвального помещения находится общественный туалет.

Решением Первомайского районного суда города Мурманска от 31.07.2018 по делу № 2-3342/18 по иску прокурора приостановлена эксплуатация предприятия общественного питания площадью 414,3 кв. м и помещения общественного туалета площадью 44,3 кв. м до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; на Общество возложена обязанность получить  разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – предприятия общественного питания и общественного туалета.

Общество неоднократно обращалось к уполномоченному органу за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако в выдаче разрешения ему было отказано, поскольку в процессе строительства не осуществлялся государственный строительный надзор.

Общество, ссылаясь на то, что объект создан на земельном участке, предоставленном в аренду для этих целей, на основании разрешения на строительство, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, однако в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого Общество приняло все зависящие от него меры, не имеется возможности легализовать объект, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пунктам 1, 2 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Понятие самовольной постройки определено пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, исходя из которого одним из признаков самовольной постройки является создание постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений. 

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, совершать в отношении нее сделки. 

Пунктом 3 той же статьи определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, в данном случае Обществу по договору был предоставлен в аренду объект нежилого фонда, находящийся в муниципальной собственности, - отдельно стоящее здание общественного туалета. С разрешения собственника Общество произвело реконструкцию указанного объекта, в ходе которой ранее существовавший общественный туалет демонтирован, на участке возведено здание общей площадью 458,6 кв. м (технический план здания от 25.10.2016), включающее общественный туалет площадью 44,3 кв. м в подземной части здания и предприятие общественного питания площадью 414,3 кв. м. Земельный участок для строительства (реконструкции) объекта был предоставлен Обществу в краткосрочную аренду. При этом условиями договора от 15.02.2005 № 15267 аренды объекта нежилого фонда (в редакции дополнительного соглашения от 11.06.2009 № 2) оговорено, что проведение реконструкции объекта не влечет изменения собственника.    

Суды, проанализировав установленные ими обстоятельства, правомерно пришли к выводу об отсутствии предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ условий для признания Общества собственником предприятия общественного питания площадью 414,3 кв. м, представляющего собой часть здания общей площадью 458,6 кв. м, которое возведено в результате реконструкции муниципального общественного туалета, фактически снесенного, поскольку из условий договора аренды объекта нежилого фонда и договора аренды земельного участка не следует, что объект и участок предоставлялись Обществу в целях создания на участке нового объекта для себя. При этом не имеется оснований считать, что под реконструкцией общественного туалета в данном случае возможно понимать помещение общественного туалета в подвальном этаже возведенного здания, являющееся частью этого здания, поскольку предприятие общественного питания площадью 414,3 кв. м в составе здания площадью 458,6 кв. м создано на основании документов, разрешавших реконструкцию общественного туалета, а не строительство предприятия общественного питания как отдельного нового объекта.  

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске Обществу, которое при совокупности определенных условий не лишено права требовать возмещения затрат, понесенных в связи с реконструкцией объекта муниципальной собственности. 

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые  решение и постановление законными, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по делу № А42-3688/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северные Росы» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Т.И. Сапоткина