Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-49567/22

28 марта 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Г.А. Гарькушовой 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению ПАО «МОРП»

к ООО "МОЖАЙСКАЯ ДЭЗ"

третье лицо Фонд капитального ремонта

о  признании имущества общим имуществом многоквартирного дома и обязании  произвести ремонт

При участии в судебном заседании представителей согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ПАО «МОРП» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "МОЖАЙСКАЯ ДЭЗ" с требованиями:

1.    Признать крышу над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  расположенных в многоквартирном доме по адресу:  

<

...>, общим имуществом многоквартирного дома.

2.    Обязать ООО «Можайская дирекция по эксплуатации зданий» (ИНН 

<

***>   КПП 502801001) произвести ремонт в местах повреждений крыши над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие», расположенных в многоквартирном доме по адресу:  

<

...>. 

3.    Взыскать с ООО «Можайская дирекция по эксплуатации зданий» в пользу ПАО «МОРП» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

В связи с уходом в отставку судьи О. Н. Верещак, в соответствии со ст. 18 АПК РФ, изменен состав суда. Дело передано на рассмотрение судье Г. А. Гарькушовой.

К участию в деле было привлечено третье лицо в порядке ст. 51 АПК РФ: Фонд капитального ремонта.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве.

От третьего лица в материалы дела поступили письменные пояснения.

Как усматривается из представленных суду документов, публичное акционерное общество «Можайское оптово-розничное предприятие» является собственником нежилых встроенно-пристроенных помещений №7,8,27-36,39,44-52,149-155, 155а, 156, 157, 157а (1 этаж) площадью 442, 7 кв.м.  в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

Данный многоквартирный дом находится в управлении ООО «Можайская ДЭЗ» на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, проведенного администрацией Можайского городского округа Московской области (Протокол конкурсной комиссии от 21 декабря 2018г.).

17 июня 2019г. между ПАО «МОРП» (Собственник) и ООО «Можайская ДЭЗ» (Управляющая организация) был заключен договор управления многоквартирным домом №97 (далее-Договор), в соответствии с которым предметом договора является выполнение управляющей организацией по заданию собственника помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, в течение согласованного срока за плату работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, управление многоквартирного жилого дома.

Услуги по содержанию крыши многоквартирного дома учитываются при выставлении счетов за оказываемые услуги, и исправно оплачиваются ПАО «МОРП».

13 апреля 2022г. ПАО «МОРП» обследовало кровлю крыши нежилых помещений, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, и составило Акт обследования объекта от 13.04.2022г., в котором изложило техническое состояние кровли, а именно: установлено наличие протечки по причине старения рулонного материала, наличие трещин и пробоев в водоизоляционном слое. Также на крыше имеются большие скопления мусора, что подтверждается фотоснимками в соответствующих помещениях.

18 апреля 2022г. ПАО «МОРП» передало ООО «Можайская ДЭЗ» письмо исх.№22/219 (вх. №133) с просьбой произвести ремонт крыши нежилых помещений, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

27 мая 2022г. ООО «Можайская ДЭЗ» предоставило ответ исх.№170 от 25 мая 2022г., в соответствии с которым считает, что крыша нежилых помещений не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, так как собственником помещений является ПАО «МОРП». 

В связи с чем, в ремонте было отказано «ввиду нецелевого использования денежных средств». 

Таким образом, как считает истец, нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ПАО «МОРП» и  расположенные в данном доме, имеют крышу, которая является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного жилого дома. Крыша над нежилыми помещениями, находящимися в собственности ПАО «МОРП», с момента возведения дома являлась его составной частью, сдавалась в эксплуатацию, являясь частью основного здания.

В связи с чем, как указывает истец, довод ООО «Можайская ДЭЗ» не соответствует действующим нормам законодательства. Кровля над нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская обл., г. Можайск, ул.20 января, д.3 является общим имуществом жилого дома, которое в числе прочего общего имущества подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией.

В связи с чем, истец, не согласившись с выводами ответчика, изложенными в ответе исх.№170 от 25 мая 2022г., и посчитав, что именно управляющая компания обязана произвести ремонтные работы в местах повреждений крыши над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие», расположенных в многоквартирном доме по адресу:  

<

...>, обратился в суд с настоящим иском.

Исходя из положений части 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме; управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (подпункт "а"); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подпункт "б"); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункт "г").

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома.

Пунктом 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), определено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещений дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме указан в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а частности статьи 249, 189, 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 Постановления N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) (пункт 3 Постановления N 64).

В соответствии с п. п. 1 - 2 Постановления N 64 собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, находящимся по адресу: 

<

...> (далее – МКД) на основании данных из реестра лицензий по управлению многоквартирными домами в Московской области.

Как следует из материалов дела, согласно Договору управления многоквартирным домом, подписанному между Ответчиком и Истцом № 97 от 17.06.2019 г. Ответчик принял на себя обязанность за плату от Истца выполнять работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД согласно перечню, приведенному в Приложении № 1 к Договору № 97 от 17.06.2019 г.

Как Истец указал в тексте искового заявления и документально подтвердил выписками из единого государственного реестра недвижимости, нежилые встроенно-пристроенные помещения №№ 7, 8, 27-36, 39, 44-52, 149-155, 155а, 156, 157, 157а (1 этаж), общей площадью 442,7 кв. м. в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве собственности ПАО «МОЖАЙСКОЕ ОПТОВО-РОЗНИЧНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ». 

Истец в своем исковом заявлении ссылается на технический паспорт на здание по адресу: 

<

...>, построенное в 1989 г., при этом к исковому заявлению Истец прикладывает «Технический паспорт на здание магазина по адресу: 

<

...>». 

Согласно данным из технического паспорта многоквартирного дома со строительным адресом: 

<

...> (строительный адрес МКД) первый этаж (нежилой) отсутствует в экспликации жилого дома. 

Данный факт указывает на самостоятельную сущность объекта, независимую пристройку к МКД.

Из технического паспорта на здание по адресу: 

<

...>, дом был построен в 1989 году. 

При этом никаких документов о том, когда была возведена пристройка суду не представлено.

Доказательств обращения в установленном законом порядке по вопросу устранения наличия  каких-либо неточностей в технической документации             на многоквартирный дом суду не представлено.

Как считает ответчик, данные документы являются отдельными и независимыми друг от друга, содержат в себе различные данные в части характеристик МКД и нежилой пристройки к МКД, а, следовательно, ссылка в исковом заявлении на технический паспорт на здание пристройки по адресу: 

<

...> не обоснована, и документально имеющимися по состоянию на 27.09.2022 г. материалами дела не подтверждена.

Из представленных суду документов и пояснений следует, что при принятии дома в управление ответчиком была получена техническая документация, на которой наличие пристройки, как общего имущества многоквартирного дома не зафиксировано.

При этом истец указывает на, что указанные помещения сдаются в аренду, и в настоящий момент в них расположены магазины «Куриный дом», «Магнит Косметик», диагностический центр «Гемотест Столица».

Как указывает ответчик, фотоматериалы, имеющиеся в материалах дела, являющиеся приложением к исковому заявлению, подтверждают относимость крыши нежилых помещений непосредственно для нежилой части здания.

В свою очередь, из пояснений третьего лица следует, что спорный МКД включен был в план реализации на 2017-2019 годы, в соответствии с критериями очередности проведения капитального ремонта, указанными в ст.11 Закона Московской области № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» (далее – Закон Московской области).

Далее в пояснениях третьего лица указано, что после проведения конкурса по отбору подрядной организации на проведение капитального ремонта кровли МКД на жилыми помещениями Фонд заключил договор с ООО «Комтех» от 13.05.2019 № 1644-К (далее – Договор). 

Согласно Акту обследования МКД от 01.07.2019 № 401, дефектной ведомости от 01.07.2019 № 401 и проектной документации, подготовленной ООО «Комтех», спорная крыша над нежилыми помещениями, ремонт которой требует провести Истец, не входила в перечень работ, подлежащих выполнению в рамках Договора на ремонт кровли.

Кроме того, в заключении № 22-920/7-2, подготовленном ООО «Экспертиза», так и в иных документах, представленных Истцом в материалы дела, не имеется информации о том, что в помещениях, принадлежащих ему на праве собственности, имеется механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, которое является общим имуществом с МКД. 

Доказательств обратного не представлено.

Представленный Истцом в материалы дела Технический паспорт на здание также не может являться надлежащим доказательством принадлежности крыши над нежилыми помещениями общему имуществу МКД, ввиду указаний истца на встроенно-пристроенный характер помещений №7,8,27-36,39,44-52,149-155, 155а, 156, 157, 157а.

В силу частей 1 - 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В связи с чем, суд считает, что истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылается в исковом заявлении, а именно о принадлежности крыши над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие», расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, общим имуществом многоквартирного дома.

Одновременно представители ответчика и третьего лица отметили, что истец взносы на капитальный ремонт в установленном порядке не вносил.

Доказательства обратного не представлены.

С учетом изложенного, требования истца о признании крыши над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие», расположенных в многоквартирном доме по адресу:  

<

...>, общим имуществом многоквартирного дома, не подлежат удовлетворению.

Кроме того, выполнение работ по капитальному ремонту кровли в полномочия ответчика не входят.

Поскольку крыша над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие»,  расположенных в многоквартирном доме по адресу:  

<

...>, общим имуществом многоквартирного дома, общим имуществом многоквартирного дома не является общим имуществом многоквартирного дома, исходя из оснований заявленных истцом в указанной части требований, отсутствуют основания для удовлетворения требования об обязании ответчика произвести ремонт указанной крыши.

Расходы по уплате госпошлины в сумме 12.000 руб. (платежное поручение №2463 от 30.06.2022 года), в соответствии со ст.ст. 110, 112 АПК РФ, остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                    Г.А. Гарькушова