973/2024-66939(1) 

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12  

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 09АП-8543/2024

Дело № А40-176608/23

г. Москва

14 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2024 года  Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи В.В. Лапшиной, судей Веретенниковой С.Н., Вигдорчика Д.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

кредитора ФИО2 на определение Арбитражного суда г.  Москвы от 18.01.2024 по делу № А40-176608/23 о признании договора дарения  (квартир) б/н от 30.09.2021 в отношении квартир № 244 (кадастровый номер:  50:10:0010303:3215) и № 253 (кадастровый номер: 50:10:0010303:3224) по адресу  Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И.  Вороницына, дом 1, корпус 2, заключенный между ФИО3 и ФИО4, - недействительным,  применении последствия недействительности, об отказе в удовлетворении заявления  финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи  квартиры от 18.08.2023 в отношении квартиры, находящейся по адресу: Московская  область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И. Вороницына, дом 1,  корпус 2, квартира 244, кадастровый номер: 50:10:0010303:3215, заключенный между  ФИО4 и ФИО5,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3,  

при участии в судебном заседании: 

от ФИО2: ФИО6 по дов. от 21.10.2022, ФИО7 по дов. от  24.06.2023  

от ФИО5: ФИО8 по дов. от 25.11.2023 иные лица не явились, извещены, 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2023 г. в отношении  ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов  гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО9.  

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление финансового  управляющего должника о признании недействительными:  

договора дарения (квартир) б/н от 30.09.2021 в отношении квартир: - адрес:  Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И.  Вороницына, дом 1, корпус 2, квартира 244, кадастровый номер: 50:10:0010303:3215, -  адрес: Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И.  

Вороницына, дом 1, корпус 2, квартира 253, кадастровый номер: 50:10:0010303:3224,  заключенный между ФИО3 и ФИО4;  

договора купли-продажи квартиры от 18.08.2023 в отношении квартиры,  находящейся по адресу: Московская область, городской округ Химки, город Химки,  улица имени К.И. Вороницына, дом 1, корпус 2, квартира 244, кадастровый номер:  50:10:0010303:3215, заключенный между ФИО4 и  ФИО5. Также, о применении последствий недействительности  сделок, виде возврата двух объектов недвижимости в конкурсную массу должника.  

К рассмотрению спора АО «Альфа-Банк» и АО «АльфаСтрахование»  привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2024 договор  дарения (квартир) б/н от 30.09.2021 в отношении квартир № 244 (кадастровый номер:  50:10:0010303:3215) и № 253 (кадастровый номер: 50:10:0010303:3224) по адресу  Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И.  Вороницына, дом 1, корпус 2, заключенный между ФИО3 и ФИО4, признан недействительным.  Применены последствия недействительности в виде обязания ФИО4 возвратить в конкурсную массу ФИО3  квартиру № 253 (кадастровый номер: 50:10:0010303:3224) по адресу Московская  область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И. Вороницына, дом 1,  корпус 2; обязания ФИО4 возвратить в конкурсную  массу ФИО3 стоимость квартиры № 244 (кадастровый  номер: 50:10:0010303:3215) в размере 4 433 000 руб.  

В удовлетворении заявления финансового управляющего о признании  недействительным договора купли-продажи квартиры от 18.08.2023 в отношении  квартиры, находящейся по адресу: Московская область, городской округ Химки, город  Химки, улица имени К.И. Вороницына, дом 1, корпус 2, квартира 244, кадастровый  номер: 50:10:0010303:3215, заключенный между ФИО4 и ФИО5, - отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, кредитор ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  определение суда в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи и принять по делу новый судебный акт в данной части об удовлетворении  заявленных требований.  

От финансового управляющего, ФИО5 поступили отзывы на  апелляционную жалобу.  

В судебном заседании представитель кредитора поддержал доводы  апелляционной жалобы в полном объеме.  

Представитель ФИО5 возражал по доводам апелляционной  жалобы.  

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте  слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на  официальном сайте в сети Интернет, не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба  рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания  была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.  

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверена  апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации.  

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке  ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства,  проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле,  не находит оснований для отмены обжалуемого определения, исходя из следующего.  

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с  особенностями, установленными Законом о банкротстве.  

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются положениями  главы X Закона о банкротстве; отношения, связанные с банкротством граждан и не  урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7  главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве (п. 1 ст. 213.1 Закона о  банкротстве).  

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 213.32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  (далее – Закон о банкротстве) заявление об оспаривании сделки должника-гражданина  по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, может  быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению  собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или  уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной  в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера  кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая  размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его  заинтересованных лиц.  

Право на подачу заявления об оспаривании сделки должника-гражданина по  указанным в статье 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве основаниям возникает с даты  введения реструктуризации долгов гражданина.  

Как усматривается из фактических обстоятельств и установлено судом первой  инстанции, должник состоит в браке с 29.05.1981 года с ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р., что подтверждено копией свидетельства о  заключении брака IV-МЮ 418049, выданного Дворцом бракосочетания № 2 г. Москвы.  

В силу ч. 1 ст. 39 СК РФ доли супругов признаются равными. 

Исходя из сопоставления фамилии и имени супруга ФИО11 суд пришел к  выводу, что ФИО4 является сыном должника, что  подтверждено ответчика в судебном заседании суда первой инстанции.  

Судом первой инстанции установлено, что 30.09.2021 года между Должником и  Сыном должника был заключен договора дарения (квартир) б/н от 30.09.2021 г.,  согласно которому Должник безвозмездно передала Сыну должника квартиры,  находящиеся по адресам: - Московская область, городской округ Химки, город Химки,  улица имени К.И. Вороницына, дом 1, корпус 2, квартира 244, кадастровый номер:  50:10:0010303:3215, (далее – Квартира 1), о чем в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок сделана запись регистрации от 15.11.2022  года за номером 50:10:0010303:3215-50/215/2022-3, - Московская область, городской  округ Химки, город Химки, улица имени К.И. Вороницына, дом 1, корпус 2, квартира  253, кадастровый номер: 50:10:0010303:3224, (далее – Квартира 2), о чем в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок сделана запись  регистрации от 15.11.2022 года за номером 50:10:0010303:3224-50/215/2022-3.  

18.08.2023 года между ФИО5 (Покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи  Квартиры 1.  

Квартира 1 приобретена Покупателем с использованием кредитных средств и  находится в залоге у АО «АЛЬФА-БАНК».  

Финансовый управляющий оспорил договор дарения и договор купли-продажи  по специальным основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, как совершенную  безвозмездно в отношении заинтересованного лица с целью причинения  имущественного вреда, и по общим основаниям ГК РФ (как притворную сделку в  порядке ст. 170 ГК РФ).  

Судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда  города Москвы о принятии заявления о признании должника банкротом к производству  по делу № А40-176608/23 от 08.08.2023 года возбуждено производство по делу о  банкротстве ФИО11.  

Сделка дарения совершена 30.09.2021г. (зарегистрирована 15.11.2022г.), а  договор купли-продажи 18.08.2023г., то есть в пределах, установленного законом  трехлетнего срока подозрительности.  

Согласно п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в  целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана  арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение  трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия  указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред  имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной  цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).  

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана  заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении  интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или  недостаточности имущества должника.  

В соответствии с п. 5. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред.  от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункт 2 статьи 61.2 Закона  о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки,  совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам  кредиторов (подозрительная сделка).  

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному  основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие  совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью  причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения  сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона  сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту  совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).  

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в  признании сделки недействительной по данному основанию.  

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в  виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним  понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или)  увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия  совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или  могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить  удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.  

Пунктом 6 Постановления N 63 разъяснено, что согласно абзацам второму -  пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда  имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два  следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку  неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из  

других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2  Закона о банкротстве.  

Пункт 7 указанного пленума говорит о том, что в силу абзаца первого пункта 2  статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о  совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если  она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала  или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о  признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.  

Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не  доказано другой стороной сделки.  

Судом первой инстанции установлено наличие у должника признаков  неплатежеспособности на момент совершения сделки –заключения договора дарения,  что подтверждается неисполненными требованиями перед кредитором- апеллянтом,  которые впоследствии включены в реестр требований кредиторов должника.  

Судом первой инстанции установлено, что безвозмездная передача должником  двух квартир сыну, т.е. заинтересованному лицу, привела к существенному  уменьшению активов должника (на 41,20%), вследствие чего спорный договор дарения  был направлен на нарушение законных прав и интересов кредитора.  

Судом первой инстанции также учтены дальнейшие действия должника,  указывающие на его недобросовестное поведение, выразившееся в дальнейшем  отчуждении принадлежащего ему имущества (иных объектов –в частности, квартиры,  машино-мест), в том числе, по безвозмездным сделкам.  

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о  доказанности совокупности необходимых признаков для признания недействительным  договора дарения на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, с чем апеллянт не  спорит.  

Отклоняя доводы финансового управляющего о наличии общегражданских  оснований для признания договора дарения недействительным, суд первой инстанции  указал, что в условиях конкуренции общих и специальных норм финансовый  управляющий не указал, на каком основании спорная сделка вышла за пределы  оспаривания по специальным основаниям.  

В части оспаривания договора купли-продажи квартиры № 244 (кадастровый  номер: 50:10:0010303:3215) от 18.08.2023г., судом первой инстанции правомерно  отказано в удовлетворении заявления управляющего, исходя из следующего.  

Судом первой инстанции указано, что спорный Договор заключен не с  должником, при этом, оснований рассматривать договор купли-продажи с договором  дарения как единую цепочку сделок по отчуждению имущества должника не имеется.  

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные  должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны  недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а  также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.  

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена  с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным  субъектным составом, ничтожна.  

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в п. 87 и 88  Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), недействительной в связи с  притворностью может быть признана лишь та сделка, которая направлена на  достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников  сделки.  

Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения  

указанной нормы недостаточно.  

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка),  с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст.  170 ГК РФ).  

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по  основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. Применяя правила о  притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть  совершена не только одна, но и несколько сделок.  

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке,  которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания  применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).  

Как установлено судом первой инстанции, согласно сведениям, указанным в  Постановлении о снятии запрета на совершение действий по регистрации ОСП по  Северо-Западному АО ГУФССП России по г. Москве по исполнительному  производству № 520884/22/77057- ИП от 01.08.2023 года (л.д. 41) в ходе  исполнительного производства было вынесено Постановление о запрете на совершение  действий по регистрации Квартир от 11.11.2022 года, таким образом, запрет на  совершение действий по регистрации Квартир был наложен 11.11.2022 года.  

Договор дарения был заключен 30.09.2021 г., однако запись о государственной  регистрации права была произведена 15.11.2022 года.  

Суд установил, что запрет на совершение действий по регистрации Квартир был  снят только 01.08.2023 года.  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом  посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы  третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или  должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).  

Таким образом, государственная регистрация Договора дарения произошла в  период действия Постановления ОСП по Северо-Западному АО ГУФССП России по г.  Москве по исполнительному производству № 520884/22/77057-ИП от 01.08.2023 года о  запрете на совершение действий по регистрации Квартир от 11.11.2022 года.  

Указывая на данный запрет судебных приставов, финансовый управляющий и  кредитор полагают, что ФИО5 знала или обязана была знать о них, что  свидетельствует о ее недобросовестности. Кроме того, 08.08.2023г. уже было  возбуждено настоящее дело о банкротстве должника.  

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно отклонил указанные доводы,  которые аналогичным образом заявлены в апелляционной жалобе и отзыве  финансового управляющего должника.  

Как верно установлено судом первой инстанции и не опровергнуто апеллянтом и  управляющим, ФИО5 не является заинтересованным лицом в смысле положений  ст. 19 Закона о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать  соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.  

Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников  гражданского оборота. Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон  нет цели достижения заявленных результатов.  

Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. 

Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание  задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего  инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества  должника.  

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели  не требуется.  

Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на  возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно  порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как  ничтожной.  

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее  сторон.  

Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы,  но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения  волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических  обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.  

Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности  согласующихся между собой доказательств.  

Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в  суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 65,  168, 170 АПК РФ).  

Отсюда следует, что при наличии обстоятельств, очевидно указывающих на  мнимость сделки, либо доводов стороны спора о мнимости, установление только тех  обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно  недостаточно (тем более, если решение суда по спорной сделке влияет на принятие  решений в деле о банкротстве, в частности, о включении в реестр требований  кредиторов).  

Следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для  вида ее формальное исполнение (пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  Названный подход содержится, в частности, в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 25 июля 2016 года № 305-ЭС16-2411.  

Положения названной статьи применяется только в том случае, когда стороны,  участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.  Для обоснования мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки  подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий,  которые наступают при ее совершении.  

Если намерения обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не  выявлено, то правовых оснований для признания этого договора мнимым не имеется.  

Также, судебная практика исходит из невозможности оценки на предмет  действительности одной (нескольких) из взаимосвязанных сделок как элемента  сложноструктурированных отношений сторон, поскольку в подобной ситуации  необходимо исследовать и квалифицировать с правовой точки зрения условия всех  взаимосвязанных опосредующих отношения сделок, принимая во внимание их общий  экономический эффект (определения Верховного Суда Российской Федерации от  23.03.2017 N 307-ЭС16-3765(4, 5), от 19.03.2020 N 305-ЭС19-16046(3), от 11.07.2019 N  305-ЭС18-19945(8)).  

В Определении от 31.07.2017 по делу N 305-ЭС15-11230 Верховный Суд  Российской Федерации, сформулировал следующие правовые позиции:  

- цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным  составом может прикрываться сделка, направленная на прямое отчуждение имущества  первым продавцом последнему покупателю. Наличие доверительных отношений  позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в государственном  реестре, объясняет разрыв во времени между притворными сделками и поэтому не  может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок. Само  

по себе осуществление государственной регистрации перехода права собственности на  недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации  данных сделок как ничтожных на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса  Российской Федерации;  

- при признании судом цепочки сделок притворными как прикрывающими  сделку между первым продавцом и последним покупателем возврат имущества от  конечного покупателя ее первоначальному продавцу осуществляется с использованием  реституционного механизма, а не путем удовлетворения виндикационного иска;  

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть  сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на  иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с  учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.  

Это означает, что правопорядок признает совершенной лишь прикрываемую  сделку - ту сделку, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит  оценке в соответствии с применимыми к ней правилами. В частности, прикрываемая  сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным  Гражданским кодексом или специальными законами.  

Однако, финансовый управляющий и поддержавший его кредитор в нарушение  положений ст. 65 АПК РФ не доказали единство указанных сделок, в частности  изначальную направленность воли должника и ФИО5 на отчуждение имущества  должника к последнему именно путем отчуждения через сына должника.  

Судом первой инстанции из совокупности имеющихся доказательства правильно  установлено, что ФИО5, заключая договор купли-продажи с  ФИО4, объективно не знала и не должна была / не  могла знать о финансовом состоянии и неисполненных обязательствах как продавца,  так и ФИО3.  

Покупатель не была знакома и не состояла в каких-либо отношениях как с  ФИО4, так и с ФИО3, какая-либо аффилированность между ФИО5 и  указанными лицами отсутствовала. Доказательств обратного не представлено.  

Из материалов дела следует, что объявление о продаже квартиры было  размещено в общем доступе.  

Ответчик указала, что о продаже квартиры переговоры велись с риелтором  ФИО4. Какого-либо общения с ФИО3 не было. На момент приобретения квартиры, в ней  отсутствовали зарегистрированные лица.  

Приобретая квартиру, покупатель преследовала целью исключительно  улучшение своих жилищных условий.  

Как установлено судом первой инстанции, данный договор реально был  исполнен сторонами, фактический и юридический контроль за дальнейшей судьбой  квартиры перешел непосредственно к покупателю.  

Заключенный договор купли-продажи полностью является реальной сделкой:  между сторонами были согласованы все существенные условия договора; договор был  заключен в письменной форме; переход права собственности был зарегистрирован в  порядке, предусмотренном действующим законодательством.  

 Как указывалось выше, цель заключения договора купли-продажи правомерная  – улучшение жилищных условий покупателя.  

Более того, судом установлено, что для ФИО5 данное жилье  является единственным, что подтверждено документально выпиской из ЕГРН о правах  ФИО5 на имеющиеся у нее объекты недвижимости.  

ФИО5 в полном объеме исполнила свою обязанность по  оплате стоимости квартиры в размере 4 433 000,00 рублей перед продавцом.  

Более того, для оплаты цены договора покупатель была вынуждена вступить в  кредитные правоотношения, а именно: заключить 18.08.2023 г. кредитный договор   № 

<

***> с АО «Альфа-Банк» для получения кредита в размере 4 433  000,00 (четыре миллиона четыреста тридцать три тысячи) рублей.  

Данные средства были направлены именно на оплату стоимости квартиры. 

До момента заключения договора купли-продажи, для проверки правомерности  и законности сделки, в распоряжение ФИО5 были представлены  следующие документы: копия нотариально удостоверенного заявления  ФИО3 от 17.08.2023 г., согласно которому  предшествующую сделку по дарению спорной квартиры она совершала добровольно,  находясь в физическом и психическом состоянии, позволяющем ей осознавать  последствия своих действий; копия справки № 3315 из филиала ГБУЗ «ПКБ № 4 ДЗМ»  «Психоневрологический диспансер № 3» от 17.08.2023 г. и копия справки из филиала   № 9 (наркологического диспансера № 9) ГБУЗ «МНПЦ наркологии ДЗМ» от  17.08.2023г., подтверждающие, что ФИО4 на  соответствующих диспансерных наблюдениях не находится, следовательно также на  момент сделки пребывал в состоянии, позволяющем оценивать свои действия и их  последствия; копия финансово-лицевого счета № 000001900244 от 25.07.2023г., копия  выписки из домовой книги б/н от 03.12.2021г., выписка из ЕГРН об основных  характеристиках объекта недвижимости, подтверждающая наличие  зарегистрированного права собственности на спорную квартиру у продавца, и  отсутствие каких-либо споров относительно этого права, а также отсутствие  обременений и/или запретов в отношении данной квартиры.  

Отсутствие обременений на 18 августа 2023г. не оспаривает и финансовый  управляющий, а довод о том, что при проведении оценки № 2779ВТБ-2023  (19.07.2023г.) существовал запрет на регистрационные действия (снят 01.08.2023г.) не  свидетельствует о недобросовестности ФИО5, на что верно указал суд первой  инстанции.  

Оценщик согласно «Заданию на оценку» (л.д. 96) руководствовался не выпиской  из ЕГРН на объект, а представленным правом собственности.  

Суд правильно отметил, что в материалах дела имеются доказательства  реальности оплаты по договору купли-продажи (расписка о передаче средств, договор  аренды банковской ячейки, оценка квартиры) – том 1 листы дела 88-163.  

В подтверждение финансовой возможности ответчиком предоставлен кредитный  договор, а также сведения о трудовой деятельности.  

Как установлено судом, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта  составила 5 216 000 руб., а ликвидационная стоимость – 4 345 000 руб., и в дальнейшем  цена по договору купли-продажи – 4 433 000 руб.  

Довод апеллянта об использовании в качестве цены сделки установленной  экспертом ликвидационной стоимости не свидетельствует о занижении стоимости  квартиры, так как данная квартира продавалась в черновой отделке.  

Касаемо ссылки на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного суда Российской Федерации от 04.08.2022 г. № 305-ЭС21-21196 (5) в части  цены покупки существенно ниже кадастровой и рыночной, стоит отметить, что суд  указывает именно на многократное занижение стоимости имущества как на фактор,  который должен породить сомнения у добросовестного приобретателя.  

В настоящем случае, кадастровая стоимость спорной квартиры согласно  выписке из ЕГРН от 23.08.2023 г. составляет 1 940 314,37 рублей, при этом цена  квартиры по договору купли-продажи – 4 433 000,00 рублей, т.е. цена, уплаченная  ФИО5 за жилое помещение, более чем в 2 раза выше кадастровой.  

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11,  

кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по  существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).  Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки  объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки,  полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.  

Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой  оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358) кадастровая  стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по  которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического  вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.  

Апеллянт в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не указал и документально не  подтвердил, какие индивидуальные особенности спорной квартиры, не учтенные при  проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки),  привели к значительному, по его мнению, занижению кадастровой стоимости по  отношению к цене договора.  

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор по форме и  содержанию соответствует требованиям действующего законодательства.  

Соответственно, не имеется правовых оснований для применения к отношениям  сторон ст. 10, ст. 170 ГК РФ.  

Судом сделан правомерный вывод о том, что указанные сделки (дарение и  купля-продажа) являются самостоятельными, не составляют единую цепочку заведомо  согласованных сторонами действий, поскольку ФИО5 является добросовестным  приобретателем.  

Действия сторон, совершенные после заключения договора купли-продажи,  свидетельствуют о том, что их воля была направлена на достижение правовых  последствий, возникающих из договора купли-продажи недвижимого имущества.  

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических  последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и  недействительна с момента ее совершения.  

В соответствии со ст. 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано  должником в счет исполнения обязательств перед должником, подлежит возврату в  конкурсную массу.  

Квартиру № 253 (кадастровый номер: 50:10:0010303:3224) по адресу Московская  область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И. Вороницына, дом 1,  корпус 2, суд первой инстанции определил возвратить возврату в конкурсную массу  должника в натуре.  

В отношении квартиры № 244 (кадастровый номер: 50:10:0010303:3215) по  адресу Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица имени К.И.  Вороницына, дом 1, корпус 2, суд правомерно учел добросовестность приобретателя  спорного имущества.  

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении  сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества  продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий  продавца на отчуждение имущества.  

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент  совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было  зарегистрировано не за отчуждателем или в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним имелась отметка о судебном споре в отношении  этого имущества.  

Кроме того, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его  добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был  

усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункту 38 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав»).  

Как верно установлено судом первой инстанции, доказательства  недобросовестности ФИО5 при совершении сделки купли-продажи квартиры в  материалах дела отсутствуют, и апеллянтом не опровергнуты.  

ФИО5 не связана каким-либо образом ни с ФИО4, ни с  предыдущим собственником квартиры – должником по настоящему спору, сведения о  которых и обстоятельствах приобретения прав на квартиру при наличии денежных  обязательств, стали известными ФИО5 только из материалов дела по  рассмотрению данного обособленного спора.  

Суд правомерно, вопреки доводам кредитора и управляющего, признал ФИО5 добросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку в  материалы дела не представлено доказательств того, что она знала или могла знать о  неправомерности предшествующего отчуждения имущества продавцом ФИО4  

Более того, ФИО5 представлены надлежащие доказательства финансовой  состоятельности и возможности приобретения объекта недвижимости по договору  купли-продажи, а также представлены доказательства несения расходов по  обслуживанию недвижимости.  

Утверждения апеллянта о недолжной осмотрительности ФИО5  несостоятельны, все доводы сторон, касающиеся ее осмотрительности как покупателя  недвижимости, были подробно исследованы судом первой инстанции  

Доводы жалобы о нереальности произведения оплаты стоимости квартиры со  стороны ФИО5 безосновательны и противоречат материалам дела, поскольку  покупка квартиры была произведена ответчиком на кредитные средства,  предоставленные банком.  

Утверждение апеллянта о том, что оплата посредством использования  банковской ячейки - это устаревший способ, является субъективным умозаключением  кредитора, которое не принимается во внимание.  

Также следует отметить, что ФИО5 по настоящее время ежемесячно  вносит платежи в Банк для погашения кредита из своих собственных средств, что  подтверждается банковскими выписками, предоставленными ФИО5 в суде  первой инстанции.  

Утверждения апеллянта о порочности сделки в связи с занижением цены  договора купли-продажи в данном случае не соответствуют фактическим  обстоятельствам дела.  

Ответчик также пояснила, что сразу после покупки жилья начала  благоустраивать его, производить в нем ремонтные работы, полностью несла и несет на  себе бремя его содержания, и использует квартиру исключительно для личного  проживания, что свидетельствует о реальности сделки, и является доказательством  приобретения квартиры ФИО5 для личного пользования.  

Не относятся к предмету спора доводы апеллянта о несвоевременной  регистрации ФИО5 в спорной квартире.  

Иные выводы апеллянта основаны на неверном толковании норм права. 

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению  утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не  опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что  само по себе не является основанием для признания определения необоснованным  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований  

для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам,  изложенным в апелляционной жалобе.  

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или  опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270  АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2024 по делу № А40176608/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу кредитора ФИО2 - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть  обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд  Московского округа.  

Председательствующий судья: Лапшина В.В.  

Судьи:  Веретенникова С.Н. 

Вигдорчик Д.Г.