РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-51169/23-147-404

г. Москва

19 мая 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2023года

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2023 года

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В. единолично 

При ведении протокола секретарем ФИО1   

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению АО "А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ" (108814, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. ПОСЕЛЕНИЕ СОСЕНСКОЕ, КОММУНАРКА ПОС., ФИТАРЁВСКАЯ УЛ., Д. 14, СТР. 1, ПОМЕЩ. 25, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2011, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным и отмене  решения, оформленного Уведомлением от 03.02.2023  № КУВД-001/2022-37974137/5 

при участии:

от заявителя  - ФИО2 (паспорт, диплом, по дов. от 12.05.2023 г.)

от ответчика –  ФИО3 (удостов., диплом, по дов. от 24.01.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным и отмене  решения, оформленного Уведомлением от 03.02.2023  № КУВД-001/2022-37974137/5 и обязании устранить нарушение прав заявителя.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления и материалов дела, Акционерное Общество «А 101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее также - АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», Общество, Заявитель) является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:532 с адресом местоположения: г. Москва, п. Сосенское, д. Николо-Хованское.

30.08.2022 г. Общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также -Управление Росреестра, регистрирующий орган. Заинтересованное лицо) с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на указанный земельный участок в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации, указав в заявлении, что данный земельный участок сформирован в границах, в которых он переходит в собственность собственникам помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 77:17:0120111:907 по адресу: г. Москва, п. Сосенское, 

<

...>, введенного в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2016 № 77-245000-007439-2016, в котором объекты долевого строительства в полном объеме переданы участникам долевого строительства и третьим лицам, подтверждающие документы хранятся в деле № MFC-0558/2022-1052078-1 от 06.07.2022.

Уведомлением от 12.09.2022 № КУВД-001/2022-37974137/1 приостановлена государственная регистрация прекращения права в отношении спорного земельного участка.

Уведомлением от 03.02.2023 г. № КУВД-001/2022-37974137/5 отказано в государственной регистрации прекращения права собственности заявителя на земельный участок.

Не согласившись с указанным уведомлением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. 

В соответствии со статьей 27 Федерального закона №218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

По данным ЕГРН в отношении земельного участка установлено разрешенное использование: «жилые дома блокированной застройки». Также, по сведениям ЕГРН на земельном участке расположен многоквартирный дом (жилой блокированный дом) площадью 1124,2 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120111:907. Между тем данный объект недвижимости фактически является жилым домом блокированной застройки

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Кроме того, в оспариваемом решении содержится довод о том, что проект межевания территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, за счет средств бюджета не разрабатывался. Решений о разработке проекта межевания за счет средств внебюджетных источников Департаментом не принималось.

Между тем, отказывая в осуществлении регистрационных действий по вышеуказанному основанию, Управлением не учтено следующее.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам, т.е. собственникам помещений в жилом доме.

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа.

Земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать заявителю.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:532 сформирован под жилым домом, которому присвоен кадастровый номер 77:17:0120111:907, в границах именно для обслуживания данного объекта недвижимости и в которых участок переходит в долевую собственность собственникам помещений в доме.

Строительство и дальнейшая реализация помещений в доме осуществлялось в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Объект возведен на земельном участке застройщика с кадастровым номером 50:21:0000000:946, которой впоследствии был разделен на несколько земельных участков, в т.ч. с кадастровым номером 77:17:0120111:9 площадью 892 кв.м., который в свою очередь в 2016 г. был перераспределен в целях упорядочивания границ и его площадь составила 996 кв.м. и присвоен кадастровый номер 77:17:0120111:532.

Объект введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2016 г. № 77-245000-007439-2016, выданным Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы.

После перераспределения границ земельный участок остался в границах, предназначенных для обслуживания жилого дома.

В соответствии с п. 2.3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, действие данного Закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Таким образом, после завершения строительства помещения в указанном жилом доме в полном объеме были переданы участникам долевого строительства и третьим лицам, о чем имеются акты. Право собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства в жилом доме зарегистрировано в установленном порядке.

В оспариваемом решении регистрирующий орган указал, что согласно ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер такого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Со дня проведения кадастрового учета такого земельного участка, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Таким образом у собственников помещений в МКД право общей долевой собственности возникает в силу прямого указания закона, независимо от факта государственной регистрации права.

Вместе с тем регистрирующий орган указал, что сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют, проект межевания территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, не разрабатывался по решению Департамента.

Таким образом, одним из оснований к отказу послужило отсутствие, по мнению Управления, сформированного под многоквартирным домом земельного участка, который переходит в общую долевую собственность собственникам помещений в таком доме.

Вместе с тем, Управлением не учтено, что земельный участок не является собственностью публично-правовых образований, а принадлежит застройщику на праве собственности.

Строительство осуществлено на собственном земельном участке, сформированном по решению застройщика именно для целей размещения жилого дома. Департаменту не требовалось принимать решений о разработке проекта межевания указанной территории.

Заключением кадастрового инженера ООО «ТерраГеоКом» ФИО4 подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:532 расположено здание с кадастровым номером 77:17:0120111:907, сооружения водоснабжения, электроэнергетики, канализации, а также придомовая территория (тротуары, газоны).

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 №13147/09, от 02.03.2010 №13391/09. С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

В силу ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 67 Постановления №10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В данном случае строительство осуществлялось на собственном земельном участке, спорный земельный участок сформирован, осуществлен в отношении него кадастровый учет. На участке расположен введенный в эксплуатацию и поставленный на кадастровый учет жилой дом, право собственности на объекты в нем зарегистрировано за различными лицами.

В силу вышеуказанных положений закона, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

С учетом вышеизложенного, довод регистрирующего органа об отсутствии заявлений о регистрации права долевой собственности на земельный участок от собственников МКД, расположенного на участке, не может являться основанием для отказа в регистрации прекращения права собственности на такой участок.

Заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Исходя из указанного выше, земельный участок, на котором расположен жилой дом, введенный в эксплуатацию в установленном порядке, с учетом того, что объекты долевого строительства в нем переданы участником долевого строительства и права на эти объекты зарегистрированы, не может находиться в собственности застройщика в силу прямого указания закона. В свою очередь, собственники помещений в указанном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими данного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Нахождение в собственности застройщика земельного участка под жилым домом и сформированного для целей его эксплуатации нарушает как права собственников помещений в нем, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным отказа.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд  возлагает на заинтересованное лицо обязанность произвести действия по государственной регистрации прав   по заявлению  от 30.08.22  за №  КУВД –001/2022-37974137 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации объектов недвижимости порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь  ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Решения Управления Росреестра по Москве от  03.02.23   № КУВД -001/2022-37974137/5     - признать незаконными и отменить.

Обязать Управление Росреестра по Москве произвести действия по государственной регистрации прав   по заявлению  от 30.08.22  за №  КУВД –001/2022-37974137 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации объектов недвижимости порядке и сроки.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» 3 000 руб. оплаченной госпошлины. 

Решение подлежит исполнению после вступления в законную силу и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:

Н.В. Дейна