ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4404/2019

г. Челябинск

24 апреля 2019 года

Дело № А76-23345/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2019 по делу № А76-23345/2018 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании принял участие представитель истца - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – ФИО2 (доверенность № 12 от 09.01.2019).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, комитет) 20.07.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автобан» (далее - ответчик, общество «Автобан») о взыскании задолженности по договору аренды УЗ№ 009230-Д-2007 от 31.08.2009 за период с 01.01.2012 по 25.01.2017 в размере 334 237 руб. 42 коп., пени за период с 01.04.2012 по 25.01.2017 в размере 842 055 руб. 75 коп., продолжить начислять пени за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 334 237 руб. 42 коп. в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Определением от 28.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр бытовых услуг» (далее – третье лицо).

 Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2019 (резолютивная часть от 14.02.2019) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано: задолженность в сумме 66 191 руб. 47 коп., пени в сумме 10 000 руб., с продолжением взыскания пени на сумму задолженности 66 191 руб. 47 коп. с 26.01.2017 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере двойной ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, от размера задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества «Автобан» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1 602 руб. (т. 2 л.д. 155-159).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.  

Податель жалобы не согласен с решением в части применения ставки арендной платы равной 1,5%, предусмотренной для земельных участков,  предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708002:57 был предоставлен ООО «Автобан» и ОАО ««Центр бытовых услуг» для эксплуатации нежилых помещений №2, №3 (офис, лит. ББ1), нежилое помещение №1 (автомастерская). 

Апеллянт указывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках  и зарегистрированных правах на объект недвижимости разрешенное использование земельного участка для совместной эксплуатации нежилого здания ББ1 (офис, автомастерская). Следовательно, на земельном участке, расположены не только нежилое помещение, в котором осуществляется техническое обслуживание, а также нежилые помещения, относящиеся к административным помещениям. Поскольку все нежилые помещения размещены в одном нежилом здании, комитет полагает возможным применить ставку арендной платы в размере 3% - в отношении земельных участков предназначенных для размещения административных и офисных зданий, как имеющей наибольшее значение. 

Кроме того, при заключении договора аренды  земельного участка УЗ №009230-Д-2007 в форме №2 – расчете платы за аренду земли №1, являющейся неотъемлемой частью договора, сторонами была согласована ставка в размере 3 %.  По мнению комитета, при расчете арендной платы ставка может иметь минимально допустимое значение – 2% (в отношении иных земельных участков).  Податель жалобы также указал, что при рассмотрении гражданского дела со схожими обстоятельствами, в решении от 18.10.2018 по делу №А76-33258/2017 суд признал обоснованным применение ставки арендной платы равной 2 %. 

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу  не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие стороны и третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Первого заместителя Главы города Челябинска от 31.03.2009 № 1141-д (л.д. 20) между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Центр бытовых услуг», обществом с ограниченной ответственностью «Автобан» (арендаторы) подписан договор УЗ№ 009230-Д-2007 долгосрочной аренды земли города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.08.2009 (л.д. 21-28), по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708003:0057 площадью 596 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, 7-а, для эксплуатации нежилого здания (нежилые помещения № 2, № 3 (офис, лит. ББ1), нежилое помещение № 1 (автомастерская), сроком до 31.03.2058.

Размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1. договора).

За арендуемый земельный участок арендаторы обязаны в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы определяется пропорционально размеру площади помещений, находящихся в собственности у ОАО «Центр бытовых услуг» - 572/1000, и ООО «Автобан» - 428/1000 

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3. договора).

Земельный участок передан арендаторам 31.08.2009 по акту приема-передачи (л.д. 32).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0708003:57 поставлен на кадастровый учет 18.10.2007 (л.д. 35-36).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 Единый государственный реестр недвижимости) 26.10.2009 (л.д. 43-44).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Комитетом в адрес общества «Автобан» была направлена претензия от 20.06.2018 №18604  с требованием оплатить задолженность за пользование земельным участком (л.д. 12, 13-19).

Указанная претензия была оставлена без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужили основанием для обращения комитета с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком земельным участком и возникновения у ответчика перед истцом обязательства по оплате арендной платы в заявленной период. При этом судом применен срок исковой давности в части требований. Кроме того, судом первой инстанции сделан вывод, что истцом неправомерно использована ставка арендной платы, равная 3%. Оценив доводы ответчика о снижении размера неустойки, суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер неустойки до суммы 10 000 руб.

 Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок передан арендаторам 31.08.2009 по акту приема-передачи (л.д. 32).

По расчетам истца задолженность по договору аренды за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 по 25.01.2017 составила 334 237 руб. 42 коп.

Истцом расчет аренды произведен на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». При расчете аренды истцом применены следующие коэффициенты:

- кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 793 246 руб. 56 коп. в период с 01.01.2012 по 06.12.2015, в размере 6 300 578 руб. 24 коп. в период с 07.12.2015 по 31.12.2016, в размере 2 194 000 руб. в период с 01.01.2017 по 25.01.2017;

- ставка арендной платы 3% (предназначенных для размещения административных и офисных зданий) в период с 01.01.2012 по 25.01.2017;

- коэффициент К3 равный 1 (льготы отсутствуют) в период с 01.01.2012 по 31.07.2016, равный 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства) в период с 01.08.2016 по 25.01.2017;

- коэффициент К1 равный 0,3 (Услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта) в период с 01.01.2012 по 31.12.2013, равный 0,316 (Услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта) с 01.01.2014 по 25.01.2017;

- коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе К2 равный 3,3 (Курчатовский район) в период с 01.01.2012 по 25.01.2017.

Спора в отношении применения коэффициентов К2 и К3 у сторон на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции не было.

Ответчик был не согласен с применением истцом ставки арендной платы равной 3% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, вместо 1,5% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания.

Согласно кадастровому плану от 18.10.2007 вид разрешенного использования земельного участка для совместной эксплуатации нежилого здания лит ББ1 (офис, автомастерская).

Как следует из материалов дела, с 29.07.2005 обществу «Автобан» на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 1 (автомастерская), общей площадью 280,3 кв. м, условный номер 74-74-36/133/2005-399 по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, д. 7-а (л.д. 33).

26 января 2017 года в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное нежилое помещение от общества «Автобан» к обществу «Управляющая компания «Автобан» (л.д. 37).

Доказательств нахождения иных зданий или помещений, принадлежащих ответчику, на спорном земельном участке не представлено.

Из экспликации и поэтажного плана на помещение № 1 по адресу: пр. Свердловский, № 7а следует, что нежилое помещение № 1, принадлежащее ответчику, состоит из двух боксов, душевой, раздевалки, туалета и тамбура, общей площадью 280,3 кв. м.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ответчика является ремонт легковых автомобилей и легковых грузовых автотранспортных средств (л.д. 133).

Из письма общества «Автобан» в адрес комитета следует, что общество «Автобан» использует нежилое помещение № 1, площадью 280,3 кв. м, расположенное на спорном земельном участке под автомастерскую для собственных нужд, в аренду не сдается (л.д. 51).

Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению (ОК 002-93), утвержденному Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 28.06.1993 № 163 (действующий в период спорных правоотношений) услуги по техническому обслуживанию легковых автомобилей (код 017100 5), ремонт легковых автомобилей (017200 9) относится к бытовым услугам. Доказательств, что ответчик использовал спорные площади не по целевому назначению, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Частью 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО установлено, что ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными: 1,5 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом неправомерно использована ставка арендной платы равная 3%.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае спорный показатель необходимо применять с учетом фактического использования спорного земельного участка.

Соответственно, при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора, из чего обоснованно исходил арбитражный суд первой инстанции. 

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения ставки арендной платы равной 2% подлежит отклонению по приведенным выше мотивам. 

Ответчиком при рассмотрении спора в арбитражном суде первой инстанции было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом заявленного ходатайства о применении срока исковой давности, арендная плата подлежит взысканию за период с 01.04.2015 по 25.01.2017 в размере 66 191 руб. 47 коп

Истцом заявлено о взыскании пени за период с 01.04.2012 по 25.01.2017 в размере 842 055 руб. 75 коп., продолжить начислять пени за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 334 237 руб. 42 коп. в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Поскольку к задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.04.2015 применен срок исковой давности, неустойка начислена судом  за период с 01.07.2015 по 25.01.2017.

 Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендаторы уплачивают пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

 Поскольку условие о неустойке указано в тексте договора аренды, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством. 

Учитывая достаточно высокий размер процента неустойки по сравнению с двойной ставкой рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, о чем было заявлено ответчиком, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно снижен размер взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, требования о взыскании неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства  также удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2019 по делу № А76-23345/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

                                 М.И. Карпачева

Судьи

                                      Г.Н. Богдановская

                               О.Б. Тимохин