АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-895/2023

город Орёл

13 июля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 06 июля 2023 года В полном объеме решение изготовлено 13 июля 2023 года 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н. при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шавыриной В.Н.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления  муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г.  Орел, ул. Пролетарская гора, д. 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) к обществу с  ограниченной ответственностью «УниСтрой-Орел» (г. Орел, ул. Максима Горького, д. 47,  помещ. 144, помещ. 15,16,17,18,19, ИНН 5753061467, ОГРН 1155749001099) в лице  конкурсного управляющего Гусева Сергея Владимировича (г. Орел) о взыскании 3 119  873,30 руб.,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:  1) общество с ограниченной ответственностью «Унистрой» (ОГРН: 1094633001407, ИНН:  4633023330); 2) Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ОГРН:  5177746100032, ИНН: 7704446429  

при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежащим образом от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом 

от третьего лица (общество с ограниченной ответственностью «Унистрой») -  представитель не явился, извещен надлежащим образом  

от третьего лица (Публично-правовая компания «Фонд развития территорий») -  представитель не явился, извещен надлежащим образом  

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования  администрации города Орла (далее: истец, УМИЗ) обратилось в арбитражный суд с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «УниСтрой-Орел»  (далее: ответчик) в лице конкурсного управляющего Гусева Сергея Владимировича о  взыскании 3 119 873,30 руб., из которых: задолженность по арендной плате по договору  

аренды земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з в размере 2717501,19руб. за период с  01.07.2020 по 31.12.2022 и пеню в сумме 402372,11руб. за период с 28.07.2020. по  31.12.2022.  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования и просит взыскать с  ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от  11.02.2014 № 1727/з в размере 2000865,34 руб. за период с 01.12.2020 по 31.12.2022 и  пеню в сумме 259 498,93 руб. за период с 28.07.2020 по 31.12.2022. Уточнения исковых  требований судом принимаются.   

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласен по основаниям,  изложенным в отзыве на иск.  

В представленном отзыве на иск, ответчик ссылается на то, что 11.12.2020 года по  делу № А48-9259/2019 утверждено мировое соглашение, тогда как дело о банкротстве  ООО «УниСтрой-Орел» возбуждено 02.07.2020 года. Таким образом, мировое соглашение  заключено после возбуждения дела о банкротстве арендатора, в связи с чем  установленные сторонами платежи ООО «УниСтрой-Орел» являются текущими.  

Также ответчик указал, что Полукаров В. А. (заявитель по делу о банкротстве  ООО «Унистрой-Орел») 20.05.2020 реализовал предоставленное ему право, обратившись  в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании несостоятельным  (банкротом) ООО «УниСтрой-Орел», опубликовав соответствующее сообщение  27.04.2020 в Едином федеральном реестре юридически значимых сведений о фактах  деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов  экономической деятельности.  

Платежным поручением № 710 от 29.12.2020 произведена оплата ООО  «Михайловская слобода +» за ООО «УниСтрой-Орел» по мировому соглашению по делу   № А48-9259/2019 в размере 2 000 000 рублей.  

По мнению ответчика, данный платеж является текущим и сумма, подлежащая  взысканию с ответчика, должна быть уменьшена на 2 000 000 рублей.  

Также ответчик указал, что бывшим руководителем должника Павловым А. В. не  исполнена обязанность, установленная решением Арбитражного суда Орловской области  от 02.02.2021 по делу № А48-3922/2020, по передаче бухгалтерской и иной документации  должника, печатей, штампов, материальных и иных ценностей конкурсному  управляющему.  

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 по делу № А483875/2021 Павлов А. В. привлечен к административной ответственности в соответствии с  

ч. 4 ст. 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях в виде  предупреждения за неисполнение обязанности по передаче бухгалтерской и иной  документации должника. Определением Арбитражного суда Орловской области от  27.07.2021 по делу № А48-3922/2020 конкурсному управляющему отказано в  удовлетворении ходатайства об обязании бывшего руководителя ФИО1 передать  бухгалтерскую и иную документацию должника.  

Таким образом, конкурсный управляющий не располагает информацией,  относительно бухгалтерского учета должника и состояния расчетов с УМИЗ города Орла.  

Протокольными определениями суда от 15.03.2023 и от 05.04.2023 в порядке  ст.51 АПК РФ арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц лица, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне  ответчика: 1) общество с ограниченной ответственностью «Унистрой» и 2) публично-правовая компания «Фонд развития территорий».  

Третьи лица письменного отзыва на исковое заявление в материалы дела не  представили.  

Представители истца, ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились,  извещены надлежащим образом.  

Руководствуясь п. п. 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие  надлежащим образом извещенных представителей третьих лиц по имеющимся в деле  доказательствам.  

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в  соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 30.01.2014 Управление государственного  имущества Орловской области провело аукцион по продаже права на заключение  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:10  местоположением: 

<

...> площадью 66600 кв.м для  его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 7 лет.  

По результатам аукционного торга признано победителем некоммерческое  партнерство помощи по объекту «10 Микрорайон» пострадавшим вкладчикам  (дольщикам) в городе Орле, что подтверждается протоколом от 30.01.2014 № 2,  составленным организатором аукциона.  

11.02.2014 Управление государственного имущества Орловской области  заключило с Некоммерческим партнерством помощи по объекту «10 Микрорайон»  пострадавшим вкладчикам (дольщикам) в городе Орле договор № 1727/з аренды  земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.  

24.02.2014 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, номер  регистрационного округа 57, регистрационный номер 57-57-01 /018/2014-564.  

11.03.2014 заключен договор № 17-ОР перенайма земельного участка, по  которому Некоммерческим партнерством помощи по объекту «10 Микрорайон»  пострадавшим вкладчикам (дольщикам) в городе Орле передало свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з Обществу с ограниченной  ответственностью «УниСтрой».  

09.04.2014 произведена государственная регистрация договора № 17-ОР  перенайма земельного участка.  

07.10.2016 между УМИЗ и ООО «УниСтрой» подписано дополнительное  соглашение к договору аренды земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з, по которому  предметом аренды являются девять земельных участков, образованных из земельного  участка с кадастровым номером 57:25:0040235:10, пункт 1.1 договора аренды изложен в  следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду  следующие земельные участки, образованные из земельного участка кадастровый номер  57:25:0040235:10, площадью 66 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>:  

1. кадастровый номер 57:25:0040235:20, общей площадью 11 797, 00 кв.м,,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые  дома 5- 18 этажей (в том числе технический);  

2. кадастровый номер 57:25:0040235:21, общей площадью 11 984, 00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые  дома 5- 18 этажей (в том числе технический);  

3. кадастровый номер 57:25:0040235:22, обшей площадью 11947, 00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...> населенных  пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей ( в  том числе технический);  

4. кадастровый номер 57:25:0040235:23, обшей площадью 7723, 00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые  дома 5-18 этажей ( в том числе технический);  

5. кадастровый номер 57:25:0040235:24, обшей площадью 56,00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная  подстанция;  

6. кадастровый номер 57:25:0040235:25, общей площадью 56,00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная  подстанция;  

7. кадастровый номер 57:25:0040235:26, общей площадью 877,00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли общего пользования;  8. кадастровый номер 57:25:0040235:27, общей площадью 12938,00 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид-разрешенного использования: многоквартирные жилые  дома 5-18 этажей (в том числе технический) со встроено-пристроенным детским садом;  

9.кадастровый номер 57:25:0040235:28, общей площадью 9 222, 00 кв.м..  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые  дома 5-18 этажей (в том числе технический) (далее - участок)».  

17.07.2017 заключен договор перенайма земельных участков № 01-К, по которому  ООО «УниСтрой» передало ООО «УниСтрой - Орел» права и обязанности по договору   № 1727/з аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного  строительства частично, только в отношении аренды восьми земельных участков, за  исключением земельного участку с кадастровым номером 57:25:0040235:20, общей  площадью 11797,кв.м, на котором размещен объект незавершенного строительства,  зарегистрированный на праве собственности за ООО «УниСтрой».  

О заключении договора перенайма ответчик уведомил арендодателя 19.07.2017. 

16.10.2018 в адрес истца поступило уведомление ООО «УниСтрой» от 12.10.2018   № 78-Ор о заключении договора перенайма земельного участка № 02-К от 11.10.2018, в  соответствии с которым оно передало обществу «УниСтрой-Орел» в полном объеме права  и обязанности по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в  

целях жилищного строительства от 11.02.2014 № 1727/з. К уведомлению также  прилагалась копия договора перенайма земельного участка № 02-К, от 11.10.2018,  согласно которому ООО «УниСтрой-Орел» передаются права и обязанности арендатора  земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:20, общей площадью 11 797, 00  кв.м.  

УМИЗ после получения данного уведомления от ООО «УниСтрой» обратилось за  получением выписок из ЕГРН и установило, что произведена государственная  регистрация договор перенайма земельных участков от 17.07.2017 № 01-К. Однако,  регистрация договора перенайма от 11.10.2018 № 02-К не произведена.  

ООО «УниСтрой» и ООО «УниСтрой-Орел» использовали земельные участки,  государственная собственность на которые не разграничена, по договору аренды от  11.02.2014 № 1727/з для осуществления коммерческой деятельности,  

Однако, в нарушение статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  условий договора аренды, арендную плату за пользование земельными участками не  вносили  

Истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением о  признании договора перенайма земельных участков от 17.07.2017 № 01-К  недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки на  основании статей 166-168, 432, 448, 450, 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации, статей 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (дело № А4811420/2018).  

11.04.2019 Арбитражный суд Орловской области по делу № А48-11420/2018  утвердил мировое соглашение, заключенное между УМИЗ, ООО «УниСтрой» и ООО  «УниСтрой-Орел».  

11.04.2019 во исполнение пункта 2 мирового соглашения по делу № А4811420/2018 УМИЗ, ООО «УниСтрой-Орел», ООО «УниСтрой» заключили  дополнительное соглашение к договору от 11.02.2014 № 1727/з аренды, на следующих  условиях:  

«1. ООО «Унистрой-Орел» обязано оплатить задолженность по арендной плате  ООО «Унистрой», образовавшуюся по Договору на дату регистрации 01.08.2017 договора  перенайма земельных участков от 17.07.2017 № 01-К в размере 7234690,32 руб.  

2. ООО «Унистрой-Орел» принимает на себя обязательство оплачивать арендную  плату по договору за пользование ООО «Унистрой» земельным участком кадастровый  номер 57:25:0040235:20 с 01.08.2017 до дня возникновения права общей долевой  собственности на указанный земельный участок собственников многоквартирного дома,  

строящегося на данном участке. ООО «Унистрой-Орел» обязано оплатить задолженность  по арендной плате по Договору за период аренды с 01.08.2017 по 31.03.2019, в том числе  за земельный участок кадастровый номер 57:25:0040235:20, в размере 4 700 301, 00  рублей, а также пени в сумме 368 667,40рублей.  

3. ООО «Унистрой-Орел» принимает на себя обязательство оплатить пени за  просрочку в оплате арендной платы по Договору, установленные решениями  Арбитражного суда Курской области по делам № А35-2846/2017 (560923руб.70 коп.),   № А35-3420/2018 (628 332 руб.03коп.)  

4. Названные в пунктах 1,2,3 условия являются основанием для  процессуальной замены ответчика (должника) ООО «Унистрой» на ООО  «Унистрой-Орел» по делам в Арбитражном суде Курской области: № АЗ5-284 6/2017 (на  стадии исполнения судебного акта), № А35-3420/2018(на стадии исполнения судебного  акта), № А35-1343/2019.  

5. ООО «Унистрой-Орел» погашает задолженность, указанную в пунктах 13 настоящего соглашения в следующем порядке:  

6. В случае нарушения ООО «Унистрой-Орел» обязательства по оплате  задолженности, указанной в пункте 5, за два срока и более, или обязательства по оплате  текущих платежей по арендной плате по Договору с 25.04. 2019, за два срока и более,  стороны обязаны подписать соглашение об изменении предмета Договора.  

В указанном случае в предмете Договора по соглашению сторон остаются  участки с кадастровыми номерами 57:25:0040235:20, 57:25:004 0235:22, 57:25:0040235:23,  57:25:0040235:25, остальные земельные участки кадастровые номера 57:25:0040235:21,  57:25:004 0235:24, 57:25:004 0235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 исключаются из  предмета Договора и возвращаются арендатором ООО «Унистрой-Орел» арендодателю  УМИЗ, соответственно изменяется арендная плата по Договору.  

В случае уклонения любой из сторон от подписания соглашения о внесении  указанных изменений в предмет аренды по Договору УМИЗ имеет право обратиться в суд  с иском о понуждении к заключению соглашения о внесении изменений в Договор.  

ООО «Унистрой-Орел» не имеет права заключать договоры долевого участия в  строительстве, кредитные договоры, иные договоры в отношении земельных частков  кадастровые номера 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:21,  57:25:0040235:26, 57:25:0040235:28 при нарушении условий пункта 5. В противном случае  арендодатель УМИЗ имеет право привлечь к субсидиарной ответственности по  исполнению обязательств, указанных в пунктах 1,2,3,4,5, участников и руководителей  ООО «Унистрой-Орел», ООО «Унистрой».  

7. По делу Арбитражного суда Курской области № А35-1384/2019 по иску УМИЗ  к ООО «Унистрой» о расторжении Договора УМИЗ отказывается от иска.  

8. В связи с заключением настоящего соглашения ООО «Унистрой» и ООО  «Унистрой-Орел» по взаимному согласию сторон исключают из договора от 17.07.2017г.  перенайма земельных участков № 01-К пункт 3.1.4.  

9. ООО «Унистрой» обязуется компенсировать ООО «Унистрой-Орел» расходы,  понесенные в связи с оплатой задолженности перед УМИЗ по Договору.  

10. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации, составлено в  4-х экземплярах по одному для каждой из сторон и один экземпляр для Управления  Росреестра по Орловской области»  

29.05.2019 дополнительное соглашение от 11.04.2019г. к договору аренды прошло  государственную регистрацию.  

ООО «УниСтрой-Орел» в нарушение пункта 5 дополнительного соглашения от  11.04.2019 к договору аренды обязательство по оплате задолженности, указанной в пункте  5, не исполняло. Текущие платежи по договору аренды ООО «УниСтрой-Орел» также не  оплачивало.  

Согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 11.04.2019 к договору аренды  истец направил в адрес ООО «УниСтрой-Орел» проект дополнительного соглашения к  договору от 11.02.2014 № 1727/з аренды земли об изменении предмета договора (письмо  от 01.07.2019г. № 7/4738) и предложило подписать соглашение в срок до 15.07.2019.  

ООО «Унистрой-Орел» на данное письмо в указанный срок не ответило. 

22.07.2019 УМИЗ также направило в адрес ООО «УниСтрой» проект  дополнительного соглашения к договору от 11.02.2014 № 1727/з аренды земли об  изменении предмета договора (письмо № 7/4981) и предложило подписать соглашение в  срок до 01.08.2019.  

ООО «УниСтрой» на письмо УМИЗ от 22.07.2019 № 7/4981 также в указанный  срок не ответило.  

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть  изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами  или договором.  

Как уже указано ранее, пунктом 6 дополнительного соглашения от 11.04.2019 к  договору аренды предусмотрено, что в случае нарушения ООО «Унистрой-Орел»  обязательства по оплате задолженности, указанной в пункте 5, за два срока и более, или  

обязательства по оплате текущих платежей по арендной плате по Договору с 25.04.2019г,  за два срока и более, стороны обязаны подписать соглашение об изменении предмета  Договора. В указанном случае в предмете Договора по соглашению сторон остаются  участки с кадастровыми номерами 57:25:0040235:20, 57:25:0040235:22, 57:25:0040235:23,  57:25:0040235:25, остальные земельные участки кадастровые номера 57:25:0040235:21,  57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 исключаются  из предмета Договора и возвращаются арендатором ООО «Унистрой-Орел» арендодателю  УМИЗ, соответственно изменяется арендная плата по Договору. В случае уклонения  любой из сторон от подписания соглашения о внесении указанных изменений в предмет  аренды по Договору УМИЗ имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к  заключению соглашения о внесении изменений в Договор.  

Поскольку ответа в указанный срок в адрес истца от ответчиков не поступило,  УМИЗ обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением (дело   № А48-9259/2019) к ООО «УниСтрой» и к ООО «УниСтрой-Орел».  

По делу № А48-9259/2019 было вынесено решение от 05.12.2019 о внесении в  договор от 11.02.2014 № 1727/з аренды земельного участка для его комплексного  освоения в целях жилищного строительства, заключенный с арендатором ООО  «УниСтрой» в отношении земельного участка кадастровый номер 57:25:0040235:20 и  заключенный с арендатором ООО «УниСтрой-Орел» в отношении земельных участков  кадастровые номера 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:22, 57:25:0040235:23,  57:25:0040235:24, 57:25:0040235:25, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28  (далее - договор), следующих изменений:  

1) исключить из пункта 1.1 договора следующие строки: 

«-кадастровый номер 57:25:0040235:21, общей площадью 11984,0 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория  земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные  жилые дома 5-18этажей (в том числе технический);  

- кадастровый номер 57:25:0040235:24, общей площадью 56,0 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория  земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная  подстанция,  

- кадастровый номер 57:25:0040235:26, общей площадью 877,0 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория  земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли общего  пользования,  

- кадастровый номер 57:25:0040235:27, общей площадью 12938,0 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория  земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные  жилые дома 5-Т8 этажей (в том числе технический) со встроено-пристроенным детским  садом,  

- кадастровый номер 57:25:0040235:28, общей площадью 9222,0 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория  земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные  жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический)».  

2) дополнить пункт 4.5 договора следующим абзацем: «С даты подписания акта  приема-передачи земельных участков кадастровые номера 57:25:0040235:21,  57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 от ООО  «УниСтрой-Орел» арендодателю арендная плата по договору устанавливается в денежной  форме в размере 1 642 121 руб. 42 к«ш. (один миллион шестьсот сорок две тысячи сто  двадцать один рубль) в год»,  

а также об обязании ООО «УниСтрой-Орел передать арендодателю земельные  участки кадастровые номера 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26,  

57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 по акту приема-передачи в 10-ти дневный срок с даты  вступления в силу решения Арбитражного суда Орловской области о внесении изменений  в п. 1.1 договора, которым из предмета договора исключены перечисленные участки.  

10.12.2020 по делу № А48-9259/2019 было заключено мировое соглашение. 

11.12.2020 Девятнадцатый арбитражный суд Орловской области, отменил  решение Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2019 по делу № А48-9259/2019,  прекратил производство по делу, утвердив мировое соглашение на следующих условиях:  

«2. ООО «УниСтрой-Орел» в соответствии с мировым соглашением от  09.04.2019 по делу № А48-11420/2018, утверждённым Арбитражным судом Орловской  10.04.2019 и на основании дополнительного соглашения от 11.04.2019 к договору аренды  земли от 11.02.2014 № 1727/з обязано оплатить задолженность в сумме 13 4 92 914,45  руб., образовавшуюся по Договору на 31.03.2019, а также приняло на себя обязательство  оплачивать арендную плату по Договору за пользование ООО «УниСтрой» земельным  участком кадастровый номер 57:25:0040235:20 с 01.08.2017 до дня возникновения права  общей долевой собственности на указанный земельный участок собственников  многоквартирного дома, строящегося на данном участке.  

3. ООО «УниСтрой-Орел» оплатило 16 октября 2020 года 3 млн. руб. (платежное  поручение № 525 от 16.10.2020, плательщик - ООО «Михайловская слобода», письмо  

ООО «Михайловская слобода» руб. уточнении назначения платежа от 16.10.2020), а также  ранее оплатило 137 535,72 руб. (через службу судебных приставов платежные поручения  от 27.01.2020, 30.01.202 0, от 06.02.202 0, от 10.08.2020); итого ООО «УниСтрой-Орел»  оплатило 3 137 535,72 руб. в счет погашения задолженности в сумме 13 492 914, 45 руб.  указанной в пункте 2 настоящего мирового соглашения, остаток задолженности 10 355  378,73 руб.  

4. За период с 01.04.2019 по 30.11.2020 задолженность ООО «УниСтройОрел» по  арендной плате по договору аренды земли от 11.02.2014 № 1727/з составляет 5 782 301,01  руб., пеня по 30.11.2020 - 302 756,15 руб.  

5. ООО «УниСтрой-Орел» обязано погасить задолженность, указанную в пунктах  3-4 настоящего соглашения, в размере 16 440 435,89 руб. (10 355 378, 73 руб. + 5 782  301,01 руб. + 302 756,15 руб.), в срок до 25.01.2022 (14 месяцев) в рассрочку ежемесячно  равными частями по 1 млн. руб. до 25 числа каждого месяца, а в первый месяц срока до  25.12.2020 - 2 000 000 руб., и в последний месяц срока до 25.01.2022 - 2 440 435, 89 руб. (2  000 000 руб. + 1 000 000 руб.х12 месяцев + 2 440 435,89 руб.), а также оплачивать текущие  платежи ежемесячно в соответствии с условиями договора аренды земли от 11.02.2014 №  1727/э. На дату заключения настоящего мирового соглашения размер арендной платы за  месяц составляет 289 115,05 руб. и может быть изменен в порядке, установленном  действующим законодательством РФ и договором, с учетом изменения с 01.01.2020  кадастровой стоимости земельного участка, а также после установления Орловским  

городским Советом народных депутатов коэффициента категории арендатора для расчета  арендной платы.  

6. В случае нарушения ООО «УниСтрой-Орел» обязательства по оплате  задолженности, указанной в пункте 5. за два срока или более. Или обязательства по оплате  текущих платежей по арендной плате по Договору с 25.12.2020 за два срока или более,  ООО «УниСтрой-Орел» обязано передать УМИЗ земельные участки кадастровые номера  57:25:004 0235:21, 57:25:004 0235:24, 57:25:004 0235:2 6, 57:25:004 0235:27,  57:25:0040235:28 по акту приема-передачи. В указанном случае УМИЗ на основании  настоящего мирового соглашения получает исполнительный лист об обязании ООО  «УниСтройОрел» передать УМИЗ земельные участки кадастровые номера  57:25:0040235:21, 57:25:004 0235:24, 57:25:0040235:2 6, 57:25:004 0235:27,  57:25:0040235:28 по акту приема-передачи; при этом договор аренды земли от  11.02.2014 № 1727/з в части аренды указанных участков, подлежащих возврату, считается  расторгнутым по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении настоящего  мирового соглашения. Государственная регистрация прекращения права аренды на  

указанные земельные участки производится на основании акта приема-передачи и  настоящего мирового соглашения. В предмете договора аренды земли от 11.02.2014   № 1727/з остаются участки с кадастровыми номерами 57:25:0040235:20, 57:25:004 0235:22,  57:25:004 0235:23, 57:25:0040235:25, соответственно уменьшается арендная плата по  Договору.  

7. ООО «УниСтрой-Орел» не имеет права заключать договоры долевого участия в  строительстве, кредитные договоры, иные договоры в отношении земельных участков  кадастровые номера 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26,  57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 до погашения задолженности, указанной в пункте 5  настоящего мирового соглашения в сумме 16 440 4 35,89 руб. Уступку права аренды  указанных земельных участков ООО «УниСтрой-Орел» не имеет права осуществлять без  письменного согласия УМИЗ.  

8. На основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам  предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Федерального закона от  08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение  устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой  коронавирусной инфекции» Стороны договорились о внесении в договор аренды  земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з изменения: срок действия договора  увеличивается на три года с 10.02.2021 по 09.02.2024.  

9. В срок до 31.12.2020 УМИЗ, ООО «УниСтрой» и ООО «УниСтройОрел» 

обязаны заключить дополнительное соглашение к договору аренды земли от 11.02.2014   № 1727/з, которое будет содержать условия, перечисленные в пунктах 2-8 настоящего  мирового соглашения. В случае неисполнения ООО «Унистрой» и ООО «УниСтройОрел» обязательства, указанного в данном пункте мирового соглашения, УМИЗ  получает исполнительный лист об обязании ООО «УниСтрой-Орел» передать УМИЗ  земельные участки кадастровые номера 57:25:0040235:21, 57:25:004 0235:24, 57:25:004  0235:26,57:25:004 0235:27, 57:25:004 0235:28 по акту приема-передачи; при этом договор  аренды земли от 11.02.2014 № 1727/з в части аренды указанных участков, подлежащих  возврату, считается расторгнутым по взаимному согласию сторон, достигнутому при  заключении настоящего мирового соглашения. Государственная регистрация  прекращения права аренды на указанные земельные участки производится на основании  акта приема- передачи и настоящего мирового соглашения. В предмете договора аренды  земли от 11.02.2014 № 1727/э остаются участки с кадастровыми номерами 57:25:004  

0235:20, 57:25:0040235:22, 57:25:004 0235:23, 57:25:004 0235:25, соответственно  уменьшается арендная плата по Договору.»  

После заключения мирового соглашения был произведен только один платеж  29.12.2020 по платежному поручению № 710, плательщик ООО «Михайловская слобода+»  в сумме 2 000 000 руб., с указанием назначение платежа «оплата за ООО «УниСтройОрел» ИНН 

<

***> по мировому соглашению № А48-9259/2019 от 10.12.2020г. по  договору № 1727з от 11.02.2014 с кадастровым номером земельного участка   № 57:25:0040235:22 поз № 2 по ул.Космонавтов.  

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2021 (резолютивная  часть оглашена 29.01.2021) по делу № А48-3922/2020 ООО «УниСтрой-Орел» признано  несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство  на один год по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

Конкурсным управляющим ООО «УниСтрой-Орел» утвержден ФИО2 (ИНН арбитражного управляющего 575101855151, регистрационный  номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 19434 от  10.02.2020), являющийся членом Ассоциации «Сибирская гильдия антикризисных  управляющих».  

11.02.2021 в УМИЗ поступило письмо от ООО «Вектор» о продлении срока  договора аренды от 11.02.2014г. № 1727/з. ООО «Вектор» представило копию договора  перенайма земельных участков от 28.05.2020г., согласно которому ООО «УниСтройОрел» передает права и обязанности по договору от 11.02.2014г. № 1727/з в отношении  аренды земельных участков: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:  24,57:25:0040235:25, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28.  

Согласно дополнительному соглашению от 11.04.2019г. к договору аренды,  являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, ООО «УниСтрой-Орел» в  соответствии с мировым соглашением от 09.04.2019г. по делу № А48-11420/2018,  утверждённым Арбитражным судом Орловской 10.04.2019г., обязано оплатить  задолженность в сумме 13492914,45руб, образовавшуюся по Договору на 31.03.2019г., а  также приняло на себя обязательство оплачивать арендную плату по Договору за  пользование ООО «УниСтрой» земельным участком кадастровый номер 57:25:0040235:20  с 01.08.2017г. до дня возникновения права общей долевой собственности на указанный  земельный участок собственников многоквартирного дома, строящегося на данном  участке.  

Следовательно, ООО «Вектор», приняв на себя права и обязанности  арендатора ООО «УниСтрой-Орел» по договору аренды, приняло на себя все права и  обязанности арендатора, в том числе оговоренные в дополнительном соглашении от  

11.04.2019 к договору аренды. 

Спор по делу № А48-9259/2019 возник между арендодателем и арендатором по  договору аренды от 11.02.2014 № 1727/з, в связи с неисполнением условий, определенных  в дополнительном соглашении от 11.04.2019.  

На основании изложенного, УМИЗ обратилось с заявлением по делу № А489259/2019 на стадии исполнения судебного акта произвести процессуальную замену ООО  «УниСтрой-Орел» на ООО «Вектор» для последующего заключения между УМИЗ и ООО  «Вектор» мирового соглашения на стадии исполнения судебного акта (с новыми сроками  исполнения обязанностей сторон, так как указанные в действующем мировом соглашении  сроки исполнения обязательств уже истекли).  

24.03.2021 арбитражным судом по делу № А48-9259/2019 было принято  определение об частичном удовлетворении заявления УМИЗ о процессуальном  правопреемстве. Произведена замена стороны ООО «УниСтрой-Орел» на ООО  "ВЕКТОР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании договора № 02-К  перенайма земельных участков от 28.05.2020 в отношении земельных участков:  

1) кадастровый № 57:25:0040235:23, общей площадью 7 723, 00 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель: земли населенных  пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в  том числе технический);  

2) кадастровый № 57:25:0040235:25, общей площадью 56, 00 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> категория земель: земли населенных  пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная подстанция.  

В части остальных земельных участков суд пришел к выводу о ничтожности  сделки и отказал в процессуальном правопреемстве.  

Срок аренды по договору аренды № 1727з от 11.02.2014 истек 24.02.2022. 

Поскольку, УМИЗ и ООО «УниСтрой-Орел» не заключили до 31.12.2020  соглашение о продлении договора аренды, и учитывая, что ООО «УниСтрой-Орел» в  нарушение условий мирового соглашения и договора аренды до 25.12.2020 не внесло  текущий платеж по арендной плате, договор уже считался расторгнутым с 26.01.2021 в  части участков 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27,  57:25:0040235:28 по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении мирового  соглашения.  

ООО «УниСтрой-Орел» в нарушение пункта 5 мирового соглашения 25.01.2021.  не оплатило платеж 1000000 руб. по графику погашения задолженности по арендной  плате.  

ООО «Унистрой-Орел» нарушило условия пункта 5 мирового соглашения,  утвержденного 11.12.2020г. по делу № А48-9259/2019, как об оплате задолженности по  арендной плате, так и по оплате текущих платежей.  

Как следует из текста мирового соглашения, размер арендной платы за месяц  (текущий платеж) составляет 289115,05 руб. и может быть изменен в порядке,  установленном действующим законодательством РФ.  

В связи с изменением кадастровой стоимости размер текущих платежей  уменьшен арендодателем УМИЗ до 163205,34руб.  

Таким образом, в части пяти земельных участков с кадастровыми номерами  57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28  договор считается расторгнутым согласно пункту 6 мирового соглашения, утвержденному  Арбитражным судом Орловской области 11.12.2020 по делу № А48-9259/2019, в связи с  тем, что ООО «УниСтрой-Орел» не произвело оплату арендных платежей за два срока  подряд текущие платежи (25.12.2020 и 25.01.2021).  

Условия пункта 6 мирового соглашения по делу № А48-9259/2019 основаны на  условиях дополнительного соглашения от 11.04.2019 к договору аренды от 11.02.2014   № 1727/з, подписанного согласно пункту 6 мирового соглашения, утвержденного  Арбитражным судом Орловской области 11.04.2019. по делу № А48-11420/2018, поскольку  ООО «Унистрой-Орел» не внесло ни одного платежа согласно графику погашения  задолженности по соглашениям от 11.04.2019.  

В целях государственной регистрации прекращения права аренды УМИЗ  направило в адрес арендаторов предупреждения об отказе от договора аренды от  19.04.2021 № 7/3329 (ООО «Унистрой-Орел»), № 7/3336 (ООО «Вектор»), № 7/3337  (ООО «Унистрой»).  

В отношении участка 57:25:0040235:20 с ООО «Унистрой» заключен новый  договор аренды от 27.04.2021 № 1061, а договор от 11.02.2014 № 1727/з расторгнут  соглашением сторон, поэтому в отношении этого участка после заключения договора   № 1061 прекращено начисление текущих платежей ООО «Унистрой-Орел».  

01.07.2021 УМИЗ заключило с ООО «Вектор» соглашение о продлении договора  аренды от 11.02.2014 № 1 727/з в отношении земельных участков с кадастровыми  номерами 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25 на три года, которое прошло  государственную регистрацию 05.08.2021.  

Как указывает истец, к моменту заключения соглашения от 01.07.2021 ООО  «Вектор» в полном объеме оплатило 11.06.2021 задолженность по арендным платежам за  

период с 28.05.2020 по 31.12.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми  номерами 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25 в сумме 141712,19руб. В дальнейшем,  05.07.2022 ООО «Вектор» было оплачено 700 000 руб., далее 06.07.2022 - 600 000 руб.  

УМИЗ в Арбитражный суд Курской области предъявило иск к ООО «Вектор» по  делу № А48-6318/2022 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды  земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з в размере 1155184,60руб. и пени в сумме  259214,29руб. на 30.06.2022г.  

После предъявления искового заявления ООО «Вектор» оплатило 10.08.2022  98 000 руб. по платежному поручению № 119.  

Кроме того, как следует из искового заявления, требование о взыскании текущих  платежей за аренду земельных участков в отношении земельных участков с кадастровыми  номерами 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25 истцом не предъявляется ООО «УнистройОрел», поскольку эти участки находятся в пользовании ООО «Вектор» по договору  аренды земли от 11.02.2014г. № 1727/з на основании договора перенайма земельных  участков от 28.05.2020, заключенного с ООО «Унистрой-Орел».  

Из материалов дела следует, что поскольку ООО «Унистрой-Орел» после  прекращения договора аренды продолжает пользоваться земельным участком  57:25:0040235:22, истцом начислены арендные платежи только за данный участок.  

Согласно пункту 4.4 договора аренды от 11.02.2014г. № 1727/з арендная плата  должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.  

Согласно пункту 4.5 договора размер годовой арендной платы за пользование  участком устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Орловской  области, устанавливающим порядок определения размера арендной платы, а также  порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков.  Размер ежегодной арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем  порядке на основании постановлений Правительства Орловской области, утверждающих  результаты государственной кадастровой оценки земель, устанавливающих порядок  определения размера арендной платы за использование земельных участок, и в случае  изменения вида разрешенного использования земельного участка.  

Уведомлением от 31.03.2022 УМИЗ сообщило о размере годовой арендной платы  на 2022 год в сумме 543604,26руб., а также был произведен расчет арендной платы в  соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443,  

решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.01.2021г. № 7/0073- ГС.  

Уведомлениями от 08.07.2022 №№ 25/4626, 25/4603, 25/4602 УМИЗ сообщило  конкурсному управляющему ООО «Унистрой-Орел» о размере арендной платы по  договору аренды земли от 11.02.2014 № 1727/з за 2020 год, 2021год, а также за 2022год.  

27.12.2022 в адрес конкурсного управляющего ООО «Унистрой-Орел» истцом  была направлена претензия с указанием задолженности и пени, которая оставлена без  ответа и без удовлетворения.  

Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, данное обстоятельство  послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.  

В соответствии с ч.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК  РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за  использование земли являются земельный налог и арендная плата.  

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК  РФ) арендатор обязан оплатить арендную плату.  

Согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной  платы за все время просрочки.  

Пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды» установлено, что арендодатель по договору, к которому подлежит  применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере,  установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом  дополнительного изменения договора аренды не требуется  

В Определении от 17.04.2016 № 310-ЭС16-2092 Верховный Суд Российской  Федерации разъяснил, что принятие уполномоченными органами государственной  

власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих  нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет  изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли  сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, а также  без уведомления арендодателем арендатора, даже если договором аренды определено  внесение изменений о порядке оплаты по соглашению сторон и уведомление арендатора».  

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Ответчик обстоятельства, на которых основаны требования истца, не оспорил,  доказательства, опровергающие доводы истца в части расчета задолженности по арендной  плате, не представил.  

Таким образом, поскольку факт надлежащего исполнения ответчиком  обязательств по внесению арендной платы материалами дела не подтвержден, требования  истца о взыскании арендных платежей за период с 01.12.2020 по 31.12.2022 по договору  аренды земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з в размере 2000865,34 руб. являются  обоснованными и подлежат удовлетворению.  

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме  259 498,93 руб. за период с 28.07.2020 по 31.12.2022.  

Согласно пункту 9.2 договора аренды установлена ответственность за нарушение  сроков внесения арендной платы в виде неустойки в размере 1/300 ставки  рефинансирования ЦБ РФ.  

Согласно статье 330 ГК РФ ответчик обязан оплатить неустойку, установленную  договором.  

Согласно пунктам 66, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от  24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается,  например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется  обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению  соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только  установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за  просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ). Если договором  установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями  прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после  прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3  статьи 329 ГК РФ). Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех  обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за  нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4  статьи 425 ГК РФ).  

Судом проверен расчет пеней, признан арифметически верным и не  противоречащим требованиям действующего законодательства, ответчиком не оспорен.  

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании пени за нарушение  сроков внесения арендной платы, начисленных пени за период с 28.07.2020 по 31.12.2022  в сумме 259 498,93 руб., также подлежит удовлетворению.  

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.  

В силу положений ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец  освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска.  

Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в  доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УниСтрой-Орел» (

<

...>, помещ. 144, помещ. 15,16,17,18,19, ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования  Администрации города Орла (302028, 

<

...>, ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 260 364 руб. 27 коп., из которых: задолженность по  арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.02.2014 № 1727/з в  2000865,34 руб. за период с 01.12.2020 по 31.12.2022 и пени в сумме 259 498,93 руб. за  период с 28.07.2020 по 31.12.2022.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УниСтрой-Орел» (

<

...>, помещ. 144, помещ. 15,16,17,18,19, ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 34302  руб.  

Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения в  законную силу.  

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый  арбитражный апелляционный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия через  Арбитражный суд Орловской области.  

Судья Г.Н. Родина